Relatório Gerencial BETW11 de janeiro de 2026

BETW11

BGR ASSET MANAGEMENT LTDA. ("B R P R E-Tower Fu ndo de I nvesti mento I mobi l iá rio", "Fu ndo" ou "B ETW11") C N PJ/M E nº 51.666.294/0001-26

Relatório do Gestor

Janeiro/2026

Valor Patrimonial (R$ milhões) ¹ 275,60

Valor Patrimonial (R$/cota) 110,04

Número de Imóveis 1

Número de cotas 2.504.500

ABL Total (m²) 8.944

Prazo médio de vencto. dos contratos 4,4 anos

Cotas Seniores 2.160.000 Cotas Subordinadas 344.500

Vacância Física ² 4,67%

OBJETIVO DO FUNDO

Constituído em janeiro de 2024, o BETW11 - BRPR E-Tower Fundo de Investimento Imobiliário - é um veículo de investimento cujos principais objetivos são a gestão ativa e geração de renda por meio de aluguel de 8 lajes corporativas do Edifício E-Tower, totalizando 8.944 m² de ABL.

Nome BRPR E-Tower Fundo de Investimento Imobiliário

CNPJ 51.666.294/0001-26

Ambiente de Negociação B3

Código de Negociação BETW11

Data de IPO 3 de janeiro de 2024

Público-alvo Investidores Profissionais

Quantidade de Emissões

Cotas Emitidas 2.504.500

Administrador e Escriturador BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM

Tx. de Administração e Escrituração 0,20% a.a.1

Gestor BGR Asset Management Ltda.

Taxa de Gestão Isento²

Taxa de Performance Conforme Regulamento do Fundo

Prazo 10 anos

Conforme Regulamento do Fundo,

Prospecto do Fundo e Leis n°8.668/1993 e n°9.779/1999.

Caros investidores,

Em janeiro, o BETW11 anunciou a distribuição de rendimento mensal no valor total de R$ 1.250.000,00 (R$ 0,578703703/cota sênior). É importante destacar que o rendimento distribuído no período não corresponde ao total passível de distribuição considerando o resultado do Fundo, uma vez que o gestor optou por manter um caixa mínimo em reservas gerenciais, a fim de cobrir eventuais necessidades.

A taxa de ocupação do imóvel em janeiro é de 95,3% (418,01 m² de área vaga). A Gestão informa que está em tratativas com potenciais locatários para as áreas vagas remanescentes do edifício. Estamos atentos às demandas do mercado imobiliário e nos esforçamos para tomar decisões embasadas visando a preservação do capital e o crescimento sustentável.

*Para efeito deste relatório, consideramos o arredondamento em 3 casas decimais sobre o valor da distribuição de rendimento mensal, ou seja, o valor de R$ 0,578703703 /cota sênior será considerado nos gráficos e textos a seguir como R$ 0,579/cota sênior.

MISSÃO

“Nossa missão é investir em lugares que as pessoas sintam falta quando não estão lá.”

A taxa de administração será equivalente à soma dos seguintes montantes: (A) 0,15% a.a. aplicado sobre (I) o valor contábil do patrimônio líquido do Fundo; ou (II) caso as cotas do Fundo tenham integrado ou passado a integrar, no período, índices de mercado, cuja metodologia preveja critérios de inclusão que considerem a liquidez das cotas e critérios de ponderação que considerem o volume financeiro das cotas emitidas pelo Fundo, como por exemplo, o IFIX, sobre o valor de mercado do Fundo, observado o valor mínimo de R$ 15.000,00 atualizado anualmente pelo IGP-M e (B) 0,05% a.a. caso as Cotas encontrem-se registradas em central depositária da B3 para negociação em mercado aplicado sobre a Base de Cálculo da Taxa de Administração, observado o valor mínimo mensal de R$ 7.000,00, atualizado anualmente segundo a variação do IGP-M, a partir do mês subsequente à data de funcionamento do Fundo perante a CVM. 2. Conforme Fato Relevante divulgado em 22/05/2025.

Criação do BETW11

O BRPR E-Tower Fundo de Investimento Imobiliário, ou BETW11, foi criado a partir da integralização do imóvel-alvo (8.944 m² de ABL do imóvel E-Tower, localizado na Vila Olímpia em São Paulo), pela Munir Abbud Empreendimentos Imobiliários (Vendedor), dentro de uma estrutura que contemplou a aquisição das cotas seniores do BETW11 pelo BROF11 (BRPR Corporate Offices FII).

A estrutura do FII E-Tower é composta por duas séries de cotas, divididas da seguinte forma:

(i) 2.160.000 Cotas Seniores com valor unitário de emissão de R$ 100,00 (Total: R$ 216.000.000 milhões), equivalentes a 86,24% do Fundo;

(ii) 344.500 Cotas Subordinadas com valor unitário de emissão de R$ 100,00 (Total: R$ 34.450.000 milhões), equivalentes a 13,76% do Fundo.

O BROF11 é proprietário de 100% das Cotas Seniores, enquanto o Vendedor detém 100% das Cotas Subordinadas. Pela aquisição das Cotas Seniores, o BROF11 pagou R$216.000.000, representando um valor por metro quadrado de, aproximadamente, R$28.000, conforme detalhado abaixo.

FI I	ABL	Edifício E-TOWER% Va lo	r de Aquisição		R$/m²
B ETW11	8.944 m²	1 00% R$	250.450.000	R$	28.001
Sênior (BROF11)	7. 714 m²	86,24% R$	216.000.000	R$	28.001
Subordina/do (Vendedor)	1.230 m²	13, 76% R$	34.450.000	R$	28.001

Foram adquiridos 100% de 8 lajes do empreendimento, conforme a imagem abaixo.

Ed. E-Tower

□ Pavimento Tipo B 929 m²

Pavimento Tipo A 1.164 m^²

CENÁRIO OPERACIONAL

1. Destaques Comerciais

I. Em janeiro o Imóvel manteve ocupação de 95,33%.

2. Destaques Técnicos

Não há atualizações.

3. Comunicados ao Mercado e Fatos Relevantes

18/02/2026 Aviso aos Cotistas – Informações sobre Pagamento de Proventos

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=1117517&cvm=true

13/02/2026 Informe Mensal Estruturado

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=1116624&cvm=true

13/02/2026 Informe Trimestral Estruturado

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=1113369&cvm=true

VISÃO ANALÍTICA

D RE (Contá bil)	ja n -26	Acu m u lado 2026	12 Meses
Receita de Locação	1 .546.229	1 .546.229	15.641 .11 8
Rend i m entos Fi na ncei ros	1 7.990	1 7.990	127.755
Tota l de Receitas	1.564.219	1.564.219	15.768.872
Des pesas I m o bi l i á r i as	(55.297)	(55.297)	(1 .069.355)
Des pesas O peraci o na is	(50.070)	(50.070)	(957.397)
Tota l de Despesas	(105.367)	(105.367)	(2.026.752)
Lucro (Preju ízo) do Período	1.458.852	1.458.852	13.742.120
Aj uste ao Va l o r J usto			11 .200.000
Aj uste pa ra D ist r i bu i ção do Resu ltado	8.479	8.479	(11 .21 8.01 7)
Lucro (preju ízo) ajustado do período	1.467.331	1.467.331	13.724.102
Nú mero de cotas (sên ior)	2.160.000	2.160.000	2.160.000
Lucro Líq u ido por cota sên ior (R$)	R$ 0,679	R$ 0,679	R$ 6,354

D RE (Ca ixa)	ja n -26	Acu m u lado 2026	12 Meses
Lucro (preju ízo) ajustado do período	1.467.331	1.467.331	13.724.102
Receitas P rovisi o nadas
Resu ltado Líq u ido pa ra Distribu ição	1.467.331	1.467.331	13.724.102
Resu ltado Líq u ido pa ra Distribu ição por Cota Sên ior	0,679	0,679	6,354
Resu ltado Reti do ( Período)	21 7.331	21 7.331	825.084
Reserva de Luc ro (Sa l do Acu m u l ado)	1 .074.537	1 .074.537	1 .074.537
Rend imento An u nciado	1.250.000	1.250.000	12.899.019
Rend imento por Cota Sên ior	0,579	0,579	5,972

VISÃO ANALÍTICA

RENDIMENTOS

Anunciamos para o mês de fevereiro (competência janeiro) a distribuição de rendimentos no valor de R$ 0,579/cota sênior.

RENDIMENTO DISTRIBUÍDO

CARTEIRA

O Patrimônio Líquido do Fundo ao final de janeiro era R$ 275,60 milhões, ou R$110,04 por cota

Ba la nço Patrimon ia l	(R$ milhões)	R$/cota
Ca ixa e Eq u iva l entes de Ca ixa	1 ,86	0,74
Co ntas a Receber	1 46,	0 58,
P ro pr i edades pa ra I nvesti m ento	273,30	1 09,12
Tota l do Ativo	276,62	110,45
Co ntas a Pag a r	1 ,02	0,41
Pat r i m o n i o Líq u i do	275,60	11 0,04
Tota l do Passivo	276,62	110,45

PORTFÓLIO

O portfólio do Fundo é composto por participação em 1 imóvel comercial, totalizando 8,9 mil m² de ABL próprio.

Alocação por Ativo e Localização (% Receita Líquida)

Alocação por Indexador (% Receita Líquida)

Alocação Segmento de Atuação dos Locatários (% Receita Líquida)

Alocação por Inquilino (% Receita Líquida)

Prazo Médio dos Contratos Existentes

Contratos Existentes	P razo Méd io An ua l
Tod os os C o n t ratos	4 4 a n os,

Cronograma de Vencimento dos Contratos de Locação (% Receita Líquida)

Cronograma Mensal de Reajuste de Contratos de Locação (Número de Contratos x Volume Financeiro)

Endereço Rua Funchal, nº 418 São Paulo – SP

ABL Total 28.260 m²

Ocupação Total 94,3%

ABL Adquirida pelo BETW11 8.944 m²

Ocupação (BETW11) 95,3%

Prazo Médio Venc. Contratos 4,4 Anos

Aquisição 2024

Construção 2005

Certificações LEED Platinum Operations and Maintenance

seal U.S.GREEN BUILDING COUNCIL 也 业 toer

Estação de Trem Vila Olímpia 200 m

Shopping Vila Olímpia e Shopping JK Iguatemi Raio de 300 m

Próximo às Av. das Nações Unidas (Marginal Pinheiros) e Av. Juscelino Kubitschek

FOTOS

GLOSSÁRIO

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CONTATO RI

bgrasset.com.br [email protected] +55 11 3201-1000

BGR Asset Management Ltda.

CNPJ/ME nº 48.730.767/0001-00 Avenida das Nações Unidas, nº 12.901 CENU Torre Oeste, 16º andar, Sala 1602 Brooklin Novo, CEP 04578-910, São Paulo – SP

No QR Code ao lado, você encontrará a página do Fundo, onde são disponibilizadas todas as informações, documentos e relatórios, incluindo o Regulamento e o Prospecto do Fundo.

Administradora

BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM

CNPJ/ME nº 59.281.253/0001-23 Praia de Botafogo, 501, 5º andar, Torre Corcovado Botafogo, CEP 22250-040, Rio de Janeiro - RJ

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