Relatório Gerencial ALZC11 de agosto de 2026

ALIANZA

Alianza Crédito Imobiliário FII (ALZC11)

R E L A T Ó R I O G E R E N C I A L

AGOSTO 2026

Alianza Crédito Imobiliário FII (ALZC11)

Responsabilidade Limitada

CNPJ 40.011.324/0001-40

Início Julho de 2021

Gestora

Administrador & Escriturador

P R E S T A D O R E S D E S E R V I Ç O

BTG PActual Serviços Financeiros S/A DTVM

O B J E T I V O D O F U N D O

Ser referência entre os fundos imobiliários com foco, majoritariamente, em CRI, entregando aos cotistas dividendos com recorrentemente previsibilidade, respaldado por critérios de aquisição de ativos restritiva firmada pelo próprio Regulamento.

H I S T Ó R I C O D O F U N D O

J U L / 2 1

Início como SIGR11

F E V / 2 4

Gestão Alianza Nova razão social

J U L / 2 4

2ª Emissão R$ 29M

Alianza Gestão de Recursos Ltda.

F E V / 2 5

Incorporação ALZM11 + ALZT11 R$ 114M PL

A G O / 2 6

4ª Emissão R$ 83M

I N D I C A D O R E S · A G O S T O 2 0 2 6

R$ 249,7

Patrimônio Líquido

R$ 8,84

Cota Patrimonial

28.245.162

Quantidade de Cotas

11.146

Quantidade de Cotistas

T A X A S

Administração, Gestão

& Escrituração

1,30% a.a.

sobre o Patrimônio Líquido ou o valor de mercado, caso o fundo tenha passado a integrar o IFIX.

Performance

20%

do resultado acima de IPCA + 5% a.a., apurada

semestralmente.

Gestão ativa e remu neração da ca rteira

No dia 16/09, divulgamos o Anúncio de Encerramento da 4ª emissão de Cotas do Fundo (clique aqui), com captação de, aproximadamente, R$ 82,9 milhões. Com isso, o patrimônio líquido do fundo passou para, aproximadamente, R$ 249,7 milhões, um crescimento de 40%.

A oferta foi destinada a investidores profissionais, que integralizaram as cotas em recursos financeiros, CRIs e cotas de FIIs aprovados pela gestão. Como parte dos ativos foi aportada no último dia de agosto, encerramos o mês com 72% do portfólio alocado em CRIs, distribuídos em 23 operações, com participação individual média de 3,1%.

No início de setembro, alienamos parte da posição em FIIs e alocamos os recursos em CRIs, atingindo o percentual mínimo de 75% exigido pelo regulamento. Ao longo dos próximos meses, pretendemos alocar o montante captado em ativos que contribuam para a melhoria do perfil de risco e retorno do fundo.

Acreditamos que o novo porte do fundo amplia seu poder de negociação na aquisição de volumes maiores, o que pode favorecer o acesso a ativos de melhor qualidade. Além disso, o crescimento tende a aumentar a visibilidade do fundo junto a casas de análise e investidores, o que pode contribuir para maior liquidez no mercado secundário.

Em agosto, a distribuição de R$ 0,09/cota resultou em um dividend yield de 14,5% a.a., equivalente a um ativo tributado rendendo 122,6% do CDI.

Programa de recompra de cotas

Em agosto, foram recompradas e canceladas 90.873 cotas a R$ 7,33/cota (deságio de

17,07% sobre a cota patrimonial).

Retorno Tota l Desde o I nício¹

Rendimento e Dividend Yield

¹ A Alianza assumiu a gestão do Fundo em fevereiro de 2024;

² Com o objetivo de demonstrar o retorno total do cotista ao investir no fundo e apresentar uma métrica comparável ao IFIX, adicionamos o rendimento distribuído no período à variação da cota patrimonial em relação ao IPO; ³ Retorno líquido de 15% de IR.

Resu ltado mensa l e distribuição

Em agosto, já pudemos observar melhora no resultado da carteira de CRI, dada a entrada dos novos ativos provenientes da 4ª Emissão, que levou à diluição da participação das operações atualmente inadimplentes (Casa e Vídeo e Fagnani) e aumentou a participação de CRI com rentabilidades mais elevadas.

Adicionalmente, antevendo um menor recebimento de juros em setembro e outubro, reflexo da inflação negativa de agosto de 2026 e das projeções do Boletim Focus, optamos por manter parte do resultado em reserva, com o objetivo de manter as próximas distribuições dentro do guidance do semestre, de R$ 0,09 a R$ 0,10 por cota.

