Relatório Gerencial AJFI11 de agosto de 2026
Relatório Gerencial do AJ Malls (AJFI11), fundo imobiliário de shoppings, referente a agosto de 2026, com entrega no FundosNet (B3) em 16/10/2026. No pregão de 03/11/2026, a cota do AJFI11 fechou a R$ 8,10, com P/VP de 0,78 (valor patrimonial de R$ 10,44 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,06 por cota, com pagamento em out/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 7,32% sobre a cotação de 03/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 351,1 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- Fundo
- AJ MALLS RESPONSABILIDADE LIMITADA-4,71%
- CNPJ
- 51.472.985/0001-99
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 31/08/2026
- Data de entrega
- 16/10/2026 19:15
- Versão
- 3
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
RELATÓRIO MENSAL DE GESTÃO
AJ MALLS FII AJFI11 AGOSTO DE 2026
AJ MALLS FII
(TICKER B3: AJFI11) Fundo de Investimento Imobiliário ("FII") constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.
OBJETIVO
O fundo tem por objetivo investir seu patrimônio líquido em imóveis do tipo shopping center, por meio da exploração comercial imobiliária. Os empreendimentos podem estar construídos ou em fase de construção e/ou expansão, desde que sejam, no todo ou em parte, detidos, desenvolvidos, geridos e/ou administrados, direta ou indiretamente, pela Almeida Junior ou por qualquer sociedade integrante de seu conglomerado econômico.
CNPJ
51.472.985/0001-99
ADMINISTRADOR
XP Investimentos
PÚBLICO-ALVO
Investidores em Geral
TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E GESTÃO
0,70% a.a.
DATA DA DIVULGAÇÃO DO RENDIMENTO
10º dia útil do mês
CLASSIFICAÇÃO ANBIMA
Tijolo Renda Gestão Ativa - Shopping
QUANTIDADE DE COTAS
33.625.978
INÍCIO DO FUNDO
11/2023
GESTOR
Capitânia Investimentos
EXERCÍCIO SOCIAL
Junho
TAXA DE PERFORMANCE
Benchmark: IFIX
DATA DISTRIBUIÇÃO DO RENDIMENTO
15º dia útil do mês
QUANT. OFERTAS REALIZADAS
2
QUANTIDADE DE COTISTAS
9.153
OVERVIEW
Valor de Mercado (R$/Cota) R$ 8,35
Considerando a cota de fechamento de 31/08/2026
Valor de Mercado
R$ 280.776.916
Price to Book 0,80
Último rendimento (R$/Cota) R$ 0,065
R$ 351.322.828
Valor Patrimonial
(R$/Cota) R$ 10,45
Patrimônio Líquido
Dividend Yield 9,75% a.a.
Dividendo mensal anualizado considerando a cota de fechamento de 31/08/2026
SUMÁRIO
COMENTÁRIO DO GESTOR
PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS
FUNDO A MERCADO
INDICADORES FINANCEIROS
DIVIDENDOS
PATRIMÔNIO LÍQUIDO E ALAVANCAGEM
ATIVOS
INSTITUCIONAL
ANEXOS
GLOSSÁRIO
DISCLAIMER
01 COMENTÁRIO DO GESTOR
VISÃO MACRO
Ações globais subiram 2% (EUA +1,3%, Europa +1,5%, Ásia +3%); FIIs globais caíram 2%. O dólar cedeu 0,4% e as commodities avançaram 6% no mês (ouro +16%, açúcar +20%). Os juros da dívida pública preocupam o mundo: os EUA pagaram 5,2% no 30 anos, maior desde 2001, e anunciaram recompras sem efeito; Alemanha capta a 3,3%, e Japão, a 2,9%. Com juros reais entre -0,5% e 0,5%, ativos de risco e ouro seguem impulsionados. Emergentes superaram os centrais em ações (+4%) e moedas (+1,5%). No Brasil, o corte de recomendação do Morgan Stanley derrubou o Ibovespa até 5%, mas o mês fechou em -0,3%; o IFIX caiu 1,5% e o real perdeu 2%. Falas do ministro da Fazenda levaram a NTN-B de dez anos de 7,93% para 7,76%, com expectativas de inflação ainda resilientes.
