Relatório Gerencial ATSA11 de dezembro de 2025

Hedge Atrium Shopping Santo André ATSA11

DEZEMBRO DE 2025

Relatório Gerencial

• SUMÁRIO NAVEGÁVEL pág.
• OBJETIVO DO FUNDO 3
• INFORMAÇÕES GERAIS 3
• MERCADO DE SHOPPING CENTERS 4
• PRINCIPAIS DESTAQUES 5
• DESEMPENHO DO FUNDO 5
• INVESTIMENTOS (% POR CLASSE DE ATIVOS) 6
• FICHA TÉCNICA DO SHOPPING 7
• RESULTADO DO SHOPPING (BASE CAIXA) 8
• INDICADORES OPERACIONAIS 9
• DOCUMENTOS 10

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OBJETIVO DO FUNDO

O Hedge Atrium Shopping Santo André FII tem como objetivo auferir ganhos pelo investimento no Atrium Shopping Santo André.

INFORMAÇÕES GERAIS

R$ 73,85

INÍCIO DAS ATIVIDADES Março de 2011

ADMINISTRADORA Hedge Investments Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda.

COTA DE MERCADO R$ 58,46

GESTORA Hedge Investments Real Estate Gestão de Recursos Ltda.

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO (inclui Gestão) 0,50% ao ano sobre o valor de mercado do Fundo

VALOR DE MERCADO R$ 102 mi

TAXA DE PERFORMANCE Não há

QUANTIDADE DE COTAS 1.751.141

CÓDIGO DE NEGOCIAÇÃO ATSA11

TIPO ANBIMA FII Desenvolvimento para Renda Gestão - Passiva – Shopping Centers

QUANTIDADE DE COTISTAS 292

PRAZO Indeterminado

PÚBLICO ALVO Investidores em geral

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RELAÇÃO COM INVESTIDORES

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MERCADO DE SHOPPING CENTERS

MONITORAMENTO MENSAL (ABRASCE)

Segundo dados da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), em novembro, o mercado de shoppings brasileiro apresentou retração de 0,9% nas vendas quando comparado ao mesmo mês de 2024, em termos nominais. Já em termos reais, ou seja, levando-se em consideração a inflação no período, houve uma retração de 5,1%. Considerando o acumulado de 2025, temos um crescimento nominal de vendas de 1,5% vs. o mesmo período de 2024.

Abaixo, trazemos as variações do faturamento do setor comparado com os anos anteriores, em termos reais e nominais.

Variação das vendas do setor vs. ano anterior

Fonte: Índice Cielo de Varejo em Shopping Centers (ICVS-Abrasce).

Abaixo, atualizamos a vacância do setor, com o indicador também segregado pelas regiões do país.

Vacância mediana no Brasil

Fonte: Abrasce, Hedge

PRINCIPAIS DESTAQUES

ATRIUM SHOPPING SANTO ANDRÉ

Apresentamos neste relatório o resultado do Fundo referente ao mês de dezembro de 2025, que reflete o resultado de novembro de 2025 (regime caixa) do Atrium Shopping.

A vacância saiu de 18,0% em outubro para 16,9% em novembro, após a entrada do Chakra Tattoo (350 m²) em nova loja, entrada da Donna Dorff (50 m²), e, saída da Fátima Bolos (42 m²). Vale destacar que o Chakra Tattoo sairá da sua loja atual de 98 m², o que levará a vacância do shopping para 17,2%.

As vendas totais apresentaram em novembro resultado 7,3% superior ao realizado em novembro de 2024. No acumulado do ano, as vendas crescem 7,2% em relação ao mesmo período de 2024.

O resultado operacional do mês foi de R$ 563 mil, um valor 0,7% inferior a novembro de 2024. No acumulado do ano, o resultado operacional cresce 28% em relação ao mesmo período de 2024. O destaque negativo do resultado operacional no mês foi o estacionamento, que apresentou uma performance inferior em relação ao mês de novembro de 2024.

Para maiores detalhes, recomendamos a análise da Planilha de Fundamentos, disponível na página do Fundo.

REAVALIAÇÃO DO IMÓVEL DO FUNDO

Conforme comunicado ao mercado, o laudo de avaliação do Atrium Shopping Santo André na data base de nov/25, utilizado para a marcação a valor justo do patrimônio do Fundo, foi disponibilizado para acesso na página do Fundo.

A divulgação do laudo visa proporcionar maior grau de informação aos investidores, reforçando o compromisso da Hedge com a transparência.

DESEMPENHO DO FUNDO

RESULTADO

O Fundo anunciou a distribuição de R$ 0,77 / cota como rendimento referente ao mês de dezembro de 2025, considerando as 1.751.141 cotas no fechamento do mês, com pagamento em 15 de janeiro de 2026, aos detentores de cota em 30 de dezembro de 2025. Destacamos que a elevação do rendimento foi necessária para o atingimento da distribuição de 95% do resultado semestral auferido, conforme determina a regulamentação vigente.

A tabela apresentada abaixo indica o efetivamente recebido no período, de modo que para uma análise mais completa do fluxo de caixa do Fundo, recomenda-se considerar uma média de um período mais longo.

Informamos que a estimativa de rendimentos para o primeiro semestre de 2026 é de uma distribuição mensal no valor de R$ 0,15 / cota para os meses de janeiro a maio, considerando a projeção de distribuição de 50%-60% do resultado no período, com ajuste na distribuição de junho, visando atingir a distribuição semestral de 95% do resultado auferido.

Todas as declarações quando baseadas em expectativas futuras, envolvem riscos e incertezas e, portanto, não devem ser consideradas como promessa ou garantia de rentabilidade futura.

Fonte: Hedge

LIQUIDEZ

Fonte: Hedge / Economática / B3

RENTABILIDADE

A rentabilidade global calcula a taxa interna de retorno contemplando renda mensal e ganho de capital, comparada ao CDI Líquido (alíquota de 15%). Pessoas Físicas que detêm volume inferior a 10% do total do Fundo são isentas de Imposto de Renda nos rendimentos distribuídos e tributadas em 20% sobre o ganho de capital na venda da cota. No fechamento do mês, o valor de mercado da cota do fundo foi de R$ 58,46.

*Considera a integralização da cota da 1ª emissão em 15 parcelas Fonte: Hedge / Economática / B3

INVESTIMENTOS (% POR CLASSE DE ATIVOS)

Fonte: Hedge

Imóveis Renda Fixa

FICHA TÉCNICA DO SHOPPING

PARTICIPAÇÃO 100%

Gastronomia e Lazer: Cinemark, Bomboliche Arena Up, Fantasy Park, Mania de Churrasco e Vassoura Quebrada.

Serviços: Poupatempo da Saúde – Centro Médico de Especialidades, Poupatempo, Unicesumar, Inova Academia.

Endereço: Rua Giovanni B. Pirelli, 155. Santo André – SP

www.atriumshoppingsantoandre.com.br

Fotos: Mauricio Moreno.

RESULTADO DO SHOPPING (BASE CAIXA)

Mês 1 Competência do shopping Período de venda do lojista com contratos vigentes

Mês 2 Caixa do shopping Vencimento dos boletos dos contratos de locação vigentes no mês 1

Mês 3 Caixa do Fundo Repasse do resultado do shopping, líquido das despesas, para o FII

Segue abaixo o resultado caixa de novembro de 2025, ou seja, trata dos contratos de locação vigentes e das vendas de outubro de 2025, na participação do Fundo no imóvel. O destaque negativo do resultado operacional no mês foi o estacionamento, que apresentou uma performance inferior em relação ao mês de novembro de 2024.

HISTÓRICO DE RESULTADO OPERACIONAL (NOI) - R$ MILHÕES, 100% DO SHOPPING

Para complementar as informações financeiras apresentadas anteriormente, o gráfico abaixo traz o NOI (resultado operacional) do shopping, comparado com o ano de 2024. O histórico completo, a partir de 2019, está presente na planilha de fundamentos, disponível na página do Fundo.

Fonte: AD Shopping

INDICADORES OPERACIONAIS

Os gráficos abaixo apresentam o histórico dos principais indicadores operacionais do shopping, comparados com o ano de 2024. Os históricos completos, desde 2019, estão presentes na planilha de fundamentos, disponível na página do Fundo.

