Relatório Gerencial AJFI11 de março de 2026

RELATÓRIO MENSAL DE MARÇO DE 2026

AJ MALLS FII – AJFI11

CONTINENTE

CNPJ: 51.472.985/0001-99

Início do Fundo: 01/11/2023

Administrador: XP Investimentos

Público-Alvo: Investidores em Geral

Gestor: Capitânia Investimentos

Classificação Anbima: Tijolo Renda Gestão Ativa - Shopping

Benchmark: IFIX

Quantidade de Cotas: 33.625.978

+ AJ MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RL (TICKER B3: AJFI11)

O “AJ MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RL” é um Fundo de Investimento Imobiliário (“FII”) constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

OBJETIVO: O FUNDO tem por objetivo investir, por meio da exploração comercial imobiliária, seu PATRIMÔNIO LÍQUIDO em imóveis do tipo shopping centers, construídos ou em fase de construção e/ou de expansão, desde que, no todo ou em parte, sejam detidos, desenvolvidos, geridos e/ou administrados, direta ou indiretamente, pela ALMEIDA JUNIOR ou qualquer sociedade integrante do conglomerado econômico da ALMEIDA JUNIOR.

PROVENTOS: A Classe deverá distribuir a seus Cotistas, no mínimo, 95% (noventa e cinco por cento) dos resultados auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano. Havendo disponibilidade, o resultado auferido num determinado período será distribuído aos Cotistas, mensalmente, sempre até o 15º (décimo quinto) Dia Útil do mês subsequente ao do recebimento dos recursos pela Classe, a título de antecipação dos rendimentos do semestre a serem distribuídos, sendo que eventual saldo de resultado não distribuído como antecipação será pago em até 15 (quinze) Dias Úteis dos meses de fevereiro e agosto, ou terá a destinação que lhe der a Assembleia de Cotistas. Farão jus aos rendimentos de que trata o parágrafo anterior os titulares de Cotas da Classe no fechamento do 5º (quinto) Dia Útil anterior à data de distribuição de rendimento de cada mês, de acordo com as contas de depósito mantidas pelo Escriturador.

OVERVIEW

Valor de Mercado (R$/Cota)¹: R$ 8,30

Valor Patrimonial (R$/Cota): R$ 11,07

Valor de Mercado: R$ 279.095.617,00

Patrimônio Líquido: R$ 372.202.311,00

Último rendimento (R$/Cota): R$ 0,05

Dividend Yield¹: 7,5% a.a.

Valor dos Ativos Imobiliários (R$): R$ 357.998.078,00

Obrigações por Aquisição de Imóveis (R$): R$ 10.364.075,00

ABL Própria (m²): 22.496 m²

¹ C onsid erand o a cota d e fecham ento d e 31/03/2026. D ivid end o m ensal anualizad o .

+ SUMÁRIO

• Fundo 4
• Comentário do Gestor
• Resultado e Distribuição
• Rentabilidade Histórica e Guidance
• Mercado Secundário
• Composição do Patrimônio e Carteira
• Portfólio 10
• Portfólio de Ativos Imobiliários
• Indicadores Operacionais
• Ativos 12
• Balneário Shopping
• Continente Shopping
• Garten Shopping
• Nações Shopping
• Neumarkt Shopping
• Norte Shopping
• Anexos 19
• Glossário
• Disclaimer

+ COMENTÁRIO DO GESTOR

(TICKER B3: AJFI11)

Contexto Macroeconômico

Em março, a escalada do conflito no Irã inverteu a direção dos mercados globais: as bolsas internacionais recuaram 8,0%, os títulos corporativos cederam 2,0% e os REITs globais caíram 8,0%, enquanto o petróleo disparou 63,0%. O movimento de flight to quality favoreceu apenas o dólar (+2,0%) e penalizou os emergentes, cujas bolsas caíram 14,0% e as moedas, 3,0%. Na Super-Quarta, o Copom cortou a Selic em 0,25 p.p. e o FED manteve os juros; o choque dos combustíveis alimentou especulações de alta nas taxas americanas, e o Treasury de 10 anos subiu de 3,9% para 4,3%. O Brasil mostrou resiliência relativa: o Ibovespa recuou apenas 0,7% (ante -5,0% do Dow Jones) e o IFIX cedeu somente 1,0% (ante - 8,0% dos REITs globais), sustentado por valuation atraente e expectativas eleitorais. As NTN-Bs de dez anos avançaram de 7,2% para 7,8%, exigindo as maiores intervenções do Tesouro desde a pandemia, e o relatório FOCUS elevou a projeção de IPCA de 3,9% para 4,3%.

