Relatório Gerencial ABCP11 de dezembro de 2025
Relatório Gerencial do Grand Plaza Shopping (ABCP11), fundo imobiliário de shoppings, referente a dezembro de 2025, com entrega no FundosNet (B3) em 08/01/2026. No pregão de 03/11/2026, a cota do ABCP11 fechou a R$ 64,00, com P/VP de 0,58 (valor patrimonial de R$ 110,83 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,55 por cota, com pagamento em nov/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 11,09% sobre a cotação de 03/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 521,9 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- Fundo
- GRAND PLAZA SHOPPING RESPONSABILIDADE LIMITADA-16,44%
- CNPJ
- 01.201.140/0001-90
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 31/12/2025
- Data de entrega
- 08/01/2026 18:59
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
Relatório Gerencial ABCP11
Grand Plaza Shopping Fundo de Investimento Imobiliário de Responsabilidade Limitada
DEZEMBRO 2025
INFORMAÇÕES SOBRE O FUNDO
OBJETIVO E POLÍTICA DE INVESTIMENTO
O FII Grand Plaza Shopping tem por objetivo a exploração comercial do Grand Plaza Shopping, onde possui participação de 38,58% no empreendimento. Limitado a 25% do patrimônio líquido do Fundo, a parcela não aplicada nos Ativos Imobiliários poderá ser aplicada em ativos de renda fixa, públicos ou privados.
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DADOS CADASTRAIS
CNPJ • 01.201.140/0001-90
ADMINISTRADOR e ESCRITURADOR
• Rio Bravo Investimentos
TAXA DE ADMINISTRAÇÃO • 0,1%
a.a. sobre o Patrimônio Líquido do fundo
(Mín. Mensal R$ 103.776,20 - data base 01/01/2024, reajustada anualmente pela variação positiva do IGP-M)
TAXA DE PERFORMANCE • Não há
PATRIMÔNIO LÍQUIDO • R$
519.221.021,80 (ref. novembro)
INÍCIO DO FUNDO • 17/05/1996
QUANTIDADE DE COTAS • 4.709.082
QUANTIDADE DE EMISSÕES
REALIZADAS • 8
NÚMERO DE COTISTAS • 14.076
PRINCIPAIS NÚMEROS
68.961 de ABL¹
R$ 80,37 Fechamento do Mês
0,73 P/VP
R$ 110,26 Patrimônio Líquido/Cota²
R$ 378 milhões Valor de Mercado
4.709.082 Números de Cotas
9,7% Dividend Yield³ anualizado
R$ 1,9 milhões Volume negociado
¹Área Bruta Locável do Shopping e Prédio Comercial.
² Patrimônio líquido referente ao mês anterior.
³ Yield anualizado considera a distribuição por cota no mês de referência do relatório multiplicado por 12, resultado dividido pela c otação de fechamento do mês de referência (proventos*12/preço de fechamento da cota no último dia útil do mês).
COMENTÁRIOS
Resultado do Fundo I Dezembro
No mês, o resultado do Fundo foi de R$0,71/cota e a distribuição foi de R$ 0,65/cota. A distribuição neste patamar visa linearizar os dividendos em relação ao resultado esperado para o semestre, visto que, parte dos investimentos esperado para o primeiro semestre foi postergado para a segunda metade do ano.
Performance do Shopping I Novembro
VENDAS: Alta de 6,5% no mês de novembro na comparação anual, atingindo valor de R$109,7 milhões. No acumulado do ano, as vendas já somam R$990,4 milhões, alta de 5,7%. As lojas que mostraram os maiores crescimento de vendas na comparação anual foram a O Boticário, Claro e Life by Vivara. O indicador SSS (Same Store Sale) em novembro foi positivo em 4,6%.
O impacto negativo deste mês ficou para o segmento de lazer, que apresentou queda de 22,3%, puxado principalmente pela queda nas vendas do Playcenter Family, CinemarK e Labirinto. Mais detalhes na tabela abaixo:
| TipodeLoja | Novembro-25 vsNovembro-24 |
|---|---|
| Âncoras | 4,0% |
| Megalojas | 6,3% |
| Lazer | -22,6% |
| Satélites | 11,1% |
| ConveniênciaeServiços | -4,0% |
| Mall&Mídia | -6,2% |
A vacância no empreendimento se manteve em ótimo patamar, de 1,2%.
Foram assinados novos contratos de locação com Ri Happy, e Fantastic Candy Tubes.
