Relatório Gerencial BETW11 de setembro de 2026

Relatório do Gestor

Setembro/2026

O presente relatório apresenta informações financeiras operacionais dos imóveis referentes ao mês de setembro de 2026.

VISÃO GERAL

• Rendimento mensal no valor de R$ 1.350.000,00;
• Em continuidade à Notificação de Rescisão antecipada apresentada pela Macquarie em março de 2026, foi devolvida em 30/09/2026 a área de 627,69 m² no 33º Pavimento, respeitando o aviso prévio de 6 meses e o pagamento de multas e devoluções;
• Em relação à locatária Biogen, a devolução da área de 1.176,73 m² no Ed. E-Tower que estava prevista para 08/09/2026 deverá ser formalizada somente em outubro;
• Conforme Comunicado aos Cotistas divulgado em 07/10/2026, foi celebrado Memorando de Entendimento estabelecendo os principais termos e condições para a potencial alienação de um andar (33° Pavimento) do edifício E-Tower, correspondente a 627,69 m² de ABL, por R$16.000.000,00.

PRINCIPAIS INDICADORES

Data base de 30/09/2026

OBJETIVO DO FUNDO

Constituído em janeiro de 2024, o BETW11 - BRPR E-Tower Fundo de Investimento Imobiliário é um veículo de investimento cujos principais objetivos são a gestão ativa e geração de renda por meio de aluguel de 8 lajes corporativas do Edifício E-Tower, totalizando 8.944 m² de ABL.

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MENSAGEM DO GESTOR

BGR Asset Management Ltda.

Relatório Mensal SETEMBRO/2026

Caros investidores,

Em outubro (competência setembro), o BETW11 anunciou a distribuição de rendimento mensal no valor total de R$ 1.350.000,00 (R$ 0,625/cota sênior). É importante destacar que o rendimento distribuído no período não corresponde ao total passível de distribuição considerando o resultado do Fundo, uma vez que o gestor optou por manter um caixa mínimo em reservas gerenciais, a fim de cobrir eventuais necessidades.

No âmbito comercial, em continuidade à Notificação de Rescisão antecipada apresentada pela Macquarie em março de 2026, foi devolvida em 30/09/2026 a área de 627,69 m² no 33º Pavimento, respeitando o aviso prévio de 6 meses e o pagamento de multas e devoluções. Em relação à locatária Biogen, a devolução da área de 1.176,73 m² no Ed. E-Tower que estava prevista para 08/09/2026 deverá ser formalizada somente em outubro.

Conforme Comunicado aos Cotistas divulgado em 07/10/2026, foi celebrado Memorando de Entendimento estabelecendo os principais termos e condições para a potencial alienação de um andar (33° Pavimento) do edifício E-Tower, correspondente a 627,69 m² de ABL, por R$16.000.000,00. A efetivação da venda permanece condicionada ao cumprimento de determinadas condições precedentes usuais para operações dessa natureza, incluindo, entre outras, a conclusão satisfatória das auditorias legal, técnica e de compliance aplicáveis, bem como a negociação e celebração dos documentos definitivos da operação.

A taxa de ocupação do imóvel ao final de setembro é de 88,3%, já considerada a saída da Macquarie. Considerando a devolução da área da Biogen, conforme acima mencionado, a taxa de ocupação prevista para o final de outubro será de 75,2%. A Gestão informa que está em tratativas com potenciais locatários para as áreas vagas remanescentes do edifício. Estamos atentos às demandas do mercado imobiliário e nos esforçamos para tomar decisões embasadas visando a preservação do capital e o crescimento sustentável.

MISSÃO

"Nossa missão é investir em lugares que as pessoas sintam falta quando não estão lá."

• 1. A taxa de administração será equivalente à soma dos seguintes montantes: (A) 0,15% a.a. aplicado sobre (I) o valor contábil do patrimônio líquido do Fundo; ou (II) caso as cotas do Fundo tenham integrado ou passado a integrar, no período, índices de mercado, cuja metodologia preveja critérios de inclusão que considerem a liquidez das cotas e critérios de ponderação que considerem o volume financeiro das cotas emitidas pelo Fundo, como por exemplo, o IFIX, sobre o valor de mercado do Fundo, observado o valor mínimo de R$ 15.000,00 atualizado anualmente pelo IGP-M e (B) 0,05% a.a. caso as Cotas encontrem-se registradas em central depositária da B3 para negociação em mercado aplicado sobre a Base de Cálculo da Taxa de Administração, observado o valor mínimo mensal de R$ 7.000,00, atualizado anualmente segundo a variação do IGP-M, a partir do mês subsequente à data de funcionamento do Fundo perante a CVM.
• 2. Conforme Fato Relevante divulgado em 22/05/2025.

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HISTÓRICO

Criação do BETW11

O BRPR E-Tower Fundo de Investimento Imobiliário, ou BETW11, foi criado a partir da integralização do imóvel-alvo (8.944 m² de ABL do imóvel E-Tower, localizado na Vila Olímpia em São Paulo), pela Munir Abbud Empreendimentos Imobiliários (Vendedor), dentro de uma estrutura que contemplou a aquisição das cotas seniores do BETW11 pelo BROF11 (BRPR Corporate Offices FII).

A estrutura do FII E-Tower é composta por duas séries de cotas, divididas da seguinte forma:

• (i) 2.160.000 Cotas Seniores com valor unitário de emissão de R$ 100,00 (Total: R$ 216.000.000 milhões), equivalentes a 86,24% do Fundo;
• (ii) 344.500 Cotas Subordinadas com valor unitário de emissão de R$ 100,00 (Total: R$ 34.450.000 milhões), equivalentes a 13,76% do Fundo.

O BROF11 é proprietário de 100% das Cotas Seniores, enquanto o Vendedor detém 100% das Cotas Subordinadas. Pela aquisição das Cotas Seniores, o BROF11 pagou R$216.000.000, representando um valor por metro quadrado de, aproximadamente, R$28.000, conforme detalhado abaixo.

Foram adquiridos 100% de 8 lajes do empreendimento, conforme a imagem abaixo.

Ed. E-Tower

CENÁRIO OPERACIONAL

1. Destaques Comerciais

• I. Em continuidade à Notificação de Rescisão antecipada apresentada pela Macquarie em março de 2026, foi devolvida em 30/09/2026 a área de 627,69 m² no 33º Pavimento, respeitando o aviso prévio de 6 meses e o pagamento de multas e devoluções;
• II. Em relação à locatária Biogen, a devolução da área de 1.176,73 m² no Ed. E-Tower que estava prevista para 08/09/2026 deverá ser formalizada somente em outubro.
• III. A taxa de ocupação do imóvel ao final de setembro é de 88,3%, já considerada a saída da Macquarie. Considerando a devolução das áreas da Biogen, conforme acima mencionado, a taxa de ocupação prevista para o final de outubro será de 75,2%.

2. Destaques Técnicos

• I. Adequação da via de acesso de entrada/saída de veículos no térreo Concluído;
• II. Retrofit do sistema de interfone dos elevadores Concluído;
• III. Revitalização das Torres de Resfriamento do sistema de ar condicionado Conclusão prevista em 12/2026;

3. Comunicados ao Mercado e Fatos Relevantes

16/10/2026 Aviso aos Cotistas – Informações sobre Pagamento de Proventos

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=1353579&cvm=true

15/10/2026 Informe Mensal

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=1351758&cvm=true

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SETEMBRO/2026

VISÃO ANALÍTICA

Relatório Mensal

VISÃO ANALÍTICA

RENDIMENTOS

Anunciamos para o mês de outubro (competência (setembro) a distribuição de rendimentos no valor de R$ 0,625/cota sênior.

RENDIMENTO DISTRIBUÍDO

CARTEIRA

O Patrimônio Líquido do Fundo ao final de setembro era R$ 277,52 milhões, ou R$110,81 por cota.

PORTFÓLIO

O portfólio do Fundo é composto por participação em 1 imóvel comercial, totalizando 8,9 mil m² de ABL próprio.

SETEMBRO/2026

PORTFÓLIO

Prazo Médio dos Contratos Existentes

Cronograma de Vencimento dos Contratos de Locação

(% Receita Líquida)

Cronograma Mensal de Reajuste de Contratos de Locação

(Número de Contratos x Volume Financeiro)

ED. E-TOWER

BGR Asset Management Ltda.

Relatório Mensal SETEMBRO/2026

Estação de Trem Vila Olímpia 200 m

Shopping Vila Olímpia e Shopping JK Iguatemi Raio de 300 m

Próximo às Av. das Nações Unidas (Marginal Pinheiros) e Av. Juscelino Kubitschek

FOTOS

GLOSSÁRIO

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CONTATO RI

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BGR Asset Management Ltda.

CNPJ/ME nº 48.730.767/0001-00 Avenida das Nações Unidas, nº 12.901 CENU Torre Oeste, 16º andar, Sala 1602 Brooklin Novo, CEP 04578-910, São Paulo – SP

Administradora

BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM CNPJ/ME nº 59.281.253/0001-23 Praia de Botafogo, 501, 5º andar, Torre Corcovado Botafogo, CEP 22250-040, Rio de Janeiro - RJ

Este material foi preparado pela BGR Asset Management Ltda. ("BGR"), tem caráter meramente informativo e foi desenvolvido para uso exclusivo dos cotistas dos Fundos geridos pela BGR para fins de informação sobre as perspectivas e análises efetuadas pela área de gestão dos Fundos mencionados. Este material não deve ser entendido como análise de valor mobiliário, material promocional, solicitação de compra ou venda, oferta ou recomendação de qualquer ativo financeiro ou investimento ou sugestão de alocação ou adoção de estratégias por parte dos destinatários. As informações se referem às datas mencionadas e não serão atualizadas. Este material foi preparado com base em informações públicas, dados desenvolvidos internamente e outras fontes externas. A BGR não garante a veracidade e integridade das informações e dos dados, tampouco garante que estejam livres de erros ou omissões. Os cenários e as visões apresentadas podem não se refletir nas estratégias de outros Fundos e carteiras geridas pela BGR. Este material apresenta projeções de retorno, análises e cenários feitos com base em determinadas premissas. Ainda que a BGR acredite que essas premissas sejam razoáveis e factíveis, não pode assegurar que sejam precisas ou válidas em condições de mercado no futuro ou, ainda, que todos os fatores relevantes tenham sido considerados na determinação dessas projeções, análises e cenários. Projeções não significam retornos futuros. Os retornos projetados, as análises, os cenários e as premissas se baseiam nas condições de mercado e em cenários econômicos correntes e passados, que podem variar significativamente no futuro. As análises aqui apresentadas não pretendem conter todas as informações relevantes e, dessa forma, representam uma visão limitada do mercado. O Produto apresentado pode ser considerado "Produto Complexo", nos termos da regulamentação em vigor, o qual poderá apresentar futuramente dificuldades na determinação de seu valor e/ou baixa liquidez. À medida que estes materiais contiverem declarações sobre o futuro, essas declarações irão referir-se a perspectivas futuras e estarão sujeitas a uma série de riscos e incertezas, não constituindo garantia de resultado/desempenho futuro. A BGR não se responsabiliza por danos oriundos de erros, omissões ou alterações nos fatores de mercado. As informações contidas nesta apresentação não podem ser consideradas como única fonte de informações no processo decisório do investidor, que, antes de tomar qualquer decisão, deverá realizar uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos, face aos seus objetivos pessoais e ao seu perfil de risco ("Suitability"). RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. Assim, não é possível prever o desempenho futuro de um investimento a partir da variação de seu valor de mercado no passado. A RENTABILIDADE DIVULGADA NÃO É LÍQUIDA DE IMPOSTOS. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC. É recomendada a leitura cuidadosa do Formulário de Informações Complementares e regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. LEIA O PROSPECTO E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR. ESTE FUNDO TEM MENOS DE 12 (DOZE) MESES. PARA AVALIAÇÃO DA PERFORMANCE DE UM FUNDO DE INVESTIMENTO, É RECOMENDÁVEL A ANÁLISE DE, NO MÍNIMO, 12 (DOZE) MESES. É vedada a cópia, distribuição ou reprodução total ou parcial deste material sem a prévia e expressa concordância da BGR.