Relatório Gerencial AJFI11 de novembro de 2025
Relatório Gerencial do AJ Malls (AJFI11), fundo imobiliário de shoppings, referente a novembro de 2025, com entrega no FundosNet (B3) em 10/02/2026. No pregão de 03/11/2026, a cota do AJFI11 fechou a R$ 8,10, com P/VP de 0,78 (valor patrimonial de R$ 10,44 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,06 por cota, com pagamento em out/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 7,32% sobre a cotação de 03/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 351,1 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- Fundo
- AJ MALLS RESPONSABILIDADE LIMITADA-4,71%
- CNPJ
- 51.472.985/0001-99
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 28/11/2025
- Data de entrega
- 10/02/2026 21:01
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
Relatório Gerencial
AJFI11
PIN NEUMARK RDO
Índice
CONTINENTE SHOPPING
- Destaques do Relatório 3
- Comentários do Gestor 4
- PerformancedoFundo 8
- Portfólio de Ativos 11
- Indicadores operacionais e nanceiros do Portfólio 12
- Acontece na Almeida Junior 16
- Glossário 17
- Disclaimer 18
Objetivo do fundo :
O FUNDO tem por objetivo investir, por meio da exploração comercial imobiliária,
seu PATRIMÔNIO LÍQUIDO em imóveis do tipo shopping centers, construídos ou em fase de construção e/ou de expansão, desde que, no todo ou em parte, sejam detidos, desenvolvidos, geridos e/ou administrados, direta ou indiretamente, pela ALMEIDA JUNIOR ou qualquer sociedade integrante do conglomerado econômico da ALMEIDA JUNIOR.
Informações Gerais :
繭
Início do fundo: 01/11/2023
CNPJ: 41.793.345/0001-27
Código B3: AJFI11
Gestor: Capitânia Capital S.A.
Patrimônio Líquido: R$ 351.133.879
ISIN: BRAJFICTF001
Quantidade de Cotistas: 11.573
Administrador: XP Investimentos CTVM S.A
Taxa de Administração: 0,10%
Taxa de Gestão: 0,60%
Tipo/segmento ANBIMA:
Benchmark: IFIX
FII Renda Gestão Ativa/Shopping
Cota Patrimonial R$ 11,10
Cota de Mercado R$ 7,75
COMENTÁRIO DO GESTOR:
MACRO
No mês de novembro de 2025, o PIB do Brasil variou 1,9% contra o mesmo mês do ano passado.
No que diz respeito à taxa de desemprego, o país registrou 5,2% no trimestre móvel encerrado em novembro, indicando continuidade de níveis historicamente baixos.
No que se refere à inflação, o IPCA teve variação positiva de 0,18% em novembro de 2025, enquanto o IGP-M registrou variação positiva de 0,27% no mês.
DESEMPENHO DO FUNDO
O Fundo obteve um resultado de R$ 0,0506/cota, distribuiu R$ 0,045/cota.
Por fim, o Fundo negociou R$ 14 milhões no mês e esteve presente em 100% dos pregões.
DESEMPENHO DO PORTFÓLIO
No mês de novembro de 2025, o portfólio de shoppings manteve desempenho positivo nos principais indicadores operacionais, com crescimento consistente em Ocupação, NOI Caixa e Vendas na maior parte dos ativos. O Continente Shopping voltou a se destacar, registrando a maior alta de Ocupação (+2,04%), além de crescimento relevante de NOI Caixa (+11,6%) e Vendas (+12,2%).
O Nações Shopping apresentou um dos resultados mais expressivos do mês, com forte avanço de NOI Caixa (+23,4%), acompanhado por crescimento robusto em Vendas (+14,0%) e Ocupação (+1,37%). Já o Neumarkt Shopping também registrou avanços relevantes, com aumento de NOI Caixa (+10,3%), Vendas (+8,89%) e Ocupação (+1,24%).