Não houve distrato no mês.
DESTAQUES:
O aluguel mínimo apresentou alta de 12% na comparação anual, refletindo boas negociações de aluguéis nos segmentos de lazer e lojas satélites.
As despesas de vacância caíram de forma relevante, cerca de 86% na comparação anual e 68% no acumulado do ano, refletindo o ótimo momento operacional e as locações recentes que mantiveram uma baixa taxa de vacância.
A inadimplência líquida fechou o mês em 0,26%, com melhora puxada pelas recuperações, principalmente Casas Bahia, que pagou R$ 601 mil (sendo R$ 412 mil reconhecidos como recuperação). Por outro lado, o NOI continuou pressionado pelos principais inadimplentes do período, com destaque para Coração Mineiro San (R$ 75 mil) e Taco Bell (R$ 60,6 mil).
BOTTOM LINE: O NOI do Shopping apresentou patamar de R$ 8,9 milhões, alta de 5% na comparação anual. No acumulado do ano o NOI atingiu R$97,3 milhões, alta de 4%.
COMENTÁRIOS
DETALHES SOBRE INVESTIMENTOS
Conforme orçamento aprovado, detalhado no relatório de janeiro, em novembro foi realizado um investimento de R$1,8 milhões, sendo a maior parte representada por obras de reformas de piso, equivalente a R$1,1 milhão.
| Investimentos Realizados Novembro | Acumulado Orçado 2025 | Acumulado Realizado 2025 | Variação Acumulado Realizado 2025 vs Acumulado Orçado 2025 | |
|---|---|---|---|---|
| Investimentos | R$ 1.825.814 | R$ 17.608.126 | R$ 11.604.836 | -34,1% |
| Allowances | R$ 5.023.035,00 | R$ 2.610.000,00 | -48,0% |
Disclaimer: Todos os valores apresentados não estão na proporção da participação do Fundo.
Eventos
VAN GOGH & IMPRESSIONALISTAS: A exposição Van Gogh & Impressionistas – Experiência Imersiva encerrou sua temporada no Grand Plaza no último dia 07 de dezembro, após uma passagem de grande destaque no ABCD. Ao longo de sua realização, o público teve a oportunidade de vivenciar uma experiência sensorial que combinou arte e tecnologia em projeções 360°, videografismo e ambientes imersivos que reinterpretaram obras icônicas de Van Gogh e outros nomes do impressionismo. O projeto superou as expectativas e reforçou o potencial da região para receber iniciativas culturais de grande porte, fortalecendo também o posicionamento do shopping como um polo de entretenimento relevante.
Resultados finais
Ingressos vendidos: 25.686
Total arrecadado: R$ 1.359.524
COMENTÁRIOS
DECORAÇÃO DE NATAL: O Grand Plaza foi o primeiro shopping do ABCD a iniciar a campanha de Natal, com a chegada do Papai Noel em 1º de novembro e a abertura da decoração. A ação incluiu programação especial com personagens, música e atrações nos corredores, reforçando o posicionamento do shopping como referência regional em experiências de fim de ano. Desde o início da campanha, mais de 20 mil pessoas já passaram pelo trono do Noel, um aumento de 113,9% em relação ao ano anterior, indicando boa adesão do público e efeito positivo da antecipação da data no fluxo e na jornada de compras.
PROMOÇÃO DE NATAL: A campanha de Natal já teve o primeiro ganhador: um cliente levou um Volkswagen Tera zero quilômetro. Ele é morador de São Caetano do Sul e veio ao Grand Plaza para fazer suas compras e participar da promoção.
Até 31 de dezembro, a cada R$ 600 em compras, o cliente recebe um kit surpresa da Vult (limitado a 1 por CPF, sujeito à disponibilidade) e também números da sorte para concorrer a um Volkswagen Tera Comfortline zero quilômetro. As compras feitas até 23 de novembro geraram números em dobro, e na semana da Black Friday, em triplo.
