Relatório Gerencial BBFO11 de maio de 2026

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BBFO11

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Relatório Gerencial BB Fundo de Fundos Imobiliário

Maio/2026

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Objetivo do Fundo

O fundo imobiliário BBFO11 busca compor uma carteira diversificada de cotas de fundos Imobiliários negociados na bolsa de valores brasileira, selecionados com base em metodologias quantitativas e avaliações qualitativas, explorando as melhores oportunidades no mercado de fundos imobiliários, com o objetivo de constituir uma carteira de investimentos capaz de entregar rendimentos, com controle dos riscos inerentes ao investimento em fundos imobiliários.

Comentário do Gestor

Maio de 2026 foi marcado por uma divergência acentuada nos mercados globais, em um mês que combinou as indefinições nas negociações de paz entre Estados Unidos e Irã com uma ótima temporada de resultados corporativos do setor de tecnologia ligado à inteligência artificial. No plano geopolítico, o destaque foi a negociação de um memorando de entendimento para extensão do cessarfogo e início de tratativas sobre a reabertura do Estreito de Ormuz. A perspectiva de normalização dos fluxos de energia provocou forte correção no petróleo, que registrou uma das maiores quedas mensais desde 2020. Nos mercados acionários, o S&P 500 renovou máximas históricas e completou a mais longa sequência de altas semanais desde 2023, enquanto o Nasdaq avançou com força, impulsionado por resultados de empresas de infraestrutura de inteligência artificial. No âmbito da política monetária, a transição na presidência do Federal Reserve e o tom das atas do FOMC reforçaram a percepção de cautela no mercado. Nos emergentes, o MSCI Emerging Markets apresentou valorização expressiva, liderado por mercados asiáticos inseridos na cadeia de semicondutores.

No ambiente doméstico, o cenário macroeconômico apresentou desafios pontuais, em um mês sem reunião do Copom. A inflação acumulada em doze meses se aproximou do teto da meta, com Alimentação e Habitação liderando as pressões, enquanto Transportes recuou, refletindo a queda dos combustíveis. As projeções do Boletim Focus passaram por revisões graduais, afastando-se da meta central, e a combinação de inflação ainda pressionada com atividade econômica resiliente moderou a percepção de espaço para cortes adicionais na Selic. O câmbio encerrou o mês com depreciação moderada, após ter atingido os menores patamares em mais de dois anos em meados de maio, ajustando-se na segunda quinzena ao movimento de realocação de capitais externos.

Na bolsa, o Ibovespa recuou de forma expressiva, acumulando uma longa sequência de perdas semanais. A principal força foi a reversão do fluxo estrangeiro: investidores não residentes retiraram cerca de R$ 15 bilhões do mercado à vista, o primeiro mês de saldo negativo em 2026, após entradas acumuladas superiores a R$ 55 bilhões no primeiro quadrimestre. Enquanto o Brasil recuava, mercados americanos e asiáticos com exposição à cadeia de inteligência artificial renovavam recordes. Deterioração inflacionária e abertura da curva de juros ampliaram o prêmio de risco local. Setorialmente, Petrobras sofreu com a queda do petróleo, o setor bancário foi pressionado pela aversão a risco, e empresas de consumo lideraram as perdas. Na ponta positiva, o setor siderúrgico se destacou. Em síntese, maio reforçou que o desempenho da bolsa brasileira em 2026 segue estruturalmente dependente do apetite estrangeiro e da evolução do cenário geopolítico global.

No mês, o IFIX apresentou desvalorização de 1,33%. No que se refere ao desempenho dos ativos, as maiores performances foram observadas em IRIM11 (6,03%), HSAF11 (3,08%) e RBRY11 (2,73%), ao passo que as maiores baixas foram em CACR11 (-70,53%), DEVA11 (-18,59%) e URPR11 (-17,47%).

