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DTVM. , inscrita no CNPJ sob o nº 59.281.253\u002F0001-23 e a ALIANZA GESTÃO DE RECURSOS LTDA. , inscrita no CNPJ sob o nº 21.950.366\u002F0001-00, nas qualidades de (“Administradora” e “Gestora”), respectivamente, do ALIANZA TRUST RENDA IMOBILIÁRIA - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA , inscrito no CNPJ sob o nº 28.737.771\u002F0001-85 (“Fundo” ou “ALZR11”), vêm por meio deste Fato Relevante informar aos seus cotistas e ao mercado que:\u003C\u002Fp>\u003Cp>O fundo PRIME OFFICES FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – RESPONSABILIDADE LIMITADA , inscrito no CNPJ\u002FMF sob o nº 34.847.042\u002F0001-84 (“TSER11”) do qual o ALZR11 é cotista majoritário, celebrou, um Compromisso de Venda e Compra (“CVC”) vinculante para a aquisição de 100% do Edifício Corporativo Oscar Freire Office locado para a Souza Cruz Ltda. , inscrita no CNPJ\u002FMF sob o n° 33.009.911\u002F0001-39 (“BAT”) e a Loja Chabad, parte do mesmo complexo, locada para o Restaurante Arturito, cuja razão social é BATI Brasil Restaurantes Ltda., inscrita no CNPJ\u002FMF sob o n° 08.035.611\u002F0001-87 (“BATI” e, em conjunto com BAT, simplesmente “Locatárias”), ambos localizados em São Paulo\u002FSP, (“Imóvel” ou “Empreendimento”), na intersecção da Av. Rebouças com a Rua Oscar Freire, no bairro Jardins. Esta transação alinha-se à estratégia contínua de investimento em imóveis de alta qualidade para geração de renda, valendo-se de contratos de locação de longo prazo e com inquilinos de alta qualidade.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F15843\u002F15843.pdf-0001-07.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F15843\u002F15843.pdf-0001-08.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cem>Imagens externas do Empreendimento, Oscar Freire Office (a esquerda) e Arturito (a direita).\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F15843\u002F15843.pdf-0002-00.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>(btgosctua\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F15843\u002F15843.pdf-0002-01.png\">\u003C\u002Fp>\u003Ch2>Condições do Negócio\u003C\u002Fh2>\u003Cp>O preço de aquisição do Empreendimento será de R$ 132 milhões (“Preço de Aquisição”), pagos da seguinte forma:\u003C\u002Fp>\u003Cul>\u003Cli>\u003Cp>i. Pagamento à vista: R$ 99 milhões em até 5 dias úteis contados da data de superação das condições precedentes, em de moeda corrente nacional (\"Pagamento à Vista”).\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>ii. \u003Cem>Earn-Out:\u003C\u002Fem> R$ 33 milhões , que deverá ser pago em moeda corrente nacional, em 12 meses após a data de fechamento da transação, condicionado ao cumprimento de conjunto de obrigações do vendedor no âmbito do CCV, conforme definido nos documentos da transação (“Earn Out”).\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003C\u002Ful>\u003Cp>Adicionalmente, o vendedor se compromete com o pagamento de uma Renda Mínima Garantida (“RMG”), no valor de \u003Cstrong>R$ 50 mil por mês\u003C\u002Fstrong>, adicional ao aluguel normalmente pagos pelas Locatárias, pelo prazo de 12 meses a contar da data de fechamento da transação.\u003C\u002Fp>\u003Ch2>\u003Cstrong>Impacto nas Distribuições\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh2>\u003Cp>As futuras distribuições de rendimentos do ALZR11 dependerão da performance operacional do conjunto de ativos imobiliários investidos pelo ALZR11, incluindo o ativo objeto da transação acima, bem como das receitas geradas por outros ativos integrantes da carteira do Fundo, nos termos do Regulamento do ALZR11.\u003C\u002Fp>\u003Cp>Desta forma, na visão da Gestora, a transação objeto deste Fato Relevante representa um \u003Cstrong>\u003Cem>Cap Rate\u003C\u002Fem> de aquisição\u003C\u002Fstrong> de aproximadamente \u003Cstrong>10,51% a.a.