Resultados Parciais:
• Total de participantes: 23.883
• Número da sorte atual: 79.067
• Valor total em notas cadastradas: R$ 30.349.307,13
COMPOSIÇÃO DE RESULTADOS DO FUNDO I DEZEMBRO
Dados do Fundo
| dez/25 | dez/24 | |
|---|---|---|
| Valor da Cota | R$ 80,37 | R$75,02 |
| Quantidade de Cotas | 4.709.082 | 4.709.082 |
| Valor Patrimonial | R$ 378.468.920,34 | R$ 353.275.331,64 |
Liquidez
| mês | ano | 12 meses | |
|---|---|---|---|
| Volume Negociado | 1.872.602,95 | 18.926.017,37 | 18.926.017,37 |
| Giro (% de cotas negociadas) | 0,51% | 5,06% | 5,06% |
| Presença em Pregões | 100% | 100% | 100% |
Resultado do Fundo e Distribuição (R$/cota)
| ANO | JAN | FEV | MAR | ABR | MAI | JUN | JUL | AGO | SET | OUT | NOV | DEZ |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | 0,50 | 0,50 | 0,50 | 0,50 | 0,50 | 0,50 | 0,50 | 0,50 | 0,60 | 0,60 | 0,60 | 0,65 |
| 2024 | 0,82 | 0,56 | 0,50 | 0,47 | 0,47 | 0,35 | 0,35 | 0,62 | 0,62 | 0,70 | 0,70 | 0,50 |
| 2025 | 0,50 | 0,50 | 0,50 | 0,60 | 0,80 | 1,15 | 0,50 | 0,50 | 0,50 | 0,65 | 0,65 | 0,65 |
| Δ | -39,0% | -10,7% | 0,0% | 27,7% | 70,2% | 228,6% | 42,9% | -19,4% | -19,4% | -7,1% | -7,1% | -7,1% |
O Fundo distribui aos seus cotistas semestralmente, no mínimo, 95% dos lucros auferidos, apurados segundo regime de caixa, conforme legislação vigente. Ou seja, no máximo 5% do resultado gerado no semestre pode ficar retido no caixa do Fundo para liquidez e investimentos. A administração do Fundo pode optar pela melhor forma de distribuir os resultados durante o semestre e fica, portanto, a seu critério linearizar a distribuição de proventos com o objetivo de buscar a previsibilidade de pagamentos aos investidores. A distribuição do Fundo é mensal, com pagamentos no 5º dia útil do mês subsequente ao resultado de referência. Farão jus aos rendimentos os detentores da cota no dia da divulgação da distribuição de rendimentos, no último dia útil do mês.
COMPOSIÇÃO DE RESULTADOS I NOVEMBRO
| Proporção Fundo (em Milhares) | setembro-25 | outubro-25 | novembro-25 | ano | 12 meses |
|---|---|---|---|---|---|
| Receita Shopping | R$ 3.369,92 | R$ 3.417,45 | R$ 3.645,72 | R$ 40.045,44 | R$ 40.045,44 |
| Despesa Shopping | -R$ 211,40 | -R$ 121,11 | -R$ 228,11 | -R$ 2.482,79 | -R$ 2.482,79 |
| Investimento Shopping | -R$ 618,20 | -R$ 704,53 | -R$ 313,63 | -R$ 5.404,97 | -R$ 5.404,97 |
| Retenção Conta Empreendedor | R$ 87,84 | R$ 99,00 | -R$ 427,18 | R$ 1.341,54 | R$ 1.341,54 |
| Despesa Fundo | -R$ 109,08 | -R$ 118,01 | -R$ 112,42 | -R$ 1.314,70 | -R$ 1.314,70 |
| Resultado Financeiro Fundo | R$ 54,60 | R$ 59,72 | R$ 30,22 | R$ 472,76 | R$ 472,76 |
| Resultado¹ | R$ 2.573,68 | R$ 2.632,53 | R$ 2.594,60 | R$ 32.657,28 | R$ 32.657,28 |
| Resultado Realizado por cota | R$ 0,55 | R$ 0,56 | R$ 0,55 | R$ 6,93 | R$ 6,93 |
| Rendimento por cota | R$ 0,50 | R$ 0,65 | R$ 0,65 | R$ 7,50 | R$ 7,50 |
| Resultado Acumulado | R$ 0,05 | -R$ 0,09 | -R$ 0,10 | -R$ 0,57 | -R$ 0,57 |
Composição de Resultado Mês de Referência
¹ Resultado do Fundo apresentado em regime de caixa e não auditado.