O FUNDO NO MÊS
Em agosto, o Fundo distribuiu R$ 0,065 por cota, o equivalente a um dividend yield anualizado de 9,75% a.a. sobre a cota de fechamento de R$ 8,35. Nos últimos 12 meses, foram R$ 0,608 por cota distribuídos (DY LTM de 7,3%). A distribuição ficou acima do dividendo estabilizado de R$ 0,060 por cota projetado pela Gestão e do resultado do mês, de R$ 0,0625 por cota; a diferença foi paga com resultado retido em meses anteriores. O valor patrimonial da cota ficou estável em R$ 10,45, com PL de R$ 351,3 milhões. Na contramão do mercado, a cota subiu 2,2% no mês, enquanto o IFIX caiu 1,5%, e o P/VP foi a 0,80. A média diária de negociação foi de R$ 191 mil, e o Fundo encerrou o mês com 9.153 cotistas. No portfólio, a ocupação consolidada segue em 95,8% no 2T26, dado trimestral mais recente informado pela Almeida Junior; as vendas/m² LTM chegaram a R$ 14.506 e o NOI caixa/m² LTM a R$ 1.245, com alta de 4,1% nas vendas e de 11,6% no NOI sobre os 12 meses anteriores. Os destaques seguem sendo o crescimento do NOI no Nações (+23,8%) e no Continente (+12,4%). O Norte Shopping manteve a ocupação em 92,8%, a menor do portfólio, e o Neumarkt está em 98,4%. Para os próximos meses, a Gestão mantém a expectativa de distribuição entre R$ 0,050 e R$ 0,070 por cota.
ATIVOS NO PORTFÓLIO
ABL TOTAL (100%)
ABL DO FUNDO
6
220.052 m²
22.282 m²
Balneário Shopping
BALNEÁRIO CAMBORIÚ, SC
41.249 m² · 1,0%
ABL fundo 412 m²
Continente Shopping
SÃO JOSÉ, SC
41.374 m² · 17,9%
ABL fundo 7.385 m²
Garten Shopping
JOINVILLE, SC
35.145 m² · 3,4%
ABL fundo 1.177 m²
Nações Shopping
CRICIÚMA, SC
35.941 m² · 17,8%
ABL fundo 6.380 m²
Neumarkt Shopping
BLUMENAU, SC
30.352 m² · 6,2%
ABL fundo 1.882 m²
Norte Shopping
BLUMENAU, SC
35.991 m² · 14,0%
ABL fundo 5.046 m²
CARTEIRA DE ATIVOS
| ATIVO | EXPOSIÇÃO | PART. | % CART. (NOI) | OCUP. 2T26 | ABL 100% (m²) | ABL FUNDO (m²) | VENDAS R$/m² LTM | VAR. LTM × LTM ANT. | NOI CAIXA R$/m² LTM | VAR. LTM × LTM ANT. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Continente Shopping | Direta | 17,9% | 40,9% | 97,3% | 41.374 | 7.385 | 16.109 | ▲ 2,3% | 1.536 | ▲ 12,4 % |
| Nações Shopping | Direta | 17,8% | 20,5% | 94,9% | 35.941 | 6.380 | 10.608 | ▲ 12,5 % | 891 | ▲ 23,8% |
| Norte Shopping | Direta | 14,0% | 15,6% | 92,8% | 35.991 | 5.046 | 13.065 | ▲ 1,7 % | 857 | ▲ 6,2% |
| Neumarkt Shopping | Direta | 6,2% | 11,8% | 98,4% | 30.352 | 1.882 | 19.133 | ▲ 1,1% | 1.744 | ▲ 2,1% |
| Garten Shopping | Direta | 3,4% | 6,8% | 98,1% | 35.145 | 1.177 | 17.872 | 4 ,9% | 1.603 | ▲ 6,1% |
| Balneário Shopping | Direta | 1,0% | 4,4% | 99,8% | 41.249 | 412 | 32.980 | ▲ 1,5% | 2.944 | ▲ 10,4% |
| TOTAL / MÉDIA PONDERADA | _ | 10,1% | 100,0% | 95,8% | 220.052 | 22.282 | 14.506 | ▲ 4,1% | 1.245 | ▲ 11,6% |
AJ MALLS FII - AJFI11 -
CONCENTRAÇÃO POR ABL PRÓPRIA
CONCENTRAÇÃO POR NOI PRÓPRIO (LTM)
DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA
(% ABL própria · 31/08/2026)
ONDE ESTÁ O PORTFÓLIO
ATIVOS
6
shopping centers
REGIÕES
5
todas em Santa Catarina
CIDADES
5
Blumenau (2), Joinville, Balneário Camboriú, São José e Criciúma
ABL PRÓPRIA
22.282 m²
de 220.052 m² de ABL total
Taxa de Ocupação 2T26 (trimestral)
ABL OCUPADA 95,8%
Vendas (R$/m² · LTM ago/25–jul/26)
R$ 14.506 ▲ 4,1% em 12 meses
NOI caixa (R$/m² · LTM ago/25–jul/26)
R$ 1.245 ▲ 11,6% em 12 meses
DESEMPENHO DO PORTFÓLIO DISTRIBUIÇÃO DO RESULTADO
(% NOI próprio · 12 meses ago/25–jul/26)
LOCALIZAÇÃO DOS ATIVOS (1/2)
ABL própria = ABL do shopping × participação do fundo em 31/08/26 (cadastro). Regiões = as do mapa de distribuição geográfica: Vale Europeu e Foz do Itajaí são as microrregiões de Blumenau e de Itajaí; as demais, mesorregiões do IBGE. Mapas: © Mapbox © OpenStreetMap.
