Relatório Gerencial ARRI11 de novembro de 2025

• Open Kapital

Relatório Gerencial

N O V E M B R O 2 0 2 5

Relatório Gerencial Novembro 2025

• CAR T A DO GEST OR 03
• DIVI DENT OS AR R I1 1 04
• POR TFÓI L IO DO FU N DO 05
• ATIVOS I MOBOLIÁR IOS 06
• FL U X O DE CAIX A 07
• R ENTABI L I DADE H ISTÓR ICA 08
• OPER AÇÕES DO FU N DO 09

NOVEMBRO 2025 Relatório Gerencial

Comentários do Gestor

Novembro mostrou uma sequência do cenário econômico apresentado nesses últimos meses, tanto do ponto de vista local como global. O Banco Central seguiu mantendo a taxa básica de juros inalterada e manteve o discurso de conservadorismo, colocando o início da queda da taxa básica para o primeiro trimestre de 2026. Já o Federal Reserve (EUA) segue no compasso de quedas de 0,25%, sem dar pistas sobre quando encerrará o ciclo de cortes. Pesam também as indicações de nomes que estarão à frente do FED a partir do segundo semestre de 2026; expoentes ligados ao presidente Trump têm liderado as apostas, o que prenuncia um cenário de quedas futuras de juros no ano que vem.

O quadro fiscal segue preocupante, porém com a piora sob controle, com o governo tentando repor as benesses sociais com aumento de tributos e redução de isenções tributárias, movimento bastante desafiador dado que 2026 terá todo o peso político eleitoral dominando as decisões de governo. Seguimos confiantes na visão de oportunidade para compra de fundos de recebíveis, dado o desconto atualmente observado nesse segmento de mercado.

No mês de outubro, o IFIX apresentou variação de +1,86% e o ARRI11 de +2,31%, ainda sendo negociado a 78,09% do valor patrimonial da cota.

Estratégia de Investimento

ARRI11 é um Fundo imobiliário que tem como objetivo gerar ganhos de capital e renda recorrente nos mercados a seguir:

• Crédito Imobiliário, com foco em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) High Yield

• Alocação tática em outros fundos imobiliários, visando ganho de capital e/ou renda

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I N S C R E V A - S E

1 Escala de Risco Interna da Open Kapital com notas de 1 a 5, onde 1 é o mais seguro e 5 o mais arriscado.

2 Política de alocação teórica definida pelo comitê de investimentos. Percentuais e classes de ativo podem variar conforme cond ições de mercado.

Dividendos ARRI11

Distribuição de Dividendos e Rentabilidade do Fundo

Últimos 6 meses

D I V I D EN D YIELD Ú L TI MOS 12 M ES ES

DIVIDEND-YIELD

1 Utilizando a cota B3 no fechamento 28/11/2025 para o cálculo do Dividend – Yield.

2 Utilizando 15% de Imposto de Renda para cálculo do Gross-Up.

3 CDI do mês de referência.

⁴ LTM – Últimos 12 meses

Indicadores Gerais da Carteira

Ativos

Taxa Média¹ - IPCA+

Diversificação Geográfica ( Estados )

21

11,57%

8

Categoria

Taxa Média¹ - CDI +

Diversificação Setorial

HIGH-YIELD

5,06%

5

Características dos Ativos de Crédito Imobiliário

1 Taxa Média referente aos ativos de crédito imobiliário.

Portfólio

Distribuição Geográfica das Operações

1 taxa praticada na aquisição do ativo

2 saldo de marcação a mercado dos ativos, considerando negociações no mercado secundário, entre outros fatores, de acordo com a metodologia de precificação administrador fiduciário.

DRE Gerencial

Dividendos / Cota (R$)

Histórico de Rentabilidade¹

Mercado Secundário – Últimos 12 meses

1 Cota patrimonial incluindo os dividendos distribuídos.

CRI RIO BRANCO

CRI emitido pela BSI Capital Securitizadora, tendo como devedor / cedente a SPE Rio Branco Empreendimento Imobiliário. A operação é lastreada em contrato de cessão imobiliária, com taxa de remuneração de IPCA + 10,50% a.a. (juros mensais, e amortização full cash sweep após término das obras).

