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Magalhães de Castro, nº 12.000, Cidade Jardim, São Paulo\u002FSP (“Transação”), ao \u003Cstrong>JHSF CAPITAL SCJ FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – RESPONSABILIDADE LIMITADA\u003C\u002Fstrong> (“Comprador”).\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cem>Shopping Cidade Jardim\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F21354\u002F21354.pdf-0002-00.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>A conclusão da Transação ocorreu após o cumprimento das condições precedentes previstas nos documentos da operação, incluindo a aprovação pelo Conselho Administrativo de Defesa Econômica (“CADE”).\u003C\u002Fp>\u003Cp>O valor base da Transação é de R$ 454.000.000,00 (quatrocentos e cinquenta e quatro milhões de reais), conforme previsto do \u003Cem>MOU\u003C\u002Fem>, e foi corrigido monetariamente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) entre 13 de maio de 2026 e a Data de Fechamento. Dessa forma, o valor total da Transação, atualizado até a presente data, corresponde a R$ 456.295.841,57 (quatrocentos e cinquenta e seis milhões, duzentos e noventa e cinco mil, oitocentos e quarenta e um reais e cinquenta e sete centavos), observada a estrutura de pagamento abaixo:\u003C\u002Fp>\u003Cul>\u003Cli>(i) \u003Cstrong>Parcela à Vista\u003C\u002Fstrong>: na Data de Fechamento, o Fundo recebeu a Parcela à Vista no montante atualizado de R$ 273.777.504,94 (duzentos e setenta e três milhões, setecentos e setenta e sete mil, quinhentos e quatro reais e noventa e quatro centavos), composta por:\u003C\u002Fli>\u003C\u002Ful>\u003Cp>(a) assunção, pelo Comprador, do saldo devedor dos Certificados de Recebíveis Imobiliários vinculados ao ativo objeto da Transação (“CRI”), que totalizava R$ 151.908.896,67 (cento e cinquenta e um milhões, novecentos e oito mil, oitocentos e noventa e seis reais e sessenta e sete centavos) na Data de Fechamento; e\u003C\u002Fp>\u003Cp>(b) pagamento do saldo remanescente de R$ 121.868.608,27 (cento e vinte e um milhões, oitocentos e sessenta e oito mil, seiscentos e oito reais e vinte e sete centavos), em moeda corrente nacional.\u003C\u002Fp>\u003Cul>\u003Cli>\u003Cp>(ii) \u003Cstrong>Primeira Parcela\u003C\u002Fstrong>: valor de R$ 91.259.168,31 (noventa e um milhões, duzentos e cinquenta e nove mil, cento e sessenta e oito reais e trinta e um centavos), a ser pago em moeda corrente nacional, acrescido da correção pelo IPCA até a data do efetivo pagamento, com vencimento em até 6 (seis) meses após o pagamento da Parcela à Vista; e\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cp>(iii) \u003Cstrong>Segunda Parcela:\u003C\u002Fstrong> valor de R$ 91.259.168,31 (noventa e um milhões, duzentos e cinquenta e nove mil, cento e sessenta e oito reais e trinta e um centavos), a ser pago em moeda corrente nacional, acrescido da correção pelo IPCA até a data do efetivo pagamento, com vencimento em até 12 (doze) meses após o pagamento da Parcela à Vista.\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fli>\u003C\u002Ful>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F21354\u002F21354.pdf-0003-00.png\">\u003C\u002Fp>\u003Ch2>\u003Cstrong>Sobre o Shopping Cidade Jardim\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh2>\u003Cp>O Shopping Cidade Jardim, inaugurado em 2008, é um empreendimento de referência no segmento de alta renda da cidade de São Paulo. O XP Malls detinha participação no ativo desde outubro de 2018 e, ao longo desse período, essa participação contribuiu para a diversificação do portfólio, para a valorização patrimonial e para a geração de resultado no XP Malls.