Informe Anual Estruturado AJFI11 de junho de 2026
Informe Anual Estruturado do AJ Malls (AJFI11), fundo imobiliário de shoppings, referente a junho de 2026, com entrega no FundosNet (B3) em 28/09/2026. No pregão de 03/11/2026, a cota do AJFI11 fechou a R$ 8,10, com P/VP de 0,78 (valor patrimonial de R$ 10,44 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,06 por cota, com pagamento em out/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 7,32% sobre a cotação de 03/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 351,1 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- Fundo
- AJ MALLS RESPONSABILIDADE LIMITADA-4,71%
- CNPJ
- 51.472.985/0001-99
- Tipo
- Informes Periódicos
- Assunto
- Informe Anual Estruturado
- Data de referência
- 01/06/2026
- Data de entrega
- 28/09/2026 11:22
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
Ver no FundosNetDados Gerais
| Nome Fundo | AJ MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO |
|---|---|
| CNPJ Fundo | 51472985000199 |
| Data Funcionamento | 17/07/2023 |
| Publico Alvo | Investidores em Geral |
| Codigo ISIN | BRAJFICTF001 |
| Qtd Cotas Emitidas | 33.625.978 |
| Fundo Exclusivo | Não |
| Vinculo Familiar Cotistas | Sim |
| Prazo Duracao | Indeterminado |
| Encerramento Exercicio | 30/06 |
| Nome Administrador | XP INVESTIMENTOS CORRETORA DE CÂMBIO, TÍTULOS E VAL MOB S/A |
| CNPJ Administrador | 02.332.886/0001-04 |
| Logradouro | AVENIDA ATAULFO DE PAIVA |
| Numero | 153 |
| Complemento | 5º e 8º andares |
| Bairro | LEBLON |
| Cidade | RIO DE JANEIRO |
| Estado | RJ |
| CEP | 22440-033 |
| Telefone1 | (11) 3027-2237 |
| Site | www.xpi.com.br |
| [email protected] | |
| Competencia | 01/06/2026 |
Autorregulacao
| Classificacao | Multiestratégia |
|---|---|
| Subclassificacao | Não possui subclassificação |
| Tipo Gestao | Ativa |
| Segmento Atuacao | Shoppings |
Mercado Negociacao
| Bolsa | Sim |
|---|---|
| MBO | Sim |
| MB | Não |
Entidade Administradora
| BVMF | Sim |
|---|---|
| CETIP | Não |
Informe Anual
| Programa Investimentos | O Fundo tem por objetivo a geração de renda por meio de participações em shopping centers dominantes em Santa Catarina, integrantes do portfólio do Grupo Almeida Junior, maior operador de shoppings do Estado. A carteira é composta por participações nos seis empreendimentos do grupo — Continente Shopping (17,85%), Nações Shopping (17,75%), Norte Shopping (14,02%), Neumarkt Shopping (6,20%), Garten Shopping (3,35%) e Balneário Shopping (1,00%) —, totalizando cerca de 22,5 mil m² de ABL própria. O programa de investimentos está concentrado na maturação e na valorização desses ativos. No exercício fundo, foram concluídas a satelitização da antiga área da Tok&Stok no Garten Shopping, em Joinville, com a chegada de operações de gastronomia de maior atratividade e receita por m², e a nova fachada do Neumarkt Shopping, em Blumenau. Para os exercícios seguintes, destacam-se: (i) a expansão do Balneário Shopping, que amplia a ABL e consolida o ativo como principal destino de moda, gastronomia e lifestyle do litoral catarinense; e (ii) a satelitização das áreas ocupadas pela Havan e pela Americanas no Neumarkt Shopping, convertendo grandes áreas âncora de baixo aluguel por m² em múltiplas operações satélites de marcas nacionais e gastronomia qualificada, com incremento relevante