Relatório Gerencial BBFO11 de março de 2026

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BBFO11

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Relatório Gerencial BB Fundo de Fundos Imobiliário

Março/2026

*% a Distribbuir = Resultado a Distribuir deduzido do Caixa

Objetivo do Fundo

O fundo imobiliário BBFO11 busca compor uma carteira diversificada de cotas de fundos Imobiliários negociados na bolsa de valores brasileira, selecionados com base em metodologias quantitativas e avaliações qualitativas, explorando as melhores oportunidades no mercado de fundos imobiliários, com o objetivo de constituir uma carteira de investimentos capaz de entregar rendimentos, com controle dos riscos inerentes ao investimento em fundos imobiliários.

Comentário do Gestor

Março de 2026 marcou uma inflexão relevante no ambiente global de risco, configurando um dos maiores choques geopolíticos e energéticos das últimas décadas. A escalada do conflito entre Estados Unidos, Israel e Irã, iniciada em 28 de fevereiro, culminou na morte do líder supremo Ali Khamenei e no fechamento do Estreito de Ormuz, rota por onde transita cerca de 20% da oferta global de petróleo e gás. A ampliação das tensões para o Mar Vermelho consolidou um choque de oferta de energia de grande magnitude, rapidamente refletido nos mercados.

O impacto sobre os preços foi imediato. O petróleo Brent, que iniciou o mês próximo de US$ 73 por barril, avançou mais de 40% em março, superando os US$ 100 no fim do período, em um dos maiores movimentos mensais desde os anos 1980. Esse choque atenuou a narrativa desinflacionária global e levou os principais bancos centrais a adotarem postura mais cautelosa. O Federal Reserve manteve os juros em março, enquanto o risco de repasse inflacionário voltou ao centro das discussões.

Nos mercados internacionais, o ambiente foi de correção e elevada dispersão. O S&P 500 acumulou queda relevante em relação às máximas históricas, aproximando-se de território técnico de correção, enquanto o Nasdaq recuou mais de 4%, pressionado pela reprecificação do custo de capital. Na Europa, o aumento do petróleo e da inflação pesou sobre os ativos de risco. Mercados emergentes e da América Latina apresentaram desempenho relativamente melhor, ainda que também negativos, beneficiados parcialmente pelo ciclo de commodities.

No Brasil, o cenário externo limitou o espaço para um ciclo mais intenso de flexibilização monetária. O Copom realizou, em março, redução da Selic de 15,00% para 14,75% ao ano. As expectativas de inflação voltaram ao radar, com revisões altistas para o IPCA de 2026, e a curva de juros passou por abertura relevante nos vértices longos. O câmbio encerrou o mês próximo de R$ 5,18 por dólar, com depreciação moderada, sustentada pelo diferencial de juros ainda elevado e pelo superávit comercial.

Na bolsa brasileira, março interrompeu a sequência de sete altas mensais consecutivas do Ibovespa, que encerrou o mês com queda de aproximadamente 0,7%, após ter renovado máximas históricas em fevereiro. O desempenho agregado, contudo, escondeu uma forte rotação setorial. Os setores de energia e materiais básicos foram amplamente beneficiados pelo choque do petróleo, enquanto consumo, varejo e imobiliário lideraram as perdas. O fluxo estrangeiro seguiu positivo, porém bem mais moderado, mantendo o acumulado do ano acima de R$ 40 bilhões. Entre os destaques positivos do Ibovespa estiveram PETR3 (+26,1%), PETR4 (+23,8%) e RECV3 (+13,8%). Em síntese, março penalizou o Brasil doméstico e recompensou o Brasil exportador e energético, em uma rotação setorial amplificada pela excepcionalidade do choque geopolítico.

No mês, o IFIX apresentou desvalorização de 1,06%. No que se refere ao desempenho dos ativos, as maiores performances foram observadas em ITRI11 (3,24%), XPCI11 (2,95%) e SNCI11 (2,75%), ao passo que as maiores baixas foram em TGAR11 (-10,32%), URPR11 (-9,82%) e VINO11 (-7,88%).