\u003C\u002Fstrong> no primeiro ano após a sua concretização, e a expectativa é que esta transação represente, aproximadamente, \u003Cstrong>R$ 0,0075 por cota por mês\u003C\u002Fstrong> no primeiro ano, considerando a quantidade cotas do ALZR em circulação antes da finalização da 8ª emissão do Fundo, em andamento.\u003C\u002Fp>\u003Cp>A expectativa das partes é que a conclusão da transação ocorra em até 15 dias a contar da presente data.\u003C\u002Fp>\u003Ch2>\u003Cstrong>Sobre o Imóvel\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh2>\u003Cp>O Oscar Freire Office é um moderno edifício corporativo boutique de padrão AAA, desenvolvido pela Tishman Speyer, renomada incorporadora multinacional, proprietária de ativos icônicos como o Rockefeller Center em Nova York, inserido em um projeto de uso misto, no bairro dos Jardins, que combina elevado padrão construtivo, eficiência operacional e integração urbana.\u003C\u002Fp>\u003Cp>O ativo possui aproximadamente 5.266 m² de Área Bruta Locável (ABL) distribuídos em 8 pavimentos corporativos, além de térreo com café, subsolo e rooftop com paisagismo e área de convivência. As lajes apresentam área média de cerca de 580 m², pé-direito livre de 2,80 metros e piso a piso de 3,95 metros, conferindo flexibilidade para diferentes configurações de layout. O edifício conta com piso elevado metálico, sistema de ar-condicionado preparado para open spaces e infraestrutura moderna, além de bicicletário e facilidades voltadas à mobilidade. Certificado LEED Gold, o ativo incorpora soluções de eficiência energética e sustentabilidade, complementadas por paisagismo assinado por Pamela Burton e escultura do artista Raul Mourão, reforçando a qualidade do projeto e a experiência do usuário.\u003C\u002Fp>\u003Cp>Complementando o projeto, o Empreendimento conta com o Alameda Jardins, residencial de alto padrão, que não faz parte da nossa aquisição, cujo térreo abriga o renomado restaurante Arturito, operação consolidada no segmento de alta gastronomia, dos sócios Paola Carosella e Benny Goldenberg, com projeto arquitetônico do escritório Otavio de Sanctis e paisagismo assinado por Luiz Carlos Orsini, um dos responsáveis pelo projeto paisagístico do Instituto Inhotim. O restaurante representa a loja Chabad, mencionada anteriormente e que está incluída na aquisição.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F15843\u002F15843.pdf-0003-00.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F15843\u002F15843.pdf-0003-01.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F15843\u002F15843.pdf-0003-02.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F15843\u002F15843.pdf-0003-03.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Oscar Freire Office:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong> \u003Cem>imagens do lobby e rooftop do Empreendimento.\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fp>\u003Ch2>\u003Cstrong>Contrato de Locação\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh2>\u003Cp>O Edifício Corporativo Oscar Freire Office está 100% locado para a BAT e a Loja Chabad está locada para o Restaurante Arturito, ambos contratos típicos com prazo longo de duração (10 anos), com vencimentos previstos para 2032 e 2033, respectivamente. Apesar de serem contratos “típicos”, ambos contam com multas rescisórias significativas, de aproximadamente 18 e 16 vezes o valor do aluguel vigente, respectivamente, além de aviso prévio de 6 meses e 3 meses, respectivamente (“Contrato de Locação”).\u003C\u002Fp>\u003Cp>O valor do aluguel mensal previsto nos Contratos de Locação, é de \u003Cstrong>R$ 781.519,72\u003C\u002Fstrong> para o Oscar Freire Office (“Aluguel BAT”) e de \u003Cstrong>R$ 85.940,40\u003C\u002Fstrong> para a Loja Chabad (“Aluguel Arturito”), ambos atualizado anualmente a partir da data de início da locação.\u003C\u002Fp>\u003Ch2>\u003Cstrong>Sobre o Inquilino\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh2>\u003Cp>A BAT Brasil (anteriormente Souza Cruz) é a maior empresa de tabaco da América Latina e líder no mercado brasileiro de cigarros, com mais de 120 anos de história. A empresa está presente em cerca de 5 mil municípios e 250 mil pontos de venda, com mais de 4.600 colaboradores. Pertence ao grupo britânico British American Tobacco, uma das maiores empresas do mundo, fundada em 1902 e sediada em Londres.