Relatório Gerencial AJFI11 de dezembro de 2025
Relatório Gerencial do AJ Malls (AJFI11), fundo imobiliário de shoppings, referente a dezembro de 2025, com entrega no FundosNet (B3) em 02/03/2026. No pregão de 03/11/2026, a cota do AJFI11 fechou a R$ 8,10, com P/VP de 0,78 (valor patrimonial de R$ 10,44 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,06 por cota, com pagamento em out/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 7,32% sobre a cotação de 03/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 351,1 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- Fundo
- AJ MALLS RESPONSABILIDADE LIMITADA-4,71%
- CNPJ
- 51.472.985/0001-99
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 31/12/2025
- Data de entrega
- 02/03/2026 09:08
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
Relatório Gerencial
AJFI11
D PIN NEUMARK RDO
Índice
CONTINENTE SHOPPING
- Destaques do Relatório 3
- Comentários do Gestor 4
- PerformancedoFundo 8
- Portfólio de Ativos 11
- Indicadores operacionais e financeiros do Portfólio 12
- Acontece na Almeida Junior 16
- Glossário 17
- Disclaimer 18
Objetivo do fundo :
O FUNDO tem por objetivo investir, por meio da exploração comercial imobiliária,
seu PATRIMÔNIO LÍQUIDO em imóveis do tipo shopping centers, construídos ou em fase de construção e/ou de expansão, desde que, no todo ou em parte, sejam detidos, desenvolvidos, geridos e/ou administrados, direta ou indiretamente, pela ALMEIDA JUNIOR ou qualquer sociedade integrante do conglomerado econômico da ALMEIDA JUNIOR.
Informações Gerais :
繭
Início do fundo: 01/11/2023
CNPJ: 41.793.345/0001-27
Código B3: AJFI11
Gestor: Capitânia Capital S.A.
Patrimônio Líquido: R$ 351.455.747
ISIN: BRAJFICTF001
Quantidade de Cotistas: 11.371
Administrador: XP Investimentos CTVM S.A
Tipo/segmento ANBIMA:
Taxa de Administração: 0,10%
Taxa de Gestão: 0,60%
Benchmark: IFIX
FII Renda Gestão Ativa/Shopping
Cota Patrimonial R$ 11,11
Cota de Mercado R$ 7,96
COMENTÁRIO DO GESTOR:
MACRO
No mês de dezembro de 2025, o PIB do Brasil teve um desempenho muito próximo da estabilidade no fim do ano, com o índice de atividade econômica (IBC-Br) mostrando leve queda de 0,2% em dezembro, enquanto os resultados gerais de crescimento anual ainda são consolidados por órgãos oficiais — essa queda mensal indica um desaquecimento da economia na reta final do ano em relação a novembro.
No que diz respeito à taxa de desemprego, o país registrou 5,1% no trimestre móvel encerrado em dezembro de 2025, indicando níveis historicamente baixos de desemprego.
No que se refere à inflação, o IPCA teve variação positiva de 0,33% em dezembro de 2025.
Já o IGP-M registrou variação negativa de −0,01% no mês de dezembro de 2025, invertendo a alta observada em novembro
DESEMPENHO DO FUNDO
O Fundo obteve um resultado de R$ 0,0623/cota, distribuiu R$ 0,047/cota.
Por fim, o Fundo negociou R$ 6,5 milhões no mês e esteve presente em 100% dos pregões.
DESEMPENHO DO PORTFÓLIO
No mês de dezembro de 2025, o portfólio de shoppings manteve desempenho positivo na maior parte dos indicadores operacionais, com crescimento consistente de NOI Caixa e Vendas em todos os ativos, enquanto a Ocupação apresentou comportamento mais heterogêneo entre os shoppings.
O Continente Shopping voltou a se destacar, registrando a maior alta de Ocupação (+1,80%), além de crescimento relevante de NOI Caixa (+9,95%) e Vendas (+11,2%), demonstrando forte desempenho operacional no período.
O Nações Shopping apresentou um dos resultados mais expressivos do mês, com forte avanço de NOI Caixa (+22,1%), acompanhado por crescimento robusto de Vendas (+14,0%) e aumento de Ocupação (+1,37%), evidenciando ganho de eficiência operacional.
O Neumarkt Shopping registrou evolução consistente, com crescimento de NOI Caixa (+9,64%), Vendas (+6,40%) e Ocupação (+0,74%), mantendo trajetória positiva nos principais indicadores.
O Garten Shopping também apresentou desempenho sólido, com alta de Ocupação (+0,30%), NOI Caixa (+9,39%) e Vendas (+5,33%), reforçando a estabilidade operacional do ativo.
O Norte Shopping registrou leve recuo de Ocupação (-1,02%), porém manteve crescimento em NOI Caixa (+7,21%) e Vendas (+5,06%), indicando resiliência do resultado financeiro mesmo com ajuste na taxa de ocupação.
Por fim, o Balneário Shopping apresentou queda de Ocupação (-0,14%), mas manteve desempenho operacional robusto, com crescimento de NOI Caixa (+12,0%) e Vendas (+12,7%), demonstrando força comercial do ativo.
A Vacância do portfólio encerrou dezembro em 7%, com Inadimplência Líquida estável.
Quantidade de cotistas 11.371 1,75% Dez/25 vs Nov/25
Volume de negociação + 6,5 MM 53,53% Dez/25 vs Nov/25
Liquidez diária + 211 Mil 55,03% Dez/25 vs Nov/25
Valor de mercado R$ 7,96 3,29% Dez/25 vs Nov/25
| Indicador | dez.de2024 | dez.de2025 | Variação |
|---|---|---|---|
| Quantidade de Cotistas | 13.081 | 11.371 | -13,08% |
| Quantidade de Cotas | 31.625.978 | 31.625.978 | 0,00% |
| Cota Patrimonial | 12,25 | 11,11 | -9,31% |
| Cota de Mercado | 6,52 | 7,96 | 22,09% |
| P/VP | 53,18% | 71,64% | 34,72% |
| Volume de Negociação Mês | 10.442.999 | 6.561.589 | -37,16% |
| Liquidez Diária | 348.099 | 211.664 | -39,19% |
| N° de Negócios | 53.628 | 31.210 | -41,80% |
| Giro | 5,07% | 2,61% | -48,52% |
Portfólio Atual:
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Esquina Rod - Rodovia BR 101, SC-281, KM 210 - Distrito Industrial, São José - SC, 88104-800
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Av. Santa Catarina, 1 - Estados, Balneário Camboriú - SC, 88339-005
| Data de Inauguração: | 27/10/2012 |
|---|---|
| ABL Total: | 44 mil m² |
| Participação AJFI: | 17,85% |
| Qtde. lojas: | 270 |
| Vagas de estacionamento: | 1900 |
| Data de Inauguração: | 27/10/2007 |
|---|---|
| ABL Total: | 43 mil m² |
| Participação AJFI: | 1% |
| Qtde. lojas: | 300 |
| Vagas de estacionamento: | 1300 |
NACOES
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Av. Jorge Elias de Lucca, 765 - Nossa Sra. da Salete, Criciúma - SC, 88813-901
| Data de Inauguração: | 16/04/2016 |
|---|---|
| ABL Total: | 36 mil m² |
| Participação AJFI: | 17,75% |
| Qtde. lojas: | 240 |
| Vagas de estacionamento: | 2000 |
/>
Av. Rolf Wiest, 333 - Bom Retiro, Joinville - SC, 89223-005
| Data de Inauguração: | 23/04/2010 |
|---|---|
| ABL Total: | 35 mil m² |
| Participação AJFI: | 3,35% |
| Qtde. lojas: | 260 |
| Vagas de estacionamento: | 1800 |
/>
Rodovia, BR-470, 3000 - Salto Norte, Blumenau - SC, 89065-800
| Data de Inauguração: | 28/05/2011 |
|---|---|
| ABL Total: | 36 mil m² |
| Participação AJFI: | 14,02% |
| Qtde. lojas: | 260 |
| Vagas de estacionamento: | 1500 |
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Rodovia, BR-470, 3000 - Salto Norte, Blumenau - SC, 89065-800
| Data de Inauguração: | 29/09/1993 |
|---|---|
| ABL Total: | 30,6 mil m² |
| Participação AJFI: | 6,20% |
| Qtde. lojas: | 240 |
| Vagas de estacionamento: | 1100 |
Indicadores individuais de cada Shopping
Neumarkt
dez/24 vs dez/25
| Ocupação | 0.74% |
|---|---|
| NOICaixa1 | 9.64% |
| Vendas | 6.40% |
dez/24 vs dez/25
Balneário Shopping
| Ocupação | 0.14% |
|---|---|
| NOICaixa1 | 12.0% |
| Vendas | 12.7% |
Garten Shopping
dez/24 vs dez/25
| Ocupação | 0.30% |
|---|---|
| NOICaixa1 | 9.39% |
| Vendas | 5.33% |
Norte Shopping
dez/24 vs dez/25
| Ocupação | 1.02% |
|---|---|
| NOICaixa1 | 7.21% |
| Vendas | 5.06% |
Continente Shopping
dez/24 vs dez/25
| Ocupação | 1.80% |
|---|---|
| NOICaixa1 | 9.95% |
| Vendas | 11.2% |
Nações Shopping
dez/24 vs dez/25
| Ocupação | 1.37% |
|---|---|
| NOICaixa1 | 22.1% |
| Vendas | 14.0% |
PERFORMANCE DO FUNDO
Demonstrativo do Resultado do Exercício (regime de caixa)
| Jul-25 | Ago-25 | Set-25 | Out-25 | Nov-25 | Dez-25 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Receitas | 2,151,455 | 1,828,406 | 1,951,886 | 1,939,478 | 2,053,165 | 2,430,803 |
| Resultado Shoppings 2,219,805 | 1,809,291 | 1,937,687 | 1,929,310 | 2,040,827 | 2,417,006 | |
| Resultado Flls | ||||||
| Resultado CRIs | ||||||
| Resultado Caixa (líquido) | 21,651 | 19,114 | 14,198 | 10,167 | 12,338 | 13,797 |
| Despesas | (384,756) | (151,017) | (899,843) | (494,207) | (450,809) | (460,629) |
| Taxa de Administração e Gestão | (128,586) | (146,209) | (136,272) | (150,522) | (155,090) | (149,824) |
| Outras Despesas Operacionais | (256,170) | (4,808) | (763,570) | (343,685) | (295,719) | (310,804) |
| Resultado | 1,766,700 | 1,677,388 | 1,052,042 | 1,445,270 | 1,602,356 | 1,970,173 |
| Resultado/cota | 0,0559 | 0,0467 | 0,0333 | 0,0457 | 0,0506 | 0,0623 |
| Distribuição | 1,897,558 | 1,897,558 | 948,779 | 1,581,298 | 1,423,169 | 1,486,421 |
| Distribuição/cota | 0,06 | 0,06 | 0,03 | 0,05 | 0,045 | 0,047 |
| Quantidade de Cotas 31,625,978 | 31,625,978 31,625,978 31,625,978 31,625,978 31,625,978 |
BALANÇO PATRIMONIAL
| Set-25 | Out-25 | Nov-25 | Dez-25 | |
|---|---|---|---|---|
| Ativos | 360,574,599 | 361,070,219 | 361,214,589 | 361,702,995 |
| Caixa | 1,531,099 | 1,992,226 | 2,101,387 | 2,469,615 |
| Contas a receber | 1,716,188 | 1,723,757 | 1,694,956 | 1,710,153 |
| Garten (GS) | 24,012,751 | 24,024,325 | 24,034,084 | 24,044,161 |
| Neumarkt (NK) | 41,899,463 | 41,899,463 | 41,935,338 | 41,983,259 |
| Balneário (BS) | 14,988,075 | 14,988,892 | 14,991,939 | 15,004,853 |
| Nações (NS) | 72,231,796 | 72,231,796 | 72,233,767 | 72,236,657 |
| Norte (NR) | 62,692,441 | 62,705,362 | 62,717,558 | 62,723,726 |
| Continente (CS) | 141,502,883 | 141,504,399 | 141,505,758 | 141,530,570 |
| Passivo | 9,884,771 | 10,020,517 | 10,080,710 | 10,247,249 |
| Patrimônio Líquido | 350,689,928 | 351,049,701 | 351,133,879 | 351,455,747 |
| Quantidade de cotas | 31,625,978 | 31,625,978 | 31,625,978 | 31,625,978 |
| Valor Patrimonial das | ||||
| Cotas | 11,09 | 11,10 | 11,10 | 11,11 |
INDICADORES OPERACIONAIS
| Dez-25 | |
|---|---|
| ABL Total (m²) | 221.261 |
| ABL Próprio (m²) | 22.496 |
| Vendas Totais (R$) | 536.3 MM |
| X NOI Caixa (R$) Acumulado - LTM | 25,68 MM |
| Vacância (%ABL) Média | 7,92% |
Não leva em consideração a taxa de administração devido à Almeida Junior, dado que o Fundo tem carência até o resultado dos shoppings* apurado em junho deste ano
NEGOCIAÇÃO DAS COTAS
As cotas do Fundo são listadas em bolsa para negociação no mercado secundário sob o código AJFI11.
Foi negociado um volume cerca de R$ 6,5 milhões no mês, equivalente a uma liquidez diária média de R$ 211 mil.
| Negociação das cotas | Jul-25 | Ago-25 | Set-25 | Out-25 | Nov-25 | Dez-25 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Presença em pregões | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% |
| Volume Negociado | 13,833,727 | 6,944,518 | 20,854,045 | 18,736,453 | 14,120,704 | 6,561,589 |
| Número de Negócios | 31,151 | 30,143 | 23,404 | 21,220 | 13.853 | 31.210 |
| Giro (% total de cotas) | 6,23% | 2,94% | 8,60% | 7,78% | 5,76% | 2,61% |
| Valor de Mercado | 221,916,736 | 236,200,204 | 242,437,937 | 240,736,454 | 245,250,418 | 251,785,196 |
PORTFÓLIO DE ATIVOS
Vendas
Nossos Shoppings atendem aproximadamente 80% da população de Santa Catarina
Fonte: População - Censo 2022 - GeoFusion
INDICADORES OPERACIONAIS
Vendas Totais (R$ MM) - Nov-25
Vendas/m² (R$) - Nov-25
Custo de Ocupação - Nov-25
Tráfego de Veículos - Nov-25
Inadimplência - Nov-25
SSS - Nov-25
Descontos - Nov-25
INDICADORES FINANCEIROS
NOI Caixa (R$ MM) – Nov-25
NOI/m² (R$/m²) – Nov-25
ACONTECE NAALMEIDAJUNIOR
Exposição Legueiros abre calendário de grandes atrações nos shoppings da Almeida Junior.
O Nações Shopping recebeu a exposição “Legueiros”, uma mostra interativa que levou ao empreendimento a magia dos blocos de montar, proporcionando experiências lúdicas para crianças, famílias e entusiastas de todas as idades. Com cenários criativos e espaços de construção livre, a atração estimulou a imaginação, a convivência e o entretenimento do público.
A exposição marcou o início de uma nova agenda de eventos nos shoppings da rede, voltada à ampliação das experiências de lazer e entretenimento. Para 2026, estão previstas atrações inéditas como o Capivalley, primeiro parque de capivaras do Brasil, além de eventos como Mundo Jurássico, Super Games e Zoo, reforçando o posicionamento da companhia como destino de experiências inovadoras para toda a família.
A Campanha de Natal 2025 da Almeida Junior apresentou resultados expressivos e superou, de forma significativa, o desempenho da promoção de 2024 — que já havia registrado números históricos para a companhia. Em relação à edição anterior, a campanha deste ano alcançou crescimento de até 53% em compras lançadas e 54% no número de cupons cadastrados, reforçando a força da estratégia promocional e o engajamento dos clientes. Além dos indicadores financeiros, a ação atraiu mais de 125 mil clientes, fortalecendo o relacionamento com o público. Os resultados consolidam o Natal como um dos principais períodos de ativação comercial da companhia e evidenciam a evolução contínua das estratégias de marketing e fidelização adotadas ao longo dos anos.
Marcas globais inéditas fortalecem o mix do Balneário Shopping.
Campanha de Natal 2025 amplia alcance e supera indicadores de 2024.
O Balneário Shopping marcou um novo capítulo em seu posicionamento com a inauguração de duas operações inéditas em seu mix: A abertura da Nike ampliou a oferta de moda esportiva e performance, enquanto a Dolce & Gabbana trouxe ao shopping uma experiência exclusiva no segmento de alto luxo. As inaugurações consolidaram o Balneário Shopping como destino premium, elevando o padrão do mix e fortalecendo sua atratividade para consumidores e marcas de prestígio.
As chegadas reforçaram o protagonismo do empreendimento no cenário nacional ao reunir, em um mesmo espaço, marcas globais referências em esporte, lifestyle e luxo.
GLOSSÁRIO
| Termos | Descrição |
| ValordeMercado(R$/Cota) | Valor da cota no mercado secundário no fechamento do |
| último dia do mês. | |
| ValorPatrimonial(R$/Cota) | Valor da cota patrimonial no último dia do mês. |
| ValordeMercadodofundo | Valor da cota no secundário multiplicado pelo número |
| total de cotas. | |
| DividendYield(CotaMercado) | Último valor distribuído anualizado dividido pela cota de |
| fechamento do mês. | |
| DividendYield(CotadeEmissão) | Último valor distribuído anualizado dividido pela cota da |
| última emissão. | |
| ABL | Área Bruta Locável, área (m²) total de um imóvel |
| disponível para locação | |
| ABLPrópria | ABL dos imóveis de titularidade do fundo, ponderada |
| pela participação do fundo nos imóveis. | |
| Resultado operacional líquido dos imóveis, representado | |
| pela soma das receitas com aluguel mínimo e variável, | |
| estacionamento, Mall & Mídia, receitas comerciais, entre | |
| NOI | outras, deduzidas das despesas operacionais no nível |
| dos ativos tais como taxa de administração e | |
| comercialização, auditoria de lojas e aportes | |
| condominiais. | |
| Vendas das mesmas lojas que se encontravam no | |
| SSS | mesmo local no período atual e mesmo período do ano |
| anterior. | |
| Vendas | Vendas declaradas pelas lojas dos shoppings |
| TaxadeOcupação | % do ABL ocupado sobre o ABL total |
DISCLAIMER
As informações contidas nesta apresentação não podem ser consideradas como única fonte de informações no processo decisório do investidor, que, antes de tomar qualquer decisão, deverá realizar uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos, face aos seus objetivos pessoais e ao seu perfil de risco (“Suitability”). RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. Assim, não é possível prever o desempenho futuro de um investimento a partir da variação de seu valor de mercado no passado. Os resultados que foram obtidos para elaboração do estudo foram baseados em interpretações da gestora dos documentos públicos que são disponibilizados por cada um dos Fundos analisados, assim como informações públicas disponibilizadas nos portais dos órgãos reguladores. Por ser um estudo interpretativo, não necessariamente os resultados obtidos vão condizer com os informados pelas gestoras dos respectivos Fundos. A Capitânia não assume nenhum tipo de responsabilidade por tomadas de decisão de investimento levando em consideração o seu estudo que segue linhas meramente interpretativas de informações públicas que são divulgadas pelos Fundos objeto desse estudo. As informações disponibilizadas pelos diferentes Fundos varia em sua forma e periodicidade de informação, de forma que os parâmetros para elaboração do estudo de cada Fundo objeto do estudo pode ser diferente. A Capitânia não assume qualquer tipo de responsabilidade em razão de qualquer interpretação dos dados do estudo, muito menos trata esse estudo como passível de decisão de investimento. A Capitânia não assume que os investidores vão obter lucros, nem se responsabiliza pelas perdas. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC. É recomendada a leitura cuidadosa do Formulário de Informações Complementares e regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Não é autorizada a sua reprodução ou disponibilidade para circulação sem prévia autorização da Capitânia.