Relatório Gerencial ALZC11 de setembro de 2026

Alianza Crédito Imobiliário FII (ALZC11)

R E L A T Ó R I O G E R E N C I A L

Alianza Crédito Imobiliário FII (ALZC11)

Responsabilidade Limitada

CNPJ 40.011.324/0001-40 Início Julho de 2021

Gestora

Alianza Gestão de Recursos Ltda.

Administrador & Escriturador

BTG PActual Serviços Financeiros S/A DTVM

O B J E T I V O D O F U N D O

Ser referência entre os fundos imobiliários com foco, majoritariamente, em CRI, entregando aos cotistas dividendos com recorrentemente previsibilidade, respaldado por critérios de aquisição de ativos restritiva firmada pelo próprio Regulamento .

H I S T Ó R I C O D O F U N D O

I N D I C A D O R E S · S E T E M B R O 2 0 2 6

R$ 250,5

Patrimônio Líquido

R$ 8,89

Cota Patrimonial

28.174.512

Quantidade de Cotas

11.153

Quantidade de Cotistas

Administração, Gestão & Escrituração

1,30% a.a.

sobre o Patrimônio Líquido ou o valor de mercado, caso o fundo tenha passado a integrar o IFIX.

Performance

20%

do resultado acima de IPCA + 5% a.a., apurada semestralmente.

Comentário Mensal

Gestão ativa e remuneração da carteira Retorno Total Desde o Início¹

Setembro, primeiro mês após a oferta, foi dedicado a pequenos ajustes na carteira. Adquirimos CRIs nos quais o fundo já detinha posição e cujo histórico de boa performance já conhecíamos. Com essas aquisições, a participação de CRIs voltou a representar 75% da carteira. O portfólio segue composto por 23 operações, das quais somente quatro, que somam menos de 2% da carteira, encontram-se inadimplentes ou em processo de reestruturação.

No mês, observamos um leve aumento na base de cotistas e maior liquidez das cotas no mercado secundário. Ainda é cedo para afirmar que esse patamar se consolidará como a nova média de negociação diária, mas, com base no comportamento das primeiras semanas de outubro, projetamos que o volume tende a crescer.

Em setembro, a distribuição de R$ 0,09/cota resultou em um dividend yield de 14,6% a.a., equivalente a um ativo tributado rendendo 124,9% do CDI.

Programa de recompra de cotas

Em setembro, foram recompradas e canceladas 70.649 cotas a R$ 7,37/cota (deságio de 17,11% sobre a cota patrimonial).

Rendimento e Dividend Yield

¹ A Alianza assumiu a gestão do Fundo em fevereiro de 2024;

² Com o objetivo de demonstrar o retorno total do cotista ao investir no fundo e apresentar uma métrica comparável ao IFIX, adicionamos o rendimento distribuído no período à variação da cota patrimonial em relação ao IPO;

³ Retorno líquido de 15% de IR.

Composição do Resultado Mensal

Resultado mensal e distribuição

Como esperado, a inflação mais baixa de julho reduziu ligeiramente o resultado distribuível da carteira de crédito em setembro. Por isso, mantivemos a distribuição no piso do guidance . Para outubro, projetamos uma distribuição no mesmo patamar, em função da deflação registrada em agosto. Vale ressaltar que setembro foi o primeiro mês do fundo após a oferta e, com os ajustes realizados na carteira, projetamos uma melhora do carrego, o que deverá se refletir em distribuições maiores nos próximos meses.

IPCA Mensal | Realizado e Projetado - 2026

O Boletim Focus de 09/10/2026 projetou o IPCA acumulado de 2026 em 5,22% a.a., com aumento em relação às projeções do mês anterior, mantendo uma projeção de desaceleração da inflação mensal.

Composição do Resultado Mensal

IPCA Mensal | Realizado e Projetado - 2026

Carteira de Ativos

Carteira do Fundo (% PL) Alocação por Tipo de Risco Alocação por Indexador Distribuição Geográfica

Detalhamento de Ativos (1/2)

^& lt;sup>1</sup> Taxa de média ponderada de aquisição dos CRI.

^& lt;sup>2</sup> Considera a razão entre a carteira de recebíveis elegíveis a valor presente e os imóveis em garantia com 50% desconto, divididos pelo saldo devedor do CRI.

Detalhamento de Ativos (2/2)

^& lt;sup>1</sup> Taxa de média ponderada de aquisição dos CRI.

^& lt;sup>2</sup> Considera a razão entre a carteira de recebíveis elegíveis a valor presente e os imóveis em garantia com 50% desconto, divididos pelo saldo devedor do CRI.

R E S U M O

A Urbanes é uma das principais loteadoras da região central do Rio Grande do Sul, com mais de 20 anos de história e 5 projetos entregues só em Santa Maria/RS. A loteadora cedeu a carteira de seus projetos performados para financiar as obras de seus 2x novos projetos, o Terras de Humaitá (Santa Maria/RS) e Reserva Moinho (Panambi/RS). A cidade de Panambi é localizada no norte do Estado, região em franco desenvolvimento econômico que necessita de novos empreendimentos para atender a migração de trabalhadores qualificados à cidade.

G A R A N T I A S

Aval PF e PJ, AF de Imóvel, CF Recebíveis, Fundo de Obras e Fundo de Reserva de 2x PMTs.

R E S U M O

Operação estruturada para antecipação de recebíveis dos empreendimentos Arujá Hills Premium, Reserva Ibirapitanga III, Vilas de Lorena, Terra Luz — todos localizados no Estado de São Paulo. Todos os empreendimentos estão com obras concluídas, exceto pelo Arujá Hills Premium, cujas obras estão sendo financiadas pelo CRI.

G A R A N T I A S

(i) 3x PMTs de Fundo de Reserva; (ii) Cessão Fiduciária do Estoque a ser comercializado; (iii) Cessão Fiduciária da totalidade dos Recebíveis; (iv) Alienação Fiduciária das Cotas das Cedentes; (v) Excesso de Colateral; (vi) mecanismo de amortização via full cash sweep.

R E S U M O

A holding MLPar tem como foco desenvolvimento, gestão e reestruturação de loteamentos e encerrou 2023 com mais 8 empreendimentos em sua carteira. O CRI tem como principal garantia a Alienação Fiduciária de imóveis em Vargem Grande Paulista, que representam uma Razão de Garantia Inicial superior a 200%.

G A R A N T I A S

Aval da MLPar; Alienação Fiduciária de Imóvel e Quotas de SPE; Cessão Fiduciária de recebíveis; e Fundo de Juros de 18x PMTs.

R E S U M O

O Tribeca é um empreendimento residencial em Londrina, PR, desenvolvido pela Montrecom Construções, incorporadora tradicional da região. No momento da emissão do CRI, o empreendimento já estava com cerca de 50% das unidades vendidas e com obras em 23,4%. Empreendimento segue performando bem, com vendas e obras acima de 65% e 75%, respectivamente.

G A R A N T I A S

CF dos recebíveis do empreendimento Tribeca, AF de cotas da SPE, Fundo de Obras e Fundo de Reserva.

R E S U M O

Concresul possui mais de 30 anos de experiência em construção civil, tendo entregado mais de +80 lojas atacadistas (Assaí, Atacadão, Fort Atacadista etc.) e 5 edifícios residenciais e comerciais em Rondonópolis/MT. O Neo Garden é um empreendimento de médio-alto padrão com 30 andares, 240 unidades e VGV Bruto superior a R$170 MM.

G A R A N T I A S

Aval PJ e PF, AF Cotas da SPE, Cessão Fiduciária de Recebíveis, AF do Estoque, Fundo de Obras, Fundo de Reserva e Fundo de Despesas.

R E S U M O

Operação estruturada de antecipação de recebíveis do empreendimento "Jardim das Angélicas", localizado em Itupeva – SP, que se encontra com as obras concluídas e infraestrutura entregue (TVO emitido), além de diversas casas construídas. O CRI foi emitido em duas séries, sendo que a remuneração de IPCA+8,00% da sênior, inferior à taxa de cessão da carteira, viabilizou elevar a remuneração da série subordinada, proporcionando uma relação risco-retorno muito satisfatória.

G A R A N T I A S

2x PMTs de Fundo de Reserva; Cessão Fiduciária de Estoque; Cessão Fiduciária de Recebíveis; Alienação Fiduciária das Cotas da Cedente; Fiança da Devedora; Excesso de Colateral; e mecanismo de amortização via full cash sweep .

R E S U M O

Merí Itacimirim é um condomínio residencial fechado de frente ao mar na Praia de Itacimirim, no município de Camaçari/BA. Projeto foi desenhado por arquiteto renomado da região, que realizou outros projetos de sucesso na mesma praia, e está mais de 80% vendido. CRI financiará a exposição de caixa durante as obras, com o excesso de carteira contribuindo para reduzir as tranches futuras.

G A R A N T I A S

AF de Quotas da SPE, CF de Recebíveis, AF do terreno + estoque, Fundo de Obras, Reserva e Despesas.

R E S U M O

O Grupo São Benedito é uma holding mato-grossense, formada através da fusão entre a construtora e incorporadora São Benedito e empresas de segmentos diversos, como Energia, Restaurantes, Redes de Academias e Agronegócios. Possui mais de 40 anos de experiência em construção e incorporação e buscou, através deste CRI, alongar sua dívida corporativa e destinar recursos a obras de seus empreendimentos.

G A R A N T I A S

Aval PF e PJ, Cessão Fiduciária de Recebíveis c/ cash sweep e AF de estoque de 8 empreendimentos entregues.

R E S U M O

Financiamento de 2 Centrais Geradoras Hidrelétricas (CGH) em Minas Gerais, que com capacidade de geração de 3,0 MWp. Os recebíveis da comercialização de energia elétrica destas 2 e de outras 2 CGH (4 no total) são cedidos fiduciariamente à operação.

G A R A N T I A S

AF Equipamentos (obrigação de constituir assim que obtê-los), Cessão Fiduciária dos Recebíveis dos empreendimentos, Alienação Fiduciária de quotas, Conta Vinculada, Fiança da Ágape Participações S.A. e dos sócios da GS Souto Engenharia.

R E S U M O

A THCM é uma das principais loteadoras do Estado de São Paulo e este CRI realizou a antecipação de recebíveis de loteamento performado Terrazul, em Campinas-SP. Projeto se encontra 100% vendido e com diversas moradias em construção.

G A R A N T I A S

Subordinação, Aval PJ, AF de Quotas, Cessão Fiduciária Recebíveis, Fundo Reserva de 2x PMTs e Fundo de Despesas.

R E S U M O

A Copagril é uma das maiores cooperativas agrícolas do Brasil e tem como foco a produção, armazenagem e comercialização de grãos e insumos de alimentação animal. Possui mais de 50 unidades no PR e MS e 5.900 associados. Este CRI financiou, em especial, a aquisição e reforma da Fábrica de Rações em Marechal Cândido Rondon/PR.

G A R A N T I A S

Aval PJ e AF de Imóveis.

R E S U M O

CRI corporativo de R$ 130MM da You Inc, que destinou os recursos para adquirir terrenos e iniciar obras de 17 projetos, todos na cidade de São Paulo e em diferentes estágios de maturação. A fonte de pagamento da operação é o resultado das SPEs, cujas cotas estão com alienação fiduciária à operação.

G A R A N T I A S

AF de Ações You Inc, AF de Cotas de 17x SPEs, Fiança PF e Fundo de Despesas.

R E S U M O

O Grupo Fragnani é uma das maiores empresas brasileiras do segmento de revestimentos cerâmicos, atendendo tanto o mercado interno quando o externo. Sediada e com unidades fabris em Cordeirópolis/SP, este CRI contribuiu ao financiamento da nova fábrica do grupo em Dias D'Ávila/BA, que atenderá o Norte e Nordeste do Brasil.

G A R A N T I A S

Alienação Fiduciária, Cessão Fiduciária de Conta Vinculada, Fundo de Reserva de 1 PMT e Aval da holding e dos acionistas.

R E S U M O

Urba é o braço de loteamentos da MRV&Co e uma das principais loteadoras do Brasil. Desenvolve condomínios fechados e bairros planejados com infraestrutura completa, fomentando segurança, qualidade urbana e desenvolvimento regional onde atua. Este CRI antecipou a carteira de diversos projetos da Urba no Brasil.

G A R A N T I A S

Subordinação, Cessão Fiduciária de Recebíveis, Seguro, Fundo de Reserva e Fundo de Despesas.

R E S U M O

A Alphaville é uma das principais loteadoras do Brasil. Este CRI financiou o final das obras do projeto "Terras Alpha Betim", localizado em Betim/MG. Condomínio fechado de lotes de 360m² conta com clube e área de lazer, com expectativa de emissão do TVO até abril/2026.

G A R A N T I A S

Aval PJ, AF de Quotas da SPE, Cessão Fiduciária de Direitos Creditórios, Fundo de Obra, Fundo de Reserva e Fundo de Despesas.

R E S U M O

A ICA Construtora é uma incorporadora especializada em Vila Velha/ES. O Arpoador Residence & Club é um residencial-vertical de médio padrão localizado a menos de 100 metros da Praia de Itaparica. Lançado em 2019, durante os primeiros 12 meses póslançamento vendeu 100% das unidades. Habite-se emitido em 1T26.

G A R A N T I A S

Aval PJ e PF, CF Recebíveis, AF de Imóvel, AF de Quotas, Fundo de Obras e Fundo Reserva.