CRI SOCICAM GRSA

Operação é lastreada em uma Cédula de Crédito Imobiliário-CCI representativa do Contrato de Locação (GRSA) e do Contrato de Locação Complementar, com taxa remuneratória indicativa de IPCA+9,00% ao ano, com juros e amortizações mensais (as amortizações contém 12 meses de carência), com primeira PMT a ser paga em 03/12/2021.

O CRI conta como lastro a cessão definitiva dos direitos creditórios dos Contratos de Locação não residencial dos Terminais Tietê, Barra Funda, Jabaquara e Brasília vigentes com a GRSA e Cessão definitiva do Contrato de Locação Complementar; CF dos direitos creditórios atuais e futuros provenientes dos Contratos de Locação Não Residencial Atípicos dos Terminais Jundiaí(SP), Guarujá(SP), Recife(PE) e Aracaju (SE)

CRI INDT

Certificado de Recebível Imobiliário, emitido no valor de R$ 9MM, para antecipação de fluxo de contrato de locação atípico no modelo built-to-suit para o INDT.

O INDT é um Instituto de Ciência e Tecnologia fundado em 2001 que faz parte do maior sistema interdependente de inovação tecnológica da Região Norte.

Atua na Pesquisa e Desenvolvimento de novos Conceitos, Produtos, Serviços e Soluções Tecnológicas Inovadoras e promove a geração de novos negócios.

Mantidos pelo INDT através de parcerias com a iniciativa privada, os laboratórios possuem equipamentos que somam um investimento aproximado de mais de R$50,0 milhões de reais.

CRI COPAGRIL

Trata-se de operação da Cooperativa Agroindustrial Copagril, localizada em Marechal Cândido Rondon, estado do Paraná, com o objetivo de capitalizar a companhia por meio de emissão de um Certificado de Recebíveis Imobiliários, para financiar obras e reformas em imóveis localizados no Paraná. Contém alienação fiduciária da Sede da Cooperativa e de mais 3 imóveis, com índice de cobertura total de 182,50% sobre o valor de emissão da oferta, bem como garantia fidejussória, aval fiança da Diretoria, fundo de reserva de 3 PMTs e fundo de despesas

CRI QUARTIER I

Esta operação foi constituída com a cessão definitiva dos recebíveis adimplentes referentes a 317 lotes, além de todo o estoque remanescente que atinge um VGV total de R$90milhões, com substituição de recebíveis que venham a inadimplir, aval dos sócios, alienação fiduciária das cotas da SPE´S, hipoteca do terreno, além do Fundo de Liquidez e liberação dos recursos após medição de Obras.

A Quartier Urbanismo iniciou suas atividades em 2012, mas possui toda credibilidade, solidez e expertise de quem está no mercado há 5 décadas. A empresa já entregou 4.291 terrenos. Foram mais de 2 milhões de m² em terrenos, 4 milhões de m² em áreas urbanizadas e mais de 800.000 m² de área pavimentada.

CRI DELTA PARK

Operação de CRI lastreado em desconto de recebíveis de 1.695 lotes vendidos e entregues.

A Loteadora constituiu uma SPE para desenvolver o loteamento Cidade Universitária em Juazeiro-BA, polo Industrial do Estado da Bahia, que em conjunto com a cidade de Petrolina-PE, formam um polo Urbano e somam 500 mil habitantes.

O loteamento Cidade Universitária é um dos maiores empreendimentos do segmento no Brasil, com mais de 2 milhões de m² e 3.385lotes.

CRI RIO BRANCO II

CRI emitido pela BSI Capital Securitizadora, tendo como devedor / cedente a SPE Rio Branco Empreendimento Imobiliário. A operação e é lastreada em contrato de cessão imobiliária, com taxa de remuneração de IPCA + 10,50% a.a. (juros mensais, e amortização full cash sweep após término das obras), localizado na cidade de Itapetininga SP.

CRI FIVE SENSES SENIOR

Trata-se de empreendimento de alto padrão localizado em Palmas, TO, com VGV de R$ 212..000.00.

O Five Senses Resorts é uma marca inovadora e conta com acomodações de alto padrão, piscina com borda infinita, deck com bares molhados, academia, SPA, restaurantes com experiências gastronômicas únicas, espaço kids e lazer completo.