LOCALIZAÇÃO DOS ATIVOS (2/2)
ABL própria = ABL do shopping × participação do fundo em 31/08/26 (cadastro). Regiões = as do mapa de distribuição geográfica: Vale Europeu e Foz do Itajaí são as microrregiões de Blumenau e de Itajaí; as demais, mesorregiões do IBGE. Mapas: © Mapbox © OpenStreetMap.
INDICADORES OPERACIONAIS — CONSOLIDADO (24 MESES)
jul/26 · Ocupação 2T26: 95,8% (6 ativos) · Vendas R$ 14.506/m² · NOI caixa R$ 1.245/m² · LTM ago/25–jul/26
OCUPAÇÃO (%)
VENDAS E NOI (R$/m² LTM) — PONDERADO PELA ABL PRÓPRIA
AJ MALLS FII – AJFI11
▴ SUMÁRIO 12
Relatório Mensal de Agosto de 2026
03 FUNDO A MERCADO
No mês de agosto de 2026, as cotas do AJFI11 fecharam em R$ 8,35, com uma média diária de negócios de R$ 191.046.
VOLUME NEGOCIADO EM BOLSA EVOLUÇÃO DO NÚMERO DE COTISTAS
O Fundo encerrou agosto com 9.153 cotistas, redução de 2,4% em relação ao mês anterior.
RETORNO ACUMULADO DO FUNDO
Desde o seu início, em novembro de 2023, a cota patrimonial ajustada do Fundo rendeu 29,2% e a cota a mercado ajustada rendeu 14,3%, versus 33,0% do CDI líquido, 21,1% do IMA-B e 18,5% do IFIX.
¹ Cota a mercado ajustada por proventos: fechamento na B3 com cada provento descontado das cotações anteriores à data ex, sem reinvestimento.
AJ MALLS FII – AJFI11
▴ SUMÁRIO 14
Relatório Mensal de Agosto de 2026
² Cota patrimonial ajustada por proventos: valor patrimonial da cota no informe mensal CVM com os proventos do mês da data-com reinvestidos, composto mês a mês.
³ CDI líquido: CDI com IR de 15% (alíquota das aplicações acima de 720 dias) descontado do rendimento de cada dia, composto.
04 INDICADORES FINANCEIROS
O Fundo reconheceu, no mês de agosto de 2026, resultado (base caixa) de R$ 0,0625/cota.
RESULTADO MENSAL E ACUMULADO
| AJFI11 | mar-26 | abr-26 | mai-26 | jun-26 | jul-26 | ago-26 | Ano 2026 | 12M |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| RECEITAS | 2.432.082 | 1.864.953 | 1.691.412 | 2.259.388 | 2.186.582 | 2.280.124 | 16.793.769 | 23.878.744 |
| Receita de Locação | 2.222.365 | 1.678.028 | 1.531.381 | 2.169.640 | 2.059.955 | 2.151.994 | 15.768.656 | 22.803.128 |
| Rendimento Caixa | 209.717 | 186.925 | 160.030 | 89.748 | 126.627 | 128.131 | 1.025.114 | 1.075.616 |
| DESPESAS | (145.868) | (175.258) | (257.966) | (271.730) | (171.128) | (177.248) | (1.635.164) | (2.650.296) |
| Taxa de Administração e Gestão | (133.023) | (165.972) | (152.349) | (156.650) | (165.888) | (171.246) | (1.289.563) | (1.894.273) |
| Outras Despesas | (12.845) | (9.287) | (105.618) | (115.079) | (5.239) | (6.002) | (345.600) | (756.023) |
| Resultado | 2.286.214 | 1.689.695 | 1.433.445 | 1.987.658 | 2.015.455 | 2.102.876 | 15.158.606 | 21.228.448 |
| Distribuição | 1.581.299 | 1.681.299 | 1.950.307 | 1.849.429 | 1.950.307 | 2.185.689 | 14.360.926 | 19.800.595 |
| Resultado / cota | 0,0723 | 0,0502 | 0,0426 | 0,0591 | 0,0599 | 0,0625 | 0,4620 | 0,6539 |
| Distribuição / cota | 0,050 | 0,050 | 0,058 | 0,055 | 0,058 | 0,065 | 0,436 | 0,608 |
| Resultado Acumulado / cota | 0,0463 | 0,0438 | 0,0284 | 0,0325 | 0,0019 | 0,0000 |
Observações: nas colunas Ano e 12M, Resultado/cota e Distribuição/cota somam cada mês na base de cotas com direito daquele mês. O Resultado Acumulado/cota é o saldo do exercício após as distribuições, dividido pelas cotas atuais, e não corresponde à diferença entre as duas linhas por cota: o saldo zera na abertura do exercício, emissões repartem o resultado retido entre mais cotas e o rendimento pago a recibos de subscrição sai do resultado sem compor o valor por cota. Distribuição acima do resultado é paga com resultado retido em meses anteriores. A Distribuição de abr-26 a ago-26 inclui o rendimento pago aos recibos de subscrição (AJFI15), que receberam o mesmo R$/cota do AJFI11; Resultado/cota e Resultado Acumulado/cota dividem pelas cotas com direito ao rendimento (AJFI11 + recibos).
