Informe Anual Estruturado ABCP11 de dezembro de 2025

Informe Anual Estruturado do Grand Plaza Shopping (ABCP11), fundo imobiliário de shoppings, referente a dezembro de 2025, com entrega no FundosNet (B3) em 31/03/2026. No pregão de 04/11/2026, a cota do ABCP11 fechou a R$ 67,00, com P/VP de 0,60 (valor patrimonial de R$ 110,83 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,55 por cota, com pagamento em nov/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 10,60% sobre a cotação de 04/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 521,9 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.

Informações

Fundo: GRAND PLAZA SHOPPING RESPONSABILIDADE LIMITADA-13,00%
CNPJ: 01.201.140/0001-90
Tipo: Informes Periódicos
Assunto: Informe Anual Estruturado
Data de referência: 01/12/2025
Data de entrega: 31/03/2026 21:10
Versão: 1
Situação: (Ativo)

Conteúdo

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Dados Gerais

Nome Fundo	GRAND PLAZA SHOPPING FII - RESPONSABILIDADE LIMITADA
CNPJ Fundo	01201140000190
Data Funcionamento	17/05/1996
Publico Alvo	Investidores em Geral
Codigo ISIN	BRABPCCTF000
Qtd Cotas Emitidas	4.709.082
Fundo Exclusivo	Não
Vinculo Familiar Cotistas	Não
Prazo Duracao	Indeterminado
Encerramento Exercicio	31/12
Nome Administrador	RIO BRAVO INVESTIMENTOS - DTVM LTDA
CNPJ Administrador	72600026000181
Logradouro	AV. CHEDID JAFET
Numero	222
Complemento	CONJUNTO 32, BLOCO B
Bairro	VILA OLÍMPIA
Cidade	SÃO PAULO
Estado	SP
CEP	04551-065
Telefone1	+55 (11) 3509-6500
Site	www.riobravo.com.br
Email	[email protected]
Competencia	01/12/2025

Autorregulacao

Classificacao	Tijolo
Subclassificacao	Renda
Tipo Gestao	Definida
Segmento Atuacao	Shoppings

Mercado Negociacao

Bolsa	Sim
MBO	Não
MB	Não

Entidade Administradora

BVMF	Sim
CETIP	Não

Informe Anual

Programa Investimentos	O Fundo avalia junto a administradora comercial do empreendimento as necessidades de investimento a cada período, voltado principalmente para atualização do empreendimento e qualificação de mix.
Criterios Avaliacao	A Cushman Wakefield Brasil, empresa de avaliação, externa e independente, tendo apropriada qualificação profissional reconhecida e experiência na região e no tipo de propriedade que está sendo avaliada, avaliou para marcação a valor de mercado os imóveis de propriedade do Fundo na data-base novembro 2025 (outubro em 2024). A taxa de vacância em dezembro de 2025 foi de 1,31% (1,37% em 2024). Os valores justos são baseados em valores de mercado e refletem o valor estimado pelo qual uma propriedade poderia ser negociada na data de avaliação entre partes conhecedoras e interessadas em uma transação sob condições normais de mercado. Na ausência de preços correntes no mercado ativo, as avaliações são preparadas por meio da consideração do valor dos fluxos de caixa agregados estimados dos aluguéis das propriedades para investimento. A taxa de desconto que reflete determinados riscos inerentes é então aplicada nos fluxos de caixa anuais líquidos para chegar à avaliação da propriedade, sendo o período de análise 10 anos. As principais premissas utilizadas para obtenção do valor justo do imóvel na data base das demonstrações contábeis estão descritas abaixo: (a) crescimento real das receitas de 0,00% a.a. no 1º ano, 1,00% a.a. a partir do 2º ano do fluxo de caixa de caixa projetado; (b) crescimento real das despesas de 0,00% a.a. no 1º ano, 0,5% a.a. a partir do 2º ano do fluxo projetado; (c) vacância financeira de 3,5% a.a. no 1º ano, 3,00% a.a. no 2º ano e 2,50% a.a. a partir do 3º ano do fluxo projetado; (d) inadimplência irrecuperável de 2,00% a.a. no primeiro ano, 1,5% a.a. a partir do 2º ano do fluxo projetado; (e) taxa de capitalização de 8,25% a.a. (8% a.a. em 2024); (f) taxa de desconto 9,25% a.a. (9% a.a. em 2024).
Analise Impactos	Os processos com chances de perdas possíveis já estão contingenciados em balanço.
Regras Prazos Chamada Capital	N/A