CRI ITABORAÍ

Esta operação foi constituída com a cessão definitiva dos recebíveis adimplentes referentes a 317 lotes, além de todo o estoque remanescente que atinge um VGV total de R$90milhões, com substituição de recebíveis que venham a inadimplir, aval dos sócios, alienação fiduciária das cotas da SPE´S, hipoteca do terreno, além do Fundo de Liquidez e liberação dos recursos após medição de Obras..

A Quartier Urbanismo iniciou suas atividades em 2012, mas possui toda credibilidade, solidez e expertise de quem está no mercado há 5 décadas. A empresa já entregou 4.291 terrenos. Foram mais de 2 milhões de m² em terrenos, 4 milhões de m² em áreas urbanizadas e mais de 800.000 m² de área pavimentada.

CRI PRO LOTES

Código IF 18I0295355

Devedor Pró-Lotes

Emissor REIT Securitizadora

Taxa IPCA + 12,6825% a.a.

Vencimento 20/06/2035

Garantias Garantia Fidejussória (aval) da controladora e dos sócios pessoa física; Alienação Fiduciária do Terreno; Hipoteca do Imóvel; Cessão Fiduciária dos Direitos Creditórios;

Código IF TSSA18

DEBÊNTURE HVL

Devedor HVL SPE LTDA

Emissor Travessia Securitizadora

Taxa IPCA + 12,00% a.a.

Vencimento 20/03/2026

Garantias Garantia Fidejussória (aval) da controladora e dos sócios pessoa física; Alienação Fiduciária do Terreno; Cessão Fiduciária dos Direitos Creditórios;

Certificado de Recebíveis Imobiliários que tem como devedor / cedente SPEs do grupo Pró-Lotes. Trata-se de operação com lastro em contratos de cessão de créditos imobiliários de venda de lotes. Com objetivo de término de obra dos empreendimentos Holiday Park Land I e II, na região dos lagos RJ.

Código IF 23J1263572

CRI FIVE SENSES SUB

Emissão da Travessia Securitizadora. A operação é uma debênture, com taxa remuneratória indicativa de IPCA + 12,00% ao ano, com juros mensais e amortização no vencimento com possibilidade de cash sweep. Antecipação com objeto de término de obra do condomínio edilício residencial Open View Aquarius, localizado em são jose dos campos, estado de são paulo.

Devedor Five Senses SPE.

Emissor Travessia Securitizadora

Garantias Cessão fiduciária de recebíveis; Alienação fiduciárias das cotas da SPE; Fundo de Obra de 100% do custo remanescente; Fundo de reserva correspondente às duas maiores parcelas de pagamento do CRI; Aval dos Sócios pessoa física e jurídica;

Taxa IPCA + 16,40% a.a.

Vencimento 18/04/2032

Trata-se de empreendimento de alto padrão localizado em Palmas, TO, com VGV de R$ 212..000.00.

O Five Senses Resorts é uma marca inovadora e conta com acomodações de alto padrão, piscina com borda infinita, deck com bares molhados, academia, SPA, restaurantes com experiências gastronômicas únicas, espaço kids e lazer completo.

CRI GLP

CRI NAVE

Código IF 24C1733665

Devedor Nave I SC SPE

Emissor Reit Securitizadora

Taxa CDI + 4,50%

Vencimento 18/03/2033

Garantias Cessão Fiduciária de todos os recebíveis futuros do contrato de locação do imóvel; Garantia Fidejussória (aval) da controladora e dos sócios pessoa física; Fundo de Reserva ( 4 PMTs); Série subordinada 100% subscrita pelo sócio controlador da companhia; Alienação Fiduciária das cotas da SPE;

CRI RAPOSO II

Operação de desconto de aluguéis futuros da BRF S/A, referentes a imóvel adquirido pela GLP Participações.

O imóvel possui avaliação no valo de R$ 160 milhões e a operação conta com alienação fiduciária do imóvel com condição suspensiva e cobertura por seguro contratado pela BRF no valor do imóvel em caso de atraso na constituição das garantias.

A operação consiste no desenvolvimento de um condomínio logístico com 2 galpões, que perfazem aproximadamente 25.000 m² de ABL e R$ 44,7 MM de Capex;;

O condomínio logístico está localizado a 15 km do complexo portuário de Itajaí e Navegantes, que representa ~ 60% da balança comercial do estado de SC.