05 DIVIDENDOS
DISTRIBUIÇÃO
O Fundo distribuiu, no mês de agosto, R$ 0,065 por cota, o equivalente a um dividend yield de 9,8% a.a., considerando a cota de fechamento de 31/08/2026.
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GUIDANCE
Banda Superior DY¹: 10,5% a.a. R$ 0,070/cota
Banda Inferior DY¹: 7,4% a.a. R$ 0,050/cota
A Gestão projeta a distribuição entre R$ 0,050/cota e R$ 0,070/cota pelos próximos 12 meses.
▴ SUMÁRIO 16 ¹ Dividend Yield anualizado composto — (1 + dividendo/cota)¹² − 1 — com base na cota de fechamento em 31/08/2026.
06 PATRIMÔNIO LÍQUIDO E ALAVANCAGEM
COMPOSIÇÃO DO PATRIMÔNIO LÍQUIDO
Em R$ mm
O Fundo possui, atualmente, patrimônio líquido de R$ 351 milhões, aproximadamente.
O Fundo não tem dívida em seu balanço desde maio de 2026, quando quitou a última parcela da aquisição de imóveis.
COMPOSIÇÃO DO ATIVO — QUEBRA POR IMÓVEL (R$ MM)
Ajuste = imóveis no informe mensal CVM (R$ 338,1 mm) − soma dos imóveis a laudo (data-base 30/06/2026) × participação do Fundo (R$ 338,0 mm): diferença entre o valor contabilizado pelo administrador e o laudo por imóvel. Liquidez, valores a receber e o ATIVO: informe mensal CVM.
06 PATRIMÔNIO LÍQUIDO E ALAVANCAGEM
EVOLUÇÃO PATRIMONIAL
COMPOSIÇÃO DO PATRIMÔNIO (% DO PL)
VALOR PATRIMONIAL POR COTA
R$ 351,3 mm
PL (AGO/26)
R$ 10,45
PL × VALOR DE MERCADO (R$ MM) — 23 MESES
ÁGIO/DESÁGIO
VALOR DE MERCADO
R$ 280,8 mm
P/VP de 0,80×
SHOPPING CENTER
Neumarkt Shopping
BLUMENAU, SC
INFORMAÇÕES TÉCNICAS
LOJAS 240 VAGAS 1.100 CINEMAS 5 EXPANSÕES 6 ABL TOTAL 30.352 m² PARTICIPAÇÃO 6,20%
DADOS DO IMÓVEL
| Endereço | Rua Sete de Setembro, 1.213 e Rua Ingo Hering, 250, Centro |
|---|---|
| Cidade | Blumenau – SC |
| Ano de entrega | 1993 |
| Entrada no portfólio | dez/2023 |
| Operador | Almeida Junior |
DADOS OPERACIONAIS
OCUPAÇÃO (2T26) 98,4%
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SHOPPING CENTER
Balneário Shopping
BALNEÁRIO CAMBORIÚ, SC
INFORMAÇÕES TÉCNICAS
LOJAS 308 VAGAS 1.300 CINEMAS 8 EXPANSÕES 1 ABL TOTAL 41.249 m² PARTICIPAÇÃO 1,00%
DADOS DO IMÓVEL
| Endereço | Av. Santa Catarina, 1, Bairro dos Estados |
|---|---|
| Cidade | Balneário Camboriú – SC |
| Ano de entrega | 2007 |
| Entrada no portfólio | dez/2023 |
| Operador | Almeida Junior |
DADOS OPERACIONAIS
OCUPAÇÃO (2T26) 99,8%
VENDAS/M² · AGO/25–JUL/26 R$ 32.980
NOI CAIXA/M² · AGO/25–JUL/26 R$ 2.944
SHOPPING CENTER
Garten Shopping
JOINVILLE, SC
INFORMAÇÕES TÉCNICAS
LOJAS 263 VAGAS 1.800 CINEMAS 6 EXPANSÕES 3 ABL TOTAL 35.145 m² PARTICIPAÇÃO 3,35%
DADOS DO IMÓVEL
| Endereço | Av. Rolf Wiest, 333, Zona Industrial Norte |
|---|---|
| Cidade | Joinville – SC |
| Ano de entrega | 2010 |
| Entrada no portfólio | nov/2023 |
| Operador | Almeida Junior |
DADOS OPERACIONAIS
SHOPPING CENTER
Norte Shopping
BLUMENAU, SC
INFORMAÇÕES TÉCNICAS
LOJAS 262 VAGAS 1.500 CINEMAS 7 EXPANSÕES 2 ABL TOTAL 35.991 m² PARTICIPAÇÃO 14,02%
DADOS DO IMÓVEL
| Endereço | Rodovia BR-470, 3000, Salto do Norte |
|---|---|
| Cidade | Blumenau – SC |
| Ano de entrega | 2011 |
| Entrada no portfólio | dez/2023 |
| Operador | Almeida Junior |
DADOS OPERACIONAIS
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SHOPPING CENTER
Continente Shopping
SÃO JOSÉ, SC
INFORMAÇÕES TÉCNICAS
LOJAS 271 VAGAS 1.900 CINEMAS 8 EXPANSÕES — ABL TOTAL 41.374 m² PARTICIPAÇÃO 17,85%
DADOS DO IMÓVEL
| Endereço | Rodovia BR-101, km 211 – Distrito Industrial (Picadas do Sul) |
|---|---|
| Cidade | São José – SC |
| Ano de entrega | 2012 |
| Entrada no portfólio | dez/2023 |
| Operador | Almeida Junior |
DADOS OPERACIONAIS
VENDAS/M² · AGO/25–JUL/26 R$ 16.109
SHOPPING CENTER
Nações Shopping
CRICIÚMA, SC
INFORMAÇÕES TÉCNICAS
LOJAS 240 VAGAS 2.000 CINEMAS 6 EXPANSÕES 0 ABL TOTAL 35.941 m² PARTICIPAÇÃO 17,75%
DADOS DO IMÓVEL
| Endereço | Av. Jorge Elias De Lucca, 765, Nossa Sra. da Salete |
|---|---|
| Cidade | Criciúma – SC |
