[{"data":1,"prerenderedAt":-1},["ShallowReactive",2],{"seo:\u002Fdetalhes\u002FHGBS11\u002Fdocumentos\u002F5474":3,"documento:HGBS11:5474":87,"fii-documento:HGBS11":95},{"title":4,"description":5,"canonical":6,"image":7,"json_ld":8,"nome":33,"resumo":79},"Laudo de Avaliação (Conclusão de Negócio) HGBS11 de 26\u002F12\u002F2025 | Kartac","Laudo de Avaliação (Conclusão de Negócio) de 26\u002F12\u002F2025 do HGBS11, entrega em 12\u002F02\u002F2026. DY 12 meses de 11,67% e P\u002FVP 0,81 em 04\u002F11\u002F2026.","https:\u002F\u002Fwww.kartac.com.br\u002Fdetalhes\u002FHGBS11\u002Fdocumentos\u002F5474","https:\u002F\u002Fwww.kartac.com.br\u002Fimages\u002Fog.png",{"@context":9,"@graph":10},"https:\u002F\u002Fschema.org",[11,17,22,31,49,64],{"@type":12,"@id":13,"name":14,"url":15,"logo":16},"Organization","https:\u002F\u002Fwww.kartac.com.br\u002F#organizacao","Kartac","https:\u002F\u002Fwww.kartac.com.br\u002F","https:\u002F\u002Fwww.kartac.com.br\u002Fandroid-chrome-512x512.png",{"@type":18,"@id":19,"name":14,"url":15,"inLanguage":20,"publisher":21},"WebSite","https:\u002F\u002Fwww.kartac.com.br\u002F#site","pt-BR",{"@id":13},{"@type":23,"@id":24,"url":6,"name":4,"description":5,"inLanguage":20,"isPartOf":25,"dateModified":26,"mainEntity":27,"breadcrumb":29},"WebPage","https:\u002F\u002Fwww.kartac.com.br\u002Fdetalhes\u002FHGBS11\u002Fdocumentos\u002F5474#pagina",{"@id":19},"2026-10-21",{"@id":28},"https:\u002F\u002Fwww.kartac.com.br\u002Fdetalhes\u002FHGBS11\u002Fdocumentos\u002F5474#documento",{"@id":30},"https:\u002F\u002Fwww.kartac.com.br\u002Fdetalhes\u002FHGBS11\u002Fdocumentos\u002F5474#migalhas",{"@type":32,"@id":28,"name":33,"alternateName":34,"url":6,"inLanguage":20,"about":35,"genre":37,"datePublished":38,"temporalCoverage":39,"author":40,"publisher":46,"isBasedOn":48},"Report","Laudo de Avaliação (Conclusão de Negócio) HGBS11 de 26\u002F12\u002F2025","(HGBS) Laudo de Avaliação (Conclusão de Negócio) - 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Brasil\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>ALIANZA REAL ESTATE II - FUNDO DE\u003C\u002Fstrong> CAPRIGHTDA , \u003Cstrong>INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0002-00.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO PARKSHOPPING SÃO CAETANO\u003C\u002Fstrong> ALAMEDA TERRACOTA, 545 ESPAÇO CERÂMICA SÃO CAETANO DO SUL, SP - BRASIL\u003C\u002Fp>\u003Cp>Data da Avaliação:\u003C\u002Fp>\u003Cp>JANEIRO DE 2026\u003C\u002Fp>\u003Cp>Data do Relatório:\u003C\u002Fp>\u003Cp>FEVEREIRO DE 2026\u003C\u002Fp>\u003Cp>Preparado Para:\u003C\u002Fp>\u003Cp>HEDGE BRASIL SHOPPING FII AVENIDA BRIGADEIRO FARIA LIMA, 3600 - 11° ANDAR CJ 112 SÃO PAULO, SP 04538-132\u003C\u002Fp>\u003Cp>PREPARADO PELA: \u003Cem>CAPRIGHT\u003C\u002Fem> BRASIL LTDA RUA JOAQUIM FLORIANO, 820 CONJ. 54 SÃO PAULO, SP 04534-003\u003C\u002Fp>\u003Cp>No. 52071\u003C\u002Fp>\u003Cp>©2026 \u003Cem>Capright\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0003-00.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>São Paulo, 12 de fevereiro de 2026,\u003C\u002Fp>\u003Cp>À Hedge Brasil Shopping FII Avenida Brigadeiro Faria Lima, 3600 - 11° Andar Conj. 112 São Paulo, SP – Brasil 04534-003\u003C\u002Fp>\u003Cp>Referência: ParkShopping São Caetano Alameda Terracota, 545 Espaço Cerâmica, São Caetano do Sul, SP– Brasil\u003C\u002Fp>\u003Cp>Prezado Srs.,\u003C\u002Fp>\u003Cp>A \u003Cem>Capright\u003C\u002Fem> apresenta o relatório de avaliação com a estimativa do valor de venda do imóvel em referência.\u003C\u002Fp>\u003Cp>Trata-se do ParkShopping São Caetano localizado na Alameda Terracota, 545, com área locável total de 39.251,70m², no bairro Espaço Cerâmica, São Caetano do Sul, SP. Maiores informações sobre o imóvel estão incluídas neste relatório.\u003C\u002Fp>\u003Cp>Este trabalho foi elaborado para o cliente, a quem é dirigido em caráter confidencial. A publicação ou divulgação, total ou parcial do presente estudo a terceiros não é permitida, a não ser que autorizada pelo contratante e pela \u003Cem>Capright\u003C\u002Fem>.\u003C\u002Fp>\u003Cp>Atenciosamente,\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0003-09.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>Jules H. Marling IV, MAI, CRE, FRICS Managing Principal\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0003-11.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>Marco Ribuiro\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>Marco A. Ribeiro, CRE Diretor CREA: 5069764070 SP\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0004-00.png\">\u003C\u002Fp>\u003Ch4>\u003Cstrong>ÍNDICE\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh4>\u003Ctable>\u003Cthead>\u003Ctr>\u003Cth>Sumário Executivo ------------------------------------------------------------------------------------- 2\u003C\u002Fth>\u003C\u002Ftr>\u003C\u002Fthead>\u003Ctbody>\u003Ctr>\u003Ctd>Considerações Gerais -------------------------------------------------------------------------------- 4\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>Localização ---------------------------------------------------------------------------------------------- 7\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>Uso e Ocupação do Solo --------------------------------------------------------------------------- 10\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>Caracterização da Construção-------------------------------------------------------------------- 13\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>Análise do Mercado---------------------------------------------------------------------------------- 14\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>Avaliação ----------------------------------------------------------------------------------------------- 26\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>Premissas e Limitações ---------------------------------------------------------------------------- 44\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003C\u002Ftbody>\u003C\u002Ftable>\u003Ch4>\u003Cstrong>ANEXOS\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh4>\u003Cul>\u003Cli>\u003Cp>➢ \u003Cstrong>Especificações da Avaliação – NBR 14.653-4\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>➢ \u003Cstrong>Documentação Fotográfica\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>➢ \u003Cstrong>Documentação Recebida\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>➢ \u003Cstrong>Qualificação Profissional\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003C\u002Ful>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0004-08.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>CÁPRIGHT\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>SUMÁRIO EXECUTIVO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Ctable>\u003Cthead>\u003Ctr>\u003Cth>\u003Cstrong>\u003Cem>Nome\u002FEndereço:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fth>\u003Cth>ParkShopping São Caetan\u003Cbr>Alameda Terracota, 545\u003Cbr>Espaço Cerâmica, São Ca\u003C\u002Fth>\u003Cth>o\u003Cbr>etano do Sul, SP– Brasil\u003C\u002Fth>\u003C\u002Ftr>\u003C\u002Fthead>\u003Ctbody>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003Cstrong>\u003Cem>Acessibilidade:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Acesso ao imóvel através\u003Cbr>Avenida Guido Aliberti.\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>da Avenida Nelson Braido e\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003Cstrong>\u003Cem>Tipo de Propriedade:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Shopping Center\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003Cstrong>\u003Cem>Proprietário(s) e Participações:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Hedge Brasil Shopping\u003Cbr>Empreendimentos Imobiliá\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>FII (20,00%) e Multiplan\u003Cbr>rios S.A. (80,00%).\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003Cstrong>\u003Cem>Usuário do Relatório:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Hedge Brasil Shopping FII\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003Cstrong>\u003Cem>Finalidade da Avaliação:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Estimativa do valor de mer\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>cado.\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003Cstrong>\u003Cem>Descrição da Propriedade:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Área Bruta Locável:\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>39.251,70m²\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Ano de Construção:\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>2011\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Tipo de Construção:\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Concreto Armado\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Número de Pavimentos:\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>2\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Número de Lojas:\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>202\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Vagas de\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Estacionamento:\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>2.240 vagas\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Área do Terreno:\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>69.467,53m²\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Formato:\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Regular\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Zt\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Z-10 (Centro Empresarial\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>oneameno:\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Bairro Cerâmica)\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003C\u002Ftbody>\u003C\u002Ftable>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0005-03.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>SUMÁRIO EXECUTIVO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Ctable>\u003Cthead>\u003Ctr>\u003Cth>\u003Cstrong>\u003Cem>Taxas Utilizadas:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fth>\u003Cth>\u003C\u002Fth>\u003Cth>\u003C\u002Fth>\u003C\u002Ftr>\u003C\u002Fthead>\u003Ctbody>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Inflação:\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Não considerada\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Taxa de Desconto:\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>9,50%\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Taxa de Entrada (Cap Rate):\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>8,00%\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Taxa de Saída (Terminal Cap Rate)\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cbr>8,25%\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Comissão de Venda:\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>0,65%\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003Cstrong>\u003Cem>Indicadores de Valor:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Método da Renda:\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>R$ 1.166.000.000,00\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Capitalização Direta:\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>R$ 1.242.000.000,00\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Evolutivo:\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Não aplicado\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cstrong>Conclusão:\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cstrong>R$ 1.166.000.000,00\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Valor por metro quadrado:\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>R$ 29.705,72\u002Fm²\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>_Nota:_Os valores acima correspondem de 1\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>00% do imóvel.\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Método da Renda:\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>R$ 233.200.000,00\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Capitalização Direta:\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>R$ 248.400.000,00\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Evolutivo:\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Não aplicado\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cstrong>Conclusão:\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cstrong>R$ 233.200.000,00\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Valor por metro quadrado:\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>R$ 29.705,72\u002Fm²\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>_Nota:_Os valores acima correspondem\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>20,00% da participação da\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>HEDGE BRASIL SHOPPING FII no imóvel.\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003C\u002Ftbody>\u003C\u002Ftable>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Pressupostos Extraordinários:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong> Nenhum \u003Cstrong>\u003Cem>Condições Hipotéticas:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong> Nenhuma\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0006-04.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>CONSIDERAÇÕES GERAIS\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Ch5>\u003Cstrong>IDENTIFICAÇÃO DA PROPRIEDADE\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh5>\u003Cp>O imóvel, comumente conhecido como ParkShopping São Caetano, é um shopping center localizado no bairro Espaço Cerâmica, no município de São Caetano do Sul\u002FSP, em região com dinâmica de crescimento contínuo e diversificação de usos, caracterizada pela presença de empreendimentos residenciais de alto padrão, comércio, serviços e equipamentos de lazer. O empreendimento está inserido no bairro planejado Espaço Cerâmica, um projeto de uso misto sustentável de aproximadamente 300 000 m² que combina moradia, trabalho e lazer e contribui para a formação de um polo urbano integrado no ABC Paulista.\u003C\u002Fp>\u003Cp>O empreendimento possui Área Bruta Locável (ABL) total de 39.251,70m², distribuída em 205 unidades locáveis, das quais 191 encontram-se ocupadas, correspondendo a 31.877,72 m² de ABL ocupada e taxa de ocupação física de 96,8%, enquanto as 14 unidades vagas totalizam 1.254,18 m², equivalentes a 3,2% de vacância física. O mix de lojas contempla operações de varejo, serviços, alimentação e lazer, compatível com o perfil de um shopping center de abrangência urbana e regional. O endereço da propriedade é Alameda Terracota, 545, Espaço Cerâmica, São Caetano do Sul – SP.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0007-05.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0007-06.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>FOTOS DA FACHADA DO IMÓVEL\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Ch5>\u003Cstrong>PROPRIEDADE E SEU HISTÓRICO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh5>\u003Cp>A titularidade do imóvel é atualmente detida por Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A. (80,00%) e Hedge Brasil Shopping Fundo de Investimento Imobiliário (20%).\u003C\u002Fp>\u003Cp>De acordo com informações divulgadas em Fato Relevante em 14 de novembro de 2025, o Hedge Brasil Shopping Fundo de Investimento Imobiliário de Responsabilidade Limitada (HGBS11) assinou um Memorando de Entendimentos (MOU) para a aquisição de 20,0% de participação no ParkShopping São Caetano, pelo valor de R$ 237.000.000,00. A operação prevê pagamento parcelado, sendo 50% do valor no fechamento, condicionado à superação das condições precedentes, 25% em até 12 meses e 25% em até 18 meses após o fechamento, com os valores corrigidos pelo IPCA a partir da data de assinatura do MOU. A transação está sujeita ao cumprimento de condições precedentes usuais, incluindo a formalização dos documentos definitivos e a obtenção da aprovação pelo Conselho Administrativo de Defesa Econômica (CADE). De acordo com as informações\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0007-11.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>CÁPRIGHT\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>CONSIDERAÇÕES GERAIS\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>disponibilizadas no referido fato relevante, não há menção a outras transferências de titularidade do imóvel além da operação comunicada ao mercado.\u003C\u002Fp>\u003Ch5>\u003Cstrong>FINALIDADE DA AVALIAÇÃO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh5>\u003Cp>Este relatório tem por objetivo estimar o valor de mercado do ParkShopping São Caetano, localizado na Alameda Terracota, 545, Espaço Cerâmica – São Caetano do Sul, SP.