de receita por m². Na 2ª emissão de cotas, encerrada em fevereiro de 2026, o Fundo captou R$ 20,0 milhões (2.000.000 de novas cotas ao preço de R$ 10,00, sendo R$ 9,90 de preço de emissão), de um montante inicial de R$ 30,0 milhões, elevando o número de cotas para 33.625.978. Os recursos foram destinados à quitação, em maio de 2026, da última parcela devida ao Grupo Almeida Junior pela aquisição das participações (cerca de R$ 9,8 milhões) e ao reforço de caixa para fazer frente à parcela do Fundo nos investimentos de capex futuros, tendo o saldo sido aplicado em renda fixa e em certificados de recebíveis imobiliários (cerca de R$ 10,0 milhões) até sua utilização. O Fundo não possui endividamento. A gestão seguirá avaliando, de forma disciplinada, a ampliação da participação do Fundo nos ativos atuais e a participação em eventuais novos shopping centers que venham a ser adquiridos ou desenvolvidos pelo grupo, condicionadas a novas emissões de cotas e à preservação do perfil de risco do Fundo. |
|---|---|
| Criterios Avaliacao | É utilizado o critério de marcação a mercado, conforme manual de precificação do custodiante disponível no site https://www.oliveiratrust.com.br. |
| Analise Impactos | Não possui informaçao apresentada. |
| Regras Prazos Chamada Capital | Não há chamada de capital prevista para o fundo. |
Prestadores Servicos
Gestor
| Nome | CAPITANIA CAPITAL S.A. |
|---|---|
| CNPJ | 41793345000127 |
| Endereco | Av. Brig. Faria Lima 1485, Torre Norte, Andar 3, Conj 31, Jardim Paulistano, São Paulo/SP CEP 01452-002 |
| Telefone | (11) 3120-7870 |
Custodiante
| Nome | OLIVEIRA TRUST DTVM S.A. |
|---|---|
| CNPJ | 36113876000191 |
| Endereco | Avenida das Américas, n.º 3434, Bloco 07, Sala 201, Barra da Tijuca, Rio de Janeiro/RJ CEP 22631-000 |
| Telefone | (21) 3514-0000 |
Auditor Independente
| Nome | ERNST & YOUNG AUDITORES INDEPENDENTES S/S |
|---|---|
| CNPJ | 61366936000125 |
| Endereco | AV PRESIDENTE JUSCELINO KUBITSCHEK 1909, SP CORP TOWER TORRE NORTE ANDAR 8 CONJ 81, VILA NOVA CONCEICAO, SÃO PAULO/SP |
| Telefone | (11) 2573-3000 |
Distribuidor Cotas
| Nome | XP INVESTIMENTOS CCTVM S.A. |
|---|---|
| CNPJ | 2332886000104 |
| Endereco | AVENIDA ATAULFO DE PAIVA, nº 153, SALA 201, LEBLON, RIO DE JANEIRO, RJ CEP 90010-040 |
| Telefone | (51) 3215-2322 |
Investimentos FII
Negocios Realizados Periodo
Relacao Ativos Adquiridos
Ativo 1
| Nome | 25L0159688 |
|---|---|
| Objetivos | Proporcionar aos seus cotistas a valorização e a rentabilidade de suas cotas no longo prazo |
| Montantes Investidos | 3.060.346,36 |
| Origem Recursos | Recursos de Caixa |
Ativo 2
| Nome | 25L0158987 |
|---|---|
| Objetivos | Proporcionar aos seus cotistas a valorização e a rentabilidade de suas cotas no longo prazo |
| Montantes Investidos | 6.914.882,19 |
| Origem Recursos | Recursos de Caixa |
Ativo 3
| Nome | BALNEARIO SHOPPING |
|---|---|
| Objetivos | Proporcionar aos seus cotistas a valorização e a rentabilidade de suas cotas no longo prazo |
| Montantes Investidos | 150.000 |
| Origem Recursos | Recursos de Caixa |
Ativo 4
| Nome | CONTINENTE SHOPPING |
|---|---|
| Objetivos | Proporcionar aos seus cotistas a valorização e a rentabilidade de suas cotas no longo prazo |
| Montantes Investidos | 94.849,47 |
| Origem Recursos | Recursos de Caixa |
Ativo 5
| Nome | NAÇÕES SHOPPING |