Desde janeiro, iniciamos um processo para destravar e distribuir lucros acumulados no portfólio. Neste mês, diminuímos as posições de CYCR11, RCRB11 e TVRI11, aos quais estavam com um preço médio de compra nos valores de R$ 8,55, R$ 128,50 e R$ 88,49, respectivamente. Essas operações geraram um ganho de capital acima de R$ 550 mil, o equivalente a R$ 0,1374 por cota. Retornamos com CPTS11 para a carteira (ativo que saiu do portfólio em outubro de 2024), com peso aproximado de 1% do PL e colocamos em torno de 3% de IRIM11, por estar com um preço atrativo. Ainda nesta reciclagem de ativos e aumentamos marginalmente o peso dos FIIs que, a nosso ver, estão descontados e tem potencial de valorização: BTCI11 (de 1% para 1,4%), RBRR11 (de 1,1% para 2,8%) e RBRL11 (de 1% para 1,3%).

Comentário do Gestor

Dentre os FIIs de papel, obtivemos as informações dos relatórios mensais com base no mês de abril de cada gestor e calculamos a seguinte distribuição para a carteira do BBFO11: 86,39% em IPCA, com uma taxa média de +10,19%; 12,39% em CDI, com taxa média de +3,84% e 1,35% de exposição a outros índices. Observando a rentabilidade dos ativos, as maiores valorizações do portfólio foram de IRIM11 (6,03%), RBRR11 (2,04%) e KNHF11 (0,83%), enquanto os principais detratores do mês foram TGAR11 (-11,22%), TRBL11 (-10,42%) e KORE11 (-6,95%).

Os rendimentos recebidos pelo Fundo apurados no mês de maio, totalizaram R$ 0,774 por cota. Em 15/06/2026, foi realizada a distribuição de R$ 0,95, já considerando o ganho de capital, o que corresponde a um retorno de 1,28% sobre a cota patrimonial. Este é o décimo oitavo mês consecutivo em que o Fundo distribui rendimentos superiores a 0,90% da cota patrimonial. A reserva acumulada apresentou o montante de R$ 0,1894 por cota, já descontando os valores pagos em junho. Por fim, destacamos que o Fundo não possui qualquer tipo de alavancagem.

FIIs Investidos

Evolução da cota patrimonial x cota de mercado

O descasamento em relação à cota patrimonial foi de 1,29% no mês de maio, contribuindo para a margem de atratividade de negociação do fundo no mercado e para o nível de dividend yield distribuído aos investidores. Adicionalmente, considerando o "duplo desconto", temos uma margem de atratividade de 14,41%

Fonte: BB Asset

Cota Patrimonial Cota Mercado

Dividendos

Nos últimos 12 meses, os dividendos distribuídos pelo fundo somam R$9,67/cota, o que equivale a um dividend yield de 13,03% a.a.

Dividendos (mensal)

Fonte: BB Asset

Dividend Yield (DY)

No mês de maio o dividend yield do fundo foi de 1,34% a.m. Anualizando este número temos um dividend yield de 17,32% a.a., comparando com o preço de fechamento do mês.

Valores em %. Dividend Yield = Dividendo distribuído/cota de mercado do último dia útil do mês.

Fonte: BB Asset, Banco do Brasil.

Demonstrativo de Resultado

Análise do Consultor Imobiliário – Eleven Research

Para os próximos meses, nossa expectativa é de distribuições recorrentes ao redor de R$ 0,85 por cota entre mai/26 e dez/26. Essa projeção reflete a geração de caixa atual do portfólio e nossa busca por maior previsibilidade na renda distribuída aos cotistas ao longo do tempo.

BBFO11: Rendimentos

Fonte: BB Asset, Eleven Research

Apresentamos também nossas estimativas de rendimentos para os próximos meses. Considerando apenas a geração recorrente do portfólio, trabalhamos com uma banda de distribuição entre R$ 0,66 e R$ 0,73 por cota ao mês, com valor base estimado em R$ 0,70 por cota.

Essa faixa reflete a receita atual dos ativos do fundo e possíveis variações operacionais ao longo do período. Nosso objetivo é manter uma distribuição estável e compatível com o fluxo de caixa recorrente do portfólio.

Adicionalmente, quando consideramos eventuais ganhos de capital provenientes da gestão ativa da carteira, a expectativa de distribuição pode alcançar cerca de R$ 0,85 por cota ao mês ao longo do período projetado. Esses ganhos dependem de oportunidades de mercado e, portanto, podem variar ao longo do tempo.