Comentário do Gestor

Desde janeiro, iniciamos um processo para destravar e distribuir lucros acumulados no portfólio. Neste mês, zeramos as posições de AFHI11, KNCR11, LVBI11 e MCCI11, aos quais estavam com um preço médio de compra nos valores de R$ 93,03, R$ 95,34, R$ 109,64 e R$ 90,38, respectivamente. Essas operações geraram um ganho de capital acima de R$ 1,1 milhão, o equivalente a R$ 0,2823 por cota. Também retornamos com PVBI11 para a carteira, após destravar os valores em fevereiro, com peso aproximado de 2%. Ainda nesta reciclagem de ativos, aumentamos o peso dos FIIs que, a nosso ver, estão descontados e tem potencial de valorização: ICRI11 (de 0,6% para 1,1%), RPRI11 (de 0,1% para 0,4%), CPSH11 (de 0,4% para 1,4%), KORE11 (de 1% para 2,1%) e TRBL11 (de 0,3% para 0,8%)

Dentre os FIIs de papel, obtivemos as informações dos relatórios mensais com base no mês de fevereiro de cada gestor e calculamos a seguinte distribuição para a carteira do BBFO11: 84,73% em IPCA, com uma taxa média de +10,07%; 14,03% em CDI, com taxa média de +3,59% e 1,24% de exposição a outros índices. Observando a rentabilidade dos ativos, as maiores valorizações do portfólio foram de PCIP11 (1,33%), ICRI11 (1,12%) e HSML11 (1,11%), enquanto os principais detratores do mês foram TGAR11 (-10,32%), HGRE11 (-7,49%) e KORE11 (-3,68%).

Os rendimentos recebidos pelo Fundo, apurados no mês de março, totalizaram R$ 0,688 por cota. Em 15/04/2026, foi realizada a distribuição de R$ 0,91, já considerando o ganho de capital, o que corresponde a um retorno de 1,20% sobre a cota patrimonial. Este é o décimo sexto mês consecutivo em que o Fundo distribui rendimentos superiores a 0,90% da cota patrimonial. A reserva acumulada apresentou o montante de R$ 0,2462 por cota, já descontando os valores pagos em março. Por fim, destacamos que o Fundo não possui qualquer tipo de alavancagem.

FIIs Investidos

Evolução da cota patrimonial x cota de mercado

O descasamento em relação à cota patrimonial foi de 4,48% no mês de março, contribuindo para a margem de atratividade de negociação do fundo no mercado e para o nível de dividend yield distribuído aos investidores. Adicionalmente, considerando o "duplo desconto", temos uma margem de atratividade de 12,09%

Dividendos

Nos últimos 12 meses, os dividendos distribuídos pelo fundo somam R$9,25/cota, o que equivale a um dividend yield de 12,25% a.a.

Dividendos (mensal)

Fonte: BB Asset

Dividend Yield (DY)

No mês de março o dividend yield do fundo foi de 1,26% a.m. Anualizando este número temos um dividend yield de 16,21% a.a., comparando com o preço de fechamento do mês.

Valores em %. Dividend Yield = Dividendo distribuído/cota de mercado do último dia útil do mês.

Fonte: BB Asset, Banco do Brasil.

Demonstrativo de Resultado

COMENTÁRIOS DO CONSULTOR

ELEVEN FINANCIAL RESEARCH

Os resultados recentes do BBFO11 mantiveram trajetória estável ao longo dos últimos meses. Entre ago/25 e dez/25, o resultado líquido mensal permaneceu próximo de R$ 0,70 a R$ 0,73 por cota, com distribuições em linha com o desempenho operacional do fundo. Nesse período, praticamente todo o resultado gerado foi distribuído aos cotistas.

Em jan/26 observamos um resultado líquido mais elevado, de R$ 1,09 por cota, impulsionado principalmente por ganhos de capital no período, que totalizaram R$ 0,37 por cota. Mesmo com esse resultado mais forte, optamos por manter uma política de distribuição mais equilibrada, realizando o pagamento de R$ 0,87 por cota no mês.

Para os próximos meses, nossa expectativa é de distribuições recorrentes ao redor de R$ 0,85 por cota entre mar/26 e jul/26. Essa projeção reflete a geração de caixa atual do portfólio e nossa busca por maior previsibilidade na renda distribuída aos cotistas ao longo do tempo.