A gestão da reserva de lucros é parte essencial da gestão ativa do fundo, pois permite suavizar a distribuição de resultados ao longo do tempo e aumentar a previsibilidade para os investidores, mesmo em cenários de maior volatilidade da inflação.

IPCA Mensal | Realizado e Projetado - 2026

O Boletim Focus de 18/09/2026 projetou o IPCA acumulado de 2026 em 4,92% a.a., com redução de 0,12% em relação às projeções do mês anterior, mantendo uma projeção de desaceleração da inflação mensal.

Com posição do Resu ltado Mensal

I PCA Mensal | Rea lizado e Projetado - 2026

Ca rteira do Fu ndo (% PL)

Alocação por Tipo de Risco

Loteamentos Corporativo Término de Obra Project Finance Estoque

Alocação por I ndexador

Distribuição Geog ráfica

Pulverizado: 0,2%

¹ Taxa de média ponderada de aquisição dos CRI.

² Considera a razão entre a carteira de recebíveis elegíveis a valor presente e os imóveis em garantia com 50% desconto, divididos pelo saldo devedor do CRI.

¹ Taxa de média ponderada de aquisição dos CRI.

² Considera a razão entre a carteira de recebíveis elegíveis a valor presente e os imóveis em garantia com 50% desconto, divididos pelo saldo devedor do CRI.

Urbanes II

Santa Maria/RS e Panambi/RS

Aval PF e PJ, AF de Imóvel, CF Recebíveis, Fundo de Obras e Fundo de Reserva de 2x PMTs.

Scopel Diversas Cidades/SP

G A R A N T I A S

A Urbanes é uma das principais loteadoras da região central do Rio Grande do Sul, com mais de 20 anos de história e 5 projetos entregues só em Santa Maria/RS. A loteadora cedeu a carteira de seus projetos performados para financiar as obras de seus 2x novos projetos, o Terras de Humaitá (Santa Maria/RS) e Reserva Moinho (Panambi/RS). A cidade de Panambi é localizada no norte do Estado, região em franco desenvolvimento econômico que necessita de novos empreendimentos para atender a migração de trabalhadores qualificados à cidade.

R E S U M O

R E S U M O

Operação estruturada para antecipação de recebíveis dos empreendimentos Arujá Hills Premium, Reserva Ibirapitanga III, Vilas de Lorena, Terra Luz — todos localizados no Estado de São Paulo. Todos os empreendimentos estão com obras concluídas, exceto pelo Arujá Hills Premium, cujas obras estão sendo financiadas pelo CRI.

G A R A N T I A S

(i) 3x PMTs de Fundo de Reserva; (ii) Cessão Fiduciária do Estoque a ser comercializado; (iii) Cessão Fiduciária da totalidade dos Recebíveis; (iv) Alienação Fiduciária das Cotas das Cedentes; (v) Excesso de Colateral; (vi) mecanismo de amortização via full cash sweep.

MLPar

Vargem Grande Paulista/SP

R E S U M O

A holding MLPar tem como foco desenvolvimento, gestão e reestruturação de loteamentos e encerrou 2023 com mais 8 empreendimentos em sua carteira. O CRI tem como principal garantia a Alienação Fiduciária de imóveis em Vargem Grande Paulista, que representam uma Razão de Garantia Inicial superior a 200%.

G A R A N T I A S

Aval da MLPar; Alienação Fiduciária de Imóvel e Quotas de SPE; Cessão Fiduciária de recebíveis; e Fundo de Juros de 18x PMTs.

Tribeca Londrina/PR

R E S U M O

O Tribeca é um empreendimento residencial em Londrina, PR, desenvolvido pela Montrecom Construções, incorporadora tradicional da região. No momento da emissão do CRI, o empreendimento já estava com cerca de 50% das unidades vendidas e com obras em 23,4%. Empreendimento segue performando bem, com vendas e obras acima de 65% e 75%, respectivamente.

G A R A N T I A S

CF dos recebíveis do empreendimento Tribeca, AF de cotas da SPE, Fundo de Obras e Fundo de Reserva.

Neo Garden

Rondonópolis/MT

Jardim das Angélicas Itupeva/SP

R E S U M O

Concresul possui mais de 30 anos de experiência em construção civil, tendo entregado mais de +80 lojas atacadistas (Assaí, Atacadão, Fort Atacadista etc.) e 5 edifícios residenciais e comerciais em Rondonópolis/MT. O Neo Garden é um empreendimento de médio-alto padrão com 30 andares, 240 unidades e VGV Bruto superior a R$170 MM.