\u003C\u002Fp>\u003Cp>Para estimativa do valor do imóvel, foram aplicadas as seguintes metodologias:\u003C\u002Fp>\u003Cul>\u003Cli>\u003Cp>➢ \u003Cstrong>\u003Cem>Método da Renda\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong> \u003Cem>(\u003C\u002Fem> Capitalização Direta): Por este método, pressupõe-se a rentabilidade esperada ou \u003Cem>yield,\u003C\u002Fem> por um investidor em um determinado imóvel. O valor é obtido pela capitalização presente de sua renda líquida prevista (aluguel), considerando uma taxa coerente de mercado, que reflita o risco do investimento.\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>➢ \u003Cstrong>\u003Cem>Método da Capitalização da Renda por Fluxo de Caixa Descontado:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong> Por essa metodologia, identifica-se o valor de mercado ou valor econômico do bem também por meio da capitalização presente de sua renda liquida prevista (aluguel), durante um período de análise e considerando taxas de crescimento adequadas, eventos de contratos (reajustes, revisões e renovações) ocorrendo na menor periodicidade definida pela atual legislação sobre os contratos de locação. Para refletir o valor do imóvel no término do fluxo de caixa, ao final do 10º ano, capitalizamos a receita.\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003C\u002Ful>\u003Cp>O valor de mercado é definido como: O valor estimado pelo qual um ativo ou passivo deve ser trocado na data da avaliação entre um comprador e um vendedor decididos numa transação, após uma divulgação adequada e em que as partes tenham atuado de forma esclarecida, prudente e sem coação. Implícita nesta definição está a consumação da venda a partir de uma data especificada e a passagem do título do vendedor para o comprador, sobre as condições abaixo:\u003C\u002Fp>\u003Col>\u003Cli>\u003Cp>Comprador e vendedor são tipicamente motivados;\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>Ambas as partes são bem informadas ou bem aconselhadas e atuam naquilo que consideram ser de seu interesse;\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>Um prazo razoável é permitido para exposição do imóvel à mercado;\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>O pagamento é feito em dinheiro e a vista ou em termos financeiros acordados entre as partes.\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003C\u002Fol>\u003Cp>O valor de liquidação forçada é o montante pelo qual o ativo seria transacionado sem o período de exposição à mercado. Nesse cenário, o vendedor compelido não está disposto e ofertar o imóvel à mercado e procura um tomador que liquide o valor do ativo em um período de exposição menor do que o do mercado normal. Normalmente o valor é menor do que o valor de mercado.\u003C\u002Fp>\u003Ch5>\u003Cstrong>CONFORMIDADE COM AS NORMAS E PADRÕES DE AVALIAÇÃO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh5>\u003Cp>Os trabalhos foram realizados de acordo com a Norma Brasileira de Avaliação de Bens, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), em suas 4 partes. Além disso, os trabalhos foram conduzidos através das normas do \u003Cem>International Valuation Standards Council\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0008-16.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>CONSIDERAÇÕES GERAIS\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>(”IVSC”), nos seus pronunciamentos 101 – \u003Cem>Scope of Work\u003C\u002Fem>, 102 – \u003Cem>Implementation\u003C\u002Fem> e 103 – \u003Cem>Reporting\u003C\u002Fem> e dos padrões de conduta e ética profissionais estabelecidos no \u003Cem>Red Book\u003C\u002Fem> em sua edição 2014, editada pelo \u003Cem>Royal Institution of Chartered Surveyors\u003C\u002Fem> (“RICS”).\u003C\u002Fp>\u003Ch5>\u003Cstrong>DATA DA AVALIAÇÃO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh5>\u003Cp>A data da avaliação, considerando a situação atual do imóvel, em janeiro de 2026.\u003C\u002Fp>\u003Ch5>\u003Cstrong>DATA DA VISTORIA\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh5>\u003Cp>Henrique M. Esperança inspecionou o imóvel em 14 de janeiro de 2026.\u003C\u002Fp>\u003Ch5>\u003Cstrong>ESCOPO DO TRABALHO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh5>\u003Cp>De acordo com a proposta comercial acordada por ambas as partes e informações trocadas durante o processo de contratação, este trabalho seguiu o seguinte escopo:\u003C\u002Fp>\u003Ctable>\u003Cthead>\u003Ctr>\u003Cth>\u003Cstrong>Procedimento\u003C\u002Fstrong>\u003Cbr>~~=~~\u003Csup>~~w~~\u003C\u002Fsup>\u003C\u002Fth>\u003Cth>\u003Cstrong>Sim\u003C\u002Fstrong>\u003Cbr>\u003C\u002Fth>\u003Cth>\u003Cstrong>Não N\u002FA\u003C\u002Fstrong>\u003Cbr>\u003C\u002Fth>\u003C\u002Ftr>\u003C\u002Fthead>\u003Ctbody>\u003Ctr>\u003Ctd>Inspeção técnica ao imóvel\u003Cbr>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>✓\u003Cbr>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>Pesquisa e tendências de mercado(estoque,vacância,absorção,etc)\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>✓\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>Descrição dasprincipais características de localização\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>✓\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>Menção dos aspectos econômicos e físicos identificados no entorno\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>✓\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>Menção das atividades existentes e a infraestrutura urbana\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>✓\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>Descrição dos aspectos físicos e legais do imóvel\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>✓\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>Revisão de dados referentes a impostos, zoneamentos, servidões,\u003Cbr>serviçosquepossam afetar o imóvel\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>✓\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>Análise referente a melhorias físicas incorridas no avaliando\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>✓\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>Análise do comportamento do mercado imobiliário local\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>✓\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>Cumprimento das Normas de Avaliações Vigentes\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>✓\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003C\u002Ftbody>\u003C\u002Ftable>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0009-10.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>CÁPRIGHT\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>LOCALIZAÇÃO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Situação:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong> O ParkShopping São Caetano, localizado na Alameda Terracota, 545, no município de São Caetano do Sul\u002FSP, destaca-se por sua localização estratégica no ABC Paulista, inserido em área urbana e integrada a um bairro planejado de uso misto. O shopping encontra-se em região com facilidade de acesso ao entorno residencial, comercial e de serviços, favorecendo a captação de fluxo de consumidores tanto do próprio município quanto das cidades vizinhas do Grande ABC e da Região Metropolitana de São Paulo. Em termos de acessibilidade viária, o empreendimento é atendido por um sistema de vias urbanas e intermunicipais estruturadas, com destaque para a Avenida dos Estados, que constitui um dos principais eixos de ligação entre São Caetano do Sul, Santo André e a capital paulista. Adicionalmente, o shopping apresenta acesso facilitado às Rodovias Anchieta (SP150) e dos Imigrantes (SP-160), principais corredores rodoviários que conectam a Região Metropolitana de São Paulo ao litoral paulista e ao sistema rodoviário estadual, contribuindo para a fluidez do tráfego regional. No contexto metropolitano, a proximidade com a cidade de São Paulo, situada na divisa do empreendimento, amplia significativamente sua área de influência e potencial de atração de público. Essa conectividade é reforçada pela integração ao sistema de transporte coletivo, por meio da Linha 10-Turquesa da CPTM, com a Estação São Caetano do Sul, além de diversas linhas de ônibus urbanos e intermunicipais que operam no entorno imediato do shopping. Quanto ao transporte aéreo, o empreendimento está a cerca de 15 km do Aeroporto de Congonhas, principal terminal de aviação doméstica da capital paulista, e a aproximadamente 30 km do Aeroporto Internacional de Guarulhos.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0010-03.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>Cachoeirinha , A Itaim'Paulista\u003Cbr>“=Osasco o ARES= ItaquaquecetutRate q\u003Cbr>q z q Vasconcelos\u003Cbr>«São Paulo\u003Cbr>| Lse-270) à |\u003Cbr>SP-021 as siao\u003Cbr>) st: Su\u003Cbr>mbu CoD NE ns d\u003Cbr>Amta —= Mauá] ) \u002F\u003Cbr>+\u003Cbr>ED São Bernardo É\u003Cbr>N.$) do Campo ds:\u003Cbr>[7 A (sP-921) *\u002FRio Grande\u003Cbr>peca)2009 e : LA SAMap datada Sera 02026 Google\u003Cbr>MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL – Fonte: Google Maps\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0010-04.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>CAPRIGHT\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>LOCALIZAÇÃO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Acesso:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong> acesso é predominantemente realizado pela Avenida Guido Aliberti, principal via de ligação do bairro Espaço Cerâmica com o sistema viário estrutural de São Caetano do Sul e dos municípios vizinhos do ABC Paulista. A avenida funciona como eixo fundamental de distribuição de tráfego local e intermunicipal, conectando o empreendimento a importantes corredores urbanos, como a Avenida dos Estados e a Avenida Goiás. Como referência, o imóvel está localizado:\u003C\u002Fp>\u003Cul>\u003Cli>\u003Cp>Na Alameda Terracota, com acesso direto pela Avenida Guido Aliberti;\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>5 km dos acessos às Rodovias Anchieta (SP-150) e dos Imigrantes (SP-160)\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>2 km do Terminal Rodoviário Nicolau Delic;\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>15 km do Aeroporto de Congonhas;\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>1,5 km da Estação São Caetano do Sul – Prefeito Walter Braido (CPTM).\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003C\u002Ful>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Ocupação circunvizinha:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong> O empreendimento está situado inserido em zona de uso misto definida pela legislação urbanística do município de São Caetano do Sul, correspondente à Zona do Centro Empresarial do Bairro Cerâmica (Z-10), destinada à implantação de atividades comerciais, de serviços, empresariais e de lazer. O entorno imediato é caracterizado por um ambiente urbano planejado, com predominância de edificações residenciais verticais de padrão médio e médio-alto, além de empreendimentos corporativos, equipamentos urbanos e áreas comerciais estruturadas. Esse conjunto é complementado por estabelecimentos comerciais de âmbito local e regional, lojas de varejo, serviços diversos e infraestrutura urbana qualificada.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0011-09.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>PERSPECTIVA DO ENTORNO DA NOME DO IMÓVEL – Fonte:\u003C\u002Fstrong> \u003Cstrong>\u003Cem>Google Earth\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0011-11.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>LOCALIZAÇÃO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Melhoramentos Públicos:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong> A Alameda Terracota, com acesso principal pela Avenida Guido Aliberti, é via urbana estruturada, dotada de infraestrutura completa, incluindo iluminação pública, pavimentação asfáltica, redes de energia elétrica e telecomunicações, abastecimento de água potável, coleta e tratamento de esgoto, coleta regular de resíduos sólidos, serviços postais, limpeza urbana e conservação viária em padrão adequado.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Transporte\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>: O local é atendido por diversas linhas de ônibus urbanos e intermunicipais que circulam pela Avenida Guido Aliberti, Avenida dos Estados e vias adjacentes, assegurando boa oferta de transporte coletivo para o empreendimento. Adicionalmente, a proximidade com o Terminal Rodoviário Nicolau Delic, principal terminal rodoviário do município, amplia a oferta de transporte intermunicipal e metropolitano. O acesso ao sistema metroferroviário é complementado pela Estação São Caetano do Sul – Prefeito Walter Braido, integrante da Linha 10-Turquesa da CPTM, reforçando a conectividade regional do shopping.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Terreno\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>: O terreno tem 69.467,53m2, aproximadamente 550,00 metros de frente para a Avenida Guido Aliberti, formato regular e topografia plana. Além disso, o terreno recebe todos os serviços de infraestrutura urbana.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Questões Ambientais:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong> A Capright não realizou investigações de usos anteriores, no imóvel ou quaisquer adjacentes, para verificar se existe ou não qualquer possibilidade de contaminação de tais utilizações ou outros fatores de risco ambientais e, por isso, assumimos que não há qualquer risco.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0012-06.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>CÁPRIGHT\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>USO E OCUPAÇÃO DO SOLO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Uso e Ocupação do Solo:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong> A legislação que dispõe sobre o zoneamento no Município de São Caetano do Sul é determinada pela Lei Municipal Nº 4.944\u002F2010, que dispões sobre o plano diretor da cidade de São Caetano do Sul, estabelecendo os objetivos e diretrizes gerais da política de desenvolvimento urbano. De acordo com a legislação vigente, o imóvel encontra-se em perímetro de \u003Cstrong>Z10\u003C\u002Fstrong> (Zona do Centro Empresarial do Bairro Cerâmica), conforme o mapa de zoneamento abaixo:\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0013-03.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>ZONEAMENTO DO IMÓVEL – Fonte: Prefeitura Municipal de São Caetano do Sul\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>Zona Z10 – Centro Empresarial do Bairro Cerâmica (Resumo)\u003C\u002Fp>\u003Cp>Zona destinada predominantemente a usos comerciais, de serviços, empresariais e industriais, com admissão restrita de uso residencial\u003C\u002Fp>\u003Cp>Potencial construtivo máximo distribuído em:\u003C\u002Fp>\u003Cul>\u003Cli>\u003Cp>70% para usos comerciais, serviços e industriais\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>30% para usos residenciais, mediante aprovação dos órgãos competentes\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>Acessos veiculares com largura mínima de 3,00 m por acesso\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003C\u002Ful>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0013-11.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>CÁPRIGHT\u003Cbr>ERREI ARE\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>USO E OCUPAÇÃO DO SOLO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cul>\u003Cli>\u003Cp>Empreendimentos com mais de 30 vagas de estacionamento devem possuir mais de um acesso veicular\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>Área permeável mínima de 15% da área total do terreno\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003C\u002Ful>\u003Cp>Alternativamente à área permeável integral, admite-se reservatório de retenção de águas pluviais, conforme critérios técnicos da legislação\u003C\u002Fp>\u003Cp>Permitida a interligação de quadras para circulação de pedestres, veículos e infraestrutura urbana, condicionada à aprovação municipal\u003C\u002Fp>\u003Cp>Permitido o uso de recuos frontais para ampliação de estacionamento e\u002Fou passeios de pedestres em áreas comerciais\u003C\u002Fp>\u003Cp>Em casos de loteamento ou desmembramento, aplicação cumulativa da Lei Federal nº 6.766\u002F1979 e da legislação ambiental vigente\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0014-08.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>DiretrizesZona do Centropara Uso Empresariale Ocupação do do BairroSolo Cerâmica- ANEXO| --Z10 Planta (6)\u003Cbr>CEEE Es 3da a ulERES)SE its\u003Cbr>Pt go \u002F =\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0014-09.