|---|---|
| Objetivos | Proporcionar aos seus cotistas a valorização e a rentabilidade de suas cotas no longo prazo |
| Montantes Investidos | 47.755,94 |
| Origem Recursos | Recursos de Caixa |
Ativo 6
| Nome | NEUMARKT SHOPPING |
|---|---|
| Objetivos | Proporcionar aos seus cotistas a valorização e a rentabilidade de suas cotas no longo prazo |
| Montantes Investidos | 267.889,17 |
| Origem Recursos | Recursos de Caixa |
Ativo 7
| Nome | NORTE SHOPPING |
|---|---|
| Objetivos | Proporcionar aos seus cotistas a valorização e a rentabilidade de suas cotas no longo prazo |
| Montantes Investidos | 278.743,18 |
| Origem Recursos | Recursos de Caixa |
Ativo 8
| Nome | GARTEN SHOPPING |
|---|---|
| Objetivos | Proporcionar aos seus cotistas a valorização e a rentabilidade de suas cotas no longo prazo |
| Montantes Investidos | 236.628,83 |
| Origem Recursos | Recursos de Caixa |
Ativo 9
| Nome | OT SOBERANO |
|---|---|
| Objetivos | Ativo mantido por necessidade de liquidez |
| Montantes Investidos | 148.601.706,37 |
| Origem Recursos | Recursos de Caixa |
Analise Administrador
| Resultado Fundo | No exercício social encerrado em 30 de junho de 2026, o Fundo auferiu receitas totais de aproximadamente R$ 23,1 milhões, das quais R$ 22,3 milhões decorrentes do resultado das participações nos shopping centers da carteira e R$ 0,9 milhão de rendimentos das aplicações de caixa. Deduzidas as despesas do Fundo (taxa de administração e gestão, custódia, auditoria, laudos de avaliação e demais despesas operacionais), de aproximadamente R$ 2,6 milhões, o resultado do exercício, apurado pelo regime de caixa, foi de aproximadamente R$ 20,6 milhões, equivalente a R$ 0,65 por cota. Foram distribuídos aos cotistas, na forma de rendimentos mensais, aproximadamente R$ 19,8 milhões (R$ 0,60 por cota), observado o mínimo de 95% dos lucros apurados pelo regime de caixa em cada semestre, com retenção do saldo remanescente em reserva. No exercício, o Fundo concluiu sua 2ª emissão de cotas, com captação de R$ 20,0 milhões, e utilizou parte dos recursos para quitar a última parcela devida pela aquisição das participações, encerrando o exercício sem endividamento. Os imóveis da carteira foram reavaliados por empresa especializada independente, na forma do regulamento, com redução de aproximadamente R$ 20,1 milhões no valor contábil dos ativos (de R$ 358,1 milhões para R$ 338,0 milhões), efeito sem impacto no resultado caixa nem na distribuição de rendimentos, mas refletido no patrimônio líquido, que encerrou o exercício em R$ 351,6 milhões (R$ 10,46 por cota), com 9.565 cotistas. No plano operacional, destacam-se a satelitização da antiga área da Tok&Stok no Garten Shopping, em Joinville, com a chegada de operações de gastronomia de maior atratividade e receita por m², e a conclusão da nova fachada do Neumarkt Shopping, em Blumenau, além da renovação do mix com marcas exclusivas no Estado. |
|---|---|