| Ano de entrega | 2016 |
| Entrada no portfólio | nov/2023 |
| Operador | Almeida Junior |
DADOS OPERACIONAIS
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08 INSTITUCIONAL
CAPITÂNIA
R$ 21,7 bilhões
sob gestão em 31/08/2026
23 anos de história
67
fundos de investimento
MQ1.br
rating de qualidade emitido pela Moody's
+570.000
investidores
35%
Plataformas, WMs e EFPCs
65%
listados e cetipados
43
colaboradores
8 anos
de casa em média
18 anos
média de tempo de atuação conjunta dos membros dos Comitês de Crédito e Imobiliário
EQUIPE DE GESTÃO
COORDENAÇÃO
Ricardo Quintero*
GESTÃO DE CRÉDITO PRIVADO
Christopher Smith, CFA* Monik Dourado Rogério Lino, CFA Carlos Fernandes Ariel Halaban Rodrigo Zuniga Guilherme Oliveira André Fraga Bruno Bacci
GESTÃO DE IMOBILIÁRIO
Caio Conca* Fábio Góes Gustavo Moura, CFA Pedro Lobo, CFA Alexandre Alfer Vitor Pacheco Gabriel Martins Felipe Cateb Fernando Ferreira José Dimas Arthur Castro Fernanda Araújo Alik Nasser
RELACIONAMENTO COM INVESTIDORES
Carlos Simonetti* Flavia Krauspenhar* Camila Lupino Lucieli Andrade Gustavo Castillo Cauã Santos Luis Felipe Medeiros
RISCO & COMPLIANCE
César Lauro da Costa* Rafael Piccinini Rafael Souza Matheus Cavalcanti Álvaro de Oliveira João Luís Pezzuol Renato Hwang Kim Bruno Abssamra
ADMINISTRATIVO & TECNOLOGIA
5 profissionais
43 PROFISSIONAIS | 8 ANOS DE CASA EM MÉDIA TURN OVER(1) REDUZIDO
OS MEMBROS DOS COMITÊS DE CRÉDITO E IMOBILIÁRIO TRABALHAM JUNTOS HÁ 18 ANOS EM MÉDIA
▴ SUMÁRIO
* Membros votantes dos comitês de Crédito e Imobiliário | ¹ Taxa de rotatividade de colaboradores de uma empresa
FUNDOS IMOBILIÁRIOS
| TICKER (B3) | ESTRATÉGIA E OBJETIVO | VALOR DE MERCADO (R$) | VALOR PATRIMONIAL (R$) | Nº DE COTISTAS | MAIS INFORMAÇÕES |
|---|---|---|---|---|---|
| CPTS11 FII Capitânia Securities II | Fundo de fundos de gestão ativa, com investimento preponderante em FIIs e, de forma complementar, em CRIs. Busca renda recorrente e ganho de capital. | 2.715.368.508 | 3.081.805.084 | 398.543 | Clique aqui |
| CPSH11 Capitânia Shoppings FII | Fundo de tijolo focado em shopping centers e outlets consolidados. | 1.184.836.179 | 1.420.821.248 | 38.659 | Clique aqui |
| GSFI11 General Shopping & Outlets do Brasil FII | Fundo de tijolo focado em shopping centers e outlets desenvolvidos pela General Shopping e Outlets do Brasil. | 1.077.355.726 | 1.234.333.839 | 6.838 | Clique aqui |
| CPUR11 Capitânia HBC Renda Urbana FII | Fundo de tijolo focado em renda urbana, com imóveis locados a varejistas âncora em contratos de longo prazo. | 728.448.501 | 673.736.464 | 1.900 | Clique aqui |
| CPOF11 Capitânia Office FII | Fundo de tijolo focado em lajes corporativas de alto padrão em regiões prime. | 631.267.660 | 730.633.885 | 117 | Clique aqui |
| CPLG11 Capitânia Logística FII | Fundo de tijolo focado em galpões logísticos e industriais, performados ou em desenvolvimento. | 619.913.250 | 605.602.953 | 5.601 | Clique aqui |
| SHPP11 Pátio Paulista FII | Fundo de tijolo monoativo: Shopping Pátio Paulista (São Paulo, SP). | 612.808.980 | 496.222.505 | 135 | Clique aqui |
AJ MALLS FII – AJFI11
▴ SUMÁRIO 28
FUNDOS IMOBILIÁRIOS (CONTINUAÇÃO)
| TICKER (B3) | ESTRATÉGIA E OBJETIVO | VALOR DE MERCADO (R$) | VALOR PATRIMONIAL (R$) | Nº DE COTISTAS | MAIS INFORMAÇÕES |
|---|---|---|---|---|---|
| ADSH11 FII AD Shopping | Fundo de tijolo focado em participações em shopping centers administrados pelo Grupo AD Shoppings. | 534.543.135 | 466.328.629 | 195 | Clique aqui |
| AJFI11 AJ Malls FII | Fundo de tijolo focado em shopping centers desenvolvidos pela empresa Almeida Junior Shopping Centers S.A. | 280.776.916 | 351.322.828 | 9.153 | Clique aqui |
| HBCR11 FII HBC Renda Urbana | Fundo de tijolo focado em renda urbana, com imóveis locados a varejistas âncora sob contratos de longo prazo. | 243.200.000 | 209.136.202 | 73 | Clique aqui |