O Garten Shopping manteve trajetória positiva, com crescimento de Ocupação (+0,47%), NOI Caixa (+10,8%) e Vendas (+6,59%). O Norte Shopping apresentou evolução moderada, com leve alta de Ocupação (+0,01%), além de crescimento de NOI Caixa (+5,07%) e Vendas (+5,52%).
O Balneário Shopping foi o único ativo a registrar recuo de Ocupação (-0,73%), porém manteve desempenho operacional sólido, com crescimento expressivo de NOI Caixa (+11,9%) e Vendas (+13,4%), evidenciando resiliência do ativo.
A Vacância do portfólio encerrou setembro em 7%, com Inadimplência Líquida estável.
Quantidade de cotistas 11.573 2,45% Nov/25 vs Out/25
Volume de negociação + 14 MM 24,64% Nov/25 vs Out/25
Valor de mercado R$ 7,75 1,88% Nov/25 vs Out/25
| Indicador | nov.de2024 | nov.de2025 | Variação |
|---|---|---|---|
| Quantidade de Cotistas | 13.081 | 11.573 | -11,53% |
| Quantidade de Cotas | 31.625.978 | 31.625.978 | 0,00% |
| Cota Patrimonial | 12,25 | 11,10 | -9,39% |
| Cota de Mercado | 6,52 | 7,75 | 18,86% |
| P/VP | 53,18% | 69,85% | 31,36% |
| Volume de Negociação Mês | 10.442.999 | 14.120.704 | 35,23% |
| Liquidez Diária | 348.099 | 504.310 | 44,86% |
| N° de Negócios | 53.628 | 13.853 | -74,14% |
| Giro | 5,07% | 5,76% | 13,61% |
Portfólio Atual:
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Esquina Rod - Rodovia BR 101, SC-281, KM 210 - Distrito Industrial, São José - SC, 88104-800
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Av. Santa Catarina, 1 - Estados, Balneário Camboriú - SC, 88339-005
| Data de Inauguração: | 27/10/2012 |
|---|---|
| ABL Total: | 44 mil m² |
| Participação AJFI: | 17,85% |
| Qtde. lojas: | 270 |
| Vagas de estacionamento: | 1900 |
| Data de Inauguração: | 27/10/2007 |
|---|---|
| ABL Total: | 43 mil m² |
| Participação AJFI: | 1% |
| Qtde. lojas: | 300 |
| Vagas de estacionamento: | 1300 |
NACOES
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Av. Jorge Elias de Lucca, 765 - Nossa Sra. da Salete, Criciúma - SC, 88813-901
| Data de Inauguração: | 16/04/2016 |
|---|---|
| ABL Total: | 36 mil m² |
| Participação AJFI: | 17,75% |
| Qtde. lojas: | 240 |
| Vagas de estacionamento: | 2000 |
/>
Av. Rolf Wiest, 333 - Bom Retiro, Joinville - SC, 89223-005
| Data de Inauguração: | 23/04/2010 |
|---|---|
| ABL Total: | 35 mil m² |
| Participação AJFI: | 3,35% |
| Qtde. lojas: | 260 |
| Vagas de estacionamento: | 1800 |
/>
Rodovia, BR-470, 3000 - Salto Norte, Blumenau - SC, 89065-800
| Data de Inauguração: | 28/05/2011 |
|---|---|
| ABL Total: | 36 mil m² |
| Participação AJFI: | 14,02% |
| Qtde. lojas: | 260 |
| Vagas de estacionamento: | 1500 |
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Rodovia, BR-470, 3000 - Salto Norte, Blumenau - SC, 89065-800
| Data de Inauguração: | 29/09/1993 |
|---|---|
| ABL Total: | 30,6 mil m² |
| Participação AJFI: | 6,20% |
| Qtde. lojas: | 240 |
| Vagas de estacionamento: | 1100 |
Indicadores individuais de cada Shopping
Neumarkt
Nov/24 vs Nov/25
| Ocupação | 1.24% |
|---|---|
| NOICaixa1 | 10.3% |
| Vendas | 8.89% |
Nov/24 vs nov/25
Balneário Shopping
| Ocupação | 0.73% |
|---|---|