Fonte: Economatica, Eleven Research

Apresentamos também nossas estimativas de rendimentos para os próximos meses. Considerando apenas a geração recorrente do portfólio, trabalhamos com uma banda de distribuição entre R$ 0,66 e R$ 0,73 por cota ao mês, com valor base estimado em R$ 0,70 por cota.

Essa faixa reflete a receita atual dos ativos do fundo e possíveis variações operacionais ao longo do período. Nosso objetivo é manter uma distribuição estável e compatível com o fluxo de caixa recorrente do portfólio.

Adicionalmente, quando consideramos eventuais ganhos de capital provenientes da gestão ativa da carteira, a expectativa de distribuição pode alcançar cerca de R$ 0,85 por cota ao mês ao longo do período projetado. Esses ganhos dependem de oportunidades de mercado e, portanto, podem variar ao longo do tempo.

Fonte: BB Asset, Eleven Research

BB ASSET MANAGEMENT

A tabela abaixo apresenta a distribuição total de rendimentos por cota do BBFO11 desde o início do fundo, mostrando os valores efetivamente pagos no período, além da projeção esperada com base no prospecto definitivo da oferta. Observa-se que os rendimentos efetivos variaram ao longo dos anos, com destaque para 2022, que registrou o maior valor distribuído, enquanto 2024 apresentou uma redução em relação aos anos anteriores.

Fonte: BB Asset, Eleven Research

Atualmente, a cota do fundo é negociada a R$ 71,97, enquanto o valor patrimonial por cota é de R$ 77,83, refletindo um desconto relevante em relação ao valor dos ativos da carteira. Ao analisarmos a carteira consolidada, considerando os descontos atualmente observados em relação ao valor patrimonial, estimamos um potencial de valorização adicional caso esses ativos passem a negociar em níveis mais próximos de seus fundamentos.

Com base nessa análise, o portfólio apresenta um potencial de valorização estimado de 17,0%, o que representa aproximadamente R$ 5,86 por cota. Nesse cenário, o preço potencial estimado seria de cerca de R$ 84,17 por cota. Esse potencial reflete a qualidade e a diversificação dos ativos presentes na carteira, além da assimetria gerada pelos níveis atuais de desconto observados no mercado.

Fonte: BB Asset, Eleven Research

Potencial cotação do fundo.

BB ASSET MANAGEMENT

A tabela abaixo apresenta uma simulação que mostra como o retorno do fundo pode variar conforme dois fatores principais, o valor da cota no mercado e o nível de rendimento mensal distribuído. A lógica é que, quando a cota está mais baixa, o investidor tende a obter um retorno proporcionalmente maior para o mesmo nível de distribuição, enquanto cotações mais altas reduzem esse efeito. Ao mesmo tempo, a tabela compara diferentes cenários de rendimento, permitindo observar como aumentos ou reduções na distribuição mensal impactam diretamente o potencial de retorno ao longo do tempo. Dessa forma, o quadro funciona como uma ferramenta de sensibilidade, ajudando a entender como mudanças no preço de compra e na capacidade de geração de renda do fundo influenciam a atratividade do investimento.

BBFO11: Análise de Sensibilidade

Fonte: Economatica, Eleven Research

Apresentamos a evolução histórica da precificação do fundo com base na relação Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP). Observa-se que o fundo tem sido negociado com um desconto significativo em relação ao seu valor patrimonial, o que indica uma possível assimetria em relação ao seu valor justo.

Fonte: Economatica, Eleven Research

Complementando o gráfico anterior, buscamos demonstrar ao investidor que, ao adquirir hoje uma cota do BBFO11 com desconto em relação ao seu valor patrimonial, existe um potencial de ganho de capital caso o fundo volte a ser negociado próximo à paridade com esse valor. Esta análise considera exclusivamente a valorização da cota, desconsiderando os rendimentos mensais distribuídos, os quais, se incluídos, ampliariam ainda mais o retorno total do investidor.

Fonte: Economatica, Eleven Research

A seguir, apresentamos a evolução do número de cotistas, evidenciando o crescimento contínuo no número de investidores e o aumento do interesse pelo fundo no mercado secundário.

Fonte: Economatica, Eleven Research

BB ASSET MANAGEMENT

A seguir, apresentamos a evolução das distribuições de rendimentos do fundo, destacando sua previsibilidade, recorrência e a geração de um fluxo de caixa constante ao investidor. Nosso objetivo é ampliar esses rendimentos e garantir sua sustentabilidade no longo prazo.