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>CÁPRIGHT\u003Cbr>DELIVERINE TRANSPARENCY\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>USO E OCUPAÇÃO DO SOLO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0015-02.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>Zona do Centro Empresarial do Bairro Cerâmica - Z10 a\u003Cbr>Diretrizes para Uso e Ocupação do Solo - ANEXO Il - TABELA e\u003Cbr>Legenda | Zonas | Categorias Características de Dimensionamento, Recuos, Ocupação e Aproveitamento do Lote\u003Cbr>(vorplanta | do | doUsos [rop REVOS LATER MINDE: MoKEDE | NONERODEVAGAS\u003Cbr>Anexo) | Usos |Pormitídas | Niro Dema povs |raras Spa steve | Dema pres |MPRONENTAMENTO | DEAUTONOVEIS\u003Cbr>acIca: 1a\u003Cbr>odeioEE (at,a2,03,es) 2,00 m paras150m docora adtadonto ESAa\u003Cbr>VP impeça\u003Cbr>eeCos | a EN e ES Te\u003Cbr>DEFINIÇÕES\u003Cbr>Reside DAS CATEGORIAS DE USO.\u003Cbr>&- Comercial, destinadoarsvou- ums diverso Gia ipDtode cxrérciopo =ht. 5RZ-ServasResoluçãodestinado ds divers moldadas deservipr\u003Cbr>1 Andar tiados lados par a aicção é mertagom de pçs tells e pro oudo re, u de laços sem predação de ita, gets potentes ou rá inc\u003Cbr>E Trocoo dr Cceviumnas.outras vu ias. destinos à eh, ado. aa, amis ma oro comunicação.\u003Cbr>nos:(at | Aectacaçãosecundaia - escada - somente nc ndo desce. Dlpenaa dos recuos ce fundo e tra, ereta a um aco pavimento er com ocupação manta de 19% da éra o.\u003Cbr>E + Abe pra dos - gargem - odor ocupar ums recuos las a tico, So ra e 0.00 mer. Voa a ul ação ds recuo o pvimenio superior\u003Cbr>(48 ) Muros do ca ari o co fundos co o com ala más do 2.50 motos.\u003Cbr>8) Aura mana da ocação será 1000 tros exatos a pat do pi o povinano é, eo q o mesmo no usos\u003Cbr>£3- TaxaO domt ocupaçãona masada qu paraComes05 Kitspondnto 6 0%so ponto da Gm modo e,estadacet do teà osticção to ponto secundai- ms eo ecada ca eta\u003Cbr>(Aura mama da oicação ser do 40.00 metros contos a pat don 0 pimento re,ds qu o mesmo não\u003Cbr>bs:=e --AiordastapasParaLodoUbeasdestsdeste4206 Zonas mts recuado recuode do Uso. fundos,teranérl 08 sulladao coa gueicçõesfuros,cunepundontoasaeicações na ecicações queirao camincicea no namonto dispersas roquadras ANEXO daico sta de dos4ono to, osAMEXO recuos01 ( aoo ) calodo ads maodoinc edaddo provestamento\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0015-03.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>C À PRIGHT\u003Cbr>DELIVERING TRANSPARENCY\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>CARACTERIZAÇÃO DA CONSTRUÇÃO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Construção:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong> O ParkShopping São Caetano foi inaugurado em novembro de 2011, está localizado no município de São Caetano do Sul em uma área de 69.467,53m² de terreno. O empreendimento possui 39.251,70m² de ABL, 119 lojas satélites, 7 lojas âncoras, 9 mega lojas, cinema, supermercado. praça de alimentação e 2.240 vagas de estacionamento. Entre as principais marcas estão Cinemark, Renner, Zara, Outback Steakhouse, Riachuelo e St. Marche. A empresa Multiplan é a responsável pela administração do shopping.\u003C\u002Fp>\u003Ch5>\u003Cstrong>\u003Cem>Características:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh5>\u003Ctable>\u003Cthead>\u003Ctr>\u003Cth>Estrutura:\u003C\u002Fth>\u003Cth>Concreto Armado\u003C\u002Fth>\u003C\u002Ftr>\u003C\u002Fthead>\u003Ctbody>\u003Ctr>\u003Ctd>Fechamento lateral:\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Alvenaria\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>Revestimento externo:\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Pintura texturizada\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>Pisos:\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Cerâmico, granito e porcelanato\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>Paredes:\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Bloco de concreto com pintura à base de látex\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>Forro:\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Gesso\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>Andares:\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>2\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>Esquadrias:\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Alumínio\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>Circulação\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Escadas rolantes, escadas fixas e elevadores\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>Idade aparente:\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>14 anos para efeito de avaliação,\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Verificamos no local que, de modo geral, o imóvel avaliando\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>Estado de conservação:\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>encontra-se em estado de conservação entre novo e\u003Cbr>regular.\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003C\u002Ftbody>\u003C\u002Ftable>\u003Ch5>\u003Cstrong>\u003Cem>Instalações e Equipamentos:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh5>\u003Ctable>\u003Cthead>\u003Ctr>\u003Cth>Área de vendas:\u003C\u002Fth>\u003Cth>Extintores, iluminação de emergência, hidrantes, sprinklers\u003Cbr>e detectores de fumaça\u003C\u002Fth>\u003C\u002Ftr>\u003C\u002Fthead>\u003Ctbody>\u003Ctr>\u003Ctd>Retaguarda:\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Casa de máquinas, geradores, cabine de força, extintores,\u003Cbr>hidrantes, sprinklers e detectores de fumaça\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>Praça de Alimentação:\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Extintores, iluminação de emergência, hidrantes, sprinklers\u003Cbr>e detectores de fumaça\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>Estacionamento:\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Extintores, hidrantes\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>Sistema contra incêndio:\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Extintores, hidrantes, sprinklers, bomba diesel, gerador de\u003Cbr>emergência\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>Sistema de Segurança:\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Sistema de CFTV\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003C\u002Ftbody>\u003C\u002Ftable>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0016-07.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>CÁPRIGHT\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>ANÁLISE DO MERCADO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>Cenário Macroeconômico:\u003C\u002Fstrong> Desde 2020, a política monetária brasileira passou por mudanças relevantes. Em resposta à recessão provocada pela pandemia de COVID-19, o Banco Central do Brasil reduziu a taxa Selic ao piso histórico de 2,0% ao ano, com o objetivo de estimular a atividade econômica. A partir de 2021, diante da aceleração inflacionária global e doméstica, iniciou-se um ciclo expressivo de aperto monetário, culminando na elevação da taxa básica para 13,75% ao ano em 2022. Ao longo de 2023 e 2024, os juros permaneceram em patamar restritivo visando a convergência da inflação à meta. Em 2025, considerando dados efetivamente observados até dezembro, a política monetária manteve caráter fortemente contracionista. A taxa Selic encerrou o ano em 15,0% ao ano, refletindo a postura cautelosa do Comitê de Política Monetária em preservar juros reais elevados diante de expectativas inflacionárias ainda sensíveis e de um quadro fiscal pressionado.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0017-03.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>Indicadores Econômicos\u003Cbr>10% ;\u003Cbr>14% à\u003Cbr>12% |\u003Cbr>10% +\u003Cbr>8%:\u003Cbr>6% +\u003Cbr>1%:\u003Cbr>2% é\u003Cbr>0% +\u003Cbr>2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025\u003Cbr>Taxa Selic referente ao mês de novembro de 2025\u003Cbr>Taxa de Inflação (IPCA) referente a outubro de 2025\u003Cbr>Taxa de desemprego referente a setembro de 2025 Fonte: IBGE & Banco Central\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>A inflação oficial medida pelo IPCA fechou 2025 em 4,26%, segundo dados divulgados pelo IBGE, situando-se dentro do limite superior da meta estabelecida pelo Conselho Monetário Nacional. O resultado confirma a desaceleração inflacionária ao longo do ano, embora ainda em nível elevado quando comparado ao centro da meta. No que se refere à atividade econômica, os dados consolidados disponíveis até a data base deste laudo indicavam desempenho resiliente da economia brasileira ao longo de 2025, sustentado principalmente pelo consumo das famílias e por um mercado de trabalho aquecido. Embora o resultado anual definitivo do Produto Interno Bruto (PIB) de 2025 ainda não tivesse sido divulgado pelo IBGE, sendo usual sua publicação no primeiro trimestre do ano subsequente, a mediana das expectativas de mercado divulgada no Boletim Focus de 26 de dezembro de 2025 apontava crescimento do PIB de 2,26% em 2025.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0017-05.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>CAPRIGHT\u003Cbr>DELIVERING TRANSPARENCY\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>ANÁLISE DO MERCADO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>No mercado cambial, a taxa de câmbio encerrou o ano de 2025 em R$ 5,56 por dólar, conforme a cotação de referência divulgada pelo Banco Central do Brasil (BCB) para o mês de dezembro de 2025. Para os anos subsequentes, as projeções do Boletim Focus de 26 de dezembro de 2025 indicam relativa estabilidade do câmbio, com a cotação do dólar estimada em R$ 5,50 ao final de 2026, R$ 5,50 em 2027 e R$ 5,52 em 2028, refletindo fundamentos externos ainda favoráveis, embora com elevada sensibilidade a fatores fiscais domésticos e a choques no ambiente internacional.\u003C\u002Fp>\u003Cp>Do ponto de vista fiscal, o Boletim Focus indica manutenção de desequilíbrios relevantes. O déficit primário é estimado em 0,50% do PIB em 2025, ampliando-se para 0,56% do PIB em 2026, com ajuste gradual apenas a partir de 2027. A dívida líquida do setor público é projetada em 65,97% do PIB em 2025, aumentando para 70,25% em 2026 e 73,80% em 2027, refletindo o impacto persistente dos juros elevados sobre o serviço da dívida\u003C\u002Fp>\u003Cp>O ambiente externo ao final de 2025 caracteriza-se por crescimento global moderado e elevado grau de incerteza geopolítica. A continuidade do conflito no Leste Europeu e as tensões persistentes no Oriente Médio mantêm volatilidade nos mercados de energia e commodities, ainda que em intensidade inferior à observada nos anos imediatamente anteriores. Adicionalmente, a postura mais protecionista da política econômica dos Estados Unidos, com maior uso de tarifas e restrições comerciais, contribui para a desaceleração do comércio internacional. As principais economias globais, incluindo Estados Unidos, Europa e China, apresentam expansão limitada, pressionadas por desafios estruturais e custos financeiros elevados.\u003C\u002Fp>\u003Cp>Para o Brasil, esse cenário externo gera efeitos mistos. Os preços ainda relativamente elevados das commodities continuam sustentando saldos comerciais positivos, enquanto a desaceleração da economia global e o avanço de medidas protecionistas reduzem o espaço para o crescimento das exportações industriais. A aversão ao risco e a manutenção dos juros internacionais em patamar restritivo contribuem para a volatilidade dos fluxos financeiros. Ainda assim, o real apresentou relativa resiliência ao longo de 2025, com a taxa de câmbio encerrando o ano em R$ 5,56 por dólar, conforme dados do Banco Central do Brasil.\u003C\u002Fp>\u003Cp>No mercado de trabalho, 2025 foi marcado por desempenho favorável. A taxa de desemprego atingiu níveis próximos a mínimas históricas, segundo a PNAD Contínua do IBGE, refletindo a robustez do emprego formal e informal. Em contrapartida, o endividamento das famílias permaneceu elevado, em torno de 80%, e a inadimplência alcançou patamares historicamente altos ao longo do ano, conforme dados da Confederação Nacional do Comércio (CNC). Esse quadro indica um consumo ainda resiliente, sustentado por emprego e renda, porém crescentemente limitado pelo custo elevado do crédito e pelo comprometimento da renda disponível.\u003C\u002Fp>\u003Cp>Para 2026, as projeções do Boletim Focus de 26 de dezembro de 2025 indicam desaceleração da atividade econômica, com crescimento do PIB estimado em 1,80%,\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0018-08.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>ANÁLISE DO MERCADO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>sustentado principalmente pelo consumo das famílias e por um mercado de trabalho ainda relativamente aquecido. A inflação projetada segue trajetória de queda, aproximando-se gradualmente da meta, o que deve permitir o início de um ciclo cauteloso de redução da taxa Selic. Segundo o Focus, a taxa básica de juros deve encerrar 2026 em 12,25% ao ano, permanecendo, ainda assim, em nível restritivo.\u003C\u002Fp>\u003Cp>Considerando que 2026 será ano eleitoral, elevam-se os riscos de flexibilizações fiscais de curto prazo ou de postergação de ajustes estruturais, fatores que podem afetar a confiança dos investidores e gerar pressões adicionais sobre o câmbio e a inflação. Nesse contexto, a manutenção da credibilidade do arcabouço fiscal e a estabilidade institucional serão determinantes para reduzir prêmios de risco e viabilizar um ciclo de crescimento mais consistente nos anos subsequentes.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0019-04.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>CÁPRIGHT\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>ANÁLISE DO MERCADO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Ch5>\u003Cstrong>MERCADO IMOBILIÁRIO DE SHOPPING CENTERS NO BRASIL\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh5>\u003Cp>O Brasil permanece como um dos maiores e mais dinâmicos mercados de varejo do mundo, sustentado por fatores demográficos favoráveis, pelo aumento dos gastos dos consumidores e pela expansão da presença do varejo formal. Com uma população superior a 217 milhões de pessoas, o país continua a registrar um processo constante de urbanização e uma demanda crescente por ambientes comerciais profissionalmente administrados. Embora o mercado tenha sido impactado de maneira significativa pela crise da COVID-19 e pela persistente incerteza política, indicadores recentes apontam para uma recuperação abrangente nos principais indicadores de desempenho.\u003C\u002Fp>\u003Cp>De acordo com a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), ao final de 2024 o Brasil contava com 648 shopping centers em operação, totalizando cerca de 18,2 milhões de metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL), o que representa um crescimento anual de 1,8%. O faturamento do setor atingiu R$198,4 bilhões, com alta de 1,9% em relação a 2023, sendo que a região Sudeste concentrou 57% de todo o volume de vendas. No mesmo período, foram inaugurados nove novos empreendimentos, o maior número desde o início da pandemia, adicionando 182.917 metros quadrados de ABL. Destaca-se que cinco desses shoppings foram abertos em cidades que não contavam com empreendimento do tipo, reforçando o processo de interiorização observado nos últimos anos. Para 2025, estão previstas 17 novas inaugurações, incluindo projetos em estados como Goiás, Espírito Santo, Rondônia, Minas Gerais e São Paulo, reafirmando a tendência de expansão tanto nos grandes centros urbanos quanto em regiões do interior.\u003C\u002Fp>\u003Cp>Os shopping centers brasileiros registraram em 2024 um fluxo recorde de visitantes, com uma média mensal de 476 milhões de pessoas, resultado que consolida a normalização do comportamento de consumo e confirma a relevância desses empreendimentos como polos de compras, serviços e lazer. No período pós-pandemia, operadores e varejistas continuaram a investir em eficiência operacional, integração omnichannel e diversificação do mix de lojas e serviços. O crescimento de formatos como boulevards gastronômicos, operações fora da praça de alimentação e lifestyle\u002Fopen malls, que já representam 62% dos shoppings especializados, evidencia essa transformação. O setor também manteve sua importância socioeconômica, gerando 1,07 milhão de empregos diretos em todo o país e reafirmando seu papel como vetor de dinamismo econômico. Para os próximos anos, a expectativa é de continuidade do crescimento, com projeções que apontam faturamento superior a R$201 bilhões em 2025 e avanços na profissionalização da gestão, modernização dos espaços e expansão do portfólio de serviços, acompanhando a evolução dos hábitos de consumo e a expansão urbana contínua.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0020-06.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>CÁPRIGHT\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>ANÁLISE DO MERCADO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>De acordo com os dados divulgados pela \u003Cem>Abrasce\u003C\u002Fem>, o mercado brasileiro de shopping centers abrange aproximadamente 18,2 milhões de m\u003Csup>2\u003C\u002Fsup> de área bruta locável.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0021-03.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>Com o objetivo de superar os impactos da pandemia e acompanhar a retomada do consumo, as operadoras de shopping centers adotaram estratégias que conciliam a saúde financeira com investimentos em modernização e expansão. Durante o período mais crítico, foram implementadas ações emergenciais, como reforço de caixa, redução de despesas condominiais e postergação de investimentos em CAPEX.\u003C\u002Fp>\u003Cp>No cenário atual, com faturamento de R$198,4 bilhões em 2024 e fluxo mensal de 476 milhões de visitantes, o setor passou a priorizar a requalificação de áreas comuns, a ampliação das operações de alimentação e lazer, além da adoção de soluções digitais que fortalecem o relacionamento com o consumidor. A tabela abaixo resume os principais indicadores financeiros dos shopping centers no Brasil.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0021-06.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>3725 - MERCADO DE SHOPPING CENTERS - BRASIL\u003Cbr>Classede Renda GROCS Custo de Ocupação (mimês) ES'º vendas (mfimês) Taxa de Vacância\u003Cbr>A 715% R$ 252,23 R$ 208,67 R$3.818 8,35%\u003Cbr>B 8,64% R$ 132,90 R$ 103,59 R$1,717 6,24%\u003Cbr>c 877% R$ 146,00 R$89,87 R$ 1.902 10,57%\u003Cbr>Total\u002FMédia 8,40% R$ 146,89 R$ 110,03 R$ 1.953 7,67%\u003Cbr>Fonte: SIILA Brasil\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>A taxa de vacância na região do imóvel avaliando é de 8,33%, abaixo da média nacional (8,40%). Espera-se que a vacância diminua no curto prazo, à medida que a demanda do consumidor continue melhorando e a atividade de locação aumente.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0021-08.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>CAPRIGHT\u003Cbr>DELIVERING TRANSPARENCY\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>ANÁLISE DO MERCADO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>A Capright classificou os Shopping Centers Brasileiros em três classes diferentes. As características gerais desses diferentes níveis estão resumidas na tabela a seguir:\u003C\u002Fp>\u003Ctable>\u003Cthead>\u003Ctr>\u003Cth>\u003C\u002Fth>\u003Cth>\u003Cstrong>Classificação de Shopping Centers\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fth>\u003C\u002Ftr>\u003C\u002Fthead>\u003Ctbody>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003Cstrong>Classe A\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Visitantes são em sua maioria de Classe Social A (Renda\u003Cbr>familiar acima de R$15.071,01).\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003Cstrong>Classe B\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Visitantes são em sua maioria de Classe Social B (Renda\u003Cbr>familiar entre R$ 3.779,01 e R$ 15.071,00).\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003Cstrong>Classe C\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>Visitantes são em sua maioria de Classe Social C (Renda\u003Cbr>familiar entre R$ 1.197,00 e R$ 3.779,00).\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003C\u002Ftbody>\u003C\u002Ftable>\u003Cp>Os dados acima servem como diretrizes gerais para classificar os vários empreendimentos no Brasil. Na maioria dos casos, cada ativo exibe características mistas, podendo estar contido em mais de uma classificação. Acreditamos que o imóvel avaliado se enquadre na Classe B.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0022-05.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>CÁPRIGHT\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>ANÁLISE DO MERCADO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Ch5>\u003Cstrong>MERCADO IMOBILIÁRIO DE SHOPPING CENTERS NO SUDESTE\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh5>\u003Cp>O mercado do Sudeste engloba aproximadamente 9,658 milhões de metros quadrados de área bruta locável total. A tabela abaixo mostra indicadores do mercado de shopping centers do Sudeste por classe:\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0023-04.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>No terceiro trimestre de 2025, a taxa de vacância média dos shopping centers no Brasil foi de 9,1%, refletindo estabilidade em relação aos trimestres anteriores, ainda que acima dos níveis históricos observados no período pré-pandemia. Na região Sudeste, principal mercado do país em termos de área bruta locável (ABL) e fluxo de consumidores, a vacância registrou 8,0%, ligeiramente abaixo da média nacional, indicando desempenho mais resiliente.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0023-06.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>HISTÓRICO DE VACÂNCIA\u003Cbr>Ano Vacância Geral Vacânciaqudeste\u003Cbr>1m19 66% 65% 150%\u003Cbr>2r19 67% 66%\u003Cbr>arg 67% 64% no%\u003Cbr>amis 65% 64%\u003Cbr>1720 66% 65% tor\u003Cbr>2120 67% 66% to\u003Cbr>3120 66% 65%\u003Cbr>arão 69% 67% nom\u003Cbr>ama 68% 65%\u003Cbr>ara 70% 65% os\u003Cbr>E 71% 65% so\u003Cbr>ara 68% 65%\u003Cbr>1722 69% 65% am\u003Cbr>ar 68% 64% nos\u003Cbr>3r22 68% 65%\u003Cbr>amo 69% 65% A\u003Cbr>1m23 87% 74%\u003Cbr>21 82% 71% so\u003Cbr>3123 87% 70% BSSGCLLOO OOOPS\u003Cbr>vacância Geral —a-Sudeste\u003Cbr>sa1724 1%87% 1874 % —\u003Cbr>ara 85% 73%\u003Cbr>area 83% 73%\u003Cbr>ar 82% 72%\u003Cbr>1725 89% 77%\u003Cbr>Fonte:2r253r25,SILA Brasi 85%91% 73%80%\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>O gráfico abaixo resume a média do aluguel mínimo no mercado brasileiro em comparação ao mercado de shopping centers do Sudeste.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0023-08.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>CAPRIGHT\u003Cbr>DELIVERING TRANSPARENCY\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>ANÁLISE DO MERCADO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0024-02.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>Com base no gráfico e na série histórica apresentada, nota-se que a média dos preços de aluguel no Sudeste seguiu uma trajetória de recuperação gradual após o impacto da pandemia, atingindo R$ 149,27\u002Fm²\u002Fmês no terceiro trimestre de 2025, acima da média nacional, que chegou a R$ 134,04\u002Fm²\u002Fmês no mesmo período. Esse comportamento reflete um mercado mais competitivo e maduro no Sudeste, com maior presença de shoppings consolidados, onde os valores locativos tendem a se estabilizar em patamares mais equilibrados.\u003C\u002Fp>\u003Cp>Enquanto o mercado geral apresentou aceleração mais intensa nos preços desde 2022, o Sudeste teve avanço mais moderado e consistente, indicando resiliência locacional, mas também maior seletividade dos operadores na reposição de preços. Essa diferença também sugere que ainda há margem para valorização futura nos aluguéis do Sudeste, sobretudo em empreendimentos de alta performance e com forte fluxo de consumidores, desde que o cenário macroeconômico continue favorecendo a retomada do consumo e o equilíbrio da ocupação nos shoppings da região.\u003C\u002Fp>\u003Cp>Em 2024, a região Sudeste registrou a inauguração de diversos novos empreendimentos relevantes no setor de shopping centers, indicando uma retomada seletiva do investimento após o período de pandemia. Entre os destaques estão o Brooklyn Alamedas, com 14.127 m² de ABL, localizado em Boituva (SP); o Outlet Premium Imigrantes, em São Bernardo do Campo (SP), com 17.717 m²; o Shopping Plaza Rio das Ostras, com 17.607 m², na cidade fluminense de Rio das Ostras; o Shopping Central Park, em Cotia (SP), com expressivos 22.466 m²; e o Santa Maria Outlet, em Cravinhos (SP), com 20.000 m² de área bruta locável\u003C\u002Fp>\u003Cp>Em 2025, dois novos empreendimentos foram inaugurados na região Sudeste. Em Americana (SP), o Americana Shopping entrou em operação no dia 30 de outubro, com uma área bruta locável (ABL) de 28.000 m², destacando-se como um dos maiores lançamentos do ano. Poucos dias depois, em 1º de novembro, foi inaugurado o Shopping Aldeia da Serra, no município de Serra (ES), com 18.000 m² de ABL. Além das inaugurações concluídas, há também expectativa de entrega em 2025 do Praça Pitiguari, localizado em Atibaia (SP), com 6.596 m² de ABL e previsão de abertura em dezembro. Esses lançamentos reforçam a\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0024-07.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>CÁPRIGHT\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>ANÁLISE DO MERCADO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>retomada gradual do desenvolvimento de novos centros comerciais na região, com foco em cidades de médio porte e layouts adaptados ao comportamento pós-pandemia do consumidor.\u003C\u002Fp>\u003Cp>O ParkShopping São Caetano apresenta, em sua zona primária de influência, estimada em aproximadamente 5,0 a 7,0 km, concorrência composta por shopping centers regionais consolidados localizados em municípios limítrofes do ABC Paulista, especialmente Santo André e São Bernardo do Campo. Em função de sua localização estratégica no bairro planejado Espaço Cerâmica, do perfil socioeconômico elevado do município de São Caetano do Sul e de seu posicionamento como shopping regional moderno, o empreendimento exerce papel relevante e dominante dentro do município, com baixa sobreposição direta de concorrência intramunicipal.\u003C\u002Fp>\u003Cp>Embora existam outros shopping centers de grande porte no entorno metropolitano, estes se encontram fora do território de São Caetano do Sul e competem de forma parcial, sobretudo nos segmentos de lazer, alimentação e consumo comparável, não descaracterizando a centralidade do ParkShopping São Caetano em sua área primária.\u003C\u002Fp>\u003Cul>\u003Cli>\u003Cp>\u003Cstrong>Shopping ABC:\u003C\u002Fstrong> O Shopping ABC é um dos principais centros comerciais da Região Metropolitana de São Paulo, localizado no município de Santo André\u002FSP, a cerca de 3-5 km do ParkShopping São Caetano. Foi inaugurado em agosto de 1996, com ABL próxima de 47 000–48 000 m² e mix de mais de 240 lojas, incluindo âncoras, semiâncoras e megalojas, além de praça de alimentação e cinema. O planejamento e a atualização contínua do mix, aliados à implantação de novas operações e ao reposicionamento do espaço (inclusive com foco em experiências de varejo e gastronomia), mantêm o Shopping ABC como um competidor relevante no fluxo de compras e lazer da região, ainda que com ABL menor e perfil tradicional em relação a empreendimentos mais recentes.\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>\u003Cstrong>Grand Plaza Shopping:\u003C\u002Fstrong> Situado no município de Santo André\u002FSP, a aproximadamente 5,0 km do ParkShopping São Caetano. Inaugurado em 1997, o empreendimento é reconhecido como um dos maiores shopping centers do ABC Paulista, com Área Bruta Locável (ABL) de aproximadamente 72.000 m² e cerca de 300 lojas e operações que englobam varejo, serviços, alimentação e lazer. O complexo possui ampla área de entretenimento, incluindo cinema, opções gastronômicas variadas e espaços temáticos, atraindo um fluxo elevado de visitantes mensais e exercendo forte influência no mercado varejista regional. Sua escala e mix de experiências o posicionam como concorrente relevante especialmente para consumidores que se deslocam dentro do Grande ABC, embora sua localização e perfil de oferta o tornem complementar à atuação do ParkShopping São Caetano em sua zona primária de influência.\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>\u003Cstrong>Shopping Metrópole:\u003C\u002Fstrong> Localizado no centro de São Bernardo do Campo\u002FSP, a aproximadamente 7,0 km do ParkShopping São Caetano. Inaugurado em 1980, tratase de um dos principais e mais tradicionais centros comerciais do ABC Paulista, com Área Bruta Locável (ABL) de aproximadamente 29.000 m² e cerca de 173 lojas e operações que englobam varejo, serviços, alimentação e lazer. O mix inclui marcas nacionais e operações âncora e semi-âncoras, além de um **complexo de 9 salas de cinema e diversas opções de alimentação, o que reforça sua relevância local e\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003C\u002Ful>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0025-08.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>ANÁLISE DO MERCADO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>histórico de oferta diversificada de experiências ao consumidor. Apesar de sua tradição e presença consolidada na região, sua influência sobre o público de São Caetano do Sul é considerada secundária em relação aos concorrentes mais próximos e de maior escala, dada a distância e a presença de alternativas de maior porte mais próximas.\u003C\u002Fp>\u003Cp>De forma geral, a concorrência do ParkShopping São Caetano ocorre de maneira intermunicipal e parcial, não havendo outro shopping center regional de porte equivalente dentro do próprio município. Essa condição, associada ao alto poder aquisitivo local, à densidade urbana qualificada e à excelente acessibilidade, reforça o posicionamento do empreendimento como principal polo de compras, serviços e lazer de São Caetano do Sul, com influência predominante sobre o consumo local e complementaridade em relação aos shoppings regionais do ABC Paulista.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0026-04.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>CÁPRIGHT\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>ANÁLISE DO MERCADO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>A abordagem mercadológica do imóvel e da região foi realizada com indicação dos principais aspectos positivos e desafiadores, das oportunidades e ameaças que incidem sobre o imóvel em estudo.\u003C\u002Fp>\u003Ch5>\u003Cstrong>Aspectos Positivos\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh5>\u003Cul>\u003Cli>\u003Cp>Boa conectividade por vias urbanas consolidadas (Avenida Guido Aliberti, Avenida dos Estados), transporte coletivo local e regional (ônibus metropolitanos e Estação CPTM), favorecendo o acesso de múltiplos centros geradores de demanda\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>O ParkShopping São Caetano está localizado em uma área urbanisticamente estruturada e de alto padrão no município de São Caetano do Sul, com forte presença de renda per capita elevada, o que favorece a atração de tráfego de consumidores.\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>Inserido no bairro planejado Espaço Cerâmica, que combina moradia, comércio e serviços, ampliando o fluxo natural de visitantes e a complementaridade com usos adjacentes.\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003C\u002Ful>\u003Ch5>\u003Cstrong>Oportunidades\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh5>\u003Cul>\u003Cli>\u003Cp>Ampliação de operações de lazer, entretenimento e gastronomia que aumentem o tempo de permanência e o ticket médio, reforçando a diferenciação competitiva.\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>A crescente urbanização e concentração de empregos na região metropolitana oferecem potencial de aumento de fluxo de visitantes, especialmente em períodos fora de pico.\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>Melhorias contínuas na mobilidade urbana e integração multimodal podem ampliar o alcance regional do shopping, elevando a participação em rotas metropolitanas.\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003C\u002Ful>\u003Ch5>\u003Cstrong>Desafios\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh5>\u003Cul>\u003Cli>\u003Cp>A presença de concorrentes expressivos no ABC Paulista (como Grand Plaza Shopping e Shopping ABC) pode limitar o potencial de expansão de tráfego em determinados segmentos, especialmente lazer e entretenimento de destino.\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>• A necessidade permanente de atualização do mix frente às tendências de consumo (experiências, tecnologia, serviços) demanda investimentos contínuos em reposicionamento e modernização.\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>O crescimento do varejo omnichannel e de plataformas digitais pode reduzir a frequência de visitas em lojas satélites tradicionais.