| NOICaixa1 | 11.9% |
| Vendas | 13.4% |
Garten Shopping
Nov/24 vs Nov/25
| Ocupação | 0.47% |
|---|---|
| NOICaixa1 | 10.8% |
| Vendas | 6.59% |
Norte Shopping
Nov/24 vs Nov/25
| Ocupação | 0.01% |
|---|---|
| NOICaixa1 | 5.07% |
| Vendas | 5.52% |
Continente Shopping
Nov/24 vs Nov/25
| Ocupação | 2.04% |
|---|---|
| NOICaixa1 | 11.6% |
| Vendas | 12.2% |
Nações Shopping
Nov/24 vs Nov/25
| Ocupação | 1.37% |
|---|---|
| NOICaixa1 | 23.4% |
| Vendas | 14.0% |
PERFORMANCE DO FUNDO
Demonstrativo do Resultado do Exercício (regime de caixa)
| Jun-25 | Jul-25 | Ago-25 | Set-25 | Out-25 | Nov-25 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Receitas | 1,882,695 | 2,151,455 | 1,828,406 | 1,951,886 | 1,939,478 | 2,053,165 |
| Resultado Shoppings 1,860,124 | 2,219,805 | 1,809,291 | 1,937,687 | 1,929,310 | 2,040,827 | |
| Resultado Flls | ||||||
| Resultado CRIs | ||||||
| Resultado Caixa (líquido) | 22,571 | 21,651 | 19,114 | 14,198 | 10,167 | 12,338 |
| Despesas | (141,972) | (384,756) | (151,017) | (899,843) | (494,207) | (450,809) |
| Taxa de Administração e Gestão | (136,246) | (128,586) | (146,209) | (136,272) | (150,522) | (155,090) |
| Outras Despesas Operacionais | (5,726) | (256,170) | (4,808) | (763,570) | (343,685) | (295,719) |
| Resultado | 1,740,723 | 1,766,700 | 1,677,388 | 1,052,042 | 1,445,270 | 1,602,356 |
| Resultado/cota | 0,0550 | 0,0559 | 0,0467 | 0,0333 | 0,0457 | 0,0506 |
| Distribuição | 1,897,558 | 1,897,558 | 1,897,558 | 948,779 | 1,581,298 | 1,423,169 |
| Distribuição/cota | 0,06 | 0,06 | 0,06 | 0,03 | 0,05 | 0,045 |
| Quantidade de Cotas 31,625,978 | 31,625,978 31,625,978 31,625,978 31,625,978 31,625,978 |
BALANÇO PATRIMONIAL
| Ago-25 | Set-25 | Out-25 | Nov-25 | |
|---|---|---|---|---|
| Ativos | 361,445,665 | 360,574,599 | 361,070,219 | 361,214,589 |
| Caixa | 2,415,563 | 1,531,099 | 1,992,226 | 2,101,387 |
| Contas a receber | 1,736,602 | 1,716,188 | 1,723,757 | 1,694,956 |
| Garten (GS) | 23,999,071 | 24,012,751 | 24,024,325 | 24,034,084 |
| Neumarkt (NK) | 41,899,361 | 41,899,463 | 41,899,463 | 41,935,338 |
| Balneário (BS) | 14,986,686 | 14,988,075 | 14,988,892 | 14,991,939 |
| Nações (NS) | 72,231,796 | 72,231,796 | 72,231,796 | 72,233,767 |
| Norte (NR) | 62,673,696 | 62,692,441 | 62,705,362 | 62,717,558 |
| Continente (CS) | 141,502,883 | 141,502,883 | 141,504,399 | 141,505,758 |
| Passivo | 9,936,836 | 9,884,771 | 10,020,517 | 10,080,710 |
| Patrimônio Líquido | 351,508,825 | 350,689,928 | 351,049,701 | 351,133,879 |
| Quantidade de cotas | 31,625,978 | 31,625,978 | 31,625,978 | 31,625,978 |
| Valor Patrimonial das | ||||
| Cotas | 11,11 | 11,09 | 11,10 | 11,10 |
INDICADORES OPERACIONAIS
| ABL Total (m²) 219.909 |
| 22.273 ABL Próprio (m²) |
| Vendas Totais (R$) 349,3 MM |
| 25,68 MM NOI Caixa (R$) Acumulado - LTM |
| 7,00% Vacância (%ABL) Média |
Não leva em consideração a taxa de administração devido à Almeida Junior, dado que o Fundo tem carência até o resultado dos shoppings* apurado em junho deste ano
NEGOCIAÇÃO DAS COTAS
As cotas do Fundo são listadas em bolsa para negociação no mercado secundário sob o código AJFI11.