BBFO11: Expectativa de Rendimentos

Fonte: BB Asset, Eleven Research

A tabela abaixo apresenta a distribuição total de rendimentos por cota do BBFO11 desde o início do fundo, mostrando os valores efetivamente pagos no período, além da projeção esperada com base no prospecto definitivo da oferta. Observa-se que os rendimentos efetivos variaram ao longo dos anos, com destaque para 2022, que registrou o maior valor distribuído, enquanto 2024 apresentou uma redução em relação aos anos anteriores.

BBFO11: Rendimentos desde o início

Fonte: BB Asset, Eleven Research

Atualmente, a cota do fundo é negociada em aproximadamente R$ 70,00, enquanto o valor patrimonial por cota é de R$ 76,32, refletindo um desconto relevante em relação ao valor dos ativos da carteira. Ao analisarmos a carteira consolidada, considerando os descontos atualmente observados em relação ao valor patrimonial, estimamos um potencial de valorização adicional caso esses ativos passem a negociar em níveis mais próximos de seus fundamentos.

Com base nessa análise, o portfólio apresenta um potencial de valorização estimado de 17,9%, o que representa aproximadamente R$ 6,32 por cota. Nesse cenário, o preço potencial estimado seria de cerca de R$ 82,54 por cota.

Esse potencial reflete a qualidade e a diversificação dos ativos presentes na carteira, além da assimetria gerada pelos níveis atuais de desconto observado no mercado secundário.

BBFO11: Potencial de Valorização

Potencial cotação do fundo.

Fonte: BB Asset, Eleven Research

A tabela abaixo apresenta uma simulação que mostra como o retorno do fundo pode variar conforme dois fatores principais, o valor da cota no mercado e o nível de rendimento mensal distribuído. A lógica é que, quando a cota está mais baixa, o investidor tende a obter um retorno proporcionalmente maior para o mesmo nível de distribuição, enquanto cotações mais altas reduzem esse efeito. Ao mesmo tempo, a tabela compara diferentes cenários de rendimento, permitindo observar como aumentos ou reduções na distribuição mensal impactam diretamente o potencial de retorno ao longo do tempo. Dessa forma, o quadro funciona como uma ferramenta de sensibilidade, ajudando a entender como mudanças no preço de compra e na capacidade de geração de renda do fundo influenciam a atratividade do investimento.

BBFO11: Análise de Sensibilidade

Fonte: Economatica, Eleven Research

Apresentamos a evolução histórica da precificação do fundo com base na relação Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP). Observa-se que o fundo tem sido negociado com um desconto significativo em relação ao seu valor patrimonial, o que indica uma possível assimetria em relação ao seu valor justo.

BBFO11: Preço sobre valor patrimonial (P/VP)

Fonte: Economatica, Eleven Research

Complementando o gráfico anterior, buscamos demonstrar ao investidor que, ao adquirir hoje uma cota do BBFO11 com desconto em relação ao seu valor patrimonial, existe um potencial de ganho de capital caso o fundo volte a ser negociado próximo à paridade com esse valor. Esta

BBFO11: Potencial ganho de capital para o investidor (%)

Fonte: Economatica, Eleven Research

A seguir, apresentamos a evolução do número de cotistas, evidenciando o crescimento contínuo no número de investidores e o aumento do interesse pelo fundo no mercado secundário.

BBFO11: Total de Investidores

Fonte: Economatica, Eleven Research

A seguir, apresentamos a evolução das distribuições de rendimentos do fundo, destacando sua previsibilidade, recorrência e a geração de um fluxo de caixa constante ao investidor. Nosso objetivo é ampliar esses rendimentos e garantir sua sustentabilidade no longo prazo.

BBFO11: Rendimentos distribuídos por cota (R$)

Fonte: Economatica, Eleven Research

Na tabela a seguir, detalhamos a composição da carteira do BBFO11 por segmento, exposição e relação preço sobre valor patrimonial (P/VP). O objetivo é evidenciar que, ao adquirir uma cota do BBFO11 no valor patrimonial, o investidor está comprando indiretamente toda a carteira do BBFO11 com um desconto médio ponderado de 9%, ou seja, a um P/VP de 0,91x.