R E S U M O

Operação estruturada de antecipação de recebíveis do empreendimento “Jardim das Angélicas”, localizado em Itupeva – SP, que se encontra com as obras concluídas e infraestrutura entregue (TVO emitido), além de diversas casas construídas. O CRI foi emitido em duas séries, sendo que a remuneração de IPCA+8,00% da sênior, inferior à taxa de cessão da carteira, viabilizou elevar a remuneração da série subordinada, proporcionando uma relação risco-retorno muito satisfatória.

G A R A N T I A S

Aval PJ e PF, AF Cotas da SPE, Cessão Fiduciária de Recebíveis, AF do Estoque, Fundo de Obras, Fundo de Reserva e Fundo de Despesas.

G A R A N T I A S

2x PMTs de Fundo de Reserva; Cessão Fiduciária de Estoque; Cessão Fiduciária de Recebíveis; Alienação Fiduciária das Cotas da Cedente; Fiança da Devedora; Excesso de Colateral; e mecanismo de amortização via full cash sweep.

Itacimirim/BA

Merí Itacimirim

Merí Itacimirim é um condomínio residencial fechado de frente ao mar na Praia de Itacimirim, no município de Camaçari/BA. Projeto foi desenhado por arquiteto renomado da região, que realizou outros projetos de sucesso na mesma praia, e está mais de 80% vendido. CRI financiará a exposição de caixa durante as obras, com o excesso de carteira contribuindo para reduzir as tranches futuras.

G A R A N T I A S

R E S U M O

São Benedito Cuiabá/MT

AF de Quotas da SPE, CF de Recebíveis, AF do terreno + estoque, Fundo de Obras, Reserva e Despesas.

R E S U M O

O Grupo São Benedito é uma holding mato-grossense, formada através da fusão entre a construtora e incorporadora São Benedito e empresas de segmentos diversos, como Energia, Restaurantes, Redes de Academias e Agronegócios. Possui mais de 40 anos de experiência em construção e incorporação e buscou, através deste CRI, alongar sua dívida corporativa e destinar recursos a obras de seus empreendimentos.

G A R A N T I A S

Aval PF e PJ, Cessão Fiduciária de Recebíveis c/ cash sweep e AF de estoque de 8 empreendimentos entregues.

GS Souto II

Diversas Cidades/MG

R E S U M O

Financiamento de 2 Centrais Geradoras Hidrelétricas (CGH) em Minas Gerais, que com capacidade de geração de 3,0 MWp. Os recebíveis da comercialização de energia elétrica destas 2 e de outras 2 CGH (4 no total) são cedidos fiduciariamente à operação.

You | Vista Madalena e Park Mariana São Paulo/SP

R E S U M O

Financiamento das obras de dois empreendimentos de alto padrão da You Inc. no bairro Higienópolis, em São Paulo/SP, e da aquisição de dois terrenos em áreas nobres, na mesma cidade, para o desenvolvimento de novos projetos.

G A R A N T I A S

AF Equipamentos (obrigação de constituir assim que obtê-los), Cessão Fiduciária dos Recebíveis dos empreendimentos, Alienação Fiduciária de quotas, Conta Vinculada, Fiança da Ágape Participações S.A. e dos sócios da GS Souto Engenharia.

G A R A N T I A S

Cessão Fiduciária de Direitos Creditórios, Alienação Fiduciária de fração ideal de unidades dos empreendimentos, dos terrenos adquiridos e das quotas da SPE Holding. Fiança da You Inc. e Aval do controlador.

Copagril Diversas Cidades/Paraná

You Corp. São Paulo/SP

A Copagril é uma das maiores cooperativas agrícolas do Brasil e tem como foco a produção, armazenagem e comercialização de grãos e insumos de alimentação animal. Possui mais de 50 unidades no PR e MS e 5.900 associados. Este CRI financiou, em especial, a aquisição e reforma da Fábrica de Rações em Marechal Cândido Rondon/PR.

R E S U M O

R E S U M O

CRI corporativo de R$ 130MM da You Inc, que destinou os recursos para adquirir terrenos e iniciar obras de 17 projetos, todos na cidade de São Paulo e em diferentes estágios de maturação. A fonte de pagamento da operação é o resultado das SPEs, cujas cotas estão com alienação fiduciária à operação.

G A R A N T I A S

Aval PJ e AF de Imóveis.

G A R A N T I A S

AF de Ações You Inc, AF de Cotas de 17x SPEs, Fiança PF e Fundo de Despesas.