Foi negociado um volume cerca de R$ 14,1 milhões no mês, equivalente a uma liquidez diária média de R$ 504 mil.
| Negociação das cotas | Jun-25 | Jul-25 | Ago-25 | Set-25 | Out-25 | Nov-25 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Presença em pregões | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% |
| Volume Negociado | 7,418,777 | 13,833,727 | 6,944,518 | 20,854,045 | 18,736,453 | 14.120.704 |
| Número de Negócios | 26,225 | 31,151 | 30,143 | 23,404 | 21,220 | 13.853 |
| Giro (% total de cotas) | 3,30% | 6,23% | 2,94% | 8,60% | 7,78% | 5,76% |
| Valor de Mercado | 224,672,914 | 221,916,736 | 236,200,204 | 242,437,937 | 240,736,454 | 245,250,418 |
PORTFÓLIO DE ATIVOS
Vendas
Nossos Shoppings atendem aproximadamente 80% da população de Santa Catarina
Fonte: População - Censo 2022 - GeoFusion
INDICADORES OPERACIONAIS
Vendas Totais (R$ MM) - Out-25
Vendas/m² (R$) - Out-25
Custo de Ocupação - Out-25
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Tráfego de Veículos - Out-25
Inadimplência - Out-25
SSS - Out-25
Descontos - Out-25
INDICADORES FINANCEIROS
NOI Caixa (R$ MM) – Out-25
NOI/m² (R$/m²) – Out-25
ACONTECE NAALMEIDAJUNIOR
Almeida Junior é premiada no Top de Marketing e VendasADVb-SC 2025.
A Companhia foi premiada no Top de Marketing e Vendas ADVB/SC 2025 — uma das distinções empresariais mais tradicionais de Santa Catarina — pelo case “Almeida Junior – Muito além de shopping centers: um ecossistema de crescimento integrado”.
O ecossistema integra múltiplas verticais — como residencial, mídia digital DOOH, Eletric Parking, e o app de relacionamento e fidelidade AJFans — criando novas avenidas de receita e consolidando o core business da companhia.
Graças a esse modelo, a Almeida Junior superou a média nacional do setor, registrando crescimento em vendas e fluxo de clientes, em um ano desafiador.
A Companhia lançou sua campanha de Natal 2025 oferecendo aos clientes a chance de concorrer a seis Jeep Commander 0 km — um para cada shopping da rede. A cada R$ 300 em compras, os clientes ganham um número da sorte; compras maiores e compras de Gift Card pelo app AJFans podem gerar chances extras.Além da promoção, os shoppings estão decorados para o Natal e receberam programação especial, com ambiente temático, Papai Noel, cenários festivos e experiências para famílias. Com essa ação, a Almeida Junior busca fortalecer sua proposta como destino completo de lazer, compra e celebração, oferecendo aos clientes não apenas ofertas e prêmios, mas também experiências marcantes para o período mais festivo do ano.
Primeira Continente Night Run marca agenda esportiva do Continente Shopping.
CONCORRA A UM Jeep Commander
Shoppings Almeida Junior iniciam Campanha de Natal 2025 com ações e premiação exclusiva.