Prestadores Servicos

Gestor

Nome	Rio Bravo Investimentos Ltda.
CNPJ	03.864.607/0001-08
Endereco	Av. Chedid Jafet, nº 222, Bloco B, 3º andar, São Paulo - SP, CEP 04551-065
Telefone	+55 (11) 3509-6500

Auditor Independente

Nome	Grant Thornton Auditores Independentes Ltda.
CNPJ	10.830.108/0001-65
Endereco	Av. Eng Luís Carlos Berrini, 105 - 12° andar
Telefone	+55 (11) 3886-5100

Analise Administrador

Resultado Fundo	O lucro contábil do Fundo no exercício ficou em torno de R$ 52 milhões. O resultado é representado principalmente pelo resultado líquido das atividades imobiliárias do empreendimento e ajuste ao valor ajuste do imóvel.
Conjuntura Economica	Seguimos otimistas com o processo de suavização da política monetária, com uma sequência de cortes de juros cuja largada deve ocorrer na reunião do Copom de março (11/03). Embora desdobramentos geopolíticos recentes tragam pressões inflacionárias, avaliamos que seus efeitos serão de natureza transitória, sem alteração estrutural do cenário base. O câmbio, sustentado em patamares mais apreciados, tem funcionado como âncora fundamental do processo desinflacionário brasileiro, evidenciado de forma nítida na retração dos preços de comercializáveis — em especial, alimentos. Condições de oferta mais benignas devem igualmente contribuir para manter essa categoria, que representa mais de um quinto da cesta do IPCA, em níveis menos pressionados ao consumidor. As expectativas de inflação seguem convergindo de forma sustentada em direção ao centro da meta — atualmente em 3,91% —, ao passo que os dados de atividade econômica apontam arrefecimento considerável na margem, particularmente no consumo. Esperamos a manutenção dessa dinâmica ao longo de 2026. O principal ponto de dissonância entre os analistas reside no mercado de trabalho. A inflação de serviços — essencialmente uma inflação salarial — permanece em níveis superiores ao teto da meta, demonstrando elevada resiliência. A combinação de reajustes salariais acima do INPC, avanço da formalização da força de trabalho e desemprego em mínimas históricas (5,4% na última PNAD Contínua) tende a sustentar esse desafio à autoridade monetária. O maior grau de indexação dessa categoria reduz a sensibilidade dos preços ao aperto monetário no curto prazo, limitando a velocidade da convergência. Assim, para 2026 projetamos crescimento econômico modesto, próximo a 1,7%, com desaceleração continuada do consumo e acomodação gradual dos preços livres — a despeito da persistência no componente de serviços. O principal risco mapeável ao cenário é o papel do câmbio no processo desinflacionário: a volatilidade do dólar e a escalada de tensões geopolíticas permanecem como vetores com potencial de trazer consequências deletérias à inflação doméstica.
Perspectiva Periodo Seguinte	Perspectiva para o período seguinte: o Grand Plaza Shopping deverá continuar reportando melhora nos principais indicadores, baseado num mix e lojas mais robusto e maior eficiência operacional, com redução de gastos. Além disso, a reforma da fachada bem como a troca de pisos deverá ser finalizadaao longo de 2026, promovendo uma atualização visual no empreendimento.

Valor Contabil Ativos

Ativo

Nome	Grand Plaza Shopping
Valor Justo	SIM
Valor	508.360.104,27
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0325

