Relatório Gerencial BBFO11 de julho de 2026

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BBFO11

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Relatório Gerencial BB Fundo de Fundos Imobiliário

Julho/2026

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Objetivo do Fundo

O fundo imobiliário BBFO11 busca compor uma carteira diversificada de cotas de fundos Imobiliários negociados na bolsa de valores brasileira, selecionados com base em metodologias quantitativas e avaliações qualitativas, explorando as melhores oportunidades no mercado de fundos imobiliários, com o objetivo de constituir uma carteira de investimentos capaz de entregar rendimentos, com controle dos riscos inerentes ao investimento em fundos imobiliários.

Comentário do Gestor

Julho de 2026 foi marcado por elevada volatilidade, com as agendas geopolítica e comercial influenciando de forma relevante o comportamento dos mercados. No início do mês, a deterioração do cessar-fogo entre Estados Unidos e Irã e novos ataques a embarcações próximas ao Estreito de Ormuz reacenderam a aversão ao risco, provocaram nova alta do petróleo e elevaram o prêmio de risco associado ao abastecimento global de energia. Ao longo das semanas seguintes, sinais de retomada das negociações e a possibilidade de alguma normalização dos fluxos contribuíram para uma acomodação parcial da commodity, ainda que o ambiente permanecesse sujeito a elevada incerteza.

No cenário monetário global, o Federal Reserve, sob a presidência de Kevin Warsh, manteve a taxa de juros inalterada, em decisão marcada por uma divisão interna pouco usual. Três presidentes regionais defenderam elevação, diante da persistência da inflação acima da meta. O Comitê reiterou seu compromisso com a estabilidade de preços e manteve uma comunicação menos dependente de sinalização prospectiva, reforçando a percepção de que uma eventual alta dos juros permanecia entre as possibilidades para 2026. Nos mercados acionários americanos, os principais índices encerraram o mês entre a estabilidade e quedas moderadas, com desempenho desigual entre setores, em meio à temporada de resultados e à cautela com a trajetória dos juros.

Na bolsa brasileira, o Ibovespa apresentou movimentos distintos ao longo de julho. Após um início positivo, favorecido pela melhora das expectativas de inflação doméstica, o índice passou por uma correção na parte intermediária do mês, pressionado pelas incertezas comerciais, pela volatilidade externa e pela realização em ações de maior peso. Na reta final, o avanço da temporada de resultados, o alívio observado em alguns vértices da curva de juros e a recuperação do apetite por risco contribuíram para nova valorização. O índice encerrou o mês próximo das máximas do período e acumulou alta relevante. O fluxo estrangeiro permaneceu volátil, mas o saldo acumulado no ano continuou amplamente positivo.

Em síntese, julho evidenciou a capacidade de recuperação da bolsa brasileira em um ambiente ainda desafiador, apoiada pela resiliência dos resultados corporativos, pela melhora gradual das expectativas de inflação e pela perspectiva de continuidade da flexibilização monetária. Com o Ibovespa preservando ganhos no acumulado do ano e o real mantendo valorização relevante frente ao dólar, o desempenho dos ativos brasileiros permaneceu condicionado ao fluxo estrangeiro, à evolução das tensões comerciais e geopolíticas e à interação entre as políticas fiscal e monetária.

No mês, o IFIX apresentou desvalorização de 0,32%. Entre os ativos, as maiores performances foram observadas em TOPP11, com alta de 9,05%; DEVA11, com valorização de 7,76%; e KORE11, com avanço de 5,46%. Por outro lado, as maiores baixas foram registradas por CACR11, com queda de 42,39%; BBIG11, com recuo de 13,04%; e HGRE11, com desvalorização de 6,03%.

Desde janeiro, iniciamos um processo de desbloqueio e distribuição dos lucros acumulados no portfólio, combinando a geração de resultado operacional recorrente com ganhos de capital provenientes da gestão ativa da carteira. Neste mês, zeramos as posições de HGRE11 e MANA11, que apresentavam preços médios de aquisição de R$ 109,33 e R$ 8,03, respectivamente. Essas operações geraram ganho de capital de quase R$ 2 milhões, equivalente a R$ 0,4972 por cota. Adicionalmente, ampliamos a posição em SNEL11, elevando sua participação aproximada de 1,2% para 3,1% do patrimônio líquido, por entendermos que o ativo está sendo negociado a um preço atrativo.