A vacância saiu de 18,0% em outubro para 16,9% em novembro, após a entrada do Chakra Tattoo (350 m²) em nova loja, entrada da Donna Dorff (50 m²), e, saída da Fátima Bolos (42 m²). Vale destacar que o Chakra Tattoo sairá da sua loja atual de 98 m², o que levará a vacância do shopping para 17,2%.

VENDAS (R$ MM)

FLUXO DE VEÍCULOS (‘000)

INADIMPLÊNCIA LÍQUIDA 12M

Fonte: AD Shopping

VACÂNCIA (% ABL)

DOCUMENTOS

Regulamento vigente

Demonstrações financeiras 2024

Informe Mensal

Autorregulação ANBIMA

Este material foi preparado pela Hedge Investments, tem caráter meramente informativo e não deve ser entendido como oferta, recomendação ou análise de investimento ou ativos, material promocional, solicitação de compra ou venda. Recomendamos consultar profissionais especializados e independentes para uma análise específica, personalizada antes da sua decisão sobre produtos, serviços e investimentos, incluindo eventuais necessidades e questões relativas a aspectos jurídicos, incluídos aspectos de direito tributário e das sucessões. As informações veiculadas, os valores e as taxas são referentes às datas e às condições indicadas no material e não serão atualizadas. Verifique a tributação aplicável. As referências aos produtos e serviços são meramente indicativas e não consideram os objetivos de investimento, a situação financeira ou as necessidades individuais e particulares dos destinatários. O objetivo de investimento não constitui garantia ou promessa de rentabilidade. Os dados acima consistem em uma estimativa e não asseguram ou sugerem a existência de garantia de resultados ou isenção de risco para o investidor. O administrador do Fundo e o gestor da carteira não se responsabilizam por decisões dos investidores acerca do tema contido neste material nem por ato ou fato de profissionais e especialistas por eles consultados. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. Fundos de Investimento não são garantidos pelo administrador do fundo, gestor da carteira, por qualquer mecanismo de seguro, ou ainda, pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC). Projeções não significam retornos futuros. O objetivo de investimento, as conclusões, opiniões, sugestões de alocação, projeções e hipóteses apresentadas são uma mera estimativa e não constituem garantia ou promessa de rentabilidade e resultado ou de isenção de risco pela Hedge Investments. Ao investidor é recomendada a leitura cuidadosa tanto do prospecto, se houver, quanto do regulamento do Fundo, com especial atenção para as cláusulas relativas ao objetivo e à política de investimento do Fundo, bem como às disposições do prospecto que tratam dos fatores de risco a que este está exposto. Caso o índice comparativo de rentabilidade utilizado neste material não seja o benchmark descrito no regulamento do fundo, considere tal índice meramente como referência econômica e não como meta ou parâmetro de performance. Verifique se os fundos utilizam estratégia com derivativos como parte integrante de suas políticas de investimento. Verifique se os fundos investem em crédito privado. Os fundos apresentados podem estar expostos a significativa concentração em ativos de poucos emissores, variação cambial e outros riscos. Os riscos eventualmente mencionados neste material não refletem todos os riscos, cenários e possibilidades associados ao ativo. A Hedge Investments não se responsabiliza por erros, omissões ou pelo uso das informações contidas neste material, bem como não garante a disponibilidade, liquidação da operação, liquidez, remuneração, retorno ou preço dos produtos ativos mencionados neste material. As informações, conclusões e análises apresentadas podem sofrer alteração a qualquer momento e sem aviso prévio. O investimento em determinados ativos financeiros pode sujeitar o investidor a significativas perdas patrimoniais. Ao investidor cabe a responsabilidade de se informar sobre todos os riscos, previamente à tomada de decisão sobre investimentos. Ao investidor caberá a decisão final, sob sua única e exclusiva responsabilidade, acerca dos investimentos e ativos mencionados neste material. São vedadas a cópia, a distribuição ou a reprodução total ou parcial deste material, sem a prévia e expressa concordância da Hedge Investments. Relação com Investidores: [email protected]. Ouvidoria: canal de atendimento de última instância às demandas que não tenham sido solucionadas nos canais de atendimento primários da instituição. [email protected] ou pelo telefone 0800 761 6146.

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