Desempenho do portfólio

O portfólio do AJFI manteve bom desempenho operacional, com ocupação média ponderada por ABL de 91,6%, vendas de R$ 14.193,47/m² (LTM) e NOI de R$ 1.182,51/m² (LTM). Na comparação dos últimos doze meses (mar/25 a fev/26) contra o período anterior (mar/24 a fev/25), as vendas/m² cresceram 6,9% e o NOI/m² avançou 13,4%. Entre os ativos, destacam-se o Balneário Shopping, com a maior ocupação e o maior NOI por m² da carteira (97,1% e R$ 2.811/m² em base LTM), e o Neumarkt Shopping, com 97,0% de ocupação. O Continente Shopping, empreendimento mais representativo da carteira, encerrou o período com 93,7% de ocupação e NOI de R$ 1.446/m² (LTM).

Perspectivas

O cenário de início de flexibilização monetária é favorável ao segmento de FIIs de shopping centers. A queda nas taxas longas reduz o custo de capital dos lojistas e alivia o nível de endividamento, refletindo-se em baixa inadimplência.

No mês passado foi publicado o encerramento da 2ª Emissão de cotas do AJ Malls FII (AJFI11). A oferta contou com duas destinações: (i) o pagamento da última parcela referente à aquisição dos ativos, no valor aproximado de R$ 9,6 milhões (a ser liquidada em maio); e (ii) a constituição de reserva de caixa para investimentos (capex) futuros.

十 RESULTADO

DISTRIBUIÇÃO DE DIVIDENDOS

O Fundo distribuiu, no mês de março, R$ 0,05 por cota, o equivalente a um dividend yield de 7,5% a.a., considerando a cota de fechamento de 31/03/2026.

RENTABILIDADE

Desde nov/23, o AJFI11 a mercado apresenta rentabilidade de +4,0% a.a., enquanto a cota ajustada acumula +13,4% a.a., versus +8,8% a.a. do IFIX no mesmo período.

* C o ta p atrim o n ial aju stad a p elas d istrib u içõ es realizad as.

GUIDANCE

Distribuição prevista de, em média, R$ 0,05/cota ao mês para os próximos 12 meses (R$ 0,61/cota no período).

COTISTAS

O Fundo encerrou março com 10.021 cotistas, um recuo de 3,0% em relação ao mês anterior.

+ COMPOSIÇÃO DO PATRIMÔNIO LÍQUIDO

O Fundo possui, atualmente, patrimônio líquido de R$ 372 milhões, aproximadamente.

CARTEIRA DE ATIVOS

十 PORTFÓLIO DE ATIVOS

Distribuição por ABL (%)

• Distribuição por NOI (%)

Taxa de Ocupação

(+) Vendas $( \mathsf { R S } / \mathsf { m } ^ { 2 } - \mathsf { L T M } )$

NOI (R$/m² - LTM)

• Distribuição Geográfica (% NOI)

BALNEÁRIO SHOPPING

Informações Técnicas do Ativo

Inauguração: 2007

Lojas: 300

Participação Atual: 1,00%

Expansões: 1

Vagas Estac.: 1.300

ABL Total: 41.260 m

Salas de Cinema: 8

ABL Própria: 413

+ Dados Operacionais

Entrada AJFI: Nov/23

Ocupação: 97,1%

Vendas LTM/m²: 32.386

NOI LTM/m²: 2.811

十

Lojas

DOLCE& GABBANA

ZARA

RENNER

BOSS HUG O B O S S

SEPHORA

OSKLEN

CONTINENTE SHOPPING

Informações Técnicas do Ativo

Inauguração: 2012

Lojas: 270

Participação Atual: 17,85%

Vagas Estac.: 1.900

Dados Operacionais

Expansões:

Salas de Cinema: 8

ABL Total: 41.200 m

ABL Própria: 7.354

Entrada AJFI: Nov/23

Ocupação: 93,7%

Vendas LTM/m²: 15.507

NOI LTM/m²: 1.446

5

Lojas

ZARA

COTTON:ON

DECATHLON

SEPHORA

RENNER

cinépolis.

CAMICADO

GARTEN SHOPPING

Informações Técnicas do Ativo

Inauguração: 2010

Lojas: 260

Dados Operacionais

Participação Atual: 3,35%

Expansões: 3

Vagas Estac.: 1.800

Salas de Cinema: 6

ABL Própria: 1.177

ABL Total: 35.130 m

Entrada AJFI: Nov/23

Ocupação: 94,4%

Vendas LTM/m²: 17.430

NOI LTM/m²: 1.542

Lojas

ZARA

CCENTAURO

COTTON:ON

RCHLO RIACHUELO

SEPHORA

NAÇÕES SHOPPING

Informações Técnicas do Ativo

Inauguração: 2016

Lojas: 240

Expansões: Não Possui

Vagas Estac.: 2.000

ABL Total: 37.320 m

Salas de Cinema: 6

Participação Atual: 17,75%

ABL Própria: 6.624

Dados Operacionais

Entrada AJFI: Nov/23

Ocupação: 91,0%

Vendas LTM/m²: 10.273

NOI LTM/m²: 806

Lojas

Calvin Klein

CCENTAURO

CAMICADO

RCHLO RIACHUELO

SEPHORA

NEUMARKT SHOPPING

Informações Técnicas do Ativo

Inauguração: 1993

Lojas: 240

Expansões: 6

Vagas Estac.: 1.100

Participação Atual: 6,20%

ABL Total: 30.350 m

Salas de Cinema: 5

ABL Própria: 1.882

Entrada AJFI: Nov/23

Dados Operacionais

Ocupação: 97,0%

Vendas LTM/m²: 19.338

NOI LTM/m²: 1.712

十

Lojas

ZARA

CCENTAURO

X HERING

Brooksfield

RCHLO RIACHUELO

SEPHORA

NORTE SHOPPING

Informações Técnicas do Ativo

Inauguração: 2011

Lojas: 260

Expansões: 2

Vagas Estac.: 1.500

ABL Total: 35.990 m

Salas de Cinema: 7

+ Dados Operacionais

Participação Atual: 14,02%

ABL Própria: 5.046

Entrada AJFI: Nov/23

Ocupação: 86,2%

Vendas LTM/m²: 13.031

NOI LTM/m²: 842

Lojas

CCENTAURO

XHERING

AREZZO

RCHLO RIACHUELO

cinépolis.

• GLOSSÁRIO

DISCLAIMER

As informações contidas nesta apresentação não podem ser consideradas como única fonte de informações no processo decisório do investidor, que, antes de tomar qualquer decisão, deverá realizar uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos, face aos seus objetivos pessoais e ao seu perfil de risco ("Suitability"). RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. Assim, não é possível prever o desempenho futuro de um investimento a partir da variação de seu valor de mercado no passado. Os resultados que foram obtidos para elaboração do estudo foram baseados em interpretações da gestora dos documentos públicos que são disponibilizados por cada um dos Fundos analisados, assim como informações públicas disponibilizadas nos portais dos órgãos reguladores. Por ser um estudo interpretativo, não necessariamente os resultados obtidos vão condizer com os informados pelas gestoras dos respectivos Fundos. A Capitânia não assume nenhum tipo de responsabilidade por tomadas de decisão de investimento levando em consideração o seu estudo que segue linhas meramente interpretativas de informações públicas que são divulgadas pelos Fundos objeto desse estudo. As informações disponibilizadas pelos diferentes Fundos variam em sua forma e periodicidade de informação, de forma que os parâmetros para elaboração do estudo de cada Fundo objeto do estudo podem ser diferentes. A Capitânia não assume qualquer tipo de responsabilidade em razão de qualquer interpretação dos dados do estudo, muito menos trata esse estudo como passível de decisão de investimento. A Capitânia não assume que os investidores vão obter lucros, nem se responsabiliza pelas perdas. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC. É recomendada a leitura cuidadosa do Formulário de Informações Complementares e regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Não é autorizada a sua reprodução ou disponibilidade para circulação sem prévia autorização da Capitânia.

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