R E S U M O

Alphaville (AVLL) é uma das principais loteadoras do Brasil, tendo sua marca como um de seus principais ativos. É conhecida no Brasil inteiro pela qualidade e maior exclusividade de seus projetos.

A companhia nos solicitou um CRI de estoque, utilizando as 7 casas remanescentes do projeto Reserva Alpha em garantia. As casas são de alto padrão e ficam localizadas na melhor parte do loteamento Alphaville Dom Pedro Zero, em Campinas/SP

G A R A N T I A S

Aval PJ AVLL, CF de Recebíveis, AF do Estoque, Fundo de Reserva de 2x PMTs e Fundo de Despesas

R E S U M O

CRI antecipou os recebíveis das carteiras dos loteamentos Recanto Roselândia e Roselândia Alvorada, ambos localizados em Cotia-SP. O primeiro foi lançado em 2018, possui TVO emitido e está 99% vendido, enquanto o segundo foi lançado em 2023, tem 90% das obras concluídas e 57% vendido, com expectativa de emissão de TVO para o 1T25.

G A R A N T I A S

Subordinação de 20%; AF de Cotas da SPE; Cessão Fiduciária de Recebíveis; Promessa de AF dos lotes em estoque; Fundo de Reserva de no mínimo 3x PMTs; e Fundo de Despesas.

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R E S U M O

O loteamento fica em Guaíba/RS, cidade com atividade portuária localizada do outro lado do Rio Guaíba, em frente a Porto Alegre, com acesso rápido à capital. Trata-se de um "bairro aberto" de primeira moradia, voltado às classes C e D. O projeto foi lançado em ago/2019 e o CRI, emitido em 2022, já está performado e 100% vendido, com bons indicadores de apreciação desde o lançamento. A carteira é bem pulverizada, com inadimplência sob controle, e o bairro apresenta bom adensamento — ao menos 40% dos lotes já com casas construídas. Por estar entre 12 e 15 metros acima do nível do mar, o loteamento não sofreu danos nas enchentes de 2024.

G A R A N T I A S

Fiança PJ e PF, Coobrigação, AF de Quotas, CF Recebíveis e Fundo Reserva de 3x PMTs.

R E S U M O

Fundada em 1975, a Balaroti é a maior rede de material de construção do Paraná, atuando nos segmentos de material de construção, acabamento e decoração. Suas lojas são todas alugadas da Casa Forte, a holding imobiliária do grupo, e ficam em imóveis bem localizados em grandes centros urbanos. O CRI, emitido em 2019, é lastreado nos contratos de locação da Balaroti (CCI) e em uma debênture que representa as obras e reformas nas lojas.

G A R A N T I A S

Fiança PJ; Fiança PF; AF de Imóveis; CF Recebíveis e Fundo Reserva de 3x PMTs.

R E S U M O

A Casa & Vídeo é uma das maiores redes de lojas de departamentos do RJ e ES, com 209 lojas em ambos Estados em 2021. A partir de 2010, a companhia foi inteiramente reestruturada pela Polo Capital, que é sua controladora, e desde então vem entregando bons resultados. Este CRI financiou o desenvolvimento e reforma de suas lojas.

G A R A N T I A S

CF de Conta Vinculada, na qual transitam recebíveis de compras com cartão de crédito das bandeiras Visa e Mastercard.

R E S U M O

Operação estruturada para antecipação de recebíveis do empreendimento "Cidade Nova III", localizado em Barreiras/BA, que se encontra com as obras concluídas e infraestrutura entregue (Termo de Verificação de Obras – TVO emitido), além de diversas casas construídas. Em operação subsequente, foi cedida a carteira 100% vendida do empreendimento Roselândia, em Cotia/SP, que também está com obras concluídas e TVO emitido.

G A R A N T I A S

(i) 3x PMTs de Fundo de Reserva; (ii) Cessão Fiduciária do Estoque; (iii) Cessão Fiduciária de Recebíveis; (iv) Alienação Fiduciária das Cotas da Cedente; (v) Excesso de Colateral; e (vi) mecanismo de amortização via full cash sweep.

Política De Investimentos E Critérios De Elegibilidade

Abaixo apresentamos os principais aspectos da política de investimentos e dos critérios de elegibilidade do ALZC, conforme seu Regulamento :

Alocação em CRI e em

demais ativos imobiliários • No mínimo 67% e no máximo 130% do patrimônio líquido, "PL", investido em CRI e até 33% do seu PL em demais ativos imobiliários.