Comentário do Gestor

Com base nas informações dos relatórios mensais de cada gestor, referentes ao mês de junho, calculamos a composição da exposição da carteira do BBFO11 aos FIIs de papel. Atualmente, 86,58% dessa exposição está indexada ao IPCA, com taxa média de +10,59%; 12,13% ao CDI, com taxa média de +3,77%; e 1,29% a outros índices.

Considerando a rentabilidade dos ativos, as maiores valorizações do portfólio no mês foram registradas por KORE11, com alta de 5,46%; HGCR11, com 3,49%; e HSML11, com 2,74%. Os principais detratores foram HGRE11, com queda de 6,03%; VCJR11, com -4,45%; e PVBI11, com -4,23%.

Os rendimentos recebidos pelo Fundo, apurados em julho, totalizaram R$ 0,879 por cota. Já o resultado líquido recorrente, após o desconto das despesas, alcançou R$ 0,838 por cota. Considerando também o ganho de capital, o resultado total do mês terminou em R$ 1,336 por cota.

Em 14/08/2026, foi realizada a distribuição de R$ 0,95 por cota, correspondente a um retorno de 1,35% sobre a cota patrimonial. Esse foi o sétimo mês consecutivo em que o Fundo distribuiu rendimentos superiores a 1,10% da cota patrimonial. A reserva acumulada totalizou R$ 0,391 por cota, já descontados os valores pagos em agosto.

Por fim, destacamos que o Fundo não possui qualquer tipo de alavancagem. Seguimos focados em uma gestão disciplinada, com uma carteira diversificada e uma comunicação transparente, buscando combinar geração consistente de renda com potencial de valorização no longo prazo.

FIIs Investidos

Evolução da cota patrimonial x cota de mercado

O descasamento em relação à cota patrimonial foi de 2,12% no mês de julho, contribuindo para a margem de atratividade de negociação do fundo no mercado e para o nível de dividend yield distribuído aos investidores. Adicionalmente, considerando o "duplo desconto", temos uma margem de atratividade de 13,16%

Fonte: BB Asset

Cota Patrimonial Cota Mercado

Dividendos

Nos últimos 12 meses, os dividendos distribuídos pelo fundo somam R$10,03/cota, o que equivale a um dividend yield de 14,27% a.a.

Fonte: BB Asset

RELATÓRIO GERENCIAL

Dividend Yield (DY)

No mês de julho o dividend yield do fundo foi de 1,38% a.m. Anualizando este número temos um dividend yield de 17,88% a.a., comparando com o preço de fechamento do mês.

Valores em %. Dividend Yield = Dividendo distribuído/cota de mercado do último dia útil do mês.

Fonte: BB Asset, Banco do Brasil.

Demonstrativo de Resultado

Análise do Consultor Imobiliário – Eleven Research

Para os próximos meses, nossa expectativa é de distribuições recorrentes ao redor de R$ o,85 por cota entre ago/26 e dez/26. Éssa projeção reflete a geração de caixa atual do portfólio e nossa busca por maior previsíbilidade na renda distribuída aos cotistas ao longo do tempo.

BBFO11: Rendimentos

Fonte: BB Asset, Eleven Research

Apresentamos também nossas estimativas de rendimentos para os próximos meses.| Considerando apenas a geração recorrente do portfólio, trabalhamos com uma banda de distribuição entre R$ 0,66 e R$ 0,73 por cota ao mês, com valor base estimado em R$ 0,70 por cota.

Essa faixa reflete a receita recorrente dos fundos e possíveis variações operacionais ao longo do período. Nosso objetivo é manter uma distribuição estável e compatível com o fluxo de caixa recorrente.

Adicionalmente, quando consideramos eventuais ganhos de capital provenientes da gestão ativa da carteira, a expectativa de distribuição pode alcançar cerca de R$ o,85 por cota ao mês ao longo do período projetado. Esses ganhos dependem de oportunidades de mercado e, portanto, podem variar ao longo do tempo.