| MIDW11 FII Midway Mall | Fundo de tijolo monoativo: Midway Mall (Natal, RN). | 210.735.000 | 184.085.228 | 103 | Clique aqui |
| CPHF11 Capitânia Hedge Fund | Fundo cetipado de mandato flexível: no mínimo 50% em CRIs e o restante em cotas de FIIs e outros ativos imobiliários. | 82.543.240 | 82.543.240 | 2.319 | Clique aqui |
| SHOP11 FII Multi Shoppings | Fundo de tijolo monoativo: Gravataí Shopping (Gravataí, RS). | 75.070.451 | 75.070.451 | 93 | Clique aqui |
AJ MALLS FII – AJFI11
▴ SUMÁRIO 29
Relatório Mensal de Agosto de 2026
09 ANEXOS
DOCUMENTOS E PUBLICAÇÕES — FUNDOSNET
| REGULAMENTO | REL. GERENCIAL | INFORME MENSAL | INF. TRIMESTRAL | FATOS RELEVANTES |
|---|---|---|---|---|
| mar/26 › | jul/26 › | ago/26 › | jun/26 › | jan/26 › |
| mar/26 › | jul/26 › | ago/26 › | jun/26 › | jan/26 › |
| jun/25 › | jun/26 › | jul/26 › | mar/26 › | mai/24 › |
| jun/25 › | jun/26 › | jul/26 › | mar/26 › | mai/24 › |
| jun/25 › | mai/26 › | jun/26 › | dez/25 › | dez/23 › |
| jun/25 › | mai/26 › | jun/26 › | dez/25 › | dez/23 › |
| jun/25 › | abr/26 › | mai/26 › | set/25 › | out/23 › |
| jun/25 › | abr/26 › | mai/26 › | set/25 › | out/23 › |
| jun/25 › | mar/26 › | abr/26 › | jun/25 › | |
| jun/25 › | mar/26 › | abr/26 › | jun/25 › | |
| ago/23 › | fev/26 › | mar/26 › | mar/25 › | |
| ago/23 › | fev/26 › | mar/26 › | mar/25 › | |
| ago/23 › | jan/26 › | fev/26 › | dez/24 › | |
| ago/23 › | jan/26 › | fev/26 › | dez/24 › | |
| jul/23 › | dez/25 › | jan/26 › | set/24 › | |
| jul/23 › | dez/25 › | jan/26 › | set/24 › | |
| nov/25 › nov/25 › | dez/25 › dez/25 › | jun/24 › jun/24 › | ||
| out/25 › out/25 › | nov/25 › nov/25 › | mar/24 › mar/24 › |
AJ MALLS FII – AJFI11 ▴ SUMÁRIO 30
10 GLOSSÁRIO
| TERMOS | DESCRIÇÃO | ||
|---|---|---|---|
| ABRASCE | Associação Brasileira de Shopping Centers. | ||
| ICVA | Índice Cielo do Varejo Ampliado — proxy de desempenho do varejo. | ||
| Vendas | Vendas totais declaradas pelos lojistas dos shoppings no período. | ||
| SSS (Same Store Sales) | Vendas das mesmas lojas presentes no mesmo local no período atual e no mesmo período do ano anterior (desconsidera entradas e saídas). | ||
| SSR (Same Store Rent) | Aluguéis das mesmas lojas presentes no mesmo local nos dois períodos comparados. | ||
| Aluguel Mínimo (AMM) | Aluguel mínimo (ou aluguel base) previsto no contrato do lojista. | ||
| Aluguel Percentual / Complementar (A%) | Diferença, se positiva, entre o aluguel calculado sobre a porcentagem de vendas e o aluguel mínimo. | ||
| Mall & Mídia (M&M) | Receita de publicidade/merchandising nos shoppings e aluguel de quiosques, stands e espaços nas áreas comuns (mall). | ||
| Custo de Ocupação | Percentual das vendas do lojista comprometido com aluguel (mínimo + percentual), condomínio e fundo de promoção e propaganda. | ||
| Inadimplência Líquida | Considera não apenas os vencimentos do mês recebidos, mas também boletos em aberto de vencimentos anteriores (relação entre o faturado e o recebido no mês e em atrasados). | ||
| Descontos | Desconto concedido aos lojistas sobre o aluguel mínimo. | ||
| Âncora / Megaloja / Satélite | Âncora: loja de grande porte (em geral >1.000 m²) que atrai fluxo ao shopping; Megaloja: 500–999 m²; Satélite: até 500 m², tipicamente no entorno das âncoras. | ||
| Mix de Lojas (Tenant-mix) | Composição estratégica de segmentos e tamanhos de lojas do shopping (alimentação, vestuário, lazer, serviços etc.), definida pelo operador. | ||
| Leasing Spread | Comparação entre o aluguel mínimo médio do novo contrato e o último aluguel mínimo faturado do contrato anterior para o mesmo espaço. | ||
| Capex | Capital expenditure — investimento em revitalização, expansão ou aquisição do shopping. | ||
| Encargos de Lojas Vagas | Despesas de unidades vagas pagas pelo proprietário (energia, água, condomínio, fundo de promoção). | ||