\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003C\u002Ful>\u003Ch5>\u003Cstrong>Ameaças\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh5>\u003Cul>\u003Cli>\u003Cp>Empreendimentos de maior escala na capital e em municípios próximos (mesmo que fora da zona primária) podem atrair parte da demanda para categorias específicas de varejo e serviços.\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>• Situações de retração econômica impactam o poder de compra, especialmente em categorias discricionárias, reduzindo receita de lojas e ocupação.\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>• A evolução de custos urbanos (tributação, tarifas de serviços públicos, exigências regulatórias) pode pressionar margens operacionais de lojistas e do próprio empreendimento.\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003C\u002Ful>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0027-16.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>ANÁLISE DO MERCADO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>O ParkShopping São Caetano é um shopping regional para atender às classes de renda A e B da região. Tem uma excelente localização, com boa visibilidade e acesso às principais cidades da região.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0028-03.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>CÁPRIGHT\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>AVALIAÇÃO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Ch5>\u003Cstrong>AVALIAÇÃO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh5>\u003Ch5>\u003Cstrong>Método da Renda – Fluxo de Caixa Descontado\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh5>\u003Cp>Na abordagem pelo Método da Renda o valor de venda do ativo é estimado por meio de uma análise da capacidade de produção de renda de uma propriedade. As duas técnicas de avaliação mais comuns empregadas nessa abordagem são o fluxo de caixa descontado (DCF) e as análises de capitalização direta (remuneração do capital).\u003C\u002Fp>\u003Cp>O DCF trata de fluxos de renda flutuantes causados por vários termos de locação, mudanças na receita e\u002Fou despesas, melhorias de capital e outros fatores que fazem com que o desempenho operacional performe acima ou abaixo das práticas atuais de mercado. Na análise do DCF, as receitas e despesas são projetadas sobre um período de investimento razoável para um investidor típico. Os fluxos de caixa são então descontados a valor presente a uma taxa derivada de mercado (taxa de desconto).\u003C\u002Fp>\u003Cp>As projeções são feitas com base no desempenho atual e histórico, assumindo os valores praticados nos aluguéis mínimos, além de considerar níveis de vacância, inadimplência e despesas do imóvel. O fluxo de caixa foi modelado utilizando-se o software \u003Cem>ARGUS ENTERPRISE\u003C\u002Fem>, versão 14.0.1\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Inflação:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong> Espera-se que as despesas operacionais, itens de capital e outras fontes de renda cresçam anualmente à taxa de inflação geral. Como discutido anteriormente, a inflação no Brasil flutuou entre 4,0 a 12,0% nos últimos cinco anos, com o Banco Central usando controles monetários para atingir a inflação anual na faixa de 5,0 a 6,0. Por solicitação do cliente e de comum acordo, para esta avaliação não foi considerado a premissa de inflação no fluxo de caixa.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Crescimento Real:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong> Para o cálculo das vendas a ser aplicado adotou-se uma premissa de crescimento real equivalente a 6,00% a.a. no Ano 2, 5,00% a.a. no Ano 3, 3,00% a.a. no Ano 4 e estabilizando-se em 1,50% do ano 5 até o final do fluxo de caixa.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Ocupação:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong> Atualmente o imóvel está com uma taxa de ocupação de 92,3%, distribuído em para 191 locatários. A seguir está uma breve análise dos contratos de locação que irão expirar nos próximos cinco anos.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0029-10.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>CÁPRIGHT\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>AVALIAÇÃO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0030-02.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>Conforme mostra o gráfico, 71,9% dos contratos de locação expirarão nos próximos cinco anos. Esse risco pode ser mitigado pelo fato de que os locatários têm investimentos significativos nas lojas, tornando-os, menos propensos a vagar o espaço locado.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Risco de Rescisão Antecipada:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong> Nós assumimos que a administração está efetivamente monitorando os atuais níveis de ocupação. Qualquer risco de rescisão está contabilizado em nossos parâmetros de preço e seleção de taxa de desconto.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Direito de Preferência:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong> De acordo com a lei brasileira, todos os locatários têm o direito legal de preferência no caso de venda de uma propriedade locada. Portanto, no caso de uma oferta de venda, o locador deve fornecer ao locatário uma notificação por escrito, descrevendo as condições da oferta, e o inquilino deve responder no prazo de 30 dias a contar da notificação. Para o ParkShopping São Caetano foi informado pela gestão que todos os contratos locatícios possuem uma cláusula com renúncia ao direito de preferência.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Estimativa do Valor de Mercado:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong> Ao estimar os valores de locação, revisamos os aluguéis vigentes no imóvel em estudo e em propriedades semelhantes. Além disso, confiamos em nossos conhecimentos sobre transações em outros shopping centers.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0030-07.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>CAPRIGHT\u003Cbr>DELIVERING TRANSPARENCY\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>AVALIAÇÃO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0031-02.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Crescimento das Vendas:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong> O histórico recente de vendas, bem como nossa projeção, está resumido na tabela a seguir:\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0031-04.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>HISTÓRICO E PROJEÇÃO DE VENDAS\u003Cbr>Total de Vendas Vendar \u002F R$m* Variação (%)\u003Cbr>2023 R$ 947.974.446 R$ 24.151 -—\u003Cbr>2024 R$ 1.020.941.135 R$ 26.010 7,7%\u003Cbr>12 meses (Novembro\u002F2024 a Outt R$ 1.083.860.540 R$ 27.613 6,2%\u003Cbr>Projetado Ano 1 R$ 1.148.892.173 R$ 29.270 6,0%\u003Cbr>Fonte: Property Management; compilado pela Capright\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Disponibilidade:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong> O imóvel possui uma taxa de ocupação de 92,3%, distribuído entre 191 locatários. Atualmente existem 14 lojas vagas, totalizando 1.254,18 metros quadrados. Em nossas projeções de fluxo de caixa, assumimos que os espaços vagos serão absorvidos ao longo de 12 meses ou até janeiro de 2027. A tabela a seguir resume nossas premissas de locação:\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0031-06.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>CAPRIGHT\u003Cbr>DELIVERING TRANSPARENCY\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>AVALIAÇÃO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0032-02.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Probabilidade de Renovação:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong> Assumimos uma probabilidade de 85% de renovação de locação para lojas satélites e 90% para âncoras e mega lojas, durante o prazo de projeções no fluxo de caixa.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Décimo Terceiro:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong> É comum que os locatários dos shoppings paguem um aluguel em dobro no mês de dezembro. Isso é conhecido como o “décimo terceiro” ou o “13º mês”. Em alguns casos, os locatários negociam com sucesso a excisão ou redução no pagamento do décimo terceiro. Dessa forma, modelamos todos os pagamentos de décimo terceiro de acordo com os contratos existentes e assumimos que os termos de locação para todos os futuros locatários especulativos incluirão o décimo terceiro habitual.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Locação Base:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong> Com base nas premissas de locação e nos contratos vigentes, a receita total de aluguel base foi estimada em R$ 72.499.364 ou R$ 1.8472,02 por metro quadrado por mês no primeiro ano de nossas projeções.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Aluguel Percentual:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong> Os aluguéis percentuais são negociados individualmente para cada inquilino, mas normalmente situam-se no intervalo de 4,0% a 7,0% sobre a receita total mensal. Os aluguéis percentuais para lojas âncora, por outro lado, tendem a manter-se na faixa de 1,5% a 3,0%.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Receita Bruto Real:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong> Após deduzir as perdas de vacância, arrecadação dos aluguéis e outras fontes de receita, chegamos a um valor estimado de receita bruta real de R$ 101.795.135 ou R$2.593,37 por metro quadrado no primeiro ano do fluxo.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0032-08.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>CAPRIGHT\u003Cbr>DELIVERING TRANSPARENCY\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>— \u003Cstrong>AVALIAÇÃO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Despesas Operacionais:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong> Na previsão de despesas operacionais, analisamos os resultados operacionais históricos e o orçamento do ano vigente. Os resultados operacionais históricos e as informações do orçamento estão resumidos na tabela a seguir.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0033-03.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>CÁPRIGHT\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>AVALIAÇÃO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0034-02.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>Realizado Realizado Orçamento + Realizado Orçamento Capright Projeção\u003Cbr>2023 2024 (Até Novembro\u002F2025) 2026 Ano 1\u003Cbr>RECEITA BRUTA R$ 93.772.168 R$ 90.876.577 R$ 103.419.638 R$ 104.905.830 R$ 101.795.135\u003Cbr>TOTAL DE DESPESAS R$ 5.283.220 R$ 8.878.512 R$5.127.685 R$ 5.330.130 R$ 13.374.585\u003Cbr>RECEITA OPERACIONAL LÍQUIDA R$ 88.488.948 R$ 81.998.065 R$ 98.291.953 R$ 99.575.701 R$ 88.420.550\u003Cbr>Total de CAPEX e FRA R$7.722.008 R$ 23.405.241 R$ 3.630.108 R$ 616.454 R$ 616.454\u003Cbr>FLUXO DE CAIXA LÍQUIDO R$ 80.766.940 R$ 58.592.825 R$ 94.661.845 R$ 98.959.247 R$ 87.804.096\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0034-03.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>CÁPRIGHT\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>AVALIAÇÃO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>Cada premissa de despesa que incide sobre o imóvel em estudo é discutida nos parágrafos a seguir:\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Despesa Operacional Total:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong> Após somarmos todas as diversas estimativas de despesas, estimamos uma despesa operacional total de R$ 13.374.585 ou R$ 340,74 por metro quadrado no primeiro ano do fluxo.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Receita Operacional Líquida (NOI – Net Operation Income):\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong> Ao deduzir as despesas operacionais totais da receita bruta efetiva, chegamos a uma receita operacional líquida (NOI) estimada de R$ 88.420.550 ou R$ 2.252,64 por metro quadrado no primeiro ano do fluxo.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Despesas não Operacionais:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong> Despesas não operacionais, ou de capital, incluem subsídios de melhoria para locatários, comissões de locação, despesas com reformas e reservas de capital. Cada um desses itens é discutido abaixo:\u003C\u002Fp>\u003Cul>\u003Cli>\u003Cem>CAPEX:\u003C\u002Fem> Foram projetados R$616.454 (não descontado) em CAPEX no primeiro ano de nossa projeção. Em sua maioria esses valores referem-se a pequenas adequações do mix e allowances para lojas específicas.\u003C\u002Fli>\u003C\u002Ful>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0035-07.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>CÁPRIGHT\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>AVALIAÇÃO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Análise do GROCS – Custo de Ocupação\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>: \u003Cstrong>\u003Cem>Análise do GROCS – Custo de Ocupação\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>: O custo de ocupação consiste basicamente na relação entre despesas operacionais relativas às verbas de locação versus o faturamento bruto da loja. Em shopping centers, as principais despesas que resultam no custo de ocupação de uma loja, geralmente, são: o aluguel, condomínio, fundo de promoção, IPTU, despesas de luz, água e ar-condicionado. Esta relação de monitorar e acompanhar os custos contribui para a saúde financeira, contratual e operacional das lojas com atividade em shopping centers. O monitoramento do custo de ocupação total do empreendimento é fundamental entender os riscos associados com a operação atual e o upside do empreendimento no contexto de investimento. Nos últimos anos, shopping centers tiveram que adotar e praticar custos de locação ajustados para fazer frente os desafios econômicos. Ressalta-se que o aumento do custo de ocupação no mercado está relacionado ao faturamento que caiu devido a pandemia de COVID-19, ao invés da alta nos custos de aluguel e despesas. Nossa análise do imóvel avaliando determinou um custo de ocupação total de 12,34%. À medida que as vendas sobem, a expectativa é de que o custo de ocupação deverá cair. Os resultados da análise do GROCS são resumidos na tabela a seguir:\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0036-03.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>GROCS - Custo de Ocupação\u003Cbr>Ano 1\u003Cbr>Receita Anual de Locação R$ 72.499.364\u003Cbr>Estimativa de Custos Operacionais (Cond) R$ 69.298.713\u003Cbr>Custos R$ 141.798.077\u003Cbr>Total de Vendas R$ 1.148.892.173\u003Cbr>GROC Ratio 12,34%\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0036-04.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>CAPRIGHT\u003Cbr>DELIVERING TRANSPARENCY\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>AVALIAÇÃO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Ch5>\u003Cstrong>CRITÉRIOS DE INVESTIMENTOS\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh5>\u003Cp>Um dos critérios finais na estimativa do valor de mercado do ativo, é a seleção e aplicação de uma taxa de desconto apropriada; também referida como a taxa interna de retorno (TIR). Por sua natureza, esse é um processo arbitrado, no entanto, a taxa selecionada deve se aproximar dos critérios de investimento previstos pelo comprador mais provável a adquirir o imóvel.\u003C\u002Fp>\u003Cp>Diversas abordagens são analisadas para a seleção de uma taxa de capitalização apropriada: revisão e análise de investimentos alternativos não-imobiliários; revisão e análise de pesquisas com investidores imobiliários; entrevistas com participantes relevantes do mercado imobiliário; e a expertise na avaliação de ativos similares ao avaliando comparados a outros tipos de investimentos como: tesouro direto, ações, fundos imobiliários, entre outros. Ao avaliar um ativo imobiliário especificamente, essa comparação deve ser mais detalhada, já que envolvem mais fatores do que apenas uma comparação de retornos. As taxas dos títulos de longo prazo em moeda local estão acima da taxa SELIC atual, com uma emissão recente de bônus de dez anos rendendo 13,77%. Os rendimentos dos títulos do governo não são, evidentemente, diretamente comparáveis a um investimento no imóvel avaliado, devido a diferenças significativas no risco, liquidez e potencial de valorização. No entanto, essa informação fornece um importante ponto de referência.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0037-05.