Relatório Gerencial BIME11 de junho de 2026

Relatório de Gestão FII BRIO MULTIESTRATÉGIA BIME11

Junho, 2026

• Objetivo e perfil o Fundo:

O Brio Multiestratégia – Fundo de Investimento Imobiliário (“Fundo”, cujo ticker na B3 é “BIME11”) é um fundo constituído sob a forma de condomínio fechado cujo objetivo é proporcionar rentabilidade aos seus cotistas por meio da aquisição preponderante de: i) certificado de recebíveis imobiliários – CRI; ii) imóveis; iii) cotas de fundos de investimento imobiliário - FII; iv) cotas ou sociedades de sociedade de propósito específico imobiliárias; v) ações de empresas imobiliárias; ou vi) outros ativos financeiros de origem imobiliária.

Início do Fundo: 29/10/2021

Público-alvo: Investidores em geral

CNPJ: 41.081.356/0001-84

Gestor: Brio Investimentos Ltda.

Administrador: BRL Trust Investimentos Ltda.

Taxa de administração e gestão:

1,50% a.a. (taxa efetiva de 1,00% a.a. após desconto concedido pelo gestor)

• Taxa de performance:

20% do que exceder IPCA + 5,0% a.a., apurada e paga semestralmente

Patrimônio líquido (30/06/2026): R$ 48,2 milhões

• Data de distribuição:

Divulgação: 4º dia útil Data ex: 5º dia útil Pagamento: 10º dia útil

Comentário Macro | Mensagem do Gestor

Resultado gerado de R$ 0,058/cota e distribuição de R$ 0,060/cota (DY: 1,2% a.m. ou 15,8% a.a. no valor de mercado ou 0,7% a.m. ou 9,1% a.a. no valor patrimonial), com portfólio do Fundo desalavancado

Taxa ponderada de aquisição da carteira de CRI em IPCA+ 11,83% a.a. e CDI+ 3,50% a.a. (vs. IPCA + 10,3% a.a. em jun/25) e duration de 0,7 ano (vs. 0,9 ano em jun/25)

* Valores de mercado de R$ 4,89/cota e patrimonial de R$ 8,24/cota, ambos em 30/06/2026.

O cenário internacional permaneceu marcado por incertezas geopolíticas e pela expectativa em relação às próximas decisões dos principais bancos centrais. Apesar da desaceleração gradual da inflação em diversas economias, a resiliência da atividade econômica, especialmente nos Estados Unidos com um mercado de trabalho bastante aquecido, tem reduzido a probabilidade de cortes de juros mais agressivos no curto prazo. Adicionalmente, os conflitos no Oriente Médio seguem pressionando os preços de energia e contribuindo para um ambiente de maior cautela nos mercados globais.

Enquanto nos Estados Unidos, os indicadores de atividade continuam demostrando força, na Europa a atividade econômica segue mais enfraquecida, enquanto pressões inflacionárias associadas aos custos de energia limitam o espaço para uma flexibilização monetária mais acelerada.

No Brasil, a atividade econômica continua apresentando desempenho resiliente, sustentada por um mercado de trabalho aquecido e por medidas de estímulo à demanda. Ao mesmo tempo, as expectativas de inflação permanecem pressionadas, tanto por fatores domésticos como por internacionais, o que tem levado o mercado a revisar as perspectivas para a trajetória da taxa Selic.

Nesse contexto, observou-se nova abertura da curva de juros ao longo do período, com os investidores incorporando a possibilidade de manutenção de taxas elevadas por mais tempo. O cenário fiscal segue sendo um importante vetor de atenção, influenciando as expectativas para inflação, crescimento e política monetária. Dessa forma, as expectativas para os próximos movimentos de juros permanecem dependentes da evolução dos indicadores econômicos, do ambiente fiscal e do cenário internacional.

Embora o ambiente macroeconômico permaneça desafiador, alguns indicadores continuam demonstrando certa resiliência da economia brasileira. O nível de desemprego segue baixo em termos históricos, enquanto o consumo das famílias e a atividade em determinados setores permanecem sustentados, contribuindo para a manutenção de certo crescimento econômico.

Para o mercado imobiliário, a combinação de atividade resiliente e inflação ainda elevada favorece ativos com receitas indexadas e contratos de longo prazo. Além disso, a manutenção de fundamentos operacionais saudáveis em diversos segmentos continua contribuindo para a estabilidade da geração de renda dos ativos imobiliários.

Carteira Atual | BIMEl1

(1) Gerencialmente, as exposições às cotas de FII com gestão da Brio foram alocadas para cada estratégia correspondente. Ou seja, o saldo de BICE11 foi contabilizado em CRI - Estruturado e os saldos de BRIP11, BIPD11 e BIPE11 foram considerados em Permutas.

Movimentações na Carteira | BIMEl1

No mês, houve a remarcação do valor patrimonial do CRI Selenza, resultando em um haircut de aproximadamente 30% na sua precificação. O corte teve por objetivo refletir de forma adequada a reavaliação, pelo administrador e gestor do Fundo, do risco de crédito associado ao incorporador Hanei Minoru. Vale mencionar que esse risco vem sendo acompanhado há tempo pelo time de gestão da Brio, que já incorporou garantias adicionais ao papel e tem gerido de perto todas as atividades da companhia e seus sócios. O time de gestão entende que existe uma chance razoável de recuperabilidade de parte desse valor, através do acesso a essas garantias acessórias e já está tomando todas as iniciativas para que isso ocorra ao longo dos próximos meses. Porém, o gestor entende ser prudente uma readequação dos patamares de precificação do papel a fim de refletir o cenário de risco atual à luz das informações detidas até o momento.