| Conjuntura Economica | O setor de shopping centers brasileiro encerrou 2025 com faturamento recorde de R$ 200,9 bilhões, taxa de ocupação média de 95,4%, inadimplência em mínima histórica (4,3%) e crescimento de 4% no gasto médio por visitante, apesar do ambiente de juros elevados, que pressionou o custo de capital do setor e manteve as cotas de fundos imobiliários negociadas com desconto em relação ao valor patrimonial, restringindo o mercado de novas emissões. Santa Catarina, onde se localiza a totalidade da carteira do Fundo, manteve desempenho superior à média nacional: crescimento do PIB de 2,9% nos 12 meses encerrados em março de 2026 (contra 2,0% no Brasil), menor taxa de desemprego do país (2,7% no 1º trimestre de 2026) e renda média do trabalho acima da nacional, sustentando o consumo nas praças em que o Fundo atua. Nesse contexto, a posição do Grupo Almeida Junior — detentor de cerca de 71% do mercado de shopping centers do Estado, com ativos dominantes em suas respectivas regiões — confere aos empreendimentos da carteira resiliência diferenciada e elevado poder de negociação junto às redes varejistas, que priorizam presença nos shoppings do grupo para acessar o consumidor catarinense. Essa força comercial se traduz em menor necessidade de concessão de allowances e incentivos para a atração de lojistas do que a média da indústria, em ciclos de comercialização mais curtos e na capacidade de renovar o mix com marcas exclusivas no Estado (59 novas operações inauguradas nos shoppings do grupo em 2026, incluindo Zara Home, Tânia Bulhões, Coco Bambu, C&A, Levi's e Intimissimi), tornando os resultados do Fundo menos sensíveis a oscilações macroeconômicas do que os de outros players do segmento. |
| Perspectiva Periodo Seguinte | A carteira do Fundo é composta por participações em shopping centers dominantes e maduros, com receitas contratadas e indexadas à inflação, operados por grupo com liderança inconteste em Santa Catarina, o que sustenta a expectativa de manutenção e crescimento gradual da geração de caixa no exercício seguinte. A maturação das novas operações inauguradas no Garten Shopping, a satelitização das áreas da Havan e da Americanas no Neumarkt Shopping e a expansão do Balneário Shopping deverão contribuir com incremento de receita à medida que as novas lojas sejam inauguradas e atinjam maturidade, com efeito crescente ao longo dos próximos exercícios. O Fundo não possui endividamento e dispõe de caixa aplicado em renda fixa e em certificados de recebíveis imobiliários para fazer frente à sua parcela nos investimentos programados, sem necessidade de captação adicional para os projetos em curso. A continuidade do bom desempenho da economia catarinense e o eventual início de um ciclo de redução da taxa básica de juros tendem a favorecer tanto o desempenho operacional dos ativos quanto as condições de captação para novas emissões e a valorização das cotas do Fundo no mercado secundário. A gestão seguirá monitorando o cenário macroeconômico, o desempenho operacional dos empreendimentos e a execução dos investimentos de capex, com foco na preservação do patrimônio e na distribuição recorrente de rendimentos aos cotistas. |
Valor Contabil Ativos
Ativo 1
| Nome | NORTE SHOPPING |
|---|---|
| Valor Justo | SIM |
| Valor | 56.660.000 |
| Percent Valorizacao Desvalorizacao | -0,1 |
Ativo 2
| Nome | BALNEARIO SHOPPING |
|---|---|
| Valor Justo | SIM |
| Valor | 15.130.000 |
| Percent Valorizacao Desvalorizacao | 0,01 |
Ativo 3
| Nome | GARTEN SHOPPING |
|---|---|
| Valor Justo | SIM |
| Valor | 21.520.000 |
| Percent Valorizacao Desvalorizacao | -0,1 |
Ativo 4
| Nome | CONTINENTE SHOPPING |
|---|---|
| Valor Justo | SIM |
| Valor | 138.690.000 |