| Outlet | Formato de shopping especializado em lojas de desconto ou ponta de estoque. | ||
| Operador | Empresa especializada responsável pela administração do dia a dia do shopping. | ||
| Valor de Mercado (R$/Cota) | Valor da cota negociada no mercado secundário no fechamento do último dia útil do mês. | ||
| Valor Patrimonial (R$/Cota) | Patrimônio líquido do fundo dividido pelo número de cotas, no último dia do mês. | ||
GLOSSÁRIO (CONTINUAÇÃO)
| TERMOS | DESCRIÇÃO |
|---|---|
| Valor de Mercado do Fundo | Cotação de fechamento multiplicada pelo número total de cotas emitidas (market cap). |
| Patrimônio Líquido (PL) | Soma dos ativos do fundo deduzidas as obrigações, conforme informe mensal à CVM. |
| Dividend Yield (Cota de Mercado) | Último rendimento distribuído, anualizado de forma composta ((1 + d/p)^12 − 1), dividido pela cota de fechamento do mês — um pouco acima do anualizado simples (×12) usado por várias gestoras, porque considera o reinvestimento mensal. |
| Dividend Yield (Cota de Emissão) | Último rendimento distribuído, anualizado, dividido pela cota da última emissão. |
| P/VP | Razão entre o preço da cota no mercado e seu valor patrimonial — indica ágio (>1) ou deságio (<1). |
| Dividend Yield (Cota Patrimonial) | Último rendimento distribuído, anualizado, dividido pela cota patrimonial — usado por gestoras (ex.: Pátria) em paralelo ao DY de mercado. |
| Rendimento / Provento | Valor distribuído por cota aos cotistas, isento de IR para pessoa física nas condições da legislação vigente. |
| Mercado Secundário | Modalidade dedicada à compra e venda de cotas em bolsa, posteriores à oferta primária. |
| Liquidez (Volume Médio Diário) | Volume financeiro médio negociado por dia com as cotas do fundo no mês (também citado como ADTV — Average Daily Trading Volume). |
| Renda Fixa | Parcela do patrimônio líquido aplicada em fundos de renda fixa e títulos públicos federais. |
| CDI | Certificado de Depósito Interbancário — taxa de referência da renda fixa brasileira, usada como benchmark. |
| ADTV | Average Daily Trading Volume — volume médio diário de negociação das cotas na B3; proxy de liquidez do fundo. |
| Taxa Selic | Taxa básica de juros do país, definida pelo Banco Central. |
| IFIX | Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários da B3 — benchmark do setor. |
| IPCA | Índice de Preços ao Consumidor Amplo, apurado pelo IBGE — principal índice de inflação e indexador de contratos. |
| IGP-M | Índice Geral de Preços – Mercado, apurado pela FGV — indexador tradicional de contratos de locação. |
| CRI | Certificado de Recebíveis Imobiliários — título de dívida lastreado em fluxos imobiliários (aluguéis ou vendas). |
| NOI | Receitas operacionais do imóvel (aluguéis, estacionamento e correlatas) menos despesas operacionais no nível do ativo. |
| ABL | Área Bruta Locável — área total (m²) de um imóvel disponível para locação. |
| Cap Rate | Taxa de capitalização — rendimento anual do imóvel dividido pelo valor de aquisição. Mercado oscila entre NOI (ex.: XP Malls) e aluguel anual contratado (ex.: Pátria/BTG) no numerador; ler a convenção do relatório. |
| ABL Própria | ABL dos imóveis ponderada pela participação (%) do fundo em cada um. |
GLOSSÁRIO (CONTINUAÇÃO)
| TERMOS | DESCRIÇÃO |
|---|---|
| Fração Ideal | Percentual de propriedade que o fundo detém em um imóvel ou empreendimento. |
| Vacância Física | Percentual da ABL desocupada sobre a ABL total (ou ABL própria). |
| Inadimplência | Percentual da receita contratada não recebida no período. |
| Vacância Financeira | Percentual da receita de locação potencial das áreas vagas sobre a receita contratada total. A potencial das vagas costuma usar aluguel de laudo/mercado; gestoras podem incluir carências e descontos (ex.: Pátria Offices). |
| Ocupação / Taxa de Ocupação | Percentual da ABL ocupada sobre a ABL total (ou ABL própria) — complemento da vacância física (ocupação ≈ 100% − vacância). |