DESEMPENHO DO SHOPPING I NOVEMBRO
NOI + Estacionamento
Resultado de Estacionamento
Fluxo de Estacionamento
DESEMPENHO DO SHOPPING I NOVEMBRO
Vendas no acumulado do ano
Vendas por Segmento
DESEMPENHO DO SHOPPING I NOVEMBRO
Evolução da Vacância
Evolução da Inadimplência Bruta
RENTABILIDADE I NOVEMBRO
| rentabilidade total¹ | mês | ano | 12 meses | desde o início |
|---|---|---|---|---|
| FII Grand Plaza Shopping | 7,37% | 9,92% | 9,92% | 255,04% |
| IFIX | 3,14% | 17,46% | 17,46% | 266,02% |
| rentabilidade das distribuições de rendimentos² | mês | ano | 12 meses | desde o início |
| FII Grand Plaza Shopping | 0,86% | 10,00% | 10,00% | 177,29% |
| CDI líquido (15% de IR) | 0,99% | 11,05% | 11,05% | 251,79% |
¹ Rentabilidade calculada a através do método da cota ajustada, ou seja, assume-se que o proventos pagos são reinvestidos no próprio FII.
² Rentabilidade calculada através da soma dos rendimentos pagos divididos pelo valor da cota adquirida em mercado secundário no fim do mês anterior ao período correspondente.
Rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada para o Fundo não é líquida de imposto. Período do comparativo: último dia útil de dez/2017 até último dia útil de dezembro/25.
RESULTADOS DO SHOPPING I NOVEMBRO
| nov/25 | nov/24 | Δ 2025 vs.2024 | YTD 2025 | YTD 2024 | Δ YTD 2025 vs YTD 2024 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Aluguel Mínimo Faturado | R$ 5.858 | R$ 5.070 | 15,5% | R$ 65.617 | R$ 63.609 | 3,2% |
| Aluguel Variável Faturado | R$ 305 | R$ 481 | -36,5% | R$ 4.420 | R$ 3.107 | 42,3% |
| Outras Receitas de Aluguéis | R$ 1.236 | R$ 1.179 | 4,8% | R$ 12.252 | R$ 10.959 | 11,8% |
| Total Faturado | R$ 7.400 | R$ 6.730 | 9,9% | R$ 82.289 | R$ 77.675 | 5,9% |
| Inadimplência Líquida, cancelamentos e abatimentos | R$ 48 | -R$ 83 | -158,0% | -R$ 1.698 | -R$ 1.549 | 9,6% |
| Receitas Líquida de Aluguéis | R$ 7.448 | R$ 6.648 | 12,0% | R$ 80.591 | R$ 76.125 | 5,9% |
| Outras Receitas | R$ 236 | R$ 305 | -22,5% | R$ 2.192 | R$ 3.802 | 42,3% |
| Estacionamento | R$ 1.764 | R$ 1.722 | 2,4% | R$ 20.612 | R$ 19.215 | 7,3% |
| Receita Operacional | R$ 9.448 | R$ 8.675 | 8,9% | R$ 103.395 | R$ 99.143 | 4,3% |
| Despesa Operacional | -R$ 591 | -R$ 422 | 40,2% | -R$ 6.434 | -R$ 5.924 | 8,6% |
| NOI | R$ 8.857 | R$ 8.253 | 7,3% | R$ 96.961 | R$ 93.219 | 4,0% |
Valores em milhares. Os resultados levam em consideração o resultado base caixa.
Mês 1 – Mês Competência
Período em que as vendas são realizadas e os alugueis são faturados, mas não necessariamente recebido pelo Shopping.
Mês 2 – Mês Recebimento Caixa
Período de recebimento pelo Shopping e repasse ao Fundo dos resultados apurados no mês anterior (Mês Competência).
Todos os valores apresentados são referentes ao shopping como um todo e não estão na proporção da participação do Fundo.
O FII atualmente é proprietário de 38,58% do edifício comercial Grand Plaza, do Grand Plaza Shopping e do antigo JK Shopping (incorporado pelo Grand Plaza). Todos os imóveis estão situados na cidade de Santo André (SP), compartilhando-se da área comum e do estacionamento.
O Grand Plaza Shopping é o principal centro de compras do Grande ABC e figura entre os maiores do país em ABL (Área Bruta Locável). Inaugurado em 23 de setembro de 1997, em Santo André, reúne parte das marcas mais sólidas do varejo nacional, com Boulevard Gastronômico, Estacionamento com vagas cobertas, Hipermercado, Home Center e Academia.
Shopping
• 63.768 m² de área bruta locável
• 284 operações
• 10 salas de cinema Cinemark
• Parque Temático Playland
• 24 pistas de boliche
Prédio Comercial
• 5.735 m² de área bruta locável
• 3 andares
• 9 salas comerciais
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