Relatório Gerencial ARRI11 de maio de 2026

• Open Kapital

Relatório Gerencial

M A I O 2 0 2 6

Í N D I C E

Relatório Gerencial Maio 2026

• CAR T A DO GEST OR 03
• DIVI DEN DOS AR R I1 1 04
• POR TFÓL IO DO FU N DO 05
• ATIVOS I MOBI LIÁR IOS 06
• FL U X O DE CAIX A 07
• R ENTABI L I DADE H ISTÓR ICA 08
• OPER AÇÕES DO FU N DO 09

MAIO 2026 Relatório Gerencial

Comentários do Gestor

O mês de maio apresentou um cenário parecido com o de abril, porém com viés mais negativo, tanto no ambiente externo quanto no interno, com os desdobramentos da guerra no Oriente Médio impactando os mercados e os preços de energia ao redor do mundo.

Esse ambiente contaminou de forma expressiva o mercado, no qual os ativos locais sofreram forte correção. O Ibovespa recuou 7,22%, o real desvalorizou 1,36%, os juros locais de longo prazo tiveram forte correção, saindo de 13,65% para 14,00%, e as previsões de IPCA já subiram acima do teto de 4,50%.

A alteração de humor foi materializada pela sensação de incerteza quanto ao término, em curto prazo, da guerra entre EUA e Irã, somada à deterioração fiscal em curso no Brasil e a dados inflacionários mais elevados. Esses fatores agregaram dúvidas sobre a continuidade dos cortes dos juros básicos, antes estimados em 13,00% ao final do ano e, agora, ao redor de 14,00%.

Esses fatores pesaram sobre a precificação dos ativos ligados ao crédito privado e sobre a capacidade de crescimento relacionada à renda, ao emprego e à capacidade de investimento, vetores que afetaram diretamente a precificação de ativos ligados ao setor de dívida imobiliária, como o nosso fundo ARRI11.

Em relação à performance do ARRI11, o fundo distribuiu R$ 0,07 por cota no mês de maio, em linha com o guidance de proventos de R$ 0,07 por cota, com retorno anualizado sobre o preço de fechamento de mercado equivalente a 18,04%.

No mês de maio, o IFIX apresentou variação negativa de 1,33%, enquanto o ARRI11 registrou variação negativa de 17,94%, sendo negociado a 59,20% do seu valor patrimonial.

Estratégia de Investimento

ARRI11 é um Fundo imobiliário que tem como objetivo gerar ganhos de capital e renda recorrente nos mercados a seguir:

• Crédito Imobiliário, com foco em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) High Yield

• Alocação tática em outros fundos imobiliários, visando ganho de capital e/ou renda

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I N S C R E V A - S E

1 Escala de Risco Interna da Open Kapital com notas de 1 a 5, onde 1 é o mais seguro e 5 o mais arriscado.

2 Política de alocação teórica definida pelo comitê de investimentos. Percentuais e classes de ativo podem variar conforme cond ições de mercado.

Dividendos ARRI11

Distribuição de Dividendos e Rentabilidade do Fundo

Últimos 6 meses

D I V I D EN D YIELD Ú L TI MOS 12 M ES ES

DIVIDEND-YIELD

1 Utilizando a cota B3 no fechamento 29/05/2026 para o cálculo do Dividend–Yield.

2 Utilizando 15% de Imposto de Renda para cálculo do Gross-Up.

3 CDI do mês de referência.

⁴ LTM – Últimos 12 meses

Indicadores Gerais da Carteira

Ativos 19 Categoria HIGH-YIELD

Taxa Média¹ - IPCA+

11,68%

Diversificação Geográfica ( Estados )

Taxa Média¹ - CDI +

8

5,12%

Diversificação Setorial

5

Características dos Ativos de Crédito Imobiliário

1 Taxa Média referente aos ativos de crédito imobiliário.

Distribuição Geográfica das Operações

1 taxa praticada na aquisição do ativo

2 saldo de marcação a mercado dos ativos, considerando negociações no mercado secundário, entre outros fatores, de acordo com a metodologia de precificação administrador fiduciário.

DRE Gerencial

Dividendos / Cota (R$)

Histórico de Rentabilidade¹

Mercado Secundário – Últimos 12 meses

1 Cota patrimonial incluindo os dividendos distribuídos.

CRI RIO BRANCO

CRI emitido pela BSI Capital Securitizadora, tendo como devedor / cedente a SPE Rio Branco Empreendimento Imobiliário. A operação é lastreada em contrato de cessão imobiliária, com taxa de remuneração de IPCA + 10,50% a.a. (juros mensais, e amortização full cash sweep após término das obras).

CRI SOCICAM GRSA

Operação é lastreada em uma Cédula de Crédito Imobiliário-CCI representativa do Contrato de Locação (GRSA) e do Contrato de Locação Complementar, com taxa remuneratória indicativa de IPCA+9,00% ao ano, com juros e amortizações mensais (as amortizações contém 12 meses de carência), com primeira PMT a ser paga em 03/12/2021.