Definição dos demais ativos imobiliários

Ativos de liquidez e financeiros:

• Cotas de fundos de investimento ou títulos de renda fixa, públicos ou privados, de liquidez compatível com as necessidades da classe.
• Títulos públicos federais e operações compromissadas com lastro em tais papéis.
• Certificados de depósito bancário emitidos por instituição financeira que tenha classificação de risco igual ou superior a AA- ou Aa3 em escala nacional, atribuída pelas agências Standard & Poor's, Fitch Ratings ou Moody's Investors Service.
• Derivativos exclusivamente para fins de proteção patrimonial, cuja exposição seja sempre, no máximo o valor do PL da classe.

Ativos extraordinários:

• Em caso de execução ou excussão de garantias ou renegociação de dívidas relativas aos CRI, o fundo poderá deter imóveis, gravados com ônus reais ou não, e direitos reais em geral sobre imóveis, participações societárias em sociedades imobiliárias ou em outros ativos financeiros, títulos e valores mobiliários que não os CRI.

CRIs com lastro em créditos imobiliários pulverizados:

• Se não houver coobrigação:
  • o Concentração máxima de 20% por devedor.
  • o Loan to Value, "LTV", máximo de 80%
  • o Empreendimento com Termo de Verificação de Obra, "TVO" ou Habite-se emitidos.
  • o Alienação fiduciária de imóveis.
• Se houver coobrigação:
  • o LTV máximo de 80%.
  • o Alienação fiduciária, "AF", de imóveis ou das cotas da desenvolvedora do empreendimento.
  • o Matrícula dos imóveis com registro de incorporação ou loteamento.
  • o Razão de Garantia de Carteira mínima de 110%.
  • o Índice de Cobertura de Serviço de Dívida, "ICSD", mínimo de 110%.
  • o Fundo de Reserva equivalente a 3x as próximas PMTs.

Principais Critérios de Elegibilidade para CRI

CRIs com lastro em dívida corporativa:

• Se houver Cessão Fiduciária, "CF", de créditos imobiliários pulverizados:
  • o LTV máximo de 80%.
  • o Alienação fiduciária, "AF", de imóveis ou das cotas da desenvolvedora do empreendimento.
  • o Matrícula dos imóveis com registro de incorporação ou loteamento.
  • o Razão de Garantia de Carteira mínima de 110%.
  • o Índice de Cobertura de Serviço de Dívida, "ICSD", mínimo de 110%.
  • o Fundo de Reserva equivalente a 3x as próximas PMTs.
• Se não houver CF, de créditos imobiliários pulverizados:
  • o Faturamento superior a R$ 75 milhões nos últimos três anos.
  • o Demonstrações financeiras com Patrimônio Líquido positivo.
  • o Dívida Líquida/EBITDA inferior a 4,0x nos últimos três anos.
  • o LTV máximo de 70%.
• Em caso de não atender os requisitos anteriores:
  • o LTV máximo de 40%.

Política De Investimentos E Critérios De Elegibilidade

Abaixo apresentamos os principais aspectos da política de investimentos e dos critérios de elegibilidade do ALZC, conforme seu Regulamento :

• LTV corresponde ao valor do saldo devedor das dívidas sênior e mezanino, dividido pelo valor dos ativos em garantia ou ativos lastro da operação, conforme o caso. Para valor dos ativos em garantia, carteiras de recebíveis são avaliadas a valor presente, lotes ou unidades em estoque são avaliados pelo preço médio vendidos dos últimos três meses, com aplicação de desconto de 50%, e para imóveis em geral é aplicado o desconto de 50% para o valor do último laudo de avaliação. Em operações True Sale, o LTV considera apenas o valor do imóvel financiado, sendo este definido pelo valor do contrato de compra e venda, preço médio das vendas dos últimos três meses ou último laudo de avaliação, o maior destes, sem aplicação de desconto.

Limites de concentração

• Máximo de 15% do PL por emissão de Ativo Imobiliário.
• Máximo de 25% do PL em recebíveis, direitos creditórios, participação ou outros ativos cujo lastro provenha de empreendimentos imobiliários desenvolvidos por mesma empresa ou grupo econômico.
• Máximo de 20% do PL em recebíveis, direitos creditórios, participação ou outros ativos cujo lastro provenha de empreendimentos imobiliários localizados no mesmo município, caso este tenha a população de até 1.000.000 habitantes.
• Máximo de 40% do PL em recebíveis, direitos creditórios, participação ou outros ativos cujo lastro provenha de empreendimentos imobiliários localizados no mesmo município, caso este tenha a população de superior a 1.000.000 habitantes.