\u003C\u002Fp>\u003Cp>Em sua trajetória, o empreendimento passou por sucessivos ciclos de expansão e de renovação de seu \u003Cem>mix\u003C\u002Fem> comercial. Em março de 2023, foi inaugurada a expansão Home & Design, com cerca de 10 mil m² dedicados aos segmentos de arquitetura, decoração e design e, atualmente, o Shopping Cidade Jardim passa por outra expansão somada a \u003Cem>retrofit\u003C\u002Fem>, que deverá acrescentar cerca de 3,4 mil m² de ABL ao empreendimento, destinados à chegada de novas marcas internacionais, assim como consolidação de marcas já presentes no empreendimento.\u003C\u002Fp>\u003Ch2>\u003Cstrong>Motivações da Transação\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh2>\u003Cp>Após um período relevante de contribuição do ativo para o portfólio do XP Malls, a Gestora decidiu alienar a participação integral de 16,99% (dezesseis vírgula noventa e nove por cento) detida pelo Fundo no Shopping Cidade Jardim. A Transação está alinhada à estratégia de gestão ativa, na qual a Gestora avalia continuamente cada investimento considerando, entre outros critérios, a geração de caixa livre do ativo, a necessidade de \u003Cem>CAPEX\u003C\u002Fem>, o retorno esperado nos próximos anos e as alternativas disponíveis para alocação dos recursos.\u003C\u002Fp>\u003Cp>Por seu posicionamento no segmento de altíssimo padrão, o Shopping Cidade Jardim demanda investimentos contínuos, tanto para a manutenção de seus padrões de arquitetura, serviços e experiência, quanto para a execução de novas expansões, \u003Cem>retrofits\u003C\u002Fem> e a renovação de seu \u003Cem>mix\u003C\u002Fem> de marcas internacionais.\u003C\u002Fp>\u003Cp>Nos últimos anos, os ciclos passados de expansão do Shopping Cidade Jardim, incluindo a área Home & Design, inaugurada em março de 2023, além da expansão atualmente em curso e as sucessivas reconfigurações de seu \u003Cem>mix\u003C\u002Fem> comercial exigiram aportes relevantes dos coproprietários. Considerando a relação entre o capital requerido para manutenção do empreendimento somado ao projetado nesse próximo ciclo de expansão, e a respectiva geração de caixa livre recorrente esperada, a Gestora avaliou que o ativo apresentava menor aderência aos objetivos de alocação de capital do Fundo. Comparativamente ao restante do portfólio do XP Malls, o Shopping Cidade Jardim demanda um volume superior de reinvestimentos recorrentes para a manutenção de sua estratégia e de seu posicionamento junto ao público de alta renda. Esses reinvestimentos incluem \u003Cem>CAPEX\u003C\u002Fem>, aportes ao Fundo de Promoção e Propaganda (FPP), aportes condominiais e \u003Cem>allowances\u003C\u002Fem> concedidos para a atração e a manutenção de marcas internacionais. Em média anual estimada, esses\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F21354\u002F21354.pdf-0004-00.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>desembolsos consomem aproximadamente 35,00% (trinta e cinco por cento) do \u003Cem>NOI\u003C\u002Fem> do empreendimento. A alienação permite ao Fundo reciclar o valor do investimento com um ganho de capital relevante, preservar liquidez e obter maior flexibilidade para realocação de capital.\u003C\u002Fp>\u003Cp>Em relação ao valor da Transação, como referência, foi transacionado em 2023 uma participação no Shopping Cidade Jardim por um \u003Cem>valuation\u003C\u002Fem> de 100% (cem por cento) do ativo de R$ 1,7 bilhão (um bilhão e setecentos milhões de reais). O valor da Transação do XP Malls é de R$ 456 milhões (quatrocentos e cinquenta e seis milhões de reais), implicando em um \u003Cem>valuation\u003C\u002Fem> de aproximadamente R$ 2,7 bilhões (dois bilhões e setecentos milhões de reais) para 100% (cem por cento) do ativo, cerca de 57,5% (cinquenta e sete vírgula cinco por cento) superior a transação de referência, conforme gráfico abaixo.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F21354\u002F21354.pdf-0004-03.