O CRI conta como lastro a cessão definitiva dos direitos creditórios dos Contratos de Locação não residencial dos Terminais Tietê, Barra Funda, Jabaquara e Brasília vigentes com a GRSA e Cessão definitiva do Contrato de Locação Complementar; CF dos direitos creditórios atuais e futuros provenientes dos Contratos de Locação Não Residencial Atípicos dos Terminais Jundiaí(SP), Guarujá(SP), Recife(PE) e Aracaju (SE)

CRI INDT

Certificado de Recebível Imobiliário, emitido no valor de R$ 9MM, para antecipação de fluxo de contrato de locação atípico no modelo built-to-suit para o INDT.

O INDT é um Instituto de Ciência e Tecnologia fundado em 2001 que faz parte do maior sistema interdependente de inovação tecnológica da Região Norte.

Atua na Pesquisa e Desenvolvimento de novos Conceitos, Produtos, Serviços e Soluções Tecnológicas Inovadoras e promove a geração de novos negócios.

Mantidos pelo INDT através de parcerias com a iniciativa privada, os laboratórios possuem equipamentos que somam um investimento aproximado de mais de R$50,0 milhões de reais.

CRI COPAGRIL

Trata-se de operação da Cooperativa Agroindustrial Copagril, localizada em Marechal Cândido Rondon, estado do Paraná, com o objetivo de capitalizar a companhia por meio de emissão de um Certificado de Recebíveis Imobiliários, para financiar obras e reformas em imóveis localizados no Paraná. Contém alienação fiduciária da Sede da Cooperativa e de mais 3 imóveis, com índice de cobertura total de 182,50% sobre o valor de emissão da oferta, bem como garantia fidejussória, aval fiança da Diretoria, fundo de reserva de 3 PMTs e fundo de despesas

CRI QUARTIER I

Esta operação foi constituída com a cessão definitiva dos recebíveis adimplentes referentes a 317 lotes, além de todo o estoque remanescente que atinge um VGV total de R$90milhões, com substituição de recebíveis que venham a inadimplir, aval dos sócios, alienação fiduciária das cotas da SPE´S, hipoteca do terreno, além do Fundo de Liquidez e liberação dos recursos após medição de Obras.

A Quartier Urbanismo iniciou suas atividades em 2012, mas possui toda credibilidade, solidez e expertise de quem está no mercado há 5 décadas. A empresa já entregou 4.291 terrenos. Foram mais de 2 milhões de m² em terrenos, 4 milhões de m² em áreas urbanizadas e mais de 800.000 m² de área pavimentada.

CRI DELTA PARK

Operação de CRI lastreado em desconto de recebíveis de 1.695 lotes vendidos e entregues. A Loteadora constituiu uma SPE para desenvolver o loteamento Cidade Universitária em Juazeiro-BA, polo Industrial do Estado da Bahia, que em conjunto com a cidade de Petrolina-PE, formam um polo Urbano e somam 500 mil habitantes.

O loteamento Cidade Universitária é um dos maiores empreendimentos do segmento no Brasil, com mais de 2 milhões de m² e 3.385lotes.

CRI RIO BRANCO II

CRI emitido pela BSI Capital Securitizadora, tendo como devedor / cedente a SPE Rio Branco Empreendimento Imobiliário. A operação e é lastreada em contrato de cessão imobiliária, com taxa de remuneração de IPCA + 10,50% a.a. (juros mensais, e amortização full cash sweep após término das obras), localizado na cidade de Itapetininga SP.

CRI FIVE SENSES SENIOR

Trata-se de empreendimento de alto padrão localizado em Palmas, TO, com VGV de R$ 212..000.00.

O Five Senses Resorts é uma marca inovadora e conta com acomodações de alto padrão, piscina com borda infinita, deck com bares molhados, academia, SPA, restaurantes com experiências gastronômicas únicas, espaço kids e lazer completo.

CRI ITABORAÍ

Esta operação foi constituída com a cessão definitiva dos recebíveis adimplentes referentes a 317 lotes, além de todo o estoque remanescente que atinge um VGV total de R$90milhões, com substituição de recebíveis que venham a inadimplir, aval dos sócios, alienação fiduciária das cotas da SPE´S, hipoteca do terreno, além do Fundo de Liquidez e liberação dos recursos após medição de Obras..

A Quartier Urbanismo iniciou suas atividades em 2012, mas possui toda credibilidade, solidez e expertise de quem está no mercado há 5 décadas. A empresa já entregou 4.291 terrenos. Foram mais de 2 milhões de m² em terrenos, 4 milhões de m² em áreas urbanizadas e mais de 800.000 m² de área pavimentada.

CRI PRO LOTES

Certificado de Recebíveis Imobiliários que tem como devedor / cedente SPEs do grupo Pró-Lotes. Trata-se de operação com lastro em contratos de cessão de créditos imobiliários de venda de lotes. Com objetivo de término de obra dos empreendimentos Holiday Park Land I e II, na região dos lagos RJ.