| Percent Valorizacao Desvalorizacao | -0,02 |
Ativo 5
| Nome | NEUMARKT SHOPPING |
|---|---|
| Valor Justo | SIM |
| Valor | 36.330.000 |
| Percent Valorizacao Desvalorizacao | -0,13 |
Ativo 6
| Nome | NAÇÕES SHOPPING |
|---|---|
| Valor Justo | SIM |
| Valor | 69.680.000 |
| Percent Valorizacao Desvalorizacao | -0,04 |
Ativo 7
| Nome | 25L0159688 |
|---|---|
| Valor Justo | SIM |
| Valor | 3.078.402,58578253 |
| Percent Valorizacao Desvalorizacao | 0 |
Ativo 8
| Nome | 25L0158987 |
|---|---|
| Valor Justo | SIM |
| Valor | 6.930.045,5189 |
| Percent Valorizacao Desvalorizacao | 0 |
Assembleia Geral
| Endereco Fisico Docs Assembleias | AVENIDA ATAULFO DE PAIVA 153, 5º ANDAR, LEBLON, RIO DE JANEIRO - RJ, CEP: 22440-032 |
|---|---|
| Endereco Eletronico Docs Assembleias | [email protected] |
| Meios Comunicacao | Endereço eletrônico: [email protected] |
| Regras Proc Participacao Cotistas | Poderão participar da Assembleia os cotistas inscritos no registro de cotistas do Fundo na data da convocação da respectiva Assembleia, seus representantes legais ou procuradores legalmente constituídos há menos de 1 (um) ano. Sendo assim, é necessário apresentar documento de identificação válido, no caso de cotista pessoa física, ou em caso de pessoa jurídica ou fundo de investimento, documento de identificação válido do(s) representante(s) acompanhado de cópia autenticada do estatuto/contrato social ou cópia simples do regulamento e procuração específica para comprovar poderes. Em caso de cotista representado por procurador, a procuração deve trazer poderes específicos para prática do voto e estar com firma reconhecida. No caso de consultas formais, deverão ser observados os prazos e condições específicas a cada consulta conforme detalhado em seu edital, observado sempre o prazo mínimo previsto em regulamento e na regulamentação vigente. O procedimento para verificação da qualidade de cotista e sua representação acima descrita também é aplicável neste caso. |
| Praticas Assembleia Meio Eletronico | A Assembleia Geral de Cotistas será instalada com a presença de pelo menos 01 (um) Cotista, sendo que as deliberações poderão ser realizadas mediante processo de consulta formal, sem a necessidade de reunião presencial de cotistas, por meio de correspondência escrita ou eletrônica (e-mail), plataforma eletrônica ou via mecanismo digital “click through”, a ser realizado pelo Administrador junto a cada Cotista do Fundo, desde que observadas as formalidades previstas na Instrução CVM 472. Cada Cota corresponderá ao direito de 01 (um) voto na Assembleia Geral de Cotistas. |
Remuneracao Administrador
| Politica Remuneracao | O FUNDO pagará pelos serviços de administração, custódia, controladoria, tesouraria, escrituração das COTAS e gestão da carteira do FUNDO nos termos deste REGULAMENTO e em conformidade com a regulamentação vigente, uma remuneração equivalente a 0,70% (setenta centésimos por cento) ao ano sobre a BASE DE CÁLCULO DA TAXA DE ADMINISTRAÇÃO, observado o valor mínimo mensal de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), corrigido anualmente pela variação positiva do IPCA em janeiro de cada ano. A TAXA DE ADMINISTRAÇÃO será provisionada diariamente com base no PATRIMÔNIO LÍQUIDO do DIA ÚTIL imediatamente anterior, na base de 252 (duzentos e cinquenta e dois) DIAS ÚTEIS e paga mensalmente até o 5º (quinto) DIA ÚTIL do mês subsequente ao mês em que os serviços forem prestados. |