BBFO11: Expectativa de Rendimentos

Fonte: BB Asset, Eleven Research

A tabela abaixo apresenta a distribuição total de rendimentos por cota do BBFo11 desde o início do fundo, mostrando os valores efetivamente pagos no período, além da projeção esperada com base no prospecto definitivo da oferta. Observa-se que os rendimentos efetivos variaram ao longo dos anos, com destaque para 2022, que registrou o maior valor distribuído, enquanto 2024 apresentou uma redução em relação aos anos anteriores.

BBFO11: Rendimentos desde o início

Fonte: BB Asset, Eleven Research

Atualmente, a cota do fundo é negociada em aproximadamente R$ 68,0o, enquanto o valor patrimonial por cota é de R$ 71,oo, refletindo um desconto em relação ao valor dos ativos da carteira. Ao analisarmos a carteira consolidada, considerando os descontos atualmente observados em relação ao valor patrimonial, estimamos um potencial de valorização adicional caso esses ativos passem a negociar em níveis mais próximos de seus fundamentos.

Com base nessa análise, o portfólio apresenta um potencial de valorização estimado de 12,9%, o que representa aproximadamente R$ 3,0 por cota. Nesse cenário, o preço potencial estimado seria de cerca de R$ 76 por cota.

Esse potencial reflete a qualidade e a diversificação dos ativos presentes na carteira, além da assimetria gerada pelos níveis atuais de desconto observado no mercado secundário.

BBFO11: Potencial de Valorização

Fonte: BB Asset, Eleven Research

Potencial cotação do fundo.

A tabela abaixo apresenta uma simulação que mostra como o retorno do fundo pode variar conforme dois fatores principais, o valor da cota no mercado e o nível de rendimento mensal distribuído. A lógica é que, quando a cota está mais baixa, o investidor tende a obter um retorno

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proporcionalmente maior para o mesmo nível de distribuição, enquanto cotações mais altas reduzem esse efeito. Ao mesmo tempo, a tabela compara diferentes cenários de rendimento, permitindo observar como aumentos ou reduções na distribuição mensal impactam diretamente o potencial de retorno ao longo do tempo. Dessa forma, o quadro funciona como uma ferramenta de sensibilidade, ajudando a entender como mudanças no preço de compra e na capacidade de geração de renda do fundo influenciam a atratividade do investimento.

BBFO11: Análise de Sensibilidade

Fonte: Economatica, Eleven Research

Apresentamos a evolução histórica da precificação do fundo com base na relação Preço sobre Valor Patrimonial (P/vP). Observa-se que o fundo tem sido negociado com um desconto significativo em relação ao seu valor patrimonial, o que indica uma possível assimetria em relação ao seu valor justo.

BBFO11: Preço sobre valor patrimonial (P/VP)

Fonte: Economatica, Eleven Research

Complementando o gráfico anterior, buscamos demonstrar ao investidor que, ao adquirir hoje uma cota do BBFO11 com desconto em relação ao seu valor patrimonial, existe um potencial de ganho de capital caso o fundo volte a ser negociado próxímo à paridade com esse valor. Esta análise considera exclusivamente a valorização da cota, desconsiderando os rendimentos mensais distribuídos, os quais, se incluídos, ampliariam ainda mais o retorno total do investidor.

BBFO11: Potencial ganho de capital para o investidor (%)

Fonte: Economatica, Eleven Research

A seguir, apresentamos a evolução do número de cotistas, evidenciando o crescimento contínuo no número de investidores e o aumento do interesse pelo fundo no mercado secundário.

BBFO11: Total de Investidores

Fonte: Economatica, Eleven Research

A seguir, apresentamos a evolução das distribuições de rendimentos do fundo, destacando sua previsibilidade, recorrência e a geração de um fluxo de caixa constante ao investidor. Nosso objetivo é ampliar esses rendimentos e garantir sua sustentabilidade no longo prazo.

BBFO11: Rendimentos distribuídos por cota (R$)

Fonte: Economatica, Eleven Research

Na tabela a seguir, detalhamos a composição da carteira do BBFO11 por segmento, exposição e relação preço sobre valor patrimonial (P/VP). O objetivo é evidenciar que, ão adquirir uma cota do BBFÓ11 no valor patrimonial, o investidor está comprando indiretamente toda a carteira do BBFO11 com um desconto médio ponderado de 14%, ou seja, a um P/VP de 0,86x.