No dia 8 de novembro, o Continente Shopping promoveu a sua primeira edição da Continente Night Run — uma corrida noturna inédita, realizada inteiramente dentro do shopping. Com percurso de 4 km pelos corredores do mall, o evento combinou esporte, música e diversão e teve 1.000 inscritos.
A programação começou às 23h com um aulão de alongamento, seguido pela largada à meia-noite. Durante o percurso, os participantes contaram com ambiente iluminado, som de DJ, frutas para reposição de energia, personagens interativos e ativações de marcas parceiras, oferecendo uma experiência imersiva e diferenciada.
Com a realização da Continente Night Run, a companhia demonstra mais uma vez sua força em inovação e ofereta experiências além do comércio tradicional.
GLOSSÁRIO
| Termos | Descrição |
| ValordeMercado(R$/Cota) | Valor da cota no mercado secundário no fechamento do |
| último dia do mês. | |
| ValorPatrimonial(R$/Cota) | Valor da cota patrimonial no último dia do mês. |
| ValordeMercadodofundo | Valor da cota no secundário multiplicado pelo número |
| total de cotas. | |
| DividendYield(CotaMercado) | Último valor distribuído anualizado dividido pela cota de |
| fechamento do mês. | |
| DividendYield(CotadeEmissão) | Último valor distribuído anualizado dividido pela cota da |
| última emissão. | |
| ABL | Área Bruta Locável, área (m²) total de um imóvel |
| disponível para locação | |
| ABLPrópria | ABL dos imóveis de titularidade do fundo, ponderada |
| pela participação do fundo nos imóveis. | |
| Resultado operacional líquido dos imóveis, representado | |
| pela soma das receitas com aluguel mínimo e variável, | |
| estacionamento, Mall & Mídia, receitas comerciais, entre | |
| NOI | outras, deduzidas das despesas operacionais no nível |
| dos ativos tais como taxa de administração e | |
| comercialização, auditoria de lojas e aportes | |
| condominiais. | |
| Vendas das mesmas lojas que se encontravam no | |
| SSS | mesmo local no período atual e mesmo período do ano |
| anterior. | |
| Vendas | Vendas declaradas pelas lojas dos shoppings |
| TaxadeOcupação | % do ABL ocupado sobre o ABL total |
DISCLAIMER
As informações contidas nesta apresentação não podem ser consideradas como única fonte de informações no processo decisório do investidor, que, antes de tomar qualquer decisão, deverá realizar uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos, face aos seus objetivos pessoais e ao seu perfil de risco (“Suitability”). RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. Assim, não é possível prever o desempenho futuro de um investimento a partir da variação de seu valor de mercado no passado. Os resultados que foram obtidos para elaboração do estudo foram baseados em interpretações da gestora dos documentos públicos que são disponibilizados por cada um dos Fundos analisados, assim como informações públicas disponibilizadas nos portais dos órgãos reguladores. Por ser um estudo interpretativo, não necessariamente os resultados obtidos vão condizer com os informados pelas gestoras dos respectivos Fundos. A Capitânia não assume nenhum tipo de responsabilidade por tomadas de decisão de investimento levando em consideração o seu estudo que segue linhas meramente interpretativas de informações públicas que são divulgadas pelos Fundos objeto desse estudo. As informações disponibilizadas pelos diferentes Fundos varia em sua forma e periodicidade de informação, de forma que os parâmetros para elaboração do estudo de cada Fundo objeto do estudo pode ser diferente. A Capitânia não assume qualquer tipo de responsabilidade em razão de qualquer interpretação dos dados do estudo, muito menos trata esse estudo como passível de decisão de investimento. A Capitânia não assume que os investidores vão obter lucros, nem se responsabiliza pelas perdas. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC. É recomendada a leitura cuidadosa do Formulário de Informações Complementares e regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Não é autorizada a sua reprodução ou disponibilidade para circulação sem prévia autorização da Capitânia.