Indústrias Fragnani Cordeirópolis/SP

R E S U M O

O Grupo Fragnani é uma das maiores empresas brasileiras do segmento de revestimentos cerâmicos, atendendo tanto o mercado interno quando o externo. Sediada e com unidades fabris em Cordeirópolis/SP, este CRI contribuiu ao financiamento da nova fábrica do grupo em Dias D’Ávila/BA, que atenderá o Norte e Nordeste do Brasil.

G A R A N T I A S

Alienação Fiduciária, Cessão Fiduciária de Conta Vinculada, Fundo de Reserva de 1 PMT e Aval da holding e dos acionistas.

Urba Brasil

R E S U M O

Urba é o braço de loteamentos da MRV&Co e uma das principais loteadoras do Brasil. Desenvolve condomínios fechados e bairros planejados com infraestrutura completa, fomentando segurança, qualidade urbana e desenvolvimento regional onde atua. Este CRI antecipou a carteira de diversos projetos da Urba no Brasil.

G A R A N T I A S

Subordinação, Cessão Fiduciária de Recebíveis, Seguro, Fundo de Reserva e Fundo de Despesas.

Terras Alpha Betim Betim/MG

Arpoador Vila Velha/ES

R E S U M O

A Alphaville é uma das principais loteadoras do Brasil. Este CRI financiou o final das obras do projeto "Terras Alpha Betim", localizado em Betim/MG. Condomínio fechado de lotes de 360m² conta com clube e área de lazer, com expectativa de emissão do TVO até abril/2026.

G A R A N T I A S

Aval PJ, AF de Quotas da SPE, Cessão Fiduciária de Direitos Creditórios, Fundo de Obra, Fundo de Reserva e Fundo de Despesas.

R E S U M O

A ICA Construtora é uma incorporadora especializada em Vila Velha/ES. O Arpoador Residence & Club é um residencial-vertical de médio padrão localizado a menos de 100 metros da Praia de Itaparica. Lançado em 2019, durante os primeiros 12 meses póslançamento vendeu 100% das unidades. Habite-se emitido em 1T26.

G A R A N T I A S

Aval PJ e PF, CF Recebíveis, AF de Imóvel, AF de Quotas, Fundo de Obras e Fundo Reserva.

Campinas/SP

Casas Reserva Alphaville

R E S U M O

Alphaville (AVLL) é uma das principais loteadoras do Brasil, tendo sua marca como um de seus principais ativos. É conhecida no Brasil inteiro pela qualidade e maior exclusividade de seus projetos.

A companhia nos solicitou um CRI de estoque, utilizando as 7 casas remanescentes do projeto Reserva Alpha em garantia. As casas são de alto padrão e ficam localizadas na melhor parte do loteamento Alphaville Dom Pedro Zero, em Campinas/SP

G A R A N T I A S

Aval PJ AVLL, CF de Recebíveis, AF do Estoque, Fundo de Reserva de 2x PMTs e Fundo de Despesas

Roselândia Cotia/SP

R E S U M O

CRI antecipou os recebíveis das carteiras dos loteamentos Recanto Roselândia e Roselândia Alvorada, ambos localizados em Cotia-SP. O primeiro foi lançado em 2018, possui TVO emitido e está 99% vendido, enquanto o segundo foi lançado em 2023, tem 90% das obras concluídas e 57% vendido, com expectativa de emissão de TVO para o 1T25.

G A R A N T I A S

Subordinação de 20%; AF de Cotas da SPE; Cessão Fiduciária de Recebíveis; Promessa de AF dos lotes em estoque; Fundo de Reserva de no mínimo 3x PMTs; e Fundo de Despesas.

Recanto dos Pássaros Guaíba/RS

Balaroti Cotia/SP

R E S U M O

O loteamento fica em Guaíba/RS, cidade com atividade portuária localizada do outro lado do Rio Guaíba, em frente a Porto Alegre, com acesso rápido à capital. Trata-se de um "bairro aberto" de primeira moradia, voltado às classes C e D. O projeto foi lançado em ago/2019 e o CRI, emitido em 2022, já está performado e 100% vendido, com bons indicadores de apreciação desde o lançamento. A carteira é bem pulverizada, com inadimplência sob controle, e o bairro apresenta bom adensamento — ao menos 40% dos lotes já com casas construídas. Por estar entre 12 e 15 metros acima do nível do mar, o loteamento não sofreu danos nas enchentes de 2024.

G A R A N T I A S

Fiança PJ e PF, Coobrigação, AF de Quotas, CF Recebíveis e Fundo Reserva de 3x PMTs.