BBFO11: Negociando no valor patrimonial

BBFO11: Composição Atual da Carteira

Fonte: Economatica, Eleven Research

Ao considerar o desconto da carteira de Flls do BBFO11 e o desconto atual em relação ao valor patrimonial que o próprio BBFO11 é negociado atualmente no mercado secundário, observa-se que o investidor que compra uma cota do BBFO11 está comprando indiretamente uma carteira de Flls com um desconto médio ponderado de 20%, ou seja, a um P/VP de 0,80x.

BBFO11: Negociando atualmente com desconto

BBF011: P/VP Atual 0,97x

Fonte: Economatica, Eleven Research

O gráfico a seguir apresenta o retorno total do BBFo11 em comparação ao IFIX, índice de referência dos Fundos Imobiliários nos últimos 4 anos. O retorno total considera tanto a valorização da cota no mercado secundário quanto os rendimentos distribuídos ao longo do período. Em termos práticos, o investidor que manteve suas cotas do fundo durante esse intervalo obteve um retorno superior ao do IFIX, evidenciando a capacidade do gestor de gerar valor de forma consistente ao longo do tempo.

Retorno Total: 4 anos (base 100)

Fonte: Economatica, Eleven Research

Na tabela abaixo, apresentamos um levantamento comparativo entre os principais Fundos de Fundos (FoEs) do mercado, destacando suas respectivas taxas. O objetivo é evidenciar que o BBFO11 se posiciona entre os veículos com menor custo para o cotista, refletindo-se em uma estrutura de despesas recorrentes mais enxuta. Mesmo adotando uma gestão ativa, o fundo não cobra taxa de performance, característica rara nesse segmento.

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Além disso, o BBFO11 é o únicoFoE que conta com uma consultoria imobiliária independente, responsável por apoiar tecnicamente o gestor nas decisões de alocação em Fundos Imobiliários. Importante ressaltar que o custo dessa consultoria é abatido da taxa de administração já prevista, sem representar um encargo adicional aos investidores.

Custos entre os pares

Fonte: Economatica, Eleven Research

A seguir, destacamos a evolução do volume negociado do fundo no mercado secundário, desmembrado por mês e por dia, no qual os investidores podem comprar e vender cotas livremente. A liquidez atual é considerada aceitável, o que possibilita movimentações eficientes, permitindo entradas e saídas no fundo por parte dos investidores. o volume médio diário negociado nos últimos 30 dias foi de R$ 300 mil.

BBFO11: Volume negociado por dia (R$ mm)

Fonte: Economatica, Eleven Research

BBFO11: Volume negociado por mês (R$ mm)

Fonte: Economatica, Eleven Research

Por fim, apresentamos a composição da carteira atual e as movimentações realizadas no primeiro trimestre de 2026, onde é possível observar a variação de cotas e o volume financeiro.

Destaques do Trimestre

• Redução nos segmentos de Recebíveis e Logística: KNHY11, HGCR11 e XPLG11.

•Posições zeradas nos segmentos de Recebíveis e Logística: MccI11, LVBI11, RBRY11, KNCR11, AFHI11 e BTLG11.

Aumento da exposição no segmento de Multiestratégia: JSAF11 e BTHF11.

Novas posições inseridas nos segmentos de Logística, Shoppings, Escritórios, Recebíveis e Híbrido: ALZR11, KORE11, CPSH11, ICRI11, TRBL11, BTCI11 e RPRI11.

BBFO11: Movimentações da carteira de Flls

Fonte: Eleven Research

BBFO11: Movimentações por segmentos da Carteira de Flls

Fonte: Eleven Research

Seguiremos promovendo transparência aos investidores por meio da divulgação contínua de indicadores e dados do fundo. Também convidamos novos investidores a conhécerem o fundo, seja como uma forma de delegar a gestão da carteira de Flls a um gestor e consultor imobiliário especializado, seja como uma oportunidade de capturar a atual distorção entre o valor de mercado e o valor patrimonial com que o fundo vem sendo negociado no mercado secundário.

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