Relatório Gerencial ARRI11 de setembro de 2026

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Relatório Gerencial

SETEMBRO 2026

Í N D I C E

Relatório Gerencial Setembro 2026

SETEMBRO 2026 Relatório Gerencial

Comentários do Gestor

Setembro foi um mês construtivo para os ativos de risco locais. O Ibovespa subiu cerca de 5%, encerrando aos 186 mil pontos, o melhor desempenho mensal desde janeiro, com ganho acumulado superior a 15% no ano, favorecido pelo alívio parcial das tensões geopolíticas na reta final do mês e pela continuidade do ciclo de cortes de juros.

No campo monetário, o Copom reduziu a Selic de 14,00% para 13,75% ao ano em sua reunião de 16 de setembro, no quinto corte consecutivo de 0,25 ponto percentual, em decisão unânime. A ata, contudo, manteve tom de cautela: o Comitê condicionou os próximos passos à evolução dos dados, em um ambiente que classificou como de incerteza elevada.

Nos fundos imobiliários, o IFIX encerrou o mês em leve queda, refletindo o patamar ainda elevado do juro real. A cota do ARRI11 encerrou setembro negociada a aproximadamente 57% do valor patrimonial.Em relação à performance, o Fundo distribuiu R$ 0,05 por cota, mantendo o patamar do mês anterior, equivalente a dividend yield de 1,03% no mês , 13,07% em termos anualizados e de 18,52% nos últimos doze meses.

No plano da gestão, o destaque do mês foi a repactuação do CRI Raposo, que readequou o cronograma de pagamento de juros ao ciclo de monetização do empreendimento. Em nossa avaliação, essa é a estrutura que melhor protege o valor do crédito, pela natureza do lastro: trata-se de ativo pronto com a obra concluída, unidades vendidas em processo de repasse bancário e estoque residual de apenas cinco unidades no bairro Aquarius, uma das regiões mais valorizadas de São José dos Campos. Nessas condições, o descompasso da operação era de calendário. A repactuação alinha o serviço da dívida ao fluxo natural dos repasses evitando a alternativa do vencimento antecipado e da execução de garantias, caminho tipicamente mais longo, mais custoso e que implicaria desconto sobre ativos que valem mais performando. Os valores devidos permanecem integralmente exigíveis, com remuneração até o efetivo pagamento, e as garantias da operação seguem íntegras.

A carteira encerrou setembro com 19 operações, diversificadas em oito estados e cinco setores, com taxas médias de IPCA + 11,89% a.a. e CDI + 5,12% a.a. nos ativos de crédito imobiliário. Com parcela predominante das operações indexada à inflação, a taxa média em IPCA+ expressa o carrego real contratado da carteira em um ciclo de redução da taxa nominal de juros.O quarto trimestre concentra eventos relevantes para os mercados, entre eles a agenda eleitoral e a próxima reunião do Copom, em novembro.

A Gestão segue acompanhando as operações de forma próxima e ativa nesse ambiente, e reitera seu compromisso com a consistência dos rendimentos distribuídos e com a preservação do capital dos cotistas.

Estratégia de Investimento

ARRI11 é um Fundo imobiliário que tem como objetivo gerar ganhos de capital e renda recorrente nos mercados a seguir:

• Crédito Imobiliário, com foco em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) High Yield
• Alocação tática em outros fundos imobiliários, visando ganho de capital e/ou renda Mailing do ARRI11

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I N S C R E V A - S E

² Política de alocação teórica definida pelo comitê de investimentos. Percentuais e classes de ativo podem variar conforme cond ições de mercado.

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¹ Escala de Risco Interna da Open Kapital com notas de 1 a 5, onde 1 é o mais seguro e 5 o mais arriscado.

Dividendos ARRI11

Distribuição de Dividendos e Rentabilidade do Fundo Últimos 6 meses

D IV ID E N D Y IE L D Ú L T IM O S 1 2 M E SE S

DIVIDEND-YIELD

¹ Utilizando a cota B3 no fechamento 30/09/2026 para o cálculo do Dividend–Yield.

⁴ LTM – Últimos 12 meses

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² Utilizando 15% de Imposto de Renda para cálculo do Gross-Up.