| WALE / WAULT | Weighted Average Lease Expiration (ou Unexpired Lease Term) — prazo médio remanescente dos contratos de locação, ponderado pela receita. |
| Receita Potencial | Soma dos aluguéis contratados sem considerar vacância e descontos — base do cálculo de vacância financeira. |
| LTM | Last Twelve Months — últimos 12 meses findos no mês de referência do indicador (ex.: vendas LTM, NOI LTM). |
| Receita de Locação | Aluguéis, recuperações, multas e receitas da exploração de áreas comuns dos imóveis. |
| Alavancagem | Saldo devedor de operações de securitização/dívida usadas na aquisição de ativos, em geral expresso em % do PL ou do valor dos imóveis. |
| LTV (Loan to Value) | Relação entre o valor da dívida e o valor do ativo em garantia. |
| Yield on Cost (YoC) | Retorno do investimento em relação ao custo original de aquisição (ou desenvolvimento). |
| Guidance | Projeção divulgada pela gestão sobre distribuição ou desempenho futuro do fundo. |
| Resultado Distribuível | Resultado do período disponível para distribuição aos cotistas (antes ou após retenções conforme política do fundo). |
| FII Estratégicos | Cotas de outros FIIs classificadas como posição estrutural da carteira — alocação de longo prazo, em geral alinhada à tese do fundo. |
| FII Táticos | Cotas de outros FIIs classificadas como posição tática — alocação oportunística ou de liquidez, distinta das posições estratégicas de longo prazo. |
| Presença em Pregões | Percentual dos pregões da B3 em que a cota do fundo registrou negócios. |
| Giro | Percentual das cotas emitidas negociadas em mercado secundário nos últimos 12 meses. |
| Resultado Acumulado não Distribuído | Saldo de resultado caixa gerado e ainda não distribuído aos cotistas (reserva). |
11 DISCLAIMER
As informações contidas nesta apresentação não podem ser consideradas como única fonte de informações no processo decisório do investidor, que, antes de tomar qualquer decisão, deverá realizar uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos, face aos seus objetivos pessoais e ao seu perfil de risco ("Suitability"). RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. Assim, não é possível prever o desempenho futuro de um investimento a partir da variação de seu valor de mercado no passado. Os resultados que foram obtidos para elaboração do estudo foram baseados em interpretações da gestora dos documentos públicos que são disponibilizados por cada um dos Fundos analisados, assim como informações públicas disponibilizadas nos portais dos órgãos reguladores. Por ser um estudo interpretativo, não necessariamente os resultados obtidos vão condizer com os informados pelas gestoras dos respectivos Fundos. A Capitânia não assume nenhum tipo de responsabilidade por tomadas de decisão de investimento levando em consideração o seu estudo que segue linhas meramente interpretativas de informações públicas que são divulgadas pelos Fundos objeto desse estudo. As informações disponibilizadas pelos diferentes Fundos variam em sua forma e periodicidade de informação, de forma que os parâmetros para elaboração do estudo de cada Fundo objeto do estudo pode ser diferente. A Capitânia não assume qualquer tipo de responsabilidade em razão de qualquer interpretação dos dados do estudo, muito menos trata esse estudo como passível de decisão de investimento. A Capitânia não assume que os investidores vão obter lucros, nem se responsabiliza pelas perdas. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC. É recomendada a leitura cuidadosa do Formulário de Informações Complementares e regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Não é autorizada a sua reprodução ou disponibilidade para circulação sem prévia autorização da Capitânia.
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