\u003C\u002Fp>\u003Cp>A ocupação do Imóvel por um inquilino de primeira linha reforça o perfil de qualidade do ativo, contribuindo para a previsibilidade de receita e estabilidade de fluxo de caixa. A presença da BAT no Empreendimento evidencia a aderência do Oscar Freire Office às demandas de grandes ocupantes corporativos, que buscam localização estratégica, eficiência e padrão construtivo elevado.\u003C\u002Fp>\u003Ch2>\u003Cstrong>Sobre a Região\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh2>\u003Cp>Localizado na Avenida Rebouças, 1.145, o ativo está inserido no quadrilátero formado pelas ruas Oscar Freire, Melo Alves e Chabad, vizinho da estação de metrô Oscar Freire (Linha Amarela) e a aproximadamente 2km da avenida Faria Lima e 1km da Paulista. Situado em uma região com ampla oferta de serviços, gastronomia, cultura e lazer, no bairro mais nobre da cidade, com tudo a poucos passos de distância.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F15843\u002F15843.pdf-0004-00.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F15843\u002F15843.pdf-0004-01.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F15843\u002F15843.pdf-0004-02.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>Principaisempreendimentosnoentormo: “\u003Cbr>OPronio\u003Cbr>O Emconstrução o 4\u003Cbr>o O & q\u003Cbr>o Jg Oscar Freire EO) >\u003Cbr>Office fo)\u003Cbr>[51] o O DA\u003Cbr>(8) oº 0 qe %\u003Cbr>o\u003Cbr>o das “as,\u003Cbr>8 Ê, A\u003Cbr>E Ed\u003Cbr>N ”sá\u003Cbr>Desagmectaio\u003Cbr>5 Masp\u003Cbr>4, 2 — HoteiFasano\u003Cbr>PA 5é ShopssardinsHospital dasClínicas\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>Além disso, após a mudança da Lei de Parcelamento Uso e Ocupação do Solo em 2016, o bairro vem passando por um intenso processo de renovação urbana, com a Av. Rebouças apresentando rápida transformação ao longo dos últimos anos.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F15843\u002F15843.pdf-0004-04.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F15843\u002F15843.pdf-0005-00.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>(btgosctua\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F15843\u002F15843.pdf-0005-01.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>Com o grande volume de novos empreendimentos corporativos, observou-se vacância elevada temporariamente na região.\u003C\u002Fp>\u003Cp>No entanto, os dados mais recentes indicam um mercado em absorção consistente desse estoque, refletido pela trajetória de queda da vacância a partir do final de 2024, atingindo o patamar de 9,2%.\u003C\u002Fp>\u003Cp>Nesse contexto, o eixo Rebouças se consolida como o mais novo eixo corporativo da cidade e uma alternativa sólida aos tradicionais polos da Faria Lima e da Paulista, combinando produtos modernos com ampla oferta de infraestrutura de transporte e amenidades que garantem crescente dinamismo de ocupação.\u003C\u002Fp>\u003Cp>Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários.\u003C\u002Fp>\u003Cp>São Paulo, 01 de abril de 2026.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS ALIANZA GESTÃO DE RECURSOS LTDA.\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>S.A. 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Apesar desse cenário, os fundamentos do mercado imobiliário permaneceram resilientes, especialmente em ativos com capacidade de geração recorrente de renda e características de maior qualidade.","Para o próximo período, espera-se que o mercado imobiliário mantenha desempenho resiliente, embora ainda influenciado pelo cenário de juros elevados e condições de crédito mais restritivas. A expectativa é de gradual melhora das condições de mercado, o que poderá favorecer a atividade do setor e a valorização dos ativos imobiliários."]