DEBÊNTURE HVL

Emissão da Travessia Securitizadora. A operação é uma debênture, com taxa remuneratória indicativa de IPCA + 12,00% ao ano, com juros mensais e amortização no vencimento com possibilidade de cash sweep. Antecipação com objeto de término de obra do condomínio edilício residencial Open View Aquarius, localizado em São Jose dos Campos, estado de São Paulo.

CRI FIVE SENSES SUB

Trata-se de empreendimento de alto padrão localizado em Palmas, TO, com VGV de R$ 212..000.00.

O Five Senses Resorts é uma marca inovadora e conta com acomodações de alto padrão, piscina com borda infinita, deck com bares molhados, academia, SPA, restaurantes com experiências gastronômicas únicas, espaço kids e lazer completo.

CRI NAVE II

A operação consiste no desenvolvimento de um condomínio logístico com 2 galpões, que perfazem aproximadamente 25.000 m² de ABL e R$ 44,7 MM de Capex.

O condomínio logístico está localizado a 15 km do complexo portuário de Itajaí e Navegantes, que representa ~ 60% da balança comercial do estado de SC.

CRI NAVE

A operação consiste no desenvolvimento de um condomínio logístico com 2 galpões, que perfazem aproximadamente 25.000 m² de ABL e R$ 44,7 MM de Capex.

O condomínio logístico está localizado a 15 km do complexo portuário de Itajaí e Navegantes, que representa ~ 60% da balança comercial do estado de SC.

CRI RAPOSO II

Incorporação de alto padrão localizado no Jardim Aquarius, um bairro nobre de São José dos Campos, conhecido pela alta demanda para moradia e negócios. Próximo a diversas opções de serviços e lazer, é uma escolha ideal para quem busca conforto e conveniência em um dos melhores bairros da cidade.

CRI SANTÉ

Operação de desconto de recebíveis e reembolso de obra para término de obra do empreendimento hoteleiro Santé Vivre L’Experience localizado na cidade de Búzios, Rio de Janeiro.

CRI RAPOSO

Incorporação de alto padrão localizado no Jardim Aquarius, um bairro nobre de São José dos Campos, conhecido pela alta demanda para moradia e negócios. Próximo a diversas opções de serviços e lazer, é uma escolha ideal para quem busca conforto e conveniência em um dos melhores bairros da cidade.

CRI PRO LOTES II

Operação de desconto de recebíveis na região dos lagos no estado do Rio de Janeiro em quatro empreendimentos de loteamento, dos quais 2 cederam a carteira de recebíveis e já estão com TVO e os demais estão em desenvolvimento.

A operação é lastreada em uma Cédula de Crédito Bancária Imobiliária - CCBI, com taxa remuneratória indicativa de IPCA + 12,00% ao ano, com juros mensais e amortização após 18 meses com possibilidade de cash sweep.

27ª série da $2 ^ { a }$ emissão da Reit Securitizadora, emitido no valor de R$ 32MM, com prazo de 120 meses, previsto para vencer em 20/04/2032.

CRI IPATINGA

Código IF

20E0946112

Devedor

Monte Belo Residencial SPE LTDA

Emissor

Opea Securitizadora

Taxa

IPCA + 10,00% a.a.

Vencimento

20/10/2029

Garantias

Penhora do lotes do empreendimento Aval dos Sócios

Cessão Fiduciária de Direitos Creditórios

Operação consiste em desconto de recebíveis de loteamento localizado em Ipatinga-MG, inserido em uma área totalmente urbanizada, de 140 mil m² de livre ocupação.

Aviso: Operação com vencimento antecipado declarado, em fase de avançada execução de garantias.

Aviso: Fundo realizou a provisão de “PDD” de 60% da operação no dia 29/12/2022.

Aviso: Juízo despachou a penhora dos imóveis. Execução em fase avançada.

Aviso: O juiz deferiu citação dos sacados para pagamento em conta judicial/CRI.

GLOSSÁRIO SIGNIFICADO

Cessão Fiduciária de Recebíveis

ΛRRI11 TICKER

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(11) 2359-6456

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[email protected]

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Av. Rebouças, nº2748, Cj 102 Pinheiros - São Paulo

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Este relatório é público somente com o propósito de divulgação de informações e não deve ser considerado como uma oferta de venda, nem tampouco como uma recomendação de investimento em nenhum dos valores mobiliários aqui citados. As informações contidas neste relatório não podem ser consideradas como uma única fonte de informações no processo decisório do investidor, que antes de tomar qualquer decisão deverá realizar uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos, face aos seus objetivos pessoais e ao seu perfil de risco (“Suitability”). Todos os julgamentos e estimativas aqui contidos são apenas exposições de opiniões até a presente data e podem mudar, sem prévio aviso, a qualquer momento. Performance passada não é necessariamente garantida de performance futura. Os investidores em fundos mobiliários não são garantidos pelo administrador ou por qualquer mecanismo de seguro ou ainda pelo fundo garantidor de crédito – FGC. É recomendada a leitura cuidadosa do Formulário de Informações Complementares e regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos.