Relatório Gerencial AZPL11 de dezembro de 2025

Relatório Mensal - Dezembro 2025

AZ Quest Panorama Logística FII AZPL11

Índice

• 02 Resumo do mês
• 03 Cota e Dividendo
• 04 Financeiro e Contábil
• 05 Estrutura do AZPL
• 09 Portfólio de Galpões
• 14 Portfólio de Crédito

Resumo do mês Fechamento do dia 31/12/2025

R$ 0,075/cota

Dividendo distribuído

098% a.m. Rentabilidade do mês

11,82% a.a. Rentabilidade do mês - anualizada

R$ 355,4mm

Patrimônio Líquido

R$ 7,73 Valor da cota na B3 ajustada pelo dividendo

53,8% Participação de ativos de crédito na carteira

CDI+3,03% / IPCA+10,87%

Rentabilidade média ativos de crédito

100%

Ocupação dos galpões que compõem o portfólio

Destaque do mês

• O Fundo encerrou 2025 estável, com resultados e dividendos dentro do comportamento observado nos últimos meses.

O portfólio de crédito, englobando o AZPE, segue contribuindo de forma favorável para os resultados do Fundo, concluindo este mês com a participação para 53,8% do patrimônio total e movimentações na carteira são planejadas para o início de 2026.

O portfólio de tijolo, com a comercialização da área remanescente do ativo Jandira, concluiu 2025 com sua área totalmente locada e registrando ganhos reais de locação, refletindo a tese do Fundo.

Dividendos (R$/Cota)

Cota e Dividendo

R$ 7,73

Valor da cota (31/12/2025)

CDI+3,03% - IPCA+10,87% a.a.

Retorno médio dos Ativos de Crédito

• Portfólio de galpões:

Cajamar 100% ocupado.

Jandira 100% ocupado.

As novas locações foram concretizadas por um valor 20,8% mais alto, cujo reflexo será percebido em 2026.

Portfólio de Crédito:

Participação de 52,8% do patrimônio total do Fundo.

Rentabilidade de CDI+3,03% a.a. e IPCA+10,87% a.a.

Estão programadas para o início de 2026 algumas movimentações no portfólio de crédito visando incremento de rentabilidade.

Dividendos:

Os dividendos distribuídos seguem estáveis e dentro das perspectivas para o Fundo.

¹ A expectativa apresentada depende de fatores internos e externos ao escopo do Gestor, podendo sofrer variações e impactos sobre o retorno para o cotista.

² Cálculo do dividend yield ao mês e anualizado, considerando 252 dias úteis.

OS NÚMEROS APRESENTADOS REFEREM-SE A EXPECTATIVAS E NÃO PODEM SER INTERPRETADOS COMO GARANTIA DE RETORNO AO INVESTIDOR. PARA MAIS INFORMAÇÕES, ACESSE OS FATORES DE RISCO DO REGULAMENTO DO FUNDO.

Financeiro e Contábil

Estrutura do AZPL: Patrimônio Líquido dos Fundos

AZ Quest Panorama Logística FII AZPL11 PL: R$ 355,4mm

FII Urdi Jandira PL: R$ 45,8mm

FII AZPE PL: R$ 125,3mm

Estrutura do AZPL: DRE dos Fundos

AZ Quest Panorama Logística FII AZPL11 Dividendo: R$ 3,1 MM Div. Yield: 0,98%

FII Urdi Jandira FII Dividendo: R$ 175,2mil Div. Yield: 0,48%

FII AZPE Dividendo: R$ 1,3MM Div. Yield: 1,05%

Estrutura do AZPL: Histórico de Alocação

CRI/Estoque Galpões Caixa

Estrutura do AZPL: Alavancagem (FII Jandira)

Portfólio de Galpões

45.561 m²

ABL total dos galpões

80% inquilinos AAA

Da ABL total do Fundo

Ocupação

100% raio 40km SP

Localização da ABL total do Fundo

Índices de Reajuste

Vencimento dos Contratos

Revisional dos Contratos

Portfólio | Galpão Cajamar

▪ Rod. Pres. Tancredo de Almeida Neves, 7.908

▪ Jardim Santa Gertrudes, Franco da Rocha - SP

▪ Rodovia Anhanguera 8 km

▪ Rodoanel Mário Covas 17 km

▪ Via de Acesso Rod. Edgard Máximo Zambotto

▪ Rodovia Pres. Castello Branco 24 km

▪ Marginal Tietê 25 km

Portfólio | Galpão Cajamar

ABL MERCADO LIVRE

ABL CAOA

96.661,24 m²

25.694,76 m²

▪ Participação do Fundo: 22,5%

ABL total: 122.356 m²

Locatários: Mercado Livre (79%) e CAOA (21%)

Ocupação atual: 100%

▪ Prazo médio remanescente de contrato: 3 anos

▪ Pé direito: 12m

Capacidade do piso: 6 ton/m²

▪ Cross-docking

▪ 224 docas

▪ 214 vagas de carro + 78 de caminhão

Portfólio | Galpão Jandira

▪ Localizado na altura do km 30 da Rod. Pres. Castello Branco, sentido São Paulo - Capital.

▪ Via de Acesso João de Góes, 2.300 (Jandira – SP)

Principais distâncias

▪ Rod. Presidente Castello Branco1,3 km

▪ Rodoanel Mário Covas 10 km

▪ Marginal Pinheiros 17 km

Portfólio | Galpão Jandira

Galpão Modular de Médio Porte

▪ Área do Terreno: 56.734 m²

ABL: 19.057 m²

Locatários: Iron Mountain (50%), Premix, World Mix e LogCare

▪ Ocupação Atual: 100%

Prazo Médio Remanescente de Contrato: 2,5 anos

▪ Participação detida pelo AZPL11: 100%

Pé Direito: 10 m

Capacidade do Piso: 3 ton/m²

36 Docas e Vagas de Caminhão

80 Vagas de Carro

10 Módulos

▪ Placas fotovoltaicas na cobertura

Ativos de Crédito

Volume Total R$ 191,1 mm

Duration da Carteira 1,6 anos

Taxa média CDI + 3,03% a.a. IPCA + 10,87% a.a.

Análise do Portfólio de Crédito

90% em CDI+

Indexador do Portfólio

100% em São Paulo

Portfólio Imobiliário localizado em São Paulo e Grande SP

Por Perfil de Investimento

68% pronto em 2025

Empreendimentos, tanto imobiliários quanto de energia, entregues ou com conclusão prevista para o ano corrente.

Por Liquidez

Por Indexador

Data de Entrega

Portfólio de Crédito

Helbor – Patteo Klabin

Operação: aquisição de 34 unidades (agosto/2024). Opção de recompra por parte do incorporador com remuneração de CDI+4,20% a.a.

Empreendimento de uso misto, localizado na Rua vergueiro x Av. Ricardo Jaffet, na Chácara Klabin, com obras concluídas.

Total de 3 torres e 546 unidades, em um complexo de unidades studio, 1, 2, 3 e 4 dormitórios + mall integrado ao empreendimento.

• Incorporado pela Helbor Empreendimentos S.A.

Helbor – W Residence SP

Operação: aquisição de 7 unidades (dezembro/2024). Opção de recompra por parte do incorporador com remuneração de CDI+4,20% a.a.

Empreendimento altíssimo padrão, composto pelo Hotel W e por unidades residenciais com serviço W - Marriot, situado na Vila Olímpia, bairro nobre de SP.

Torre única, composta por 216 unidades residenciais e 189 quartos de hotel.

• Incorporado pela Helbor Empreendimentos S.A.

Status do projeto:

Vendas: 99,4% das unidades comercializadas, com repasse da carteira para repagamento da operação.

• Obras: concluído e com Habite-se expedido.

Status do projeto:

• Vendas: 73% das unidades comercializadas, com valorização do estoque remanescente.

• Obras: concluído e com Habite-se expedido.

Portfólio de Crédito

Helbor – B.Liv

Operação: aquisição de 73 unidades (agosto/2024). Opção de recompra por parte do incorporador com remuneração de CDI+4,20% a.a.

Empreendimento residencial, localizado na R. Godoi Colaço – Brooklin.

Com 2 torres interligadas, o empreendimento residencial composto por unidades HIS e R2V, conta com 347 unidades de 24 a 40 m², com 1 e 2 dormitórios.

• Incorporado pela Helbor Empreendimentos S.A.

Alfa Realty – Blues Perdizes

Operação: aquisição de 5 unidades (dezembro/2024). Opção de recompra por parte do incorporador com remuneração de CDI+5,20% a.a.

Empreendimento de alto padrão localizado na R. Apinajés com R. Pacaruê, entre os bairros de Perdizes e Vila Madalena.

Torre única, composta por 40 unidades residenciais de 1, 2 e 3 dormitórios.

• Incorporado pela Alfa Realty Ltda.

Status do projeto:

• Vendas: 96% das unidades comercializadas.

• Obras: concluído e com Habite-se expedido.

Status do projeto:

• Vendas: 75% das unidades comercializadas, com valorização do estoque remanescente.

• Obras: concluído e com Habite-se expedido.

Portfólio de Crédito

Alfa Realty – Noon Small Luxury Apartments

Operação: aquisição de 2 unidades (agosto/2024). Opção de recompra por parte do incorporador com remuneração de CDI+5,20% a.a.

Empreendimento de alto padrão, voltado para short/long stay, situado na R. Aimberê, em Perdizes.

Torre única, com unidades de 1 e 2 dormitórios, todas mobiliadas e em operação de locação sob responsabilidade da Alfa Realty.

• Incorporado pela Alfa Realty Ltda.

Helbor – Jardins por Artefacto

Operação: aquisição de 01 unidades (maio/25). Opção de recompra por parte do incorporador com remuneração de CDI+4,20% a.a.

Empreendimento residencial de alto padrão, localizado entre a Rua Haddock Lobo e Alameda Lorena (2 frentes), no bairro do Jardins.

Total de 21 unidades, com tipologias que variam de 322 a 372m².

• Incorporado pela Helbor Empreendimentos S.A.

• Localização nobre (coração do Jardins).

Status do projeto:

Vendas: 95% das unidades destinadas a venda comercializadas, e parte permanece na carteira para gestão de locação short/long stay.

• Obras: concluído e com Habite-se expedido.

Status do projeto:

• Vendas: 90% das unidades comercializadas, com valorização do estoque remanescente .

• Obras: concluído e com Habite-se expedido.

Portfólio de Crédito

Helbor – Patteo Vila Mariana

Operação: aquisição de 14 unidades Studio, R2V e 14 unidades 3 dorm. (maio/25). Opção de recompra por parte do incorporador com remuneração de CDI+4,20% a.a.

Empreendimento de uso misto situado na R. França Pinto, 70 x Av. Domingos de Morais, 930 - vila Mariana.

Total de 348 unidades, sendo 108 residenciais 3 dorm, 60 salas, 48 NRs e 132 studios R2V.

• Incorporado pela Helbor Empreendimentos S.A.

• Localização nobre da Vila Mariana

Helbor – Alegria Patteo Mogilar

Operação: aquisição de 26 unidades de 2 e 3 dorm. (maio/25). Opção de recompra por parte do incorporador com remuneração de CDI+4,20% a.a.

Empreendimento residencial de médio padrão, composto por 3 torres em um condomínio clube localizado na Vila Mogilar, Mogi das Cruzes, bairro desenvolvido pela Helbor.

Total de 493 unidades, com tipologias que variam de 62, 85, 95 e 120 m² - produtos de 2, 3 e 4 dorm.

• Incorporado pela Helbor Empreendimentos S.A.

Status do projeto:

• Vendas: 61% das unidades comercializadas.

• Obras: avanço de 13,9%¹ executado.

• Entrega: prevista para dezembro/2027.

Status do projeto:

• Vendas: 58% das unidades comercializadas.

• Obras: avanço de 18,4%¹ executado.

• Entrega: prevista para março/2028.

Portfólio de Crédito

Lote 5 – Moema Vida Nova e Mob Station

Financiamento para a construção de 2 empreendimentos residenciais lançados em SP – MOB Vila Clementino e Moema Vida Nova.

• Saldo devedor total da emissão: R$ 34.368.860

• 93 unidades ao todo, já líquido de permutas nos projetos

Incorporado pela Lote 5 Desenvolvimento Urbano S.A.

Garantias: (i) alienação fiduciária das unidades, (ii) cessão fiduciária dos recebíveis, (iii) fundo de juros e (iv) Aval da Lote 5 e Acionistas PF.

You, Inc. – Quartier Capote

Financiamento para a construção do projeto Quartier Capote (Pinheiros).

Operação com volume total de R$ 35.000.000 e com integralizações conforme cronograma de obras.

Incorporação You, Inc S.A. e construção Rocontec (Quartier Capote).

Garantias: (i) alienação fiduciária das unidades, (ii) cessão fiduciária dos recebíveis, (iii) alienação de cota da SPE, fundo de juros e (iv) Aval da You Inc + Acionista Controlador.

Status do projeto:

• Vendas: Vila Clementino - 100% e Moema - 78,6% das unidades comercializadas.

Obras e Entregas: Mob Station obteve o Habite-se, e encontra-se em fase final de acabamentos(98,7%¹) enquanto o Moema segue seu curso de obras (52,0%¹) e entrega prevista para maio-junho/2026.

Status do projeto:

• Vendas: 58% das unidades comercializadas.

• Obras: Avanço de 32,3%¹ executado.

• Entrega: prevista para dezembro/2026.

Portfólio de Crédito

Netcorp – Jardins

Financiamento da aquisição de terreno no Jardins, a ser desenvolvido como futuro empreendimento residencial de alto padrão.

Terreno localizado na Rua Augusta x Al. Jaú, a poucos passos da Av. Paulista.

• 167 unidades ao todo - VGV de R$ 320mm.

• Incorporação Netcorp e construção ConstruCompany.

Garantias: (i) alienação fiduciária do terreno, (ii) cessão fiduciária dos recebíveis, (iii) alienação das cotas da SPE, (iv) Aval da Netcorp.

Fundo alocou parte da cota sênior (total de R$ 47mm) de emissão com cotas mezanino e subordinada (R$ 16,1 e 6,5mm).

Helbor – Patteo Klabin

Refinanciamento de parcela a pagar do terreno objeto do empreendimento Patteo Klabin, alinhando repagamento ao fluxo de repasses do empreendimento.

Empreendimento de uso misto, localizado na Rua vergueiro x Av. Ricardo Jaffet, na Chácara Klabin, com obras concluídas.

• Incorporado pela Helbor Empreendimentos S.A.

Garantias: (i) alienação fiduciária das cotas do empreendimento, (ii) cessão fiduciária dos recebíveis de vendas, (iii) alienação fiduciária de estoques residuais e (iv) aval da Helbor.

Status do projeto:

• Lançamento: realizado no final de outubro/2025.

• Vendas: 14% das unidades comercializadas no 1 º mês de lançamento (VGV R$ 44 milhões).

• Obras e Entrega: obras ainda não iniciadas, com estimativa de entrega para dezembro/2027.

Status do projeto:

Vendas: 99,4% das unidades comercializadas, com repasse da carteira para repagamento da operação.

• Obras: concluído e com Habite-se expedido.

Portfólio de Crédito

Talfin - Skyline 520

Operação com objetivo de financiar a construção do empreendimento residencial Skyline 520, projeto lançado em abril/2025 e com obras em andamento.

Incorporação e construção sob responsabilidade da Talfin Empreendimentos, empresa de pequeno porte com bom track record.

• 129 unidades ao todo, com VGV de R$ 70mm.