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>3 Valuation de 100% do Shoppig Cidade\u003Cbr>Jardim nessa Transação é 57,5%\u003Cbr>superior a transação realizada em 2023\u003Cbr>2,5\u003Cbr>2\u003Cbr>1,5\u003Cbr>R$ 2,7 bi\u003Cbr>1\u003Cbr>R$ 1,7 bi\u003Cbr>0,5\u003Cbr>0\u003Cbr>Transação passada Transação XP Malls\u003Cbr>Transação passada Transação XP Malls\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>Após a conclusão da Transação, o Fundo passa a deter participação direta em 25 (vinte e cinco) \u003Cem>shopping centers\u003C\u002Fem> em operação, com ABL própria de aproximadamente 265 mil m² (duzentos e sessenta e cinco mil metros quadrados).\u003C\u002Fp>\u003Ch2>\u003Cstrong>Impactos Financeiros e Operacionais para o XP Malls\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh2>\u003Cp>Atualmente, a Gestora e a Administradora estimam que o ganho de capital da Transação será de aproximadamente R$ 133.308.442,33 (cento e trinta e três milhões, trezentos e oito mil, quatrocentos e quarenta e dois reais e trinta e três centavos), representando, assim, aproximadamente R$ 2,07\u002Fcota (dois reais e sete centavos por cota), considerando a quantidade total de cotas do Fundo até a presente data.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F21354\u002F21354.pdf-0005-00.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>Adicionalmente, com a assunção do CRI pelo Comprador, o endividamento do Fundo foi reduzido em R$ 151.908.896,67, o que corresponde a aproximadamente 30,00% (trinta por cento) do saldo total de CRI do Fundo. A Gestora estima que a redução das despesas financeiras associadas a esses CRI represente um efeito positivo de aproximadamente R$ 0,02 (dois centavos) por cota ao mês no resultado. Além disso, estima-se que a relação entre endividamento total e patrimônio líquido (data-base jun\u002F26) reduz de 15,6% (quinze vírgula seis por cento) para 13,1% (treze vírgula um por cento).\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F21354\u002F21354.pdf-0005-02.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>Redução de 2,5 p.p. na alavancagem do Fundo\u003Cbr>1200\u003Cbr>15,60%\u003Cbr>16,00%\u003Cbr>1000 13,10% 14,00%\u003Cbr>12,00%\u003Cbr>800\u003Cbr>10,00%\u003Cbr>600\u003Cbr>8,00%\u003Cbr>R$ 1 bi\u003Cbr>400 R$ 850 mm 6,00%\u003Cbr>4,00%\u003Cbr>200\u003Cbr>2,00%\u003Cbr>0 0,00%\u003Cbr>Cenário Atual Cenário após Transação\u003Cbr>Passivo Total Passivo Total \u002F Patrimônio Líquido\u003Cbr>Passivo Total: Obrigações a pagar + Saldo dos CRIs\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>Ressalta-se que o resultado recorrente do Fundo tem sido impactado pelo desempenho operacional de determinados ativos do portfólio e do cenário macroeconômico, situando-se abaixo do patamar de distribuição mensal de R$ 0,92 por cota praticado nos últimos meses. Dessa forma, ainda que a Transação gere um representativo ganho de capital, a definição dos rendimentos mensais do Fundo continuará a considerar o resultado recorrente do Fundo, eventual saldo de resultado acumulado não distribuído e as obrigações a pagar, observados o regulamento e a legislação aplicável.\u003C\u002Fp>\u003Cp>Demonstramos nos gráficos a seguir a diversificação do portfólio do XP Malls, considerando a ABL de propriedade do Fundo, por administrador dos \u003Cem>shopping centers\u003C\u002Fem> e por região do país, além da expectativa de contribuição de cada \u003Cem>shopping center\u003C\u002Fem> para o \u003Cem>NOI\u003C\u002Fem> do Fundo no ano de 2026, de acordo com os respectivos orçamentos dos ativos do Fundo.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F21354\u002F21354.pdf-0006-00.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F21354\u002F21354.pdf-0006-01.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>Sul Norte 3% Alqia 8% JHSF 8% AdministradoraBela Vista\u003Cbr>10% 5%\u003Cbr>Ancar\u003Cbr>5%\u003Cbr>Iguatemi Gazit\u003Cbr>16% 4%\u003Cbr>Tacla\u003Cbr>Nordeste 4%\u003Cbr>16% HBF\u003Cbr>3%\u003Cbr>Multiplan\u003Cbr>3%\u003Cbr>JCC\u003Cbr>Sudeste 71% Allos 2%\u003Cbr>18% AD Shopping\u003Cbr>2%\u003Cbr>SYN\u003Cbr>22%\u003Cbr>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cem>Gráfico 1 – ABL por Região do Brasil Gráfico 2 – ABL por Administradora\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cimg alt=\"\" src=\"\u002Fstorage\u002Ffiis\u002Fdocumentos\u002F21354\u002F21354.pdf-0006-03.png\">\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cem>Gráfico 3 – Percentual do NOI do Fundo por Shopping Center do Portfólio em 2026\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fp>\u003Cp>Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários.\u003C\u002Fp>\u003Cp>Atenciosamente,\u003C\u002Fp>\u003Cp>São Paulo, 16 de outubro de 2026\u003C\u002Fp>\u003Ch2>\u003Cstrong>XP INVESTIMENTOS CORRETORA DE CÂMBIO, TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A.\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fh2>\u003Cp>(Administradora do Fundo)\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>XP VISTA ASSET MANAGEMENT LTDA.\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>(Gestora do Fundo)\u003C\u002Fp>","https:\u002F\u002Fwww.kartac.com.br\u002Fapi\u002Ffiis\u002FXPML11\u002Fdocumentos\u002F21354\u002Fpdf",false,"2026-10-16 18:12:00",{"id":95,"empresa":96,"gestor":100,"cotacoes":105,"patrimonio":221,"vpa":222,"p_vpa":223,"tipo_gestao":224,"mandato":225,"segmento":55,"categoria":226,"grupo":55,"preco_atual":219,"cotacao_atualizada_em":227,"ultima_variacao_cotacao_24h":228,"variacao_cotacao_7d":229,"variacao_cotacao_1m":230,"variacao_cotacao_3m":231,"variacao_cotacao_6m":232,"variacao_cotacao_12m":233,"vacancia_fisica":234,"liquidez_atual":235,"ultimo_dividendo":236,"ultimo_dividend_yield":237,"mes_pagamento_ultimo_dividendo":238,"dividend_yield_3m":239,"dividend_yield_6m":240,"dividend_yield_12m":241,"dividend_yield_medio_12m":242,"qtd_dividendos_pagos_ano_passado":243,"data_ultima_cotacao":217,"pregoes_com_negocio_21":244,"alertas":245,"updated_at":246,"liquidez_media_reais":247,"administrador":46,"taxa_administracao_paga":248,"balanco":249,"resultado_distribuido":257,"publico_alvo":260,"mercados_negociacao_cotas":261,"data_funcionamento":263,"data_final":225,"quantidade_cotas":264,"quantidade_cotistas":265,"detalhes_cotistas":266,"total_investido":274,"investimentos_fundo":275,"imoveis":281,"contratos":429,"custodiante":438,"auditor_independente":444,"formador_mercado":225,"distribuidor_cotas":450,"consultor_especializado":225,"administrador_locacoes":225,"relatorio_anual":455,"analise_administrador":458},420,{"nome":53,"nome_simplificado":97,"nome_comercial":50,"ticker":52,"nome_ticker":98,"nome_pregao":99,"cnpj":60},"XP MALLS ","XPML11 - XP MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FII","FII XP MALLS",{"id":77,"nome":40,"cnpj":101,"endereco":102,"telefone":103,"created_at":104,"updated_at":104},"16789525000198","AV PRES JUSCELINO KUBITSCHEK, 1909, TORRE SUL AND 30 PARTE - VILA NOVA CONCEICA, SAO PAULO - SP - 04543-907","(11) 32653700","2026-10-03T18:47:06.000000Z",[106,112,118,124,130,136,142,148,152,158,163,168,174,180,186,192,198,203,209,215],{"id":107,"data":108,"abertura":109,"ultimo":110,"volume":111},3288885,"2026-10-06",103.36,105.49,253463,{"id":113,"data":114,"abertura":115,"ultimo":116,"volume":117},3289714,"2026-10-07",106,107.79,281009,{"id":119,"data":120,"abertura":121,"ultimo":122,"volume":123},3290349,"2026-10-08",107.8,106.5,198547,{"id":125,"data":126,"abertura":127,"ultimo":128,"volume":129},3291153,"2026-10-09",107.24,108.07,771452,{"id":131,"data":132,"abertura":133,"ultimo":134,"volume":135},3357289,"2026-10-13",108.2,106.77,294727,{"id":137,"data":138,"abertura":139,"ultimo":140,"volume":141},3375584,"2026-10-14",106.98,106.3,186674,{"id":143,"data":144,"abertura":145,"ultimo":146,"volume":147},3376192,"2026-10-15",106.76,107.39,245842,{"id":149,"data":38,"abertura":146,"ultimo":150,"volume":151},3377071,105.99,165998,{"id":153,"data":154,"abertura":155,"ultimo":156,"volume":157},3445143,"2026-10-19",105.41,105.8,153879,{"id":159,"data":160,"abertura":161,"ultimo":150,"volume":162},3446611,"2026-10-20",105.88,201302,{"id":164,"data":165,"abertura":150,"ultimo":166,"volume":167},3459922,"2026-10-21",104.93,166113,{"id":169,"data":170,"abertura":171,"ultimo":172,"volume":173},3473629,"2026-10-22",104.79,104.7,120941,{"id":175,"data":176,"abertura":177,"ultimo":178,"volume":179},3488198,"2026-10-23",104.8,104.61,209850,{"id":181,"data":182,"abertura":183,"ultimo":184,"volume":185},3529496,"2026-10-26",99.62,100.2,651541,{"id":187,"data":188,"abertura":189,"ultimo":190,"volume":191},3567166,"2026-10-27",101.03,99.35,302666,{"id":193,"data":194,"abertura":195,"ultimo":196,"volume":197},3581176,"2026-10-28",99.47,98.01,289930,{"id":199,"data":200,"abertura":196,"ultimo":201,"volume":202},3595995,"2026-10-29",97.2,254484,{"id":204,"data":205,"abertura":206,"ultimo":207,"volume":208},3611604,"2026-10-30",97.48,96.8,271613,{"id":210,"data":211,"abertura":212,"ultimo":213,"volume":214},3668949,"2026-11-03",97.35,94.15,370751,{"id":216,"data":217,"abertura":218,"ultimo":219,"volume":220},3682439,"2026-11-04",94.2,94.65,289650,6904091273.75,107.36,"0.88","Ativa",null,"Tijolo","2026-11-05 09:00","0.0053","-0.0262","-0.1028","-0.0934","-0.1504","-0.1086","0.05204",32638,"0.9200","0.0087","Out\u002F2026","0.0194","0.0486","0.1069","0.0079",12,21,[],"05\u002F11\u002F2026 07:00",29139469.8,0.00695794343376232,{"data_referencia":250,"ativo":251,"passivo":252,"obrigacoes_imoveis":253,"obrigacoes_securitizacao":254,"liquidez":255,"valores_receber":256},"2026-09-01",7935007345.69,1030916071.94,368554906.21,523503712.47,79565843.23,839789987.43,{"data_referencia":258,"resultado":259,"rendimentos":259,"percentual":68},"2026-06-30",320701233.15,"Investidores em Geral",[262],"Bolsa","2017-12-22",64308055,795394,{"Pessoa Física":267,"Pessoa jurídica não financeira":268,"Investidores não residentes":269,"Outros fundos de investimento":270,"Fundos de investimento imobiliário":271,"Entidade fechada de previdência complementar":272,"Entidade aberta de previdência complementar":273,"Outros tipos de cotistas não relacionados":273,"SSociedade de capitalização e de arrendamento mercantil":75,"Banco Comercial":68},794341,942,37,32,17,9,6,7015651515.03,{"Imóveis para renda":276,"Cotas de FIIs":277,"Ações de sociedades imobiliárias":278,"CRI \u002F CRA":279,"Imóveis para venda":280},4494126813.37,2005083600.67,395634819.84,120802081.15,4200,{"vacancia_total":282,"lista_imoveis":283,"data_referencia":258,"vacancia_suspeita":92},0.052039167198797046,[284,293,302,310,318,325,334,343,352,361,369,376,384,393,402,411,420],{"nome":285,"vacancia":286,"numero_unidades":287,"area":288,"endereco":289,"percentual_inadimplencia":290,"percentual_receitas":291,"ocupacao":292},"Praia de Belas Shopping Center",0.0815,154,49087,"Avenida Praia De Belas, 1181 Loja 123c, 1181, Sem Complemento, Praia De Belas, Porto Alegre\u002FRS, Brasil, 90110-970",0.031,0.0971,0.9185,{"nome":294,"vacancia":295,"numero_unidades":296,"area":297,"endereco":298,"percentual_inadimplencia":299,"percentual_receitas":300,"ocupacao":301},"Iguatemi São Jose do Rio Preto",0.1216,200,47227,"Av. 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Apesar desse cenário, os fundamentos do mercado imobiliário permaneceram resilientes, especialmente em ativos com capacidade de geração recorrente de renda e características de maior qualidade.","Para o próximo período, espera-se que o mercado imobiliário mantenha desempenho resiliente, embora ainda influenciado pelo cenário de juros elevados e condições de crédito mais restritivas. A expectativa é de gradual melhora das condições de mercado, o que poderá favorecer a atividade do setor e a valorização dos ativos imobiliários."]