Relatório Gerencial BBFO11 de janeiro de 2026

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BBFO11

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Relatório Gerencial BB Fundo de Fundos Imobiliário

Janeiro/2026

INFORMAÇÕES GERAIS

*% a Distribbuir = Resultado a Distribuir deduzido do Caixa

Objetivo do Fundo

O fundo imobiliário BBFO11 busca compor uma carteira diversificada de cotas de fundos Imobiliários negociados na bolsa de valores brasileira, selecionados com base em metodologias quantitativas e avaliações qualitativas, explorando as melhores oportunidades no mercado de fundos imobiliários, com o objetivo de constituir uma carteira de investimentos capaz de entregar rendimentos, com controle dos riscos inerentes ao investimento em fundos imobiliários.

Comentário do Gestor

Janeiro foi um mês de forte realocação global em direção aos mercados emergentes, configurando um movimento de rotação que favoreceu de maneira expressiva os ativos de risco fora dos Estados Unidos. A combinação entre a busca por diversificação internacional, a percepção de um dólar estruturalmente mais fraco e episódios geopolíticos — como as tensões envolvendo a Groenlândia — levou investidores globais a ampliar a exposição a emergentes, beneficiando especialmente o Brasil. Nesse ambiente, os índices americanos exibiram desempenho mais moderado, refletindo tanto o valuation elevado quanto um reposicionamento natural após anos de liderança. Já os índices globais excluindo EUA e os emergentes mostraram recuperação mais vigorosa, sustentados pelo fluxo internacional e pela melhora no apetite por risco.

O Ibovespa avançou de forma robusta ao longo do mês, renovando máximas históricas e superando o patamar de 184 mil pontos, impulsionado por um forte fluxo estrangeiro acumulado que ultrapassou a marca de vinte bilhões de reais. Esse movimento ocorreu apesar da ausência de catalisadores domésticos específicos, indicando que a dinâmica externa — notadamente a rotação para ativos mais descontados e o avanço das commodities — foi determinante para a performance local.

O comportamento setorial também refletiu esse otimismo. Ativos ligados ao ciclo doméstico apresentaram desempenho consistente, amparados pela expectativa de flexibilização monetária, enquanto empresas exportadoras negociaram com desconto marginal diante da volatilidade das commodities e do fortalecimento do real.

A leitura agregada do mês reforça que janeiro foi particularmente favorável para setores ligados ao ciclo doméstico e para empresas expostas à reprecificação global de risco. O movimento de rotação para emergentes impulsionou fortemente companhias de commodities metálicas e de energia, enquanto setores sensíveis aos juros — como varejo, construção e locação — exibiram alta expressiva com a antecipação do ciclo de cortes da Selic. Entre os destaques do mês dentro do Ibovespa, Gerdau (GGBR4) avançou acompanhando a valorização do aço e a demanda firme por commodities metálicas, Petrobras (PETR4) se beneficiou do petróleo mais forte e da busca global por ativos reais, e Lojas Renner (LREN3) apresentou recuperação consistente impulsionada pelo alívio nas expectativas de juros e pela melhora gradual no consumo.

Essa combinação de fluxo estrangeiro intenso, valorização das commodities e retomada dos setores domésticos consolidou janeiro como um mês de forte desempenho para a renda variável brasileira, mantendo o Ibovespa entre os principais destaques globais no início de 2026.

No mês, o IFIX se valorizou 2,27%. No que se refere ao desempenho dos ativos, as maiores performances foram observadas em OUJP11 (13,69%), HCTR11 (11,15%) e BTHF11 (9,74%), ao passo que as maiores baixas foram em TGAR11 (-14,95%), HTMX11 (-3,81%) e RBVA11 (-2,85%).

Comentário do Gestor

Neste período, iniciamos um processo para destravar e distribuir lucros acumulados no portfólio. Zeramos as posições de VILG11 e XPML11, aos quais estavam com um preço médio de compra nos valores de R$ 82,62 e R$ 95,89, respectivamente. Essas operações geraram um ganho de capital acima de R$ 1,5 milhão, o equivalente a R$ 0,37 por cota. Também alteramos o peso de alguns ativos. As mais relevantes foram RBRL11 (de 0,27% para 0,5%), CLIN11, (de 4,62% para 5,1%), BTHF11 (de 3,47% para 3,9%) e TVRI11 (de 3,26% para 3,5%).

Dentre os FIIs de papel, obtivemos as informações dos relatórios mensais com base no mês de dezembro de cada gestor e calculamos a seguinte distribuição para a carteira do BBFO11: 80,25% em IPCA, com uma taxa média de +10,29%; 18,76% em CDI, com taxa média de +4,24% e 0,99% de exposição a outros índices. Observando a rentabilidade dos ativos, as maiores valorizações do portfólio foram de BTHF11 (9,74%), MCRE11 (7,68%) e CYCR11 (6,25%), enquanto os principais detratores do mês foram TGAR11 (-14,95%), XPLG11 (-0,96%) e LVBI11 (0,00%).

Os rendimentos recebidos pelo Fundo, apurados no mês de janeiro, totalizaram R$ 0,716 por cota. Em 15/01/2026, foi realizada a distribuição de R$ 0,87, já considerando o ganho de capital, o que corresponde a um retorno de 1,12% sobre a cota patrimonial. Este é o décimo quarto mês consecutivo em que o Fundo distribui rendimentos superiores a 0,90% da cota patrimonial. A reserva acumulada apresentou o montante de R$ 0,22 por cota, já descontando os valores pagos em janeiro. Por fim, destacamos que o Fundo não possui qualquer tipo de alavancagem.

FIIs Investidos

Evolução da cota patrimonial x cota de mercado

O descasamento em relação à cota patrimonial foi de 13,4% no mês de janeiro, contribuindo para a margem de atratividade de negociação do fundo no mercado e para o nível de dividend yield distribuído aos investidores. Adicionalmente, considerando o "duplo desconto", temos uma margem de atratividade de 18,89%

Cota PatrimoniaCota Mercado

Fonte: BB Asset

Dividendos

Nos últimos 12 meses, os dividendos distribuídos pelo fundo somam R$8,81/cota, o que equivale a um dividend yield de 11,32% a.a.

Dividendos (mensal)

Fonte: BB Asset

Dividend Yield (DY)

No mês de janeiro o dividend yield do fundo foi de 1,29% a.m. Anualizando este número temos um dividend yield de 16,63% a.a., comparando com o preço de fechamento do mês.

Valores em %. Dividend Yield = Dividendo distribuído/cota de mercado do último dia útil do mês.

Fonte: BB Asset, Banco do Brasil.

Demonstrativo de Resultado

COMENTÁRIOS DO CONSULTOR

ELEVEN FINANCIAL RESEARCH

A tabela abaixo apresenta a distribuição de rendimentos por cota do BBFO11 desde o início do fundo, mostrando os valores efetivamente pagos no período, além da projeção esperada com base no prospecto definitivo da oferta. Observa-se que os rendimentos efetivos variaram ao longo dos anos, com destaque para 2022, que registrou o maior valor distribuído, enquanto 2024 apresentou uma redução em relação aos anos anteriores.

Fonte: Economatica, Eleven Research

Em 2025, há uma retomada no nível de distribuição, reforçando a oscilação natural dos resultados ao longo do tempo. A coluna de média evidencia que o rendimento efetivo histórico ficou acima do esperado inicialmente, indicando desempenho superior ao projetado no prospecto. Dessa forma, a tabela permite comparar a expectativa inicial com os pagamentos realizados, oferecendo uma visão clara da evolução e consistência dos rendimentos distribuídos pelo fundo.

A tabela abaixo apresenta uma simulação que mostra como o retorno do fundo pode variar conforme dois fatores principais, o valor da cota no mercado e o nível de rendimento mensal distribuído. A lógica é que, quando a cota está mais baixa, o investidor tende a obter um retorno proporcionalmente maior para o mesmo nível de distribuição, enquanto cotações mais altas reduzem esse efeito. Ao mesmo tempo, a tabela compara diferentes cenários de rendimento, permitindo observar como aumentos ou reduções na distribuição mensal impactam diretamente o potencial de retorno ao longo do tempo. Dessa forma, o quadro funciona como uma ferramenta de sensibilidade, ajudando a entender como mudanças no preço de compra e na capacidade de geração de renda do fundo influenciam a atratividade do investimento.

Fonte: Economatica, Eleven Research

BB ASSET MANAGEMENT

Na tabela abaixo, apresentamos um levantamento comparativo entre os principais Fundos de Fundos (FoFs) do mercado, destacando suas respectivas taxas. O objetivo é evidenciar que o BBFO11 se posiciona entre os veículos com menor custo para o cotista, refletindo-se em uma estrutura de despesas recorrentes mais enxuta. Mesmo adotando uma gestão ativa, o fundo não cobra taxa de performance, característica rara nesse segmento. Além disso, o BBFO11 é o único FoF que conta com uma consultoria imobiliária independente, responsável por apoiar tecnicamente o gestor nas decisões de alocação em Fundos Imobiliários. Importante ressaltar que o custo dessa consultoria é abatido da taxa de administração já prevista, sem representar um encargo adicional aos investidores.

Fonte: Eleven Research

Apresentamos a evolução histórica da precificação do fundo com base na relação Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP). Observa-se que o fundo tem sido negociado com um desconto significativo em relação ao seu valor patrimonial, o que indica uma possível assimetria em relação ao seu valor justo.

Fonte: Economatica, Eleven Research

BB ASSET MANAGEMENT

Complementando o gráfico anterior, buscamos demonstrar ao investidor que, ao adquirir hoje uma cota do BBFO11 com desconto em relação ao seu valor patrimonial, existe um potencial de ganho de capital caso o fundo volte a ser negociado próximo à paridade com esse valor. Esta análise considera exclusivamente a valorização da cota, desconsiderando os rendimentos mensais distribuídos, os quais, se incluídos, ampliariam ainda mais o retorno total do investidor.

Fonte: Economatica, Eleven Research

A seguir, apresentamos a evolução do número de investidores, evidenciando o crescimento contínuo no número de cotistas e o aumento do interesse pelo fundo no mercado secundário.

Fonte: Economatica, Eleven Research

A seguir, apresentamos a evolução das distribuições de rendimentos do fundo, destacando sua previsibilidade, recorrência e a geração de um fluxo de caixa constante ao investidor. Nosso objetivo é ampliar esses rendimentos e garantir sua sustentabilidade no longo prazo.

Fonte: Economatica, Eleven Research

Na tabela a seguir, detalhamos a composição da carteira do BBFO11 por segmento, exposição e relação preço sobre valor patrimonial (P/VP). O objetivo é evidenciar que, ao adquirir uma cota do BBFO11 no valor patrimonial, o investidor está comprando indiretamente toda a carteira do BBFO11 com um desconto médio ponderado de 7%, ou seja, a um P/VP de 0,93x.

Composição da Carteira (jan/26)

Fonte: Economatica, Eleven Research

BB ASSET MANAGEMENT

Ao considerar o desconto da carteira de FIIs do BBFO11 e o desconto atual em relação ao valor patrimonial que o próprio BBFO11 é negociado atualmente no mercado secundário, observa-se que o investidor que compra uma cota do BBFO11 está adquirindo indiretamente essa carteira de FIIs com um desconto médio ponderado de 17%, ou seja, a um P/VP de 0,83x.

P/VP BBF011

Fonte: Economatica, Eleven Research

O gráfico a seguir apresenta o retorno total do BBFO11 em comparação ao IFIX, índice de referência dos Fundos Imobiliários nos últimos 4 anos. O retorno total considera tanto a valorização da cota no mercado secundário quanto os rendimentos distribuídos ao longo do período. Em termos práticos, o investidor que manteve suas cotas do fundo durante esse intervalo obteve um retorno superior ao do IFIX, evidenciando a capacidade do gestor de gerar valor de forma consistente ao longo do tempo.

Fonte: Economatica, Eleven Research

A seguir, destacamos a evolução do volume negociado do fundo no mercado secundário, desmembrado por mês e por dia, no qual os investidores podem comprar e vender cotas livremente. A liquidez atual é considerada aceitável, o que possibilita movimentações eficientes, permitindo entradas e saídas no fundo por parte dos investidores. O volume médio diário negociado nos últimos 30 dias foi de R$ 200 mil.

Fonte: Economatica, Eleven Research

Fonte: Economatica, Eleven Research

Por fim, apresentamos a composição da carteira atual e as movimentações realizadas no terceiro trimestre de 2025, onde é possível observar a variação de cotas e o volume financeiro. Na ponta compradora, ampliamos a exposição ao segmento de multiestratégia, no qual identificamos desconto relevante em relação ao valor patrimonial e rendimentos atrativos, como é o caso do fundo MCRE11. Na ponta vendedora, reduzimos a exposição em fundos de recebíveis com alocação majoritária em CDI ou negociados com ágio em relação ao valor patrimonial, como os fundos KNCR11 e KNHY11.

Fonte: Eleven Research

Fonte: Eleven Research

Seguiremos promovendo transparência aos cotistas por meio da divulgação contínua de indicadores e dados do fundo. Também convidamos novos investidores a conhecerem o fundo, seja como uma forma de delegar a gestão da carteira de FIIs a um gestor e consultor imobiliário especializado, seja como uma oportunidade de capturar a atual distorção entre o valor de mercado e o valor patrimonial com que o fundo vem sendo negociado no mercado secundário.

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