³ CDI do mês de referência.

Indicadores Gerais da Carteira

Características dos Ativos de Crédito Imobiliário

¹ Taxa Média referente aos ativos de crédito imobiliário.

Portfólio

Distribuição Geográfica das Operações

¹ taxa praticada na aquisição do ativo

² saldo de marcação a mercado dos ativos, considerando negociações no mercado secundário, entre outros fatores, de acordo com a metodologia de precificação administrador fiduciário.

DRE Gerencial

Dividendos / Cota (R$)

Histórico de Rentabilidade¹

Mercado Secundário – Últimos 12 meses

¹ Cota patrimonial incluindo os dividendos distribuídos.

CRI COPAGRIL

CRI QUARTIER I

CRI DELTA PARK

CRI RIO BRANCO II

CRI FIVE SENSES SENIOR

CRI ITABORAÍ

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CRI PRO LOTES

DEBÊNTURE HVL

CRI FIVE SENSES SUB

CRI TERIVA

R E L A T Ó R I O G E R E N C I A L

CRI NAVE

controlador da companhia; Alienação Fiduciária das cotas da SPE;

CRI RAPOSO II

Creditórios;

CRI SANTÉ

R E L A T Ó R I O G E R E N C I A L

CRI RAPOSO

CRI PRO LOTES II

27ª série da 2ª emissão da Reit Securitizadora, emitido no valor de R$ 32MM, com prazo de 120 meses, previsto para vencer em 20/04/2032.

CRI RIO BRANCO

CRI INDT

CRI VERSALHES

empreendimento de loteamento localizado em Guapimirim, no estado do Rio de Janeiro, já com TVO emitido, cuja carteira de recebíveis foi cedida à operação, contando ainda com alienação fiduciária de imóveis do empreendimento como garantia. Os recursos captados serão destinados ao desenvolvimento de um condomínio de lotes de alto padrão situado na região de Vargem Grande, na Zona Oeste do Rio de Janeiro, em localização privilegiada e com fácil acesso ao Recreio dos Bandeirantes. O desenvolvedor terá participação nesse empreendimento via permuta e, após sua conclusão, os direitos creditórios decorrentes da permuta serão igualmente cedidos à operação, reforçando o lastro e as garantias. A operação é lastreada em uma Cédula de Crédito Bancário Imobiliário (CCBI), que serve de lastro ao CRI da 15ª emissão, em série única, da Reit Securitizadora, emitido no valor de R$ 8,6 milhões, com taxa remuneratória indicativa de CDI + 4,00% ao ano, pagamento de juros mensais e amortização a partir do 18º mês, com possibilidade de cash sweep.

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CRI IPATINGA

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GLOSSÁRIO SIGNIFICADO

Alienação Fiduciária de Cotas da SPE AFC

CF Cessão Fiduciária de Recebíveis

FR Fundo de Reserva

FL Fundo de Liquidez

FO Fundo de Obras

FD Fundo de Despesas

HI Hipoteca

DY Dividend-Yield

PL Patrimônio Líquido

LTV Loan to Value

(11) 2359-6456

[email protected]

Av. Rebouças, nº2748, Cj 102 Pinheiros - São Paulo

Este relatório é público somente com o propósito de divulgação de informações e não deve ser considerado como uma oferta de venda, nem tampouco como uma recomendação de investimento em nenhum dos valores mobiliários aqui citados. As informações contidas neste relatório não podem ser consideradas como uma única fonte de informações no processo decisório do investidor, que antes de tomar qualquer decisão deverá realizar uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos, face aos seus objetivos pessoais e ao seu perfil de risco ("Suitability"). Todos os julgamentos e estimativas aqui contidos são apenas exposições de opiniões até a presente data e podem mudar, sem prévio aviso, a qualquer momento. Performance passada não é necessariamente garantida de performance futura. Os investidores em fundos mobiliários não são garantidos pelo administrador ou por qualquer mecanismo de seguro ou ainda pelo fundo garantidor de crédito – FGC. É recomendada a leitura cuidadosa do Formulário de Informações Complementares e regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos.

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