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>TÍTULOS PÚBLICOS DO GOVERNO BRASILEIRO\u003Cbr>18% Taxas Atualizadas Dezembro, 2025\u003Cbr>16% 1-Ano 14,03%\u003Cbr>5-Anos 13.46%\u003Cbr>10-Anos 1377%\u003Cbr>14%\u003Cbr>12%\u003Cbr>10%\u003Cbr>8%\u003Cbr>6%\u003Cbr>4%\u003Cbr>2%\u003Cbr>0%\u003Cbr>asBpASBLASDPASELASDLASELASDLASELATDLESE\u003Cbr>saZzisaizZisizZzisiZiSiZLiSAZiSAZESAZISIZLSALZ\u003Cbr>—- Rendimento do Título- 1 Ano — Rendimento do Título- 5 Anos —- Rendimento do Título - 10 Anos\u003Cbr>Fonte: Investing.com\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0037-06.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>CÁPRIGHT\u003Cbr>DELIVERING TRANSPARENCY\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>AVALIAÇÃO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Pesquisas com Investidores:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong> Não há registro de nenhuma pesquisa formal que acompanhe as taxas de investimento para imóveis institucionais de grande porte no Brasil. Portanto, ao fazer uma estimativa sobre uma taxa de retorno apropriada para o avaliando, conversamos com vários investidores que atuam no mercado imobiliário. O consenso geral é que as taxas de desconto para imóveis semelhantes ao avaliando estão 3% a 5% superiores a um investimento semelhante localizados no Estados Unidos ou no Canadá, com o prêmio levando em consideração o risco político-econômico e de flutuação do mercado de capital. Além disso, os parâmetros de investimento do mercado imobiliário têm sido afetados pela desaceleração da economia brasileira. Os investidores continuam cautelosos, devido à volatilidade da economia brasileira e a incerteza sobre o avanço da vacinação.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Volume de Transações\u002FLiquidez do Mercado:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong> Nos últimos anos, os investidores têm aumentado significativamente sua participação em FIIs, negociando cotas no mercado aberto da bolsa de valores. Os fundos imobiliários ganharam força em 2018, ampliando o leque de investidores. O volume de ofertas atingiu R$ 9,5 bilhões naquele ano, com um recorde de R$ 35,5 bilhões em 2019. Embora o mercado tenha sofrido uma desaceleração durante o primeiro e segundo trimestres de 2020, devido às incertezas geradas pela pandemia, no terceiro trimestre o volume de ofertas registrou R$ 5,0 bilhões. Em janeiro de 2024, o volume de negociação dos FIIs totalizou R$ 5,7 bilhões, o mesmo valor registrado em dezembro de 2023. No acumulado de 2023, o volume negociado foi de R$ 60,5 bilhões, superando os R$ 59,3 bilhões observados em 2022, demonstrando a recuperação e o fortalecimento contínuo do mercado de FIIs após os desafios econômicos dos anos anteriores.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Taxas de Capitalização Extraídas de Vendas Recentes:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong> Normalmente, o melhor barômetro para a seleção da taxa de capitalização vem de uma análise de transações recentes no mercado. As taxas de capitalização mais recentes de shopping centers no mercado local estão resumidas na tabela abaixo:\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0038-05.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>TRANSAÇÕES RECENTES\u003Cbr>ing Center Local jo “Ano Construção Datada Venda Área Transacionada (m”) R$im? Taxade Cap Rate\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0038-06.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>CÁPRIGHT\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>AVALIAÇÃO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>O apetite de investidores para novas aquisições leva em consideração a localização do ativo, poder de consumo da região e a qualidade do \u003Cem>mix\u003C\u002Fem> de locatários. Esses fatores ajudam a compensar o risco da taxa de juros e são essenciais para o sucesso do investimento ao longo prazo. Como ilustrado acima, as vendas mais recentes geraram um \u003Cem>cap rate\u003C\u002Fem> de 5,51% até 10,10%.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Taxas de Capitalização:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong> Ressaltamos que amplitude da diferença entre taxas de capitalização iniciais (Ro) e de perpetuidade (Rn) são determinadas pela antecipação dos valores de mercado. Ressaltamos que o Cap Rate Estabilizado (Ro) é o que mais aproxima das expectativas de retorno do investidor. É calculada considerando-se a receita, dividida pelo preço da compra, menos quaisquer ajustes de aluguel que esteja abaixo ou acima de mercado, e\u002Fou qualquer custo para estabilizar (por exemplo, melhorias para o inquilino, carência, comissões de aluguel ou melhorias de capital e investimentos). O Cap Rate (Rn) utilizado pela Capright foram extraídos de transações recentes no mercado de shopping centers, relativamente similares ao imóvel avaliando, que atraem a mesma categoria de investidores\u002Fcompradores. Dependendo das condições de mercado, tipicamente as taxas de perpetuidade (Rn) tendem a ser superiores às taxas de capitalização (Ro), uma vez que as condições futuras do mercado representam um maior risco e o ativo físico (final do período da análise de 10 anos) será mais obsoleto.\u003C\u002Fp>\u003Cp>Considerando a localização do imóvel, a qualidade do ativo e contratos de locatários do avaliando, aplicamos uma taxa de capitalização de perpetuidade (Rn) de 8,25% na nossa análise de DCF, em linha com a média das transações recentes de 8,18%.\u003C\u002Fp>\u003Cp>O gráfico a seguir demonstra o histórico de cap rates de shopping centers no Brasil nos últimos 5 anos.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0039-06.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cu>Fonte: GROCS – SiiLA Brasil\u003C\u002Fu>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Critérios gerais de seleção:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong> O consenso daqueles que estão ativamente engajados no mercado de investimentos imobiliários é que os parâmetros dependem de numerosos fatores de risco, incluindo, entre outros:\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0039-09.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>CAPRIGHT\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>AVALIAÇÃO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cul>\u003Cli>\u003Cp>\u003Cem>Localização\u003C\u002Fem>: Quanto melhor a localização, menores as taxas de desconto;\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>\u003Cem>Padrão Construtivo\u003C\u002Fem>: Quanto mais nova a propriedade, maior a qualidade dos materiais e acabamentos, e quanto melhor o \u003Cem>design\u003C\u002Fem> e o \u003Cem>layout\u003C\u002Fem>, menores as taxas de desconto;\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>\u003Cem>Qualidade, Quantidade e Durabilidade da Receita\u003C\u002Fem>: Quanto maior a garantia do fluxo de renda e o potencial de \u003Cem>upside\u003C\u002Fem>, menores as taxas de desconto.\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003C\u002Ful>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Taxa de Desconto:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong> Considerando a idade, estado de conservação, localização e \u003Cem>mix\u003C\u002Fem> de locatários, juntamente com outros fatores específicos mencionados acima, selecionamos uma taxa de desconto de 9,50%.\u003C\u002Fp>\u003Ch5>\u003Cstrong>CUSTO DE VENDA\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh5>\u003Cp>A remuneração do corretor imobiliário para venda do ativo no final do período de análise será de 0,65% da receita bruta de venda.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0040-08.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>CÁPRIGHT\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>AVALIAÇÃO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Ch5>\u003Cstrong>FLUXO DE CAIXA DESCONTADO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh5>\u003Cp>Com base nas premissas discutidas nesta análise, o valor do ativo por meio do fluxo de caixa descontado está apresentado nas páginas a seguir:\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0041-04.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>CÁPRIGHT\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>AVALIAÇÃO Página 39\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0042-01.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>FLUXO DE CAXA\u003Cbr>pardo 1 2 3 4 5 : 1 : , » n\u003Cbr>Ra ais aim ia ato ato am ata ais au as A\u003Cbr>Recema Baura RSMONTASAOS RSIOOZIDHM REAMAGLOO RSMIGMIZNA RSHITMBSGT RSIMAMAT RSTINMRDSTO RSIESASOTO RSIDASSROSS RS IIGATOMDA RS tr3063\u003Cbr>rota ve Eseesas ASNSNOES ASNdSO ASISMIO ASIeNSSO ASIdNENSO nstásrsoo nsidtáoio nSISISMS nsisamo nsisamas nsrsrrosm\u003Cbr>RECEITArontd OPERACIONALape erra LÍQUIDA R$ 8.420.550RSS R$95575.125SIGNS R$100.370011ASIOMOM R$10224223NS2OGNS R$103265137AS2O6ST R$103860420 RS2OGZI R$106.333873ASZNONE R$107.976.389RSZISIO R$109.122049 RS2IGMD R$110.705576 AS2mOMO —R$nszzma111.606.666\u003Cbr>FLUXO DE CAIXA LIQUIDO R$ 87.804.096 R$ 93.663.554 R$98.370.323 R$100.206.128 R$101.209.780 R$101.787808 R$104213471 R$105821600 R$106.945.750 R$108.499.177 R$ 109.378.425\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0042-02.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>CÁPRIGHT\u003Cbr>DELIVERING TRANSPARENCY\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>AVALIAÇÃO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0043-02.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>———— FAUXO DE CAIXA DESCONTADO ||\u003Cbr>Taxa de Desconto: 9,50%\u003Cbr>Taxa de Perpetuidade 10º ano: 8,25%\u003Cbr>Comissão de Venda: 0,65%\u003Cbr>Ano ita Liqui Fator Valor\u003Cbr>Outubro Gisesib rp Taxa de Desconto Presente\u003Cbr>2026 R$ 87.804.096 0,913242 R$ 80.186.389\u003Cbr>2027 R$ 93.663.554 0,834011 R$ 78.116.431\u003Cbr>2028 R$ 98.370.323 0,761654 R$ 74.924.135\u003Cbr>2029 R$ 100.206.128 0,695574 R$ 69.700.807\u003Cbr>2030 R$ 101.209.780 0,635228 R$ 64.291.252\u003Cbr>2031 R$ 101.787.808 0,580117 R$ 59.048.796\u003Cbr>2032 R$ 104.213.171 0,529787 R$ 55.210.767\u003Cbr>2033 R$ 105.821.600 0,483824 R$ 51.198.987\u003Cbr>2034 R$ 106.945.750 0,441848 R$ 47.253.769\u003Cbr>2035 R$ 108.499.177 0,403514 R$ 43.780.957\u003Cbr>2035 R$ 1.344.014.821 0,403514 R$ 542.329.047\u003Cbr>NOI do Ano 11 R$ 111.606.666\u003Cbr>Terminal Cap Rate 8,25%\u003Cbr>Receita Bruta R$ 1.352.808.073\u003Cbr>(-): Comissão de Venda -R$ 8.793.252\u003Cbr>Valor Líquido R$ 1.344.014.821\u003Cbr>Valor: R$ 1.166.041.337\u003Cbr>Valor Arredondado: R$ 1.166.000.000\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cem>\u003Cu>:\u003C\u002Fu>\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0043-04.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>CAPRIGHT\u003Cbr>DELIVERING TRANSPARENCY\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>AVALIAÇÃO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Ch5>\u003Cstrong>Método da Renda – Capitalização Direta (Remuneração do Capital)\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh5>\u003Cp>Na abordagem pelo Método da Renda o valor de venda do ativo é estimado por meio de uma análise da capacidade de produção de renda de uma propriedade. As duas técnicas de avaliação mais comuns empregadas nessa abordagem são o fluxo de caixa descontado (DCF) e as análises de capitalização direta (remuneração do capital).\u003C\u002Fp>\u003Cp>A Capitalização Direta é o método usado para converter a estimativa de receita de um único ano em uma indicação de valor. Essa análise é mais apropriada ao analisar uma propriedade com um fluxo de renda estável ou ao estimar o valor de reversão da propriedade no final do período de retenção.\u003C\u002Fp>\u003Cp>O primeiro passo é determinar a receita operacional líquida estabilizada (\u003Cem>Net Operation Income – NOI\u003C\u002Fem>) que o imóvel é capaz de gerar. Desta forma, estimamos o rendimento do aluguel de mercado estabilizado, adicionamos as receitas e deduzimos o risco associado com a vacância e inadimplência (4,5%), para chegarmos no valor da receita bruta (\u003Cem>Effective Gross Income – EGI\u003C\u002Fem>). Após calcular o EGI, e deduzimos as despesas operacionais para chegar no valor do NOI.\u003C\u002Fp>\u003Cp>Aplicamos um cap rate de 8,00%. Ao capitalizar a receita operacional líquida estabilizada, chegamos a uma estimativa de valor preliminar. Após, deduzimos o montante presente de quaisquer investimentos planejados (CAPEX) e custos de locação estabilizados. Segue abaixo nossa análise via o Método da Renta - Capitalização Direta:\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0044-07.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>MÉTODO DA RENDA - CAPITALIZAÇÃO DIRETA\u003Cbr>NOI Estabilizado (Ano 4) R$ 102.242.231\u003Cbr>Taxa de Capitalização 8,00%\u003Cbr>Valor Preliminar R$ 1.278.027.888\u003Cbr>(-) Diferenca dos custos de estabilizacao (Ano 4) -R$ 26.325.406\u003Cbr>(-) Valor Presente das Comissões de Locação -R$ 4.707.933\u003Cbr>(-) Valor Presente do CAPEX -R$ 5.096.574\u003Cbr>Valor Total R$ 1.241.897.975\u003Cbr>Arredondado R$ 1.242.000.000\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0044-08.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>CAPRIGHT\u003Cbr>DELIVERING TRANSPARENCY\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>AVALIAÇÃO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Ch5>\u003Cstrong>CONCLUSÃO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh5>\u003Cp>Fatores importantes que são considerados pelos investidores ao analisar a compra de um shopping são os custos de ocupação, \u003Cem>bandeira\u003C\u002Fem> do shopping, qualidade dos locatários, a existência de interesses fracionários, densidade da população e renda, localização, o \u003Cem>mix\u003C\u002Fem> de lojas e a condição física geral, \u003Cem>layout\u003C\u002Fem> e apelo estético do imóvel. Na avaliação do ativo foram considerados dois métodos de avaliação – Fluxo de Caixa Descontado e Capitalização da Renda. De acordo com nossa expertise de mercado, o valor que melhor representa a precificação do ativo é representada pelo Método da Renda – Fluxo de Caixa Descontado.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Valor de Mercado para Venda:\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong> De acordo com os indícios de mercado e da região na qual o imóvel está inserido, concluímos que o valor do imóvel considerando 100% de participação, em janeiro de 2026, é de:\u003C\u002Fp>\u003Ch3>\u003Cstrong>R$ 1.166.000.000,00\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh3>\u003Cp>(\u003Cstrong>UM BILHÃO CENTO E SESSENTA MILHÕES DE REAIS)\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>A participação da \u003Cstrong>HEDGE BRASIL SHOPPING FII\u003C\u002Fstrong> de 20,00% em janeiro de 2026, é de:\u003C\u002Fp>\u003Ch3>\u003Cstrong>R$ 233.200.000,00\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh3>\u003Cp>(\u003Cstrong>DUZENTOS E TRINTA E TRÊS MILHÕES E DUZENTOS MIL REAIS\u003C\u002Fstrong>)\u003C\u002Fp>\u003Cp>Atenciosamente,\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>CAPRIGHT\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0045-12.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>Jules H. Marling IV, MAI, CRE, FRICS Managing Principal\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0045-14.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>Marto Rilburo\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>Marco A. Ribeiro, CRE Diretor CREA: 5069764070 SP\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0045-16.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>CÁPRIGHT\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>PREMISSAS E LIMITAÇÕES\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Ch5>\u003Cstrong>PREMISSAS E LIMITAÇÕES QUANTO AS INFORMAÇÕES UTILIZADAS\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh5>\u003Cp>A presente avaliação foi elaborada seguindo as seguintes premissas e limitações:\u003C\u002Fp>\u003Col>\u003Cli>\u003Cp>Foram utilizadas informações e dados fornecidos pelo contratante por escrito, verbalmente e\u002Fou em materiais eletrônicos durante todo o processo deste trabalho. A \u003Cem>Capright\u003C\u002Fem> considerou como verdadeiros tais dados e informações obtidos para o uso neste relatório.\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>Exceto quando especificado no relatório, presume-se que as informações fornecidas pelo cliente são corretas A \u003Cem>Capright\u003C\u002Fem> Brasil, Ltda não tem nenhuma razão para acreditar que as informações fornecidas contêm qualquer erro material, mas não pode garantir a sua veracidade.