Fonte: Economatica, Eleven Research

Na tabela a seguir, detalhamos a composição da carteira do BBFO11 por segmento, exposição e relação preço sobre valor patrimonial (P/VP). O objetivo é evidenciar que, ao adquirir uma cota do BBFO11 no valor patrimonial, o investidor está comprando indiretamente toda a carteira do BBFO11 com um desconto médio ponderado de 8%, ou seja, a um P/VP de 0,92x.

BBFO11: Composição Atual da Carteira

Fonte: Economatica, Eleven Research

Ao considerar o desconto da carteira de FIIs do BBFO11 e o desconto atual em relação ao valor patrimonial que o próprio BBFO11 é negociado atualmente no mercado secundário, observa-se que o investidor que compra uma cota do BBFO11 está adquirindo indiretamente essa carteira de FIIs com um desconto médio ponderado de 15%, ou seja, a um P/VP de 0,85x.

BBF011: P/VP Atual 0,92x

Fonte: Economatica, Eleven Research

O gráfico a seguir apresenta o retorno total do BBFO11 em comparação ao IFIX, índice de referência dos Fundos Imobiliários nos últimos 4 anos. O retorno total considera tanto a valorização da cota no mercado secundário quanto os rendimentos distribuídos ao longo do período. Em termos práticos, o investidor que manteve suas cotas do fundo durante esse intervalo obteve um retorno superior ao do IFIX, evidenciando a capacidade do gestor de gerar valor de forma consistente ao longo do tempo.

Fonte: Economatica, Eleven Research

BB ASSET MANAGEMENT

A seguir, destacamos a evolução do volume negociado do fundo no mercado secundário, desmembrado por mês e por dia, no qual os investidores podem comprar e vender cotas livremente. A liquidez atual é considerada aceitável, o que possibilita movimentações eficientes, permitindo entradas e saídas no fundo por parte dos investidores. O volume médio diário negociado nos últimos 30 dias foi de R$ 200 mil.

Na tabela abaixo, apresentamos um levantamento comparativo entre os principais Fundos de Fundos (FoFs) do mercado, destacando suas respectivas taxas. O objetivo é evidenciar que o BBFO11 se posiciona entre os veículos com menor custo para o cotista, refletindo-se em uma estrutura de despesas recorrentes mais enxuta. Mesmo adotando uma gestão ativa, o fundo não cobra taxa de performance, característica rara nesse segmento.

Além disso, o BBFO11 é o único FoF que conta com uma consultoria imobiliária independente, responsável por apoiar tecnicamente o gestor nas decisões de alocação em Fundos Imobiliários. Importante ressaltar que o custo dessa consultoria é abatido da taxa de administração já prevista, sem representar um encargo adicional aos investidores.

Fonte: Economatica, Eleven Research

BBF011: Volume negociado por dia (R$ mm)

Fonte: Economatica, Eleven Research

BBFO11: Volume negociado por mês (R$ mm)

Fonte: Economatica, Eleven Research

Por fim, apresentamos a composição da carteira atual e as movimentações realizadas no quarto trimestre de 2025, onde é possível observar a variação de cotas e o volume financeiro. Na ponta compradora, ampliamos a exposição ao segmento de multiestratégia, no qual identificamos desconto relevante em relação ao valor patrimonial e rendimentos atrativos, como é o caso do fundo MCRE11 e KNHF11. Na ponta vendedora, reduzimos a exposição em fundos de recebíveis com alocação majoritária em CDI ou negociados com ágio em relação ao valor patrimonial, como os fundos KNCR11 e KNHY11.

BBFO11: Carteira de FIIs

Fonte: Eleven Research

BBFO11: Exposição por segmentos da Carteira de FIIs

Fonte: Eleven Research

Seguiremos promovendo transparência aos cotistas por meio da divulgação contínua de indicadores e dados do fundo. Também convidamos novos investidores a conhecerem o fundo, seja como uma forma de delegar a gestão da carteira de FIIs a um gestor e consultor imobiliário especializado, seja como uma oportunidade de capturar a atual distorção entre o valor de mercado e o valor patrimonial com que o fundo vem sendo negociado no mercado secundário.

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