Processos Judiciais

Processo 1

Numero	1027241-79.2024.8.26.0554
Juizo	6ª Vara Cível
Instancia	.
Data Instauracao	31/10/2025
Valor Causa	534.072,96
Partes Processo	C.M. RESTAURANTE LTDA
Principais Fatos	1027241-79.2024.8.26.0554 - Sem sentença - Valor atual envolvido de R$ 61.240,68 de perspectiva possível - C.M. RESTAURANTE LTDA vs. FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO ABC PLAZA SHOPPING - Ação renovatória de aluguel não residencial de SUC nº F.17, no valor de R$ 40.000,00.31/10/2025 09/10/2024 - Despacho intimando a parte autora para que emende a inicial. 22/10/2024 - Emenda à inicial. 29/10/2024 - Decisão determinando a citação da requerida. 29/10/2024 - carta de citação expedida. 08/11/2024 - AR Positivo Juntado. 03/12/2024 - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO GRAND PLAZASHOPPING juntou Contestação. 04/12/2024 - Intimando a parte autora à Réplica. 21/01/2025 - Autor apresentou Réplica. 23/01/2025 - Despacho intimando as partes a se manifestarem ante o julgamento antecipado e designar a audiência de conciliação, consultando se há possibilidade de composição. 13/02/2025 - Autor pleiteou a preliminar de suspensão dos autospor até três meses, tendo em vista que as partes estão emtratativa extrajudicial. 14/02/2025 - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO GRAND PLAZASHOPPING requer a realização de pericia e informa que não possui interesse na audiência de conciliação. 18/02/2025 - Despacho nomeando perito e indeferindo a preliminar suscitada. 28/02/2025 - Fundo opôs EDs. 06/03/2025 - Despacho intimando o autor para CR dos EDs. 14/03/2025 - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO GRAND PLAZASHOPPING formulou quesitos. 16/03/2025 - Perito estiomou seus honorários em R$ 19.380,00. 17/03/2025 - C.M. RESTAURANTE LTDA apresentou CR aos EDs. 18/03/2025 FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO GRAND PLAZASHOPPING informou que interpôs o agravo de instrumento 2079867-37.2025.8.26.0000. 31/03/2025 - contestou os honorários periciais. 08/05/2025 - Acórdão julgando o Agravo de Instrumento transitou em julgado. Em 17/09/2025, foi proferida decisão fixando o prazo de 15 dias para as partes trazerem o acordo pretendido aos autos, visando a homologação. Em 29/09/2025, o Fundo peticionou informando que as partes não chegaram em uma composição extrajudicial, requerendo o regular prosseguimento do feito. Em, 31/10/2025, o Fundo peticionou informou que a autora encontra-se em débito de R$251.876,93 e, ainda, requerendo a análise do caso pelo magistrado, a improcedência dos pedidos iniciais e, consequentemente, a expedição de mandado em face da autora, para desocupação do imóvel.
Chance Perda	possível
Analise Impacto Perda	.

Processo 2

Numero	1003570-90.2025.8.26.0554
Juizo	5ª Vara Cível
Instancia	.
Data Instauracao	04/11/2025
Valor Causa	205.533,96
Partes Processo	ZAMP S.A.
Principais Fatos	1003570-90.2025.8.26.0554 - Sem sentença - Valor atual envolvido de R$ 21.814,36 de perspectiva possível - ZAMP S.A. vs. FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO GRAND PLAZA SHOPPING - Ação renovatória referente ao imóvel situado na Avenida Industrial, n° 600, Santo André, Loja F.21/22, com área de 172,32m² e Q.49, situado no empreendimento Grand Plaza Shopping, para o desenvolvimento de um restaurante da marca BURGUER KING. O contrato possui vigência com início em 01/09/2015, cujo término está previsto para o dia 31/08/2025. Como contraprestação pela locação, as partes convencionaram o pagamento de aluguel percentual de 4% e aluguel mínimo mensal no importe de R$ 9.638,4604/11/2025 Definida competência. 04/07/2025 - Juntada de AR. 11/07/2025 - Juntada petição.20/08/2025, juntada de Contestação pelo Fundo de Investimento Grand Plaza Shopping. Em 04/11/2025, foi proferido despacho de mero expediente informando que as partes deverão indicar as provas que pretendem produzir.
Chance Perda	possível
Analise Impacto Perda	.

Assembleia Geral

Endereco Fisico Docs Assembleias	Av. Chedid Jafet, nº 222, Bloco B, Conjunto 32, São Paulo, SP, CEP 04551-065
Endereco Eletronico Docs Assembleias	www.riobravo.com.br
Meios Comunicacao	As solicitações podem ser enviadas aos seguintes e-mails: [email protected]; [email protected]; e [email protected]
Regras Proc Participacao Cotistas	A Assembleia Geral de Cotistas também pode ser convocada diretamente por Cotistas que detenham, no mínimo 5% (cinco por cento) das Cotas emitidas ou pelo Representante dos Cotistas, observado o disposto no presente Regulamento. A convocação da Assembleia Geral de Cotistas deve ser feita por carta, correio eletrônico ou telegrama encaminhada a cada Cotista. Por ocasião da Assembleia Geral Ordinária, os titulares de, no mínimo, 3% (três por cento) das cotas emitidas ou os Representantes dos Cotistas podem solicitar, por meio de requerimento escrito encaminhado à Instituição Administradora, a inclusão de matérias na ordem do dia da Assembleia Geral, que passará a ser Ordinária e Extraordinária. O pedido acima deve vir acompanhado de eventuais documentos necessários ao exercício do direito de voto e deve serencaminhado em até 10 (dez) dias contados da data de convocação da Assembleia Geral Ordinária. Somente poderão votar na Assembleia Geral os Cotistas inscritos no registro de Cotistas na data da convocação da Assembleia Geral de Cotistas, seus representantes legais ou procuradores legalmente constituídos há menos de 1 (um) ano. Os Cotistas também poderão votar por meio de comunicação escrita ou eletrônica, desde que recebida pela Instituição Administradora antes do início da Assembleia Geral de Cotistas e observado o disposto no Regulamento.
Praticas Assembleia Meio Eletronico	As deliberações da Assembleia Geral de Cotistas poderão ser tomadas, independentemente de convocação, mediante processo de consulta, formalizada por carta, correio eletrônico, voto por escrito ou telegrama dirigido pela Instituição Administradora aos Cotistas, para resposta no prazo mínimo de 10 (dez) dias, devendo constar da consulta todos os elementos informativos necessários ao exercício de voto, observadas as formalidades previstas nos Artigos 19, 19-A e 41, incisos I e II, da Instrução CVM 472.