\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>As áreas fornecidas pelo cliente não foram aferidas (medidas) in loco. Na falta de informações exatas, são feitas estimativas e reservamo-nos o direito de rever a avaliação caso haja comprovação de erro ou engano nas informações cedidas pelo cliente. Assim, recomendamos ao cliente analisar cuidadosamente todas as premissas, cálculos relevantes, e conclusões de valor dentro de 30 dias após a entrega do relatório, comprometendo-se de notificar à \u003Cem>Capright\u003C\u002Fem> Brasil, Ltda caso haja algum erro.\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>Exceto quando especificado no relatório, presume-se como bom título de propriedade aquele sem ônus. Considera-se, para fins de avaliação, que o imóvel não possui comprometimentos de nenhuma natureza (técnica, documental, fiscal, etc) que venham impossibilitar ou interferir com o processo de comercialização. A \u003Cem>Capright\u003C\u002Fem> Brasil, Ltda não fez averiguações detalhadas na documentação do imóvel, e a avaliação não tem a finalidade de confirmar o título de propriedade. A \u003Cem>Capright\u003C\u002Fem> Brasil, Ltda não se responsabiliza por perdas e danos que venham resultar de comprometimentos documentais, e neste caso recomenda acionar uma empresa qualificada na análise de tais documentos.\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>Não foram realizadas análises jurídicas da documentação do(s) imóvel(is), ou seja, investigações específicas relativas a defeitos em títulos, por não integrar o escopo dos serviços ora contratados.\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>Não foram realizadas consultas aos órgãos públicos de âmbitos Municipal, Estadual, Federal, Autarquias ou qualquer outro órgão regulador de atividades comerciais, bem como, no que tange à situação legal e\u002Fou fiscal do(s) imóvel(is).\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>Não foram realizados estudos de engenharia nem sondagens no solo do imóvel, presumindo-se que seja similar aos comparativos de mercado.\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003C\u002Fol>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0046-11.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>PREMISSAS E LIMITAÇÕES\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Col>\u003Cli>\u003Cp>Exceto quando especificado no relatório, presume-se que não há no imóvel vestígios arqueológicos, passivos sanitários e passivos ambientais com substâncias tóxicas ou prejudiciais à saúde. A \u003Cem>Capright\u003C\u002Fem> Brasil, Ltda não realizou quaisquer estudos ambientais de solo e nos materiais de construção para averiguar ou não a presença de substâncias tóxicas e nocivas, à estrutura do imóvel ou ao meio ambiente. A presença de substâncias tóxicas como amianto, água contaminada e outros materiais de risco podem afetar o valor do imóvel. A \u003Cem>Capright\u003C\u002Fem> Brasil, Ltda não é uma empresa especializada em assuntos que afetem o meio ambiente ou saúde e os valores reportados baseiam-se no pressuposto que não há substâncias deste tipo sobre ou no imóvel. Reservamo-nos o direito de rever a avaliação caso venha a ser identificado algo que afete o potencial de venda do imóvel.\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>A \u003Cem>Capright\u003C\u002Fem> não poderá assumir qualquer responsabilidade pela existência de patologias de construção do(s) imóvel(is), sejam elas, aparentes e\u002Fou ocultos, nem por eventuais problemas estruturais e\u002Fou de fundação, sendo considerado que as edificações atendam às normas construtivas, de segurança contra incêndio, de salubridade e de segurança.\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>Exceto quando especificado no relatório, presume-se que não houve nenhuma alteração no zoneamento ou legislação que rege a utilização, densidade e uso do imóvel. Informações de planejamento urbano são obtidas verbalmente de autoridades locais responsáveis. Porém se houver necessidade de comprovação, recomendamos que tal sejam obtidas através de empresas especializadas no ramo. Presume-se que o imóvel tem, ou pode obter as devidas licenças e laudos para seu funcionamento.\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>Este relatório foi elaborado para o Cliente, e é destinado somente ao uso do Cliente. A publicação ou divulgação, total ou parcial do presente estudo a terceiros não é permitida, a não ser que autorizada por escrito pela \u003Cem>Capright\u003C\u002Fem> Brasil, Ltda. O Cliente se compromete a não divulgar este relatório ao público ou de ultilizá-lo para persuadir terceiros na compra ou venda do imóvel avaliado.\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>Exceto quando especificado, nada contido neste relatório deve ser interpretado de forma a representar uma recomendação da \u003Cem>Capright\u003C\u002Fem> Brasil, Ltda, direta ou indireta, de compra ou venda do imóvel ou do(s) valor(es) estabelecidos. O relatório é dirigido ao Cliente, e a \u003Cem>Capright\u003C\u002Fem> Brasil, Ltda não deve responsabilidades perante terceiros que assumam posições e decisões com base neste trabalho.\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>A Capright declara e garante não ter qualquer vínculo, inclusive financeiro, com as decisões imobiliárias sobre o gerenciamento do(s) imóvel(is) avaliado(s).\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>Tendências positivas passadas do mercado não são indicativos de sucessos futuros. Projeções são opiniões na data da avaliação, e a \u003Cem>Capright\u003C\u002Fem> Brasil, Ltda não assume responsabilidades por mudanças de comportamento do mercado. Projeções podem ser afetadas por circunstâncias além do controle ou conhecimento da \u003Cem>Capright\u003C\u002Fem> Brasil, Ltda.\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003C\u002Fol>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0047-09.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>PREMISSAS E LIMITAÇÕES\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Col>\u003Cli>\u003Cp>\u003Cem>Capright\u003C\u002Fem> Brasil, Ltda presume que os leitores deste laudo de avaliação são bem versados nas normas estabelecidas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas.\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>Ressaltamos que a relação entre a \u003Cem>Capright\u003C\u002Fem> e o contratante não afeta a independência e a objetividade deste trabalho. Atestamos que não temos interesse presente ou futuro no imóvel objeto de análise deste trabalho e que nem os honorários ou quaisquer outros custos relacionados à execução desta avaliação estão condicionados à nossa opinião de valor sobre o imóvel aqui expressa. Não temos conhecimento de qualquer conflito de interesse que possa influenciar este trabalho.\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003C\u002Fol>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0048-04.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>CÁPRIGHT\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>ANEXOS\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Ch4>\u003Cstrong>ANEXOS\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh4>\u003Cul>\u003Cli>\u003Cp>➢ \u003Cstrong>Especificações da Avaliação – NBR 14.653-4\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>➢ \u003Cstrong>Documentação Fotográfica\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>➢ \u003Cstrong>Documentação Recebida\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>➢ \u003Cstrong>Qualificação Profissional\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003C\u002Ful>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0049-06.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>ANEXOS\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>ESPECIFICAÇÕES DA AVALIAÇÃO – NBR 14.653-4\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0050-02.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>CÁPRIGHT\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Ch4>\u003Cstrong>ANEXOS\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh4>\u003Cp>Para a definição do Valor de Mercado, utilizamos o “Método da Renda - Fluxo de Caixa Descontado” e neste caso a avaliação é classificada como “\u003Cstrong>Grau II\u003C\u002Fstrong>”, conforme as exigências definidas na NBR 14653-4:2002.\u003C\u002Fp>\u003Cp>De acordo com o item 10 da NBR 14653-4, o laudo deve ser enquadrado em graus I, II ou III quanto à fundamentação, conforme tabela abaixo:\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>Tabela 4 – Identificação de valor e indicadores de viabilidade\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Ctable>\u003Cthead>\u003Ctr>\u003Cth>\u003Cstrong>\u003Cem>Item\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fth>\u003Cth>\u003Cstrong>\u003Cem>Atividade\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fth>\u003Cth>\u003Cbr>\u003Cstrong>\u003Cem>Pa\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fth>\u003Cth>\u003Cbr>\u003Cstrong>\u003Cem>ra identificação de valor\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fth>\u003Cth>\u003C\u002Fth>\u003C\u002Ftr>\u003C\u002Fthead>\u003Ctbody>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cstrong>\u003Cem>Grau III\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cstrong>\u003Cem>Grau II\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cstrong>\u003Cem>Grau I\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003Cstrong>\u003Cem>7.5.1.1\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cstrong>\u003Cem>Análise\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003Cbr>\u003Cstrong>\u003Cem>operacional do\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003Cbr>\u003Cstrong>\u003Cem>empreendimento\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cem>Ampla, com os\u003C\u002Fem>\u003Cbr>\u003Cem>elementos operacionais\u003C\u002Fem>\u003Cbr>\u003Cem>devidamente\u003C\u002Fem>\u003Cbr>\u003Cem>explicitados\u003C\u002Fem>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cem>Simplificada, com base\u003C\u002Fem>\u003Cbr>\u003Cem>nos indicadores\u003C\u002Fem>\u003Cbr>\u003Cem>operacionais\u003C\u002Fem>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cem>Sintética, com a\u003C\u002Fem>\u003Cbr>\u003Cem>apresentação dos\u003C\u002Fem>\u003Cbr>\u003Cem>indicadores básicos\u003C\u002Fem>\u003Cbr>\u003Cem>operacionais\u003C\u002Fem>\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003Cstrong>\u003Cem>7.5.1.2\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cstrong>\u003Cem>Análise das séries\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003Cbr>\u003Cstrong>\u003Cem>históricas do\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003Cbr>\u003Cstrong>\u003Cem>empreendimento¹\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cem>Com base em análise\u003C\u002Fem>\u003Cbr>\u003Cem>do processo estocástico\u003C\u002Fem>\u003Cbr>\u003Cem>para as variáveis-\u003C\u002Fem>\u003Cbr>\u003Cem>chave, em um período\u003C\u002Fem>\u003Cbr>\u003Cem>mínimo de 36 meses\u003C\u002Fem>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cem>Com base em análise\u003C\u002Fem>\u003Cbr>\u003Cem>determinística para um\u003C\u002Fem>\u003Cbr>\u003Cem>prazo mínimo de 24\u003C\u002Fem>\u003Cbr>\u003Cem>meses\u003C\u002Fem>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cem>Com base em\u003C\u002Fem>\u003Cbr>\u003Cem>análise qualitativa\u003C\u002Fem>\u003Cbr>\u003Cem>para um prazo\u003C\u002Fem>\u003Cbr>\u003Cem>mínimo de 12 meses\u003C\u002Fem>\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003Cstrong>\u003Cem>7.5.1.3\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cstrong>\u003Cem>Análise setorial e\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003Cbr>\u003Cstrong>\u003Cem>diagnóstico de\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003Cbr>\u003Cstrong>\u003Cem>mercado\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cem>De estrutura,\u003C\u002Fem>\u003Cbr>\u003Cem>conjuntura, tendências\u003C\u002Fem>\u003Cbr>\u003Cem>e conduta\u003C\u002Fem>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cem>Da conjuntura\u003C\u002Fem>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cem>Sintética da\u003C\u002Fem>\u003Cbr>\u003Cem>conjuntura\u003C\u002Fem>\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003Cstrong>\u003Cem>7.5.1.4\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cstrong>\u003Cem>Taxas de desconto\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cem>Fundamentada\u003C\u002Fem>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cem>Justificada\u003C\u002Fem>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cem>Arbitrada\u003C\u002Fem>\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003Cstrong>\u003Cem>7.5.1.5.1\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cstrong>\u003Cem>Escolha do\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003Cbr>\u003Cstrong>\u003Cem>modelo\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cem>Probabilístico\u003C\u002Fem>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cem>Determinístico\u003C\u002Fem>\u003Cbr>\u003Cem>associado aos cenários\u003C\u002Fem>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cem>Determinístico\u003C\u002Fem>\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003Cstrong>\u003Cem>7.5.1.5.1\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cstrong>\u003Cem>Estrutura básica\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003Cbr>\u003Cstrong>\u003Cem>do fluxo de caixa\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cem>Completa\u003C\u002Fem>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cem>Simplificada\u003C\u002Fem>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cem>Rendas líquidas\u003C\u002Fem>\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003Cstrong>\u003Cem>7.5.1.5.2\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cstrong>\u003Cem>Cenários\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003Cbr>\u003Cstrong>\u003Cem>fundamentados\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cem>Mínimo de 5\u003C\u002Fem>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cem>Mínimo de 3\u003C\u002Fem>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cem>Mínimo de 1\u003C\u002Fem>\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003Cstrong>\u003Cem>7.5.1.5.3\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cstrong>\u003Cem>Análise de\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003Cbr>\u003Cstrong>\u003Cem>sensibilidade\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cem>Simulações com\u003C\u002Fem>\u003Cbr>\u003Cem>apresentação do\u003C\u002Fem>\u003Cbr>\u003Cem>comportamento gráfico\u003C\u002Fem>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cem>Simulação com\u003C\u002Fem>\u003Cbr>\u003Cem>identificação de\u003C\u002Fem>\u003Cbr>\u003Cem>elasticidade por variável\u003C\u002Fem>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cem>Simulação única\u003C\u002Fem>\u003Cbr>\u003Cem>com variação em\u003C\u002Fem>\u003Cbr>\u003Cem>torno de 10%\u003C\u002Fem>\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003Cstrong>\u003Cem>7.5.1.5.4\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cstrong>\u003Cem>Analise de risco\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cem>Risco fundamentado\u003C\u002Fem>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cem>Riscojustificado\u003C\u002Fem>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cem>Risco arbitrado\u003C\u002Fem>\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003C\u002Ftbody>\u003C\u002Ftable>\u003Cp>\u003Cem>¹ Só para empreendimento em operação.\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fp>\u003Cp>Atribuindo 1 ponto para os itens em grau 1, 2 pontos para os itens em grau II e 3 pontos para os itens em grau III. O enquadramento global deve considerar a soma dos pontos obtidos para o conjunto dos itens, atendendo à tabela a seguir.