Garantias: (i) alienação fiduciária das unidades do empreendimento, (ii) cessão de recebíveis das vendas, com cash sweep das parcelas póschave e (iii) aval dos acionistas

Conx – Welconx (Vila Pompéia)

Operação com objetivo de financiar a construção do empreendimento residencial Welconx - Vila Pompéia, já lançado e com obras em andamento.

Incorporação e construção sob responsabilidade da Conx Empreendimentos Imobiliários Ltda.

• 250 unidades ao todo, com VGV de R$ 122,5mm.

Garantias: (i) alienação fiduciária das unidades do empreendimento, (ii) cessão de recebíveis das vendas, com cash sweep das parcelas póschave e (iii) aval da Conx e seus acionistas.

Status do projeto:

• Vendas: 22% das unidades comercializadas.

• Obras: Avanço de 16,5%¹ executado.

• Entrega: prevista para maio/2027.

Status do projeto:

• Vendas: 80% das unidades comercializadas.

• Obra: Avanço de 83,3%¹ executado.

• Entrega: prevista para março/2026.

Portfólio de Crédito

Pivô – Jardins e Vila Nova Conceição

Financiar aquisição de landbank e construção de novos empreendimento pela Pivô, com garantia de ativos já performandos, Pivô Match Jardins e Pivô Match Vila Nova Conceição, e terreno adquirido no Itaim para novo empreendimento.

• Valor total de R$ 32.200.000

Garantias: 20 apartamentos + loja concluídos nos empreendimentos listado acima (valor de mercado de R$ 26.630.430) + terreno R$ 14.500.000 em (ZEU), para futuro empreendimento residencial cujo VGV estimado é de R$ 86.000.000.

Allos - Corporativo

ALLOS

Emissão no valor total de R$ 1,2 bi, realizada em 3 séries, sendo a alocação baseada exclusivamente na 1 ª série, que totaliza R$ 352,5 milhões.

Remuneração do papel baseada em CDI + 0,55%a.a., com pagamento de juros semestrais e principal final.

Operação sem garantias reais - risco corporativo Allos, a maior empresa de shopping centers do país.

Captação destinou-se a reforço de caixa da Companhia pós-aquisição da BR Malls, e manutenção de sua elevada liquidez financeira.

Status do projeto:

A maior parte dos empreendimentos que compõem as garantias já estão prontos, mobiliados e performando locação short/long stay recorrente. As unidades vem sendo comercializadas e o cash sweep vem ocorrendo da forma prevista nos instrumentos.

Quanto ao projeto Urussuí, houve uma mudança estratégica no empreendimento, onde o mesmo passará a integrar um projeto maior com a Cyrela na região.

Status da Operação:

Operação corporativa, tendo como contraparte a maior empresa de shopping centers do país, com área bruta locável de 1,25 milhão de m², faturamento de R$ 2,7 bi, lucro líquido de R$ 728 milhões.

Portfólio de Crédito

Cury S.A. - Corporativo

CURY

Emissão no valor total de R$ 687 milhões em 3 séries, sem garantias reais.

• Remuneração da série investida - 102% do CDI,

Operação sem garantias reais - risco corporativo Cury, uma das melhores incorporadoras de baixa renda do país, com estrutura de capital robusta e resultados sólidos.

Captação destinou-se a investir em novos empreendimentos imobiliários para o mercado econômico, seja na aquisição de terrenos ou para apoio nas obras.

Direcional Engenharia S.A. - Corporativo

DIRECIONAL

Emissão no valor total de R$ 312 milhões em 2 séries, sem garantias reais.

• Remuneração da série investida - 103% do CDI,

Operação sem garantias reais - risco corporativo Direcional, uma das principais incorporadoras de baixa renda do país.

Captação destinou-se a investir em novos empreendimentos imobiliários para o mercado econômico, seja na aquisição de terrenos ou para apoio nas obras.

Status da Operação:

Operação corporativa, tendo como contraparte a melhor empresa de incorporação do segmento econômico do pais, com faturamento 2024 na ordem de R$ 3,9 bi e lucro liquido de R$ 654 milhões.

Status da Operação:

Operação corporativa, tendo como contraparte a melhor empresa de incorporação do segmento econômico do pais, com faturamento 2024 na ordem de R$ 4,5 bi e lucro liquido de R$ 638 milhões.

Portfólio de Crédito

Platão Capital III (Energia )

Financiamento para construção de 8 Centrais Geradoras de Energia Fotovoltaica nos estados do Paraná e Mato Grosso do Sul.

Operação emitida com taxa de IPCA + 11,0% a.a., porém adquiridas com deságio, refletindo remuneração de IPCA + 11,50% a.a. para o Fundo.

Garantias: (i) alienação fiduciária do Direito Real de Superfície, Cessão Fiduciária de Direitos Creditórios oriundos da energia comercializada, Fundo de Reserva para suporte de parte dos juros.

Carangola (Energia)

Refinanciar investimentos em usinas fotovoltaicas performadas e em plena operação.

• Operação com taxa de emissão de IPCA + 10,0% a.a.

Operador dos partes é a Carangola Energia.

Garantias: (i) alienação fiduciária dos equipamentos das Centrais, alienação de cotas das Spes, Cessão Fiduciária dos recebíveis oriundos da energia comercializada, Fundo de Reserva.

Status do projeto:

• Todas as UFVs entraram em operação no final de 2024.

• Fluxo de recebíveis de comercialização de energia em estágio de estabilização.

Status do projeto:

• Todos os ativos foram concluídos e estão produzindo energia de forma madura no portfólio.

BRAZPLR01 M19 ISIN

51.890.054/0001-00

CNPJ

FII Tijolo Híbrido Gestão Definida Logística Classificação Anbima

Junho/2024 Início do Fundo

Investidores em Geral Público-alvo

R$ 355,4 milhões R$ 8,47 5.553 Patrimônio Líquido Cota Patrimonial Número de Cotistas

1,10% a.a. Não há Taxa de Adm. e Custódia Taxa de Performance

O material é meramente informativo e não considera os objetivos de investimento, a situação financeira ou as necessidades individuais de um ou de determinado grupo de investidores. Este fundo está sujeito a risco de perda substancial de seu patrimônio líquido em caso de eventos que acarretam o não pagamento dos ativos integrantes de sua carteira, inclusive por força de intervenção, liquidação, regime de administração temporária, falência, recuperação judicial ou extrajudicial dos emissores responsáveis pelos ativos do fundo. Recomendamos a consulta de profissionais especializados para decisão de investimentos. Fundos de Investimento não contam com a Garantia do Administrador, do Gestor, de qualquer mecanismo de seguro, ou, ainda, do Fundo Garantidor de Crédito – FGC. É recomendada uma avaliação de performance de fundos de investimento em análise de no mínimo 12 meses. Rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. Ao investidor é recomendada a leitura cuidadosa do prospecto e do regulamento do Fundo de Investimento antes distribuído sem a prévia e expressa concordância da AZ Quest. Algumas das informações aqui contidas foram obtidas com base em dados de mercado e de fontes públicas consideradas confiáveis. O fundo pode utilizar estratégias com derivativos como parte integrante de sua política de investimento. Tais estratégias, da forma como são adotadas, podem resultar em significativas perdas patrimoniais para seus cotistas, podendo inclusive acarretar perdas superiores ao capital aplicado e a consequente obrigação do cotista de aportar recursos adicionais para cobrir o prejuízo do fundo. Ainda que o gestor mantenha sistema de gerenciamento de riscos, não há garantia de completa eliminação da possibilidade de perdas para o fundo de investimento e para o investidor. Este documento não se constitui em uma oferta de venda e não constitui o prospecto previsto no código de autorregulação da Anbima para a indústria de fundos de investimento. Leia o prospecto, o formulário de informações complementares, lâmina de informações essenciais e o regulamento antes de investir. Para mais informações, ligue para (55) 11 3526 2250 ou acesse https://www.azqpanorama.com.br/azpr1

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