Relatório Gerencial BBFO11 de fevereiro de 2026

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BBFO11

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Relatório Gerencial BB Fundo de Fundos Imobiliário

Fevereiro/2026

INFORMAÇÕES GERAIS

*% a Distribbuir = Resultado a Distribuir deduzido do Caixa

Objetivo do Fundo

O fundo imobiliário BBFO11 busca compor uma carteira diversificada de cotas de fundos Imobiliários negociados na bolsa de valores brasileira, selecionados com base em metodologias quantitativas e avaliações qualitativas, explorando as melhores oportunidades no mercado de fundos imobiliários, com o objetivo de constituir uma carteira de investimentos capaz de entregar rendimentos, com controle dos riscos inerentes ao investimento em fundos imobiliários.

Comentário do Gestor

O mês de fevereiro foi marcado por uma importante reavaliação do cenário macroeconômico global, à medida que os investidores ajustaram suas expectativas quanto ao ritmo e à profundidade do ciclo de flexibilização monetária nas principais economias. Nos Estados Unidos, a persistência da inflação combinada à resiliência do mercado de trabalho, limitou o espaço para cortes mais agressivos de juros pelo Federal Reserve. Esse ambiente resultou em uma dinâmica mista nos mercados acionários: enquanto o Dow Jones manteve-se em níveis elevados, acima dos 50 mil pontos, o S&P 500 passou por um movimento de realização, especialmente em grandes empresas do setor de tecnologia, após um período prolongado de forte valorização.

Na contramão desse movimento, os mercados europeus apresentaram desempenho mais construtivo. O MSCI Europe avançou de forma relevante, apoiado na melhora dos indicadores de atividade, com o PMI composto sinalizando uma retomada gradual do crescimento econômico na região. A combinação de valuations mais esticados nos Estados Unidos e sinais de recuperação cíclica em outras geografias favoreceu uma maior diversificação global dos portfólios, beneficiando também os mercados emergentes. Nesse contexto, o MSCI Emerging Markets voltou a atrair fluxos de capital, impulsionado pela busca por prêmios de risco mais elevados e por valuations relativamente mais atrativos.

No ambiente doméstico, o foco dos investidores permaneceu sobre a dinâmica inflacionária e os desdobramentos da política monetária. O IPCA-15 de fevereiro surpreendeu levemente para cima, mas, ainda assim, a inflação acumulada em 12 meses permaneceu comportada, reforçando a percepção de que o processo de desinflação segue em curso.

Nesse cenário, o mercado acionário brasileiro apresentou desempenho excepcional. O Ibovespa teve um mês histórico, superando pela primeira vez a marca dos 190 mil pontos e encerrando fevereiro com valorização de 4,1%. A performance refletiu uma rotação setorial consistente em direção a empresas mais sensíveis ao ciclo doméstico e à perspectiva de queda dos juros. Destaques positivos incluíram companhias do setor de construção civil, como MRV, com alta de 26,9% e Direcional, que avançou 17,0%, além de Suzano, que se valorizou 17,6%. Em sentido oposto, empresas com desafios operacionais ou maior alavancagem financeira sofreram correções mais intensas, com quedas relevantes em Raízen (-38,8%), Cogna (-23,1%) e Hapvida (-19,3%).

A principal força por trás da performance expressiva do Ibovespa foi o intenso fluxo de capital estrangeiro. Apenas em fevereiro, investidores não residentes aportaram mais de R$ 15 bilhões na B3, elevando o saldo acumulado em 2026 para um volume que já supera todo o fluxo registrado ao longo do ano anterior. Esse movimento foi fundamental para absorver a pressão vendedora de investidores locais e sustentar a sucessiva renovação de máximas históricas.

De forma geral, o Brasil voltou a se consolidar como um dos principais destinos da liquidez global, sustentado por um conjunto de fatores favoráveis: ativos ainda negociados a múltiplos descontados em relação aos pares internacionais, perspectiva de manutenção de um diferencial de juros atrativo e um ambiente técnico amplamente suportado por fluxo. Esse conjunto cria uma janela particularmente construtiva para o mercado acionário, reforçando o papel da bolsa brasileira dentro de uma estratégia de diversificação global.

No mês, o IFIX se valorizou 1,32%. No que se refere ao desempenho dos ativos, as maiores performances foram observadas em TRBL11 (12,76%), RBFM11 (7,35%) e TEPP11 (7,10%), ao passo que as maiores baixas foram em DEVA11 (-6,77%), GZIT11 (-6,32%) e PVBI11 (-5,50%).

Comentário do Gestor

Desde janeiro, iniciamos um processo para destravar e distribuir lucros acumulados no portfólio. Neste mês, zeramos as posições de PVBI11 e RBRY11, aos quais estavam com um preço médio de compra nos valores de R$ 77,04 e R$ 92,27, respectivamente. Essas operações geraram um ganho de capital acima de R$ 700 mil, o equivalente a R$ 0,1774 por cota. Também zeramos a posição de BTLG11 com um pequeno prejuízo de R$ 13 mil, equivalente a R$ 0,003 por cota. Também retornamos com XPML11 e VILG11 para a carteira, após destravar os valores em janeiro, com peso aproximado de 3,6% e 1,6%, respectivamente. Ainda nesta reciclagem de ativos, incluímos 6 novos FIIs, que a nosso ver, estão descontados e tem potencial de valorização, sendo 3 de papel (BTCI11, ICRI11 e RPRI11) e 3 de tijolo (CPSH11, KORE11 e TRBL11)

Dentre os FIIs de papel, obtivemos as informações dos relatórios mensais com base no mês de dezembro de cada gestor e calculamos a seguinte distribuição para a carteira do BBFO11: 85,44% em IPCA, com uma taxa média de +10,23%; 13,87% em CDI, com taxa média de +3,58% e 1,19% de exposição a outros índices. Observando a rentabilidade dos ativos, as maiores valorizações do portfólio foram de TRBL11 (12,76%), HGRE11 (6,43%) e KORE11 (5,30%), enquanto os principais detratores do mês foram PVBI11 (-5,50%), PCIP11 (-3,49%) e RPRI11 (-2,36%).

Os rendimentos recebidos pelo Fundo, apurados no mês de fevereiro, totalizaram R$ 0,696 por cota. Em 13/03/2026, foi realizada a distribuição de R$ 0,89, já considerando o ganho de capital, o que corresponde a um retorno de 1,14% sobre a cota patrimonial. Este é o décimo quinto mês consecutivo em que o Fundo distribui rendimentos superiores a 0,90% da cota patrimonial. A reserva acumulada apresentou o montante de R$ 0,2056 por cota, já descontando os valores pagos em fevereiro. Por fim, destacamos que o Fundo não possui qualquer tipo de alavancagem.

FIIs Investidos

Evolução da cota patrimonial x cota de mercado

O descasamento em relação à cota patrimonial foi de 5,99% no mês de fevereiro, contribuindo para a margem de atratividade de negociação do fundo no mercado e para o nível de dividend yield distribuído aos investidores. Adicionalmente, considerando o "duplo desconto", temos uma margem de atratividade de 14,23%

Fonte: BB Asset

Cota PatrimoniaCota Mercado

Dividendos

Nos últimos 12 meses, os dividendos distribuídos pelo fundo somam R$9,03/cota, o que equivale a um dividend yield de 11,67% a.a.

Dividendos (mensal)

Fonte: BB Asset

Dividend Yield (DY)

No mês de fevereiro o dividend yield do fundo foi de 1,22% a.m. Anualizando este número temos um dividend yield de 15,66% a.a., comparando com o preço de fechamento do mês.

Valores em %. Dividend Yield = Dividendo distribuído/cota de mercado do último dia útil do mês.

Fonte: BB Asset, Banco do Brasil.

Demonstrativo de Resultado

COMENTÁRIOS DO CONSULTOR

ELEVEN FINANCIAL RESEARCH

Os resultados recentes do BBFO11 mantiveram trajetória estável ao longo dos últimos meses. Entre ago/25 e dez/25, o resultado líquido mensal permaneceu próximo de R$ 0,70 a R$ 0,73 por cota, com distribuições em linha com o desempenho operacional do fundo. Nesse período, praticamente todo o resultado gerado foi distribuído aos cotistas.

Em jan/26 observamos um resultado líquido mais elevado, de R$ 1,09 por cota, impulsionado principalmente por ganhos de capital no período, que totalizaram R$ 0,37 por cota. Mesmo com esse resultado mais forte, optamos por manter uma política de distribuição mais equilibrada, realizando o pagamento de R$ 0,87 por cota no mês.

Para os próximos meses, nossa expectativa é de distribuições recorrentes ao redor de R$ 0,85 por cota entre mar/26 e jul/26. Essa projeção reflete a geração de caixa atual do portfólio e nossa busca por maior previsibilidade na renda distribuída aos cotistas ao longo do tempo.

Fonte: Economatica, Eleven Research

Apresentamos também nossas estimativas de rendimentos para os próximos meses. Considerando apenas a geração recorrente do portfólio, trabalhamos com uma banda de distribuição entre R$ 0,66 e R$ 0,73 por cota ao mês, com valor base estimado em R$ 0,70 por cota.

Essa faixa reflete a receita atual dos ativos do fundo e possíveis variações operacionais ao longo do período. Nosso objetivo é manter uma distribuição estável e compatível com o fluxo de caixa recorrente do portfólio.

Adicionalmente, quando consideramos eventuais ganhos de capital provenientes da gestão ativa da carteira, a expectativa de distribuição pode alcançar cerca de R$ 0,85 por cota ao mês ao longo do período projetado. Esses ganhos dependem de oportunidades de mercado e, portanto, podem variar ao longo do tempo.

Fonte: BB Asset, Eleven Research

BB ASSET MANAGEMENT

A tabela abaixo apresenta a distribuição total de rendimentos por cota do BBFO11 desde o início do fundo, mostrando os valores efetivamente pagos no período, além da projeção esperada com base no prospecto definitivo da oferta. Observa-se que os rendimentos efetivos variaram ao longo dos anos, com destaque para 2022, que registrou o maior valor distribuído, enquanto 2024 apresentou uma redução em relação aos anos anteriores.

Fonte: BB Asset, Eleven Research

Atualmente, a cota do fundo é negociada a R$ 71,97, enquanto o valor patrimonial por cota é de R$ 77,83, refletindo um desconto relevante em relação ao valor dos ativos da carteira. Ao analisarmos a carteira consolidada, considerando os descontos atualmente observados em relação ao valor patrimonial, estimamos um potencial de valorização adicional caso esses ativos passem a negociar em níveis mais próximos de seus fundamentos.

Com base nessa análise, o portfólio apresenta um potencial de valorização estimado de 17,0%, o que representa aproximadamente R$ 5,86 por cota. Nesse cenário, o preço potencial estimado seria de cerca de R$ 84,17 por cota. Esse potencial reflete a qualidade e a diversificação dos ativos presentes na carteira, além da assimetria gerada pelos níveis atuais de desconto observados no mercado.

Fonte: BB Asset, Eleven Research

Potencial cotação do fundo.

BB ASSET MANAGEMENT

A tabela abaixo apresenta uma simulação que mostra como o retorno do fundo pode variar conforme dois fatores principais, o valor da cota no mercado e o nível de rendimento mensal distribuído. A lógica é que, quando a cota está mais baixa, o investidor tende a obter um retorno proporcionalmente maior para o mesmo nível de distribuição, enquanto cotações mais altas reduzem esse efeito. Ao mesmo tempo, a tabela compara diferentes cenários de rendimento, permitindo observar como aumentos ou reduções na distribuição mensal impactam diretamente o potencial de retorno ao longo do tempo. Dessa forma, o quadro funciona como uma ferramenta de sensibilidade, ajudando a entender como mudanças no preço de compra e na capacidade de geração de renda do fundo influenciam a atratividade do investimento.

BBFO11: Análise de Sensibilidade

Fonte: Economatica, Eleven Research

Apresentamos a evolução histórica da precificação do fundo com base na relação Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP). Observa-se que o fundo tem sido negociado com um desconto significativo em relação ao seu valor patrimonial, o que indica uma possível assimetria em relação ao seu valor justo.

Fonte: Economatica, Eleven Research

Complementando o gráfico anterior, buscamos demonstrar ao investidor que, ao adquirir hoje uma cota do BBFO11 com desconto em relação ao seu valor patrimonial, existe um potencial de ganho de capital caso o fundo volte a ser negociado próximo à paridade com esse valor. Esta análise considera exclusivamente a valorização da cota, desconsiderando os rendimentos mensais distribuídos, os quais, se incluídos, ampliariam ainda mais o retorno total do investidor.

Fonte: Economatica, Eleven Research

A seguir, apresentamos a evolução do número de cotistas, evidenciando o crescimento contínuo no número de investidores e o aumento do interesse pelo fundo no mercado secundário.

Fonte: Economatica, Eleven Research

BB ASSET MANAGEMENT

A seguir, apresentamos a evolução das distribuições de rendimentos do fundo, destacando sua previsibilidade, recorrência e a geração de um fluxo de caixa constante ao investidor. Nosso objetivo é ampliar esses rendimentos e garantir sua sustentabilidade no longo prazo.

Fonte: Economatica, Eleven Research

Na tabela a seguir, detalhamos a composição da carteira do BBFO11 por segmento, exposição e relação preço sobre valor patrimonial (P/VP). O objetivo é evidenciar que, ao adquirir uma cota do BBFO11 no valor patrimonial, o investidor está comprando indiretamente toda a carteira do BBFO11 com um desconto médio ponderado de 8%, ou seja, a um P/VP de 0,92x.

BBFO11: Composição Atual da Carteira

Fonte: Economatica, Eleven Research

Ao considerar o desconto da carteira de FIIs do BBFO11 e o desconto atual em relação ao valor patrimonial que o próprio BBFO11 é negociado atualmente no mercado secundário, observa-se que o investidor que compra uma cota do BBFO11 está adquirindo indiretamente essa carteira de FIIs com um desconto médio ponderado de 15%, ou seja, a um P/VP de 0,85x.

BBF011: P/VP Atual 0,92x

Fonte: Economatica, Eleven Research

O gráfico a seguir apresenta o retorno total do BBFO11 em comparação ao IFIX, índice de referência dos Fundos Imobiliários nos últimos 4 anos. O retorno total considera tanto a valorização da cota no mercado secundário quanto os rendimentos distribuídos ao longo do período. Em termos práticos, o investidor que manteve suas cotas do fundo durante esse intervalo obteve um retorno superior ao do IFIX, evidenciando a capacidade do gestor de gerar valor de forma consistente ao longo do tempo.

Fonte: Economatica, Eleven Research

BB ASSET MANAGEMENT

A seguir, destacamos a evolução do volume negociado do fundo no mercado secundário, desmembrado por mês e por dia, no qual os investidores podem comprar e vender cotas livremente. A liquidez atual é considerada aceitável, o que possibilita movimentações eficientes, permitindo entradas e saídas no fundo por parte dos investidores. O volume médio diário negociado nos últimos 30 dias foi de R$ 200 mil.

Na tabela abaixo, apresentamos um levantamento comparativo entre os principais Fundos de Fundos (FoFs) do mercado, destacando suas respectivas taxas. O objetivo é evidenciar que o BBFO11 se posiciona entre os veículos com menor custo para o cotista, refletindo-se em uma estrutura de despesas recorrentes mais enxuta. Mesmo adotando uma gestão ativa, o fundo não cobra taxa de performance, característica rara nesse segmento.

Além disso, o BBFO11 é o único FoF que conta com uma consultoria imobiliária independente, responsável por apoiar tecnicamente o gestor nas decisões de alocação em Fundos Imobiliários. Importante ressaltar que o custo dessa consultoria é abatido da taxa de administração já prevista, sem representar um encargo adicional aos investidores.

Fonte: Economatica, Eleven Research

BBF011: Volume negociado por dia (R$ mm)

Fonte: Economatica, Eleven Research

BBFO11: Volume negociado por mês (R$ mm)

Fonte: Economatica, Eleven Research

Por fim, apresentamos a composição da carteira atual e as movimentações realizadas no quarto trimestre de 2025, onde é possível observar a variação de cotas e o volume financeiro. Na ponta compradora, ampliamos a exposição ao segmento de multiestratégia, no qual identificamos desconto relevante em relação ao valor patrimonial e rendimentos atrativos, como é o caso do fundo MCRE11 e KNHF11. Na ponta vendedora, reduzimos a exposição em fundos de recebíveis com alocação majoritária em CDI ou negociados com ágio em relação ao valor patrimonial, como os fundos KNCR11 e KNHY11.

BBF011: Carteira de FIIs

Fonte: Eleven Research

BBFO11: Exposição por segmentos da Carteira de FIIs

Fonte: Eleven Research

Seguiremos promovendo transparência aos cotistas por meio da divulgação contínua de indicadores e dados do fundo. Também convidamos novos investidores a conhecerem o fundo, seja como uma forma de delegar a gestão da carteira de FIIs a um gestor e consultor imobiliário especializado, seja como uma oportunidade de capturar a atual distorção entre o valor de mercado e o valor patrimonial com que o fundo vem sendo negociado no mercado secundário.

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