R E S U M O

Fundada em 1975, a Balaroti é a maior rede de material de construção do Paraná, atuando nos segmentos de material de construção, acabamento e decoração. Suas lojas são todas alugadas da Casa Forte, a holding imobiliária do grupo, e ficam em imóveis bem localizados em grandes centros urbanos. O CRI, emitido em 2019, é lastreado nos contratos de locação da Balaroti (CCI) e em uma debênture que representa as obras e reformas nas lojas.

G A R A N T I A S

Fiança PJ; Fiança PF; AF de Imóveis; CF Recebíveis e Fundo Reserva de 3x PMTs.

ABMais Jardim Arizona Franca/SP

A ABMais é uma loteadora de porte médio, fundada pela família do Grupo Ortobom. Em sua história já lançou mais de 7 mil lotes e entregou cerca de 5,5 mil. Em 2025 estava 1 loteamento em fase de lançamento e outros 2 em fase de obras, sendo um deles o ABMais Jardim Arizona, financiado por este CRI. O projeto é um bairro aberto dentro do perímetro urbano da cidade, com lotes de 200m² voltados à classe C. Em ago/25 estava cerca de 90% vendido, com expectativa de emissão do TVO em nov/25.

R E S U M O

G A R A N T I A S

Aval PF, Cessão Fiduciária de Recebíveis, Fundo de Obra, Fundo de Reserva e Fundo de Despesas.

Cidade Nova III Barreiras/BA e Cotia/SP

R E S U M O

Operação estruturada para antecipação de recebíveis do empreendimento “Cidade Nova III”, localizado em Barreiras/BA, que se encontra com as obras concluídas e infraestrutura entregue (Termo de Verificação de Obras – TVO emitido), além de diversas casas construídas. Em operação subsequente, foi cedida a carteira 100% vendida do empreendimento Roselândia, em Cotia/SP, que também está com obras concluídas e TVO emitido.

G A R A N T I A S

(i) 3x PMTs de Fundo de Reserva; (ii) Cessão Fiduciária do Estoque; (iii) Cessão Fiduciária de Recebíveis; (iv) Alienação Fiduciária das Cotas da Cedente; (v) Excesso de Colateral; e (vi) mecanismo de amortização via full cash sweep.

Casa & Vídeo Rio de Janeiro/RJ

R E S U M O

A Casa & Vídeo é uma das maiores redes de lojas de departamentos do RJ e ES, com 209 lojas em ambos Estados em 2021. A partir de 2010, a companhia foi inteiramente reestruturada pela Polo Capital, que é sua controladora, e desde então vem entregando bons resultados. Este CRI financiou o desenvolvimento e reforma de suas lojas.

G A R A N T I A S

CF de Conta Vinculada, na qual transitam recebíveis de compras com cartão de crédito das bandeiras Visa e Mastercard.

Política De Investimentos E Critérios De Elegibilidade

Abaixo apresentamos os principais aspectos da política de investimentos e dos critérios de elegibilidade do ALZC, conforme seu Regulamento:

Política De Investimentos E Critérios De Elegibilidade

Abaixo apresentamos os principais aspectos da política de investimentos e dos critérios de elegibilidade do ALZC, conforme seu Regulamento:

Definições de LTV e do valor dos ativos em garantia

LTV corresponde ao valor do saldo devedor das dívidas sênior e mezanino, dividido pelo valor dos ativos em garantia ou ativos lastro da operação, conforme o caso. Para valor dos ativos em garantia, carteiras de recebíveis são avaliadas a valor presente, lotes ou unidades em estoque são avaliados pelo preço médio vendidos dos últimos três meses, com aplicação de desconto de 50%, e para imóveis em geral é aplicado o desconto de 50% para o valor do último laudo de avaliação. Em operações True Sale, o LTV considera apenas o valor do imóvel financiado, sendo este definido pelo valor do contrato de compra e venda, preço médio das vendas dos últimos três meses ou último laudo de avaliação, o maior destes, sem aplicação de desconto.

• Máximo de 15% do PL por emissão de Ativo Imobiliário.

Máximo de 25% do PL em recebíveis, direitos creditórios, participação ou outros ativos cujo lastro provenha de empreendimentos imobiliários desenvolvidos por mesma empresa ou grupo econômico.

Limites de concentração

Máximo de 20% do PL em recebíveis, direitos creditórios, participação ou outros ativos cujo lastro provenha de empreendimentos imobiliários localizados no mesmo município, caso este tenha a população de até 1.000.000 habitantes.

Máximo de 40% do PL em recebíveis, direitos creditórios, participação ou outros ativos cujo lastro provenha de empreendimentos imobiliários localizados no mesmo município, caso este tenha a população de superior a 1.000.000 habitantes.

ALIANZA

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