Remuneracao Administrador

Politica Remuneracao	Em Assembleia Geral Extraordinária de cotistas, realizada em 30 de setembro de 2016, foi deliberado e aprovado, por unanimidade dos cotistas presentes, a alteração da taxa de administração, nos termos da ordem do dia, em linha com a ICVM 571, que passou a vigorar com a seguinte redação: “Pela prestação dos serviços de administração, será devida pelo Fundo uma remuneração correspondente a 0,1% (um décimo por cento) ao ano sobre o valor do patrimônio líquido do Fundo, provisionada diariamente com base em um ano de 252 (duzentos e cinquenta e dois) dias e paga mensalmente, até o 5º (quinto) Dia Útil do mês subsequente, observada, ainda, a remuneração mínima de R$ 51.500,00 (cinquenta e um mil e quinhentos reais) mensais, na data-base de 01 de janeiro de 2016, reajustada anualmente pela variação positiva do IGP-M, publicado pela Fundação Getúlio Vargas – FGV (“Taxa de Administração”).
Valor Pago Ano	1.238.826,99
Percent Patrimonio Contabil	0,00237437848273944
Percent Patrimonio Valor Mercado	0,00327325950275413

Governanca

Diretor Responsavel

Nome	Paulo Andre Porto Bilyk
Idade	60
CPF	089.303.788-54
Email	[email protected]
Profissao	Administrador de Empresas
Formacao Academica	Administrador de Empresas
Data Inicio Funcao	01/07/1994
Qtd Cotas Detidas FII	0
Qtd Cotas FII Compradas	0
Qtd Cotas FII Vendidas	0

Experiencias Prof Ultimos Cinco Anos

Experiencia 1

Nome Empresa	Rio Bravo Investimentos Ltda.
Periodo	desde 2015
Cargo Funcoes	CIO Chief Investment Officer
Atividade Principal Empresa	Investimentos Imobiliários

Experiencia 2

Nome Empresa	Rio Bravo Investimentos Ltda.
Periodo	desde 2019
Cargo Funcoes	CEO Chief Executive Officer
Atividade Principal Empresa	Investimentos Imobiliários

Distribuicao Cotistas

Ate Cinco Porcento

Num Cotistas	14.071
Num Cotas Detidas	1.347.833
Perc Detido Rel Total	0,2862
Perc Detido PF	0,2735
Perc Detido PJ	0,0127

Acima Cinco Ate Dez Porcento

Num Cotistas	2
Num Cotas Detidas	844.559
Perc Detido Rel Total	0,1793
Perc Detido PF	0,1793
Perc Detido PJ	0

Acima Dez Ate Quinze Porcento

Num Cotistas	1
Num Cotas Detidas	664.019
Perc Detido Rel Total	0,141008162525095
Perc Detido PF	0
Perc Detido PJ	0,141008162525095

Acima Quinze Ate Vinte Porcento

Num Cotistas	2
Num Cotas Detidas	1.852.671
Perc Detido Rel Total	0,3934
Perc Detido PF	0
Perc Detido PJ	0,3934

Politica Divulgacao

Politica Divulgacao Ato Fato Relevante	https://riobravo.com.br/governanca-corporativa
Politica Negociacao Cotas	https://riobravo.com.br/governanca-corporativa
Politica Exercicio Direito Voto	https://riobravo.com.br/governanca-corporativa
Func Responsaveis Politica Divulgacao	N/A