Incorporação de alto padrão localizado no Jardim Aquarius, um bairro nobre de São José dos Campos, conhecido pela alta demanda para moradia e negócios. Próximo a diversas opções de serviços e lazer, é uma escolha ideal para quem busca conforto e conveniência em um dos melhores bairros da cidade.

CRI SANTÉ

Operação de desconto de recebíveis e reembolso de obra para término de obra do empreendimento hoteleiro Santé Vivre L’Experience localizado na cidade de Búzios, Rio de Janeiro.

CRI RAPOSO

Incorporação de alto padrão localizado no Jardim Aquarius, um bairro nobre de São José dos Campos, conhecido pela alta demanda para moradia e negócios. Próximo a diversas opções de serviços e lazer, é uma escolha ideal para quem busca conforto e conveniência em um dos melhores bairros da cidade.

CRI PRO LOTES II

Operação de desconto de recebíveis na região dos lagos no estado do Rio de Janeiro em quatro empreendimentos de loteamento, dos quais 2 cederam a carteira de recebíveis e já estão com TVO e os demais estão em desenvolvimento.

A operação é lastreada em uma Cédula de Crédito Bancária Imobiliária - CCBI, com taxa remuneratória indicativa de IPCA + 12,00% ao ano, com juros mensais e amortização após 18 meses com possibilidade de cash sweep.

27ª série da 2ª emissão da Reit Securitizadora, emitido no valor de R$ 32MM, com prazo de 120 meses, previsto para vencer em 20/04/2032.

CRI RNI

Desconto de recebíveis de vários loteamentos e condomínios já entregues e construídos pela RNI onde existem garantias através de cessão fiduciária dos recebíveis e aval da holding e da família Verdi.

CRI SOCICAM

Código IF 21G0707741

Devedor Socicam

Emissor REIT Securitizadora

Taxa IPCA + 10,00% a.a.

Vencimento 26/01/2030

Garantias Garantia Fidejussória (aval) da dos sócios do consórcio e da holding FMFS; Cessão Fiduciária dos Direitos Creditórios; Fundo de Despesas

O CRI tem por destinação a constituição de melhorias nos ativos imobiliários do grupo e é lastreado em debêntures e contratos de locação não residenciais de terminais da barra funda e rodoviária do tietê em São Paulo/SP.

CRI IPATINGA

Código IF 20E0946112

Devedor Monte Belo Residencial SPE LTDA

Emissor Opea Securitizadora

Taxa IPCA + 10,00% a.a.

Vencimento 20/10/2029

Garantias Penhora do lotes do empreendimento Aval dos Sócios Cessão Fiduciária de Direitos Creditórios

Operação consiste em desconto de recebíveis de loteamento localizado em Ipatinga-MG, inserido em uma área totalmente urbanizada, de 140 mil m² de livre ocupação.

Aviso: Operação com vencimento antecipado declarado, em fase de avançada execução de garantias.

Aviso: Fundo realizou a provisão de “PDD” de 60% da operação no dia 29/12/2022.

Aviso: Juízo despachou a penhora dos imóveis Execução em fase avançada.

Aviso: O juiz deferiu citação dos sacados para pagamento em conta judicial/CRI.

GLOSSÁRIO SIGNIFICADO

Cessão Fiduciária de Recebíveis

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(11) 2359-6456

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[email protected]

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Av. Rebouças, nº2748, Cj 102 Pinheiros - São Paulo

OPEN KAPITAL. COM . BR

Este relatório é público somente com o propósito de divulgação de informações e não deve ser considerado como uma oferta de venda, nem tampouco como uma recomendação de investimento em nenhum dos valores mobiliários aqui citados. As informações contidas neste relatório não podem ser consideradas como uma única fonte de informações no processo decisório do investidor, que antes de tomar qualquer decisão deverá realizar uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos, face aos seus objetivos pessoais e ao seu perfil de risco (“Suitability”). Todos os julgamentos e estimativas aqui contidos são apenas exposições de opiniões até a presente data e podem mudar, sem prévio aviso, a qualquer momento. Performance passada não é necessariamente garantida de performance futura. Os investidores em fundos mobiliários não são garantidos pelo administrador ou por qualquer mecanismo de seguro ou ainda pelo fundo garantidor de crédito – FGC. É recomendada a leitura cuidadosa do Formulário de Informações Complementares e regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos.