Relatório Gerencial AJFI11 de outubro de 2025
Relatório Gerencial do AJ Malls (AJFI11), fundo imobiliário de shoppings, referente a outubro de 2025, com entrega no FundosNet (B3) em 10/02/2026. No pregão de 03/11/2026, a cota do AJFI11 fechou a R$ 8,10, com P/VP de 0,78 (valor patrimonial de R$ 10,44 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,06 por cota, com pagamento em out/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 7,32% sobre a cotação de 03/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 351,1 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- Fundo
- AJ MALLS RESPONSABILIDADE LIMITADA-4,71%
- CNPJ
- 51.472.985/0001-99
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 31/10/2025
- Data de entrega
- 10/02/2026 21:16
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
Relatório Gerencial
AJFI11
PIN NEUMARK RDO
Índice
CONTINENTE SHOPPING
- Destaques do Relatório 3
- Comentários do Gestor 4
- PerformancedoFundo 8
- Portfólio de Ativos 11
- Indicadores operacionais e nanceiros do Portfólio 12
- Acontece na Almeida Junior 16
- Glossário 17
- Disclaimer 18
Objetivo do fundo :
O FUNDO tem por objetivo investir, por meio da exploração comercial imobiliária,
seu PATRIMÔNIO LÍQUIDO em imóveis do tipo shopping centers, construídos ou em fase de construção e/ou de expansão, desde que, no todo ou em parte, sejam detidos, desenvolvidos, geridos e/ou administrados, direta ou indiretamente, pela ALMEIDA JUNIOR ou qualquer sociedade integrante do conglomerado econômico da ALMEIDA JUNIOR.
Informações Gerais :
繭
Início do fundo: 01/11/2023
CNPJ: 41.793.345/0001-27
Gestor: Capitânia Capital S.A.
Código B3: AJFI11
Patrimônio Líquido: R$ 351.049.701
Quantidade de Cotistas: 11.864
ISIN: BRAJFICTF001
Administrador: XP Investimentos CTVM S.A
Taxa de Administração: 0,10%
Taxa de Gestão: 0,60%
Benchmark: IFIX
Tipo/segmento ANBIMA:
Cota Patrimonial R$ 11,10
FII Renda Gestão Ativa/Shopping
Cota de Mercado R$ 7,67
COMENTÁRIO DO GESTOR:
MACRO
No mês de outubro de 2025, o PIB Brasil variou 1,0% contra o mesmo mês do ano passado, enquanto a Taxa de Desemprego fechou em 5,6%.
No que diz respeito à in ação, o IPCA fechou com uma variação positiva de 0,09%, enquanto o IGP-M variou negativamente 0,53%.
DESEMPENHO DO FUNDO
O Fundo obteve um resultado de R$ 0,0457/cota, distribuiu R$ 0,05/cota.
A Cota de Mercado do Fundo valorizou no fechamento do mês.
Por m, o Fundo negociou R$ 18 milhões no mês e esteve presente em 100% dos pregões.
DESEMPENHO DO PORTFÓLIO
No mês de outubro de 2025, o portfólio de shoppings manteve desempenho positivo nos principais indicadores operacionais. O Continente Shopping voltou a se destacar com a maior alta de Ocupação (+2,87%), além de crescimento de NOI Caixa (+9,54%) e Vendas (+13,8%).
O Nações Shopping apresentou um dos resultados mais consistentes do mês, com expressiva evolução de NOI Caixa (+18,4%), acompanhada de crescimento em Vendas (+14,3%) e Ocupação (+0,44%). Já o Neumarkt Shopping registrou avanços relevantes, com NOI Caixa (+13,3%) e Vendas (+12,4%), além de aumento de Ocupação (+0,94%).
O Garten Shopping manteve trajetória positiva, com crescimento de Ocupação (+1,25%), NOI Caixa (+10,7%) e Vendas (+8,15%). O Norte Shopping apresentou evolução moderada, com alta de Ocupação (+0,78%), NOI Caixa (+5,32%) e Vendas (+5,89%).
O Balneário Shopping foi o único ativo a registrar recuo de Ocupação (-2,73%), porém manteve crescimento relevante de NOI Caixa (+11,5%) e foi destaque em Vendas (+15,2%), indicando resiliência operacional.
A Vacância do portfólio encerrou setembro em 6,98%, com Inadimplência Líquida estável.
Quantidade de cotistas 11.864 5,40% Out/25 vs Set/25
Volume de negociação + 18 MM -10,15% Out/25 vs Set/25
Valor de mercado R$ 7,67 T 0,53% Out/25 vs Set/25
| Indicador | out.de2024 | out.de2025 | Variação |
|---|---|---|---|
| Quantidade de Cotistas | 13.191 | 11.864 | -10,06% |
| Quantidade de Cotas | 31.625.978 | 31.625.978 | 0,00% |
| Cota Patrimonial | 12,25 | 11,10 | -9,39% |
| Cota de Mercado | 6,49 | 7,67 | 18,18% |
| P/VP | 52,97% | 68,58% | 29,47% |
| Volume de Negociação Mês | 14.761.036 | 18.736.452 | 26,93% |
| Liquidez Diária | 476.162 | 604.401 | 26,93% |
| N° de Negócios | 106.943 | 21.220 | -80,16% |
| Giro | 7,19% | 7,78% | 8,21% |
Portfólio Atual:
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Esquina Rod - Rodovia BR 101, SC-281, KM 210 - Distrito Industrial, São José - SC, 88104-800
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Av. Santa Catarina, 1 - Estados, Balneário Camboriú - SC, 88339-005
| Data de Inauguração: | 27/10/2012 |
|---|---|
| ABL Total: | 44 mil m² |
| Participação AJFI: | 17,85% |
| Qtde. lojas: | 270 |
| Vagas de estacionamento: | 1900 |
| Data de Inauguração: | 27/10/2007 |
|---|---|
| ABL Total: | 43 mil m² |
| Participação AJFI: | 1% |
| Qtde. lojas: | 300 |
| Vagas de estacionamento: | 1300 |
NACOES
/>
Av. Jorge Elias de Lucca, 765 - Nossa Sra. da Salete, Criciúma - SC, 88813-901
| Data de Inauguração: | 16/04/2016 |
|---|---|
| ABL Total: | 36 mil m² |
| Participação AJFI: | 17,75% |
| Qtde. lojas: | 240 |
| Vagas de estacionamento: | 2000 |
/>
Av. Rolf Wiest, 333 - Bom Retiro, Joinville - SC, 89223-005
| Data de Inauguração: | 23/04/2010 |
|---|---|
| ABL Total: | 35 mil m² |
| Participação AJFI: | 3,35% |
| Qtde. lojas: | 260 |
| Vagas de estacionamento: | 1800 |
/>
Rodovia, BR-470, 3000 - Salto Norte, Blumenau - SC, 89065-800
| Data de Inauguração: | 28/05/2011 |
|---|---|
| ABL Total: | 36 mil m² |
| Participação AJFI: | 14,02% |
| Qtde. lojas: | 260 |
| Vagas de estacionamento: | 1500 |
/>
Rodovia, BR-470, 3000 - Salto Norte, Blumenau - SC, 89065-800
| Data de Inauguração: | 29/09/1993 |
|---|---|
| ABL Total: | 30,6 mil m² |
| Participação AJFI: | 6,20% |
| Qtde. lojas: | 240 |
| Vagas de estacionamento: | 1100 |
Indicadores individuais de cada Shopping
Neumarkt
Out/24 vs Out/25
| Ocupação | 0.94% |
|---|---|
| NOICaixa1 | 13.3% |
| Vendas | 12.4% |
Out/24 vs Out/25
Balneário Shopping
| Ocupação | 2,73% |
|---|---|
| NOICaixa1 | 11.5% |
| Vendas | 15.2% |
Garten Shopping
Out/24 vs Out/25
| Ocupação | 1.25% |
|---|---|
| NOICaixa1 | 10.7% |
| Vendas | 8.15% |
Norte Shopping
Out/24 vs Out/25
| Ocupação | 0.78% |
|---|---|
| NOICaixa1 | 5.32% |
| Vendas | 5.89% |
Continente Shopping
Out/24 vs Out/25
| Ocupação | 2.87% |
|---|---|
| NOICaixa1 | 9.54% |
| Vendas | 13.8% |
Nações Shopping
Out/24 vs Out/25
| Ocupação | 0.44% |
|---|---|
| NOICaixa1 | 18.4% |
| Vendas | 14.3% |
PERFORMANCE DO FUNDO
Demonstrativo do Resultado do Exercício (regime de caixa)
| Mai-25 | Jun-25 | Jul-25 | Ago-25 | Set-25 | Out-25 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Receitas | 2,323,325 | 1,882,695 | 2,151,455 | 1,828,406 | 1,951,886 | 1,939,478 |
| Resultado Shoppings 2,300,000 | 1,860,124 | 2,219,805 | 1,809,291 | 1,937,687 | 1,929,310 | |
| Resultado Flls | ||||||
| Resultado CRIs | ||||||
| Resultado Caixa (líquido) | 23,325 | 22,571 | 21,651 | 19,114 | 14,198 | 10,167 |
| Despesas | (173,943) | (141,972) | (384,756) | (151,017) | (899,843) | (494,207) |
| Taxa de Administração e Gestão | (128,656) | (136,246) | (128,586) | (146,209) | (136,272) | (150.522) |
| Outras Despesas Operacionais | (45,287) | (5,726) | (256,170) | (4,808) | (763,570) | (343,685) |
| Resultado | 2,149,382 | 1,740,723 | 1,766,700 | 1,677,388 | 1,052,042 | 1,445,270 |
| Resultado/cota | 0,0680 | 0,0550 | 0,0559 | 0,0467 | 0,0333 | 0,0457 |
| Distribuição | 2,213,818 | 1,897,558 | 1,897,558 | 1,897,558 | 948,779 | 1,581,298 |
| Distribuição/cota | 0,06 | 0,06 | 0,06 | 0,06 | 0,03 | 0,05 |
| Dividend Yield (mensal) Cota Mercado | 0,95% | 0,96% | 0,58% | 0,94% | 0,91% | 0,93% |
| Dividend Yield Anualizado Cota Mercado | 12,43% | 12,49% | 12,65% | 11,85% | 11,53% | 11,61% |
| Quantidade de Cotas 31,625,978 | 31,625,978 31,625,978 31,625,978 31,625,978 31,625,978 |
BALANÇO PATRIMONIAL
| Jul-25 | Ago-25 | Set-25 | Out-25 | |
|---|---|---|---|---|
| Ativos | 365,801,519 | 361,445,665 | 360,574,599 | 361,070,219 |
| Caixa | 2,835,664 | 2,415,563 | 1,531,099 | 1,992,226 |
| Contas a receber | 5,803,785 | 1,736,602 | 1,716,188 | 1,723,757 |
| Garten (GS) | 23,989,350 | 23,999,071 | 24,012,751 | 24,024,325 |
| Neumarkt (NK) | 41,893,400 | 41,899,361 | 41,899,463 | 41,899,463 |
| Balneário (BS) | 14,980,000 | 14,986,686 | 14,988,075 | 14,988,892 |
| Nações (NS) | 72,224,750 | 72,231,796 | 72,231,796 | 72,231,796 |
| Norte (NR) | 62,613,320 | 62,673,696 | 62,692,441 | 62,705,362 |
| Continente (CS) | 141,461,250 | 141,502,883 | 141,502,883 | 141,504,399 |
| Passivo | 8,655,778 | 9,936,836 | 9,884,771 | 10,020,517 |
| Patrimônio Líquido | 357,145,741 | 351,508,825 | 350,689,928 | 351,049,701 |
| Quantidade de cotas | 31,625,978 | 31,625,978 | 31,625,978 | 31,625,978 |
| Valor Patrimonial das | ||||
| Cotas | 11,29 | 11,11 | 11,09 | 11,10 |
INDICADORES OPERACIONAIS
| Out-25 | |
|---|---|
| ABL Total (m²) | 223.802 |
| ABL Próprio (m²) | 22.867 |
| Vendas Totais (R$) | 284.079 MM |
| NOI Caixa (R$) Acumulado - LTM | 25,34 MM |
| Vacância (%ABL) Média | 6,98% |
Não leva em consideração a taxa de administração devido à Almeida Junior, dado que o Fundo tem carência até o resultado dos shoppings* apurado em junho deste ano
NEGOCIAÇÃO DAS COTAS
As cotas do Fundo são listadas em bolsa para negociação no mercado secundário sob o código AJFI11.
Foi negociado um volume cerca de R$ 18,7 milhões no mês, equivalente a uma liquidez diária média de R$ 240 mil.
| Negociação das cotas | Mai-25 | Jun-25 | Jul-25 | Ago-25 | Set-25 | Out-25 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Presença em pregões | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% |
| Volume Negociado | 5,599,040 | 7,418,777 | 13,833,727 | 6,944,518 | 20,854,045 | 18,736,453 |
| Número de Negócios | 37,388 | 26,225 | 31,151 | 30,143 | 23,404 | 21,220 |
| Giro (% total de cotas) | 2,48% | 3,30% | 6,23% | 2,94% | 8,60% | 7,78% |
| Valor de Mercado | 225,575,035 | 224,672,914 | 221,916,736 | 236,200,204 242,437,937 | 240,736,454 |
PORTFÓLIO DE ATIVOS
Vendas
Nossos Shoppings atendem aproximadamente 80% da população de Santa Catarina
Fonte: População - Censo 2022 - GeoFusion
INDICADORES OPERACIONAIS
Vendas Totais (R$ MM) - Set-25
Vendas/m² (R$) - Set-25
Vacância - Set-25
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Tráfego de Veículos - Set-25
Inadimplência - Set-25
SSS - Set-25
Descontos - Set-25
INDICADORES FINANCEIROS
NOI Caixa (R$ MM) – Set-25
NOI/m² (R$/m²) – Set-25
ACONTECE NAALMEIDAJUNIOR
Balneário Fashion Show transforma o Balneário Shopping na maior arena open de moda do país.
Em outubro, o Balneário Shopping se transformou em palco da maior arena open de moda do Brasil durante a realização do Balneário Fashion Show, e abriu sua programação especial com o talk da atriz e roteirista Mônica Martelli.
O evento reuniu desfiles de 12 grades marcas (por ex: Diesel, Animale, Le Lis, Ellus), em estrutura montada para mais de mil pessoas por dia. A programação também incluiu o “Balneário Trends”, que antecipou debates sobre estilo e comportamento, e o “Balneário Fashion Show Kids”, com desfiles infantis.
Com essa iniciativa, o shopping fortaleceu sua posição como destino de moda no Sul do País, oferecendo ao público uma experiência imersiva, inspiradora e exclusiva.
Em outubro, os seis shoppings da rede promoveram uma série de atrações especiais no Mês das Crianças, com atrações lúdicas e temáticas para toda a família. No Nações Shopping, a celebração contou com Halloween para crianças e pets, com caça aos doces, bailinho e desfile de fantasias. No Continente Shopping, o destaque foi a agenda com oficinas, encontro com youtubers e o tradicional bailinho de Halloween. Já no Garten Shopping, atividades gratuitas de jogos e oficinas garantiram momentos de diversão compartilhada. Essa sequência de iniciativas reforçou o posicionamento da empresa como um ambiente que vai além do varejo, oferecendo convivência, lazer e momentos marcantes para toda a família.
Oktober Kids integra cultura e lazer em ações nos shoppings Norte e Neumarkt.
Almeida Junior celebra o Mês das Crianças com experiências lúdicas e temáticas nos shoppings.
Em outubro, os shoppings de Blumenau da rede celebraram o Oktober Kids com diversão, cultura e prêmios para as famílias. No Neumarkt Shopping, os clientes que acumularam R$ 300 em compras ganharam um copo exclusivo da promoção “Compre e Ganhe”, enquanto no Norte Shopping a 3ª edição do evento incluiu desfiles infantis e pet, votação online para a realeza mirim e mascotes Klaus & Linda em festa final com bandinha típica. Um momento em que a cultura e as tradições locais foram celebradas, a Oktober Kids se estabelece como um espaço para o repasse desses valores de forma lúdica e festiva. As ações reforçaram o posicionamento da companhia como destino de experiências para famílias, integrando tradição, cultura local e entretenimento e engajamento de forma lúdica e interativa.
GLOSSÁRIO
| Termos | Descrição |
| ValordeMercado(R$/Cota) | Valor da cota no mercado secundário no fechamento do |
| último dia do mês. | |
| ValorPatrimonial(R$/Cota) | Valor da cota patrimonial no último dia do mês. |
| ValordeMercadodofundo | Valor da cota no secundário multiplicado pelo número |
| total de cotas. | |
| DividendYield(CotaMercado) | Último valor distribuído anualizado dividido pela cota de |
| fechamento do mês. | |
| DividendYield(CotadeEmissão) | Último valor distribuído anualizado dividido pela cota da |
| última emissão. | |
| ABL | Área Bruta Locável, área (m²) total de um imóvel |
| disponível para locação | |
| ABLPrópria | ABL dos imóveis de titularidade do fundo, ponderada |
| pela participação do fundo nos imóveis. | |
| Resultado operacional líquido dos imóveis, representado | |
| pela soma das receitas com aluguel mínimo e variável, | |
| estacionamento, Mall & Mídia, receitas comerciais, entre | |
| NOI | outras, deduzidas das despesas operacionais no nível |
| dos ativos tais como taxa de administração e | |
| comercialização, auditoria de lojas e aportes | |
| condominiais. | |
| Vendas das mesmas lojas que se encontravam no | |
| SSS | mesmo local no período atual e mesmo período do ano |
| anterior. | |
| Vendas | Vendas declaradas pelas lojas dos shoppings |
| TaxadeOcupação | % do ABL ocupado sobre o ABL total |
DISCLAIMER
As informações contidas nesta apresentação não podem ser consideradas como única fonte de informações no processo decisório do investidor, que, antes de tomar qualquer decisão, deverá realizar uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos, face aos seus objetivos pessoais e ao seu perfil de risco (“Suitability”). RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. Assim, não é possível prever o desempenho futuro de um investimento a partir da variação de seu valor de mercado no passado. Os resultados que foram obtidos para elaboração do estudo foram baseados em interpretações da gestora dos documentos públicos que são disponibilizados por cada um dos Fundos analisados, assim como informações públicas disponibilizadas nos portais dos órgãos reguladores. Por ser um estudo interpretativo, não necessariamente os resultados obtidos vão condizer com os informados pelas gestoras dos respectivos Fundos. A Capitânia não assume nenhum tipo de responsabilidade por tomadas de decisão de investimento levando em consideração o seu estudo que segue linhas meramente interpretativas de informações públicas que são divulgadas pelos Fundos objeto desse estudo. As informações disponibilizadas pelos diferentes Fundos varia em sua forma e periodicidade de informação, de forma que os parâmetros para elaboração do estudo de cada Fundo objeto do estudo pode ser diferente. A Capitânia não assume qualquer tipo de responsabilidade em razão de qualquer interpretação dos dados do estudo, muito menos trata esse estudo como passível de decisão de investimento. A Capitânia não assume que os investidores vão obter lucros, nem se responsabiliza pelas perdas. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC. É recomendada a leitura cuidadosa do Formulário de Informações Complementares e regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Não é autorizada a sua reprodução ou disponibilidade para circulação sem prévia autorização da Capitânia.