BBFO11: Negociando no valor patrimonial

BBF011: Composição Atual da Carteira

Fonte: Economatica, Eleven Research

Ao considerar o desconto da carteira de Flls do BBFO11 e o desconto atual em relação ao valor patrimonial que o próprio BBFO11 é negociado atualmente no mercado secundário, observa-se que o investidor que compra uma cota do BBFO11 está adquirindo indiretamente essa carteira de Flls com um desconto médio ponderado de 16%, ou seja, a um P/VP de 0,84x.

BBFO11: Negociando com desconto

BBF011: P/VP Atual 0,95x

Fonte: Economatica, Eleven Research

O gráfico a seguir apresenta o retorno total do BBFO11 em comparação ao IFIX, índice de referência dos Fundos Imobiliários nos últimos 4 anos. O retorno total considera tanto a valorização da cota no mercado secundário quanto os rendimentos distribuídos ao longo do período. Em termos práticos, o investidor que manteve suas cotas do fundo durante esse intervalo obteve um retorno superior ao do IFIX, evidenciando a capacidade do gestor de gerar valor de forma consistente ao longo do tempo.

Retorno Total: 4 anos (base 100)

Fonte: Economatica, Eleven Research

Na tabela abaixo, apresentamos um levantamento comparativo entre os principais Fundos de Fundos (FoFs) do mercado, destacando suas respectivas taxas. O objetivo é evidenciar que o

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BBFO11 se posiciona entre os veículos com menor custo para o cotista, refletindo-se em uma estrutura de despesas recorrentes mais enxuta. Mesmo adotando uma gestão ativa, o fundo não cobra taxa de performance, característica rara nesse segmento.

Além disso, o BBFO11 é o único FoF que conta com uma consultoria imobiliária independente, responsável por apoiar tecnicamente o gestor nas decisões de alocação em Fundos Imobiliários. Importante ressaltar que o custo dessa consultoria é abatido da taxa de administração já prevista, sem representar um encargo adicional aos investidores.

Custos entre os pares

Fonte: Economatica, Eleven Research

A seguir, destacamos a evolução do volume negociado do fundo no mercado secundário, desmembrado por mês e por dia, no qual os investidores podem comprar e vender cotas livremente. A liquidez atual é considerada aceitável, o que possibilita movimentações eficientes, permitindo entradas e saídas no fundo por parte dos investidores. o volume médio diário negociado nos últimos 30 dias foi de R$ 500 mil.

BBFO11: Volume negociado por dia (R$ mm)

Fonte: Economatica, Eleven Research

BBFO11: Volume negociado por mês (R$ mm)

Fonte: Economatica, Eleven Research

Por fim, apresentamos a composição da carteira atual e as movimentações realizadas no primeiro trimestre de 2026, onde é possível observar a variação de cotas e o volume financeiro.

Destaques do Trimestre

Redução nos segmentos de Recebíveis e Logística: KNHY11, HGCR11 e XPLG11.

Posições zeradas nos segmentos de Recebíveis e Logística: MCCI11, LVBI11, RBRY11, KNCR11, AFHI11 e BTLG11.

Aumento da exposição no segmento de Multiestratégia: JSAF11 e BTHF11.

Novas posições inseridas nos segmentos de Logística, Shoppings, Escritórios, Recebíveis e Multicategoria: ALZR11, KORE11, CPSH11, ICRI11, TRBL11, BTCI11 e RPRI11.

BBFO11: Movimentações da carteira de Flls

Fonte: Eleven Research

BBFO11: Movimentações por segmentos da Carteira de Flls

Fonte: Eleven Research

Seguiremos promovendo transparência aos cotistas por meio da divulgação contínua de indicadores e dados do fundo. Também convidamos novos investidores a conhecerem o fundo, seja como uma forma de delegar a gestão da carteira de Flls a um gestor e consultor imobiliário especializado, seja como uma oportunidade de capturar a atual distorção entre o valor de mercado e o valor patrimonial com que o fundo vem sendo negociado no mercado secundário.

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