\u003C\u002Fp>\u003Ctable>\u003Cthead>\u003Ctr>\u003Cth>\u003Cstrong>Graus\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fth>\u003Cth>\u003Cstrong>III\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fth>\u003Cth>\u003Cstrong>II\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fth>\u003Cth>\u003Cstrong>I\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fth>\u003C\u002Ftr>\u003C\u002Fthead>\u003Ctbody>\u003Ctr>\u003Ctd>Pontos Mínimos\u003Cbr>Restrições\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>maior ou igual a 22\u003Cbr>máximo de 3 itens\u003Cbr>em graus inferiores,\u003Cbr>admitindo-se no\u003Cbr>máximo um item no\u003Cbr>Grau I\u003Cbr>\u003Cstrong>(para indicadores de viab\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>de 13 a 21\u003Cbr>máximo de 4 itens em\u003Cbr>graus inferiores ou não\u003Cbr>atendidos\u003Cbr>\u003Cstrong>ilidade)\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>de 7 a 12\u003Cbr>mínimo de 7 itens\u003Cbr>atendidos\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003Cstrong>Graus\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cstrong>III\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cstrong>II\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cstrong>I\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>Pontos Mínimos\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>maior ou igual a 18\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>de 11 a 17\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>de 5 a 10\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>Restrições\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>máximo de 4 itens\u003Cbr>em graus inferiores,\u003Cbr>admitindo-se no\u003Cbr>máximo um item no\u003Cbr>Grau I\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>máximo de 4 itens em\u003Cbr>graus inferiores ou não\u003Cbr>atendidos\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>mínimo de 5 itens\u003Cbr>atendidos\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003C\u002Ftbody>\u003C\u002Ftable>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0051-08.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>ANEXOS\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Ch5>Dentro deste critério, definimos o seguinte grau de fundamentação para o presente laudo:\u003C\u002Fh5>\u003Ctable>\u003Cthead>\u003Ctr>\u003Cth>\u003Cstrong>Atividade\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fth>\u003Cth>\u003Cstrong>Grau\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fth>\u003Cth>\u003Cstrong>Pontos\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fth>\u003C\u002Ftr>\u003C\u002Fthead>\u003Ctbody>\u003Ctr>\u003Ctd>Análise operacional do empreendimento\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>III\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>3\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>Análise das séries históricas do empreendimento\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>III\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>3\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>Análise setorial e diagnóstico de mercado\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>II\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>2\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>Taxa de desconto\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>II\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>2\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>Escolha do modelo\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>II\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>2\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>Estrutura básica do fluxo de caixa\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>III\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>3\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>Cenários fundamentados\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>I\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>1\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>Análise de sensibilidade\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>I\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>1\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>Análise de risco\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>II\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>2\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>\u003Cstrong>TOTAL GRAU\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cstrong>II\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>\u003Cstrong>19\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003C\u002Ftbody>\u003C\u002Ftable>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" 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“JR\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>MULTIPLAN HALL\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0060-05.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>CAPRIGHT\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>ANEXOS\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0061-01.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>MULTIPLAN HALL\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0061-03.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>Mm\u003Cbr>] =\u003Cbr>= PRESS E = = = (= = == S\u003Cbr>E - a E E +\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>ESTACIONAMENTO\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" 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src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0063-02.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>CÁPRIGHT\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>Professional Qualifications\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0064-01.png\">\u003C\u002Fp>\u003Ch5>\u003Cstrong>JULES “JAY” H. MARLING IV, MAI, CRE, FRICS\u003C\u002Fstrong> \u003Cstrong>\u003Cu>CEO & MANAGING PRINCIPAL\u003C\u002Fu>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh5>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0064-03.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>Jules “Jay” Marling, CEO, e Managing Principal, e fundador da Capright, atua no mercado imobiliário desde 1993.\u003C\u002Fp>\u003Cp>Até o momento, o Sr. Marling concluiu ou supervisionou pessoalmente avaliações abrangendo mais de 30.000 ativos institucionais nos Estados Unidos. Esses serviços, que envolvem praticamente todos os tipos de imóveis comerciais, foram preparadas para clientes institucionais, incluindo fundos de pensão, fundos fiduciários, corporações, credores e consultores jurídicos.\u003C\u002Fp>\u003Cp>O Sr. Marling também supervisiona vários grandes serviços de avaliação e consultoria em toda a América Latina. Fluente em português e com espanhol a nível de conversação, o Sr. Marling e sua equipe de especialistas multilíngues\u002Fmulticulturais foram pioneiros no moderno processo de avaliação em conformidade com IVS\u002FIFRS para fundos imobiliários com ativos no Brasil, México e Colômbia. Com base nessa experiência, o Sr. Marling fundou a SiiLA™ em 2015, que agora é a maior plataforma de dados imobiliários comerciais da América Latina.\u003C\u002Fp>\u003Cp>Além de sua experiência em avaliações, o Sr. Marling forneceu aos clientes experiência em consultoria nas seguintes áreas: due diligence, viabilidade, suporte na declaração de imposto predial, conversão de condomínio, planejamento de redesenvolvimento e suporte a litígios. Ele também é autor de vários white papers e artigos em publicações do setor imobiliário. O Sr. Marling também desenvolveu vários aplicativos de tecnologia, incluindo o Mango REIX™, uma plataforma líder de conformidade e curadoria de dados que permitiu a criação de novos veículos de investimento para imóveis comerciais.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>FORMAÇÃO ACADÊMICA:\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>University of Chicago\u003C\u002Fem> -\u003C\u002Fstrong> \u003Cstrong>\u003Cem>Booth School of Business\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Chicago, Illinois\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cul>\u003Cli>➢ MBA – Finanças e Economia\u003C\u002Fli>\u003C\u002Ful>\u003Ch6>\u003Cstrong>\u003Cem>Northwestern University - College of Arts & Sciences\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh6>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Evanston, Illinois\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cul>\u003Cli>\u003Cp>➢ BA – Filosofia, Magna Cum Laude e Honras departamentais\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>➢ Admitido para o Phi Beta Kappa and Golden Key National Honor Society\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003C\u002Ful>\u003Cp>\u003Cstrong>AFILIAÇÕES:\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Ch6>\u003Cstrong>\u003Cem>REIX Corporation (parent company of SiiLA™ and Mango REIX™)\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh6>\u003Cul>\u003Cli>➢ Presidente do conselho de administração\u003C\u002Fli>\u003C\u002Ful>\u003Ch6>\u003Cstrong>\u003Cem>Appraisal Institute\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh6>\u003Cul>\u003Cli>➢ Membro do Appraisal Institute (MAI)\u003C\u002Fli>\u003C\u002Ful>\u003Ch6>\u003Cstrong>\u003Cem>The Counselors of Real Estate\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh6>\u003Cul>\u003Cli>➢ Counselor of Real Estate (CRE)\u003C\u002Fli>\u003C\u002Ful>\u003Ch6>\u003Cstrong>\u003Cem>Royal Institution of Chartered Surveyors\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh6>\u003Cul>\u003Cli>➢ Parceiro (FRICS)\u003C\u002Fli>\u003C\u002Ful>\u003Ch6>\u003Cstrong>\u003Cem>National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF)\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh6>\u003Cul>\u003Cli>➢ Ex-presidente do Comitê de Avaliação\u003C\u002Fli>\u003C\u002Ful>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>State Licenses\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cul>\u003Cli>➢ Real Estate Broker em Illinois and Avaliador de imóveis certificado (Diversos Estados)\u003C\u002Fli>\u003C\u002Ful>\u003Cp>\u003Cstrong>www.capright.com\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>Qualificação Profissional\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0065-01.png\">\u003C\u002Fp>\u003Ch5>\u003Cstrong>MARCO A. RIBEIRO, CRE DIRETOR\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh5>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F5474\u002F5474.pdf-0065-03.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>Marco Ribeiro, Diretor da Capright, atua no setor imobiliário desde 2012.\u003C\u002Fp>\u003Cp>O Sr. Ribeiro desenvolveu inúmeros trabalhos de avaliação, “due diligence” e serviços especializados de consultoria envolvendo empreendimentos nos grandes mercados imobiliários brasileiros. Esses projetos foram preparados para uma ampla gama de clientes, incluindo fundos de pensão, fundos de investimentos imobiliários, consultorias de investimentos, empreendedores, instituições financeiras nacionais e regionais. Atualmente, ele supervisiona as operações da empresa no Brasil e possui uma ampla experiência em avaliações, incluindo as principais categorias de ativos imobiliários, como varejo, escritórios, industrial, hotelaria e residencial multifamiliar.\u003C\u002Fp>\u003Cp>Marco Ribeiro nasceu em Belo Horizonte, Brasil e é fluente em inglês e português.\u003C\u002Fp>\u003Ch6>\u003Cstrong>EDUCAÇÃO:\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh6>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais Belo Horizonte, Brazil\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>➢ Pós-graduação – Avaliação de Impactos Ambientais\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Centro Universitário UNA\u003C\u002Fem> –\u003C\u002Fstrong> \u003Cstrong>\u003Cem>Instituto Politécnico\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Belo Horizonte, Brasil\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cul>\u003Cli>➢ Bacharelado – Engenharia Civil\u003C\u002Fli>\u003C\u002Ful>\u003Ch6>\u003Cstrong>\u003Cem>Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh6>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Belo Horizonte, Brasil\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cul>\u003Cli>➢ Bachalerado – Turismo\u003C\u002Fli>\u003C\u002Ful>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (Ibape) São Paulo, Brasil\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>➢ Avaliação de Imóveis Urbanos\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Insper – Educação Executiva São Paulo, Brasil\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cul>\u003Cli>➢ Investimentos no Mercado Imobiliário\u003C\u002Fli>\u003C\u002Ful>\u003Cp>\u003Cstrong>AFILIAÇÕES:\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Ch6>\u003Cstrong>\u003Cem>The Counselors of Real Estate\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh6>\u003Cul>\u003Cli>➢ Counselor of Real Estate (CRE)\u003C\u002Fli>\u003C\u002Ful>\u003Ch6>\u003Cstrong>\u003Cem>Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA)\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh6>\u003Cul>\u003Cli>➢ Membro (Engenheiro Civil)\u003C\u002Fli>\u003C\u002Ful>\u003Cp>\u003Cstrong>\u003Cem>Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE-SP)\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fstrong> ➢ Membro Titular (Engenheiro Civil)\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>www.capright.com.br\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>","https:\u002F\u002Fwww.kartac.com.br\u002Fapi\u002Ffiis\u002FHGBS11\u002Fdocumentos\u002F5474\u002Fpdf",false,"2026-02-12 19:53:00",{"id":96,"empresa":97,"gestor":101,"cotacoes":107,"patrimonio":220,"vpa":221,"p_vpa":222,"tipo_gestao":223,"mandato":224,"segmento":56,"categoria":225,"grupo":56,"preco_atual":218,"cotacao_atualizada_em":226,"ultima_variacao_cotacao_24h":227,"variacao_cotacao_7d":228,"variacao_cotacao_1m":229,"variacao_cotacao_3m":230,"variacao_cotacao_6m":231,"variacao_cotacao_12m":232,"vacancia_fisica":233,"liquidez_atual":234,"ultimo_dividendo":235,"ultimo_dividend_yield":236,"mes_pagamento_ultimo_dividendo":237,"dividend_yield_3m":238,"dividend_yield_6m":239,"dividend_yield_12m":240,"dividend_yield_medio_12m":241,"qtd_dividendos_pagos_ano_passado":242,"data_ultima_cotacao":217,"pregoes_com_negocio_21":243,"alertas":244,"updated_at":245,"liquidez_media_reais":246,"administrador":47,"taxa_administracao_paga":247,"balanco":248,"resultado_distribuido":256,"publico_alvo":261,"mercados_negociacao_cotas":262,"data_funcionamento":264,"data_final":224,"quantidade_cotas":265,"quantidade_cotistas":266,"detalhes_cotistas":267,"total_investido":272,"investimentos_fundo":273,"imoveis":278,"contratos":494,"custodiante":224,"auditor_independente":518,"formador_mercado":224,"distribuidor_cotas":224,"consultor_especializado":224,"administrador_locacoes":224,"relatorio_anual":525,"analise_administrador":528},562,{"nome":54,"nome_simplificado":98,"nome_comercial":51,"ticker":53,"nome_ticker":99,"nome_pregao":100,"cnpj":61},"HEDGE BRASIL SHOPPING  DE RESPONSABILIDADE LIMITADA","HGBS11 - HEDGE BRASIL SHOPPING FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA","FII HEDGEBS",{"id":102,"nome":41,"cnpj":103,"endereco":104,"telefone":105,"created_at":106,"updated_at":106},15,"26843225000101","Av. 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Engenheiro Luís Carlos Berrini, 105 - 12º andar - Itaim Bibi, São Paulo - SP, 04571-010","(11) 3886-5100","2026-10-03T18:50:58.000000Z",{"ano_referencia":526,"data_disponibilizacao":527},"2025","2026-03-31",{"ResultadoFundo":529,"ConjunturaEconomica":530,"PerspectivaPeriodoSeguinte":531},"O fundo recebe, mensalmente, o resultado gerado pelos ativos que compõem o seu patrimônio. Durante o exercício de 2025 o Fundo auferiu rendimentos que somaram R$ 7,62 por cota.","Em 2025 a economia brasileira apresentou crescimento moderado, com expansão do PIB de aproximadamente 2,3%, uma desaceleração em relação ao ano anterior, refletindo condições monetárias mais restritivas. O período foi marcado pelo aumento e manutenção da SELIC em patamares elevados, encerrando 2025 em 15% ao ano, visando a contenção de pressões inflacionárias ao longo do ano, com o IPCA fechando o período em 4,26%, abaixo do teto da meta de inflação. Vale destacar a boa performance dos ativos de renda variável, apesar do cenário macroeconômico desafiador, especialmente o IFIX e o IBOVESPA, crescendo 21,1% e 34,0% respectivamente no acumulado de 2025.\nNesse contexto, o consumo das famílias e o comércio varejista mantiveram crescimento, porém em ritmo mais lento, com alta de cerca de 1,6% nas vendas do varejo em 2025. O mercado de shoppings centers, segmento no qual o fundo se insere, apresentou um faturamento em 2025 de R$ 200,9 bilhões segundo o Censo 2025\u002F2026 realizado pela Abrasce, o que significa um crescimento de 1,3% vs. o ano de 2024. Levando-se em conta o faturamento por m², em 2025 o setor apresentou crescimento, em termos nominais, de 0,4% quando comparado ao valor apresentado em 2024.","No período seguinte, acreditamos que os imóveis da carteira se manterão resilientes, mesmo num ambiente de taxas de juros ainda em patamares bastante restritivos. Ao longo do exercício seguinte, esperamos que se inicie um novo ciclo de afrouxamento monetário que poderá favorecer o consumo, impactando positivamente o resultado dos shopping centers e consequentemente o resultado do Fundo. Adicionalmente, acreditamos que o aumento da renda líquida disponível gerado pela nova tabela do IRPF para 2026 irá incentivar um aumento do consumo para as famílias afetadas, o que poderá se traduzir no crescimento do faturamento de vendas para os shopping centers que atendem o público da nova faixa de isenção."]