|---|---|
| Valor Pago Ano | 143.985,73 |
| Percent Patrimonio Contabil | 0,000409464465222011 |
| Percent Patrimonio Valor Mercado | 0,000409464465222011 |
Governanca
Diretor Responsavel
| Nome | Lizandro Sommer Arnoni |
|---|---|
| Idade | 50 |
| CPF | 279.902.288-07 |
| Jurí[email protected] | |
| Profissao | Administrador |
| Formacao Academica | Administração de Empresas |
| Data Inicio Funcao | 29/09/2021 |
| Qtd Cotas Detidas FII | 0 |
| Qtd Cotas FII Compradas | 0 |
| Qtd Cotas FII Vendidas | 0 |
Experiencias Prof Ultimos Cinco Anos
Experiencia 1
| Nome Empresa | XP Investimentos CCTVM S.A. |
|---|---|
| Periodo | Desde setembro de 2021 |
| Cargo Funcoes | Diretor de Administração Fiduciária |
| Atividade Principal Empresa | Diretor responsável pelos serviços de administração fiduciária |
Experiencia 2
| Nome Empresa | BNY Mellon Serviços Financeiros DTVM |
|---|---|
| Periodo | março de 2015 a agosto de 2021 |
| Cargo Funcoes | Diretor Executivo |
| Atividade Principal Empresa | Diretor Executivo responsável pelos serviços de administração fiduciária, custódia e controladoria |
Eventos
| Condenacao Criminal | Não |
|---|---|
| Condenacao Proc Admin CVM | Não |
Distribuicao Cotistas
Ate Cinco Porcento
| Num Cotistas | 9.639 |
|---|---|
| Num Cotas Detidas | 11.354.187 |
| Perc Detido Rel Total | 0,337639961115841 |
| Perc Detido PF | 0,260595858997642 |
| Perc Detido PJ | 0,0770441021181994 |
Acima Cinco Ate Dez Porcento
| Num Cotistas | 1 |
|---|---|
| Num Cotas Detidas | 2.000.000 |
| Perc Detido Rel Total | 0,0594740884778172 |
| Perc Detido PF | 0 |
| Perc Detido PJ | 0,0594740884778172 |
Acima Dez Ate Quinze Porcento
| Num Cotistas | 0 |
|---|---|
| Num Cotas Detidas | 0 |
| Perc Detido Rel Total | 0 |
| Perc Detido PF | 0 |
| Perc Detido PJ | 0 |
Acima Quinze Ate Vinte Porcento
| Num Cotistas | 0 |
|---|---|
| Num Cotas Detidas | 0 |
| Perc Detido Rel Total | 0 |
| Perc Detido PF | 0 |
| Perc Detido PJ | 0 |
Acima Vinte Ate Trinta Porcento
| Num Cotistas | 1 |
|---|---|
| Num Cotas Detidas | 7.260.721 |
| Perc Detido Rel Total | 0,215912381583373 |
| Perc Detido PF | 0 |
| Perc Detido PJ | 0,215912381583373 |
Acima Trinta Ate Quarenta Porcento
| Num Cotistas | 1 |
|---|---|
| Num Cotas Detidas | 13.013.182 |
| Perc Detido Rel Total | 0,386973568822969 |
| Perc Detido PF | 0 |
| Perc Detido PJ | 0,386973568822969 |
Acima Quarenta Ate Cinquenta Porcento
| Num Cotistas | 0 |
|---|---|
| Num Cotas Detidas | 0 |
| Perc Detido Rel Total | 0 |
| Perc Detido PF | 0 |
| Perc Detido PJ | 0 |
Acima Ciquenta Porcento
| Num Cotistas | 0 |
|---|---|
| Num Cotas Detidas | 0 |
| Perc Detido Rel Total | 0 |
| Perc Detido PF | 0 |
| Perc Detido PJ | 0 |
Politica Divulgacao
| Politica Divulgacao Ato Fato Relevante | Todos os atos ou fatos relevantes do Fundo são divulgados na página do Administrador (www.xpi.com.br/administracao-fiduciaria/) e sistema FundosNet da B3 S.A.- Brasil, Bolsa e Balcão (˜B3˜). |
|---|---|
| Politica Negociacao Cotas | O Fundo não possui política de negociação de cotas. |
| Politica Exercicio Direito Voto | A Política de Exercício de Direito de Votos está disponível no site do Gestor capitaniainvestimentos.com.br |
| Func Responsaveis Politica Divulgacao | N/A |