Adicionalmente, no que se refere ao saldo remanescente dos CRI Essência, Aurora e Sampa (que somam 3,9% do patrimônio líquido do Fundo), estamos, em paralelo, avaliando a necessidade de algum ajuste na precificação, tendo em vista o processo de recuperação extrajudicial vivido pelo incorporador TPA. Em face das circunstâncias apresentadas e acompanhando de perto esse processo, o gestor liderou em 2025 o processo de negociação que culminou na amortização de aproximadamente 90% do saldo devedor dos CRI Essência, Aurora e Sampa com a amortização de aproximadamente 90% do saldo devedor desses papéis através da dação em pagamento de 2 empreendimentos residenciais para renda: o Aurora 965 e o Sampa, que foram contribuídos ao FII Brio Multifamily (“BMF”) e este, por sua vez, passou a fazer parte do portfólio do Fundo. Os ativos estão sendo operados pelo time de gestão da Brio, em parceria com a Greystar (maior operador dessa classe de ativos do mundo). O ativo Aurora 965 já se encontra em operação e o Sampa está em fase de finalização do enxoval com expectativa de início de operação em novembro de 2026 e de geração de rendimentos para o Fundo no 1º trimestre de 2027. O desempenho do FII Brio Multifamily será incluído ao final deste relatório na abertura da performance dos ativos do Fundo.

Perfil da Carteira por Estratégia | BIMEl1

PERFIL DA CARTEIRA POR ESTRATÉGIA

DESCRIÇÃO DAS ESTRATÉGIAS

CRI Estruturado²: Alocação em ativos de crédito, originados e estruturados pelo time da Brio Investimentos, com ótima relação risco/retorno e acompanhamento próximo pelo time de asset management da casa.

CRI High Grade: Alocação em CRI de estruturadores de mercado, com riscos mais previsíveis e spreads de crédito mais baixos que dos CRI Estruturados.

Cotas de Fll: Alocação em cotas de Fll selecionados do mercado, com exposições a estratégias diversas.

Permuta: Alocação em ativos expostos à estratégia de Permuta, seja através de investimentos diretos nos projetos, seja através de cotas de Fll exclusivos da casa dedicados à tese (sem dupla cobrança de taxa de gestão).

Perfil da Carteira de CRI | BIMEl1

CARTEIRA DE CRI - PERFIL POR INDEXADOR

CARTEIRA DE CRIs - PERFIL POR ESTRATÉGIA

CARTEIRA DE CRI - PERFIL POR SETOR

CARTEIRA DE CRI - PERFIL POR ESTRUTURADOR²

(2) A Brio Investimentos não é remunerada pela originação e/ou estruturação de ativos. É remunerada exclusivamente por taxas de gestão e performance dos veículos.

CARTEIRA DE COTAS DE FII - PERFIL POR ATIVO

Perfil da Carteira de Cotas de FIl | BIMEl1

CARTEIRA DE COTAS DE FII - PERFIL POR GESTOR

Perfil da Carteira de Permutas | BIMEl1

Os fundos de permuta são geridos pela Brio Investimentos, possuem prazo determinado (até 7 anos, sendo até 3 anos de investimento e até 4 anos de desinvestimento) e foram captados em oferta única e primária junto a investidores profissionais. Dessa forma, o BIME11 é o único veículo do mercado voltado para investidores em geral que oferece acesso a seus cotistas a essa tese nos mesmos termos e condições ofertadas aos investidores profissionais desses fundos.

A estratégia de investimento em Permutas dos fundos geridos pela Brio Investimentos consiste na compra de terrenos em bairros nobres da cidade de São Paulo e na troca (permuta) desses terrenos por participação nas receitas de venda dos empreendimentos a serem desenvolvidos por incorporadoras selecionadas.

O BRIP11 e o BIPD11 e o BIPE11 já estão em período de desinvestimento e, dessa forma, não há novos aportes programados nesses fundos, somente o recebimento das devoluções de capital. Maiores detalhes sobre a alocação dos fundos encontram-se no anexo “Detalhamento dos Ativos em Carteira”.

CARTEIRA DE PERMUTAS - PERFIL POR ATIVO

CARTEIRA DE PERMUTAS - PERFIL POR EMPREENDIMENTO

DRE Resumida | BIME11

¹ Gerencialmente, os resultados dos Fll com gestão da Brio foram alocados para cada estratégia correspondente. Ou seja, o resultado de BICEll foi contabilizado em Resultado de CRl e os resultados de BRIP11, BIPD1l e BIPEll foram considerados em Resultado de Permutas.

Distribuição de Rendimentos | BIMEl1

O Fundo gerou no mês resultado caixa equivalente a R$ 0,058/cota e anunciou a distribuição de rendimento de R$ 0,060/cota em julho (referente ao resultado obtido em junho), com DY anualizado de 15,8% a.a. (sobre a cota de mercado em 30/06/2026) ou 9,1% a.a. (sobre a cota patrimonial na mesma data), considerando reinvestimento.

A geração de resultado encontra-se abaixo do histórico em decorrência da parcela do patrimônio atrelada a ativos que não estão gerando renda para o Fundo, o que corresponde a ~41% do patrimônio do BIME11, sendo o mais relevante o investimento no FII Brio Multifamily. Como comentado anteriormente, espera-se que esse ativo comece a pagar rendimentos para o Fundo no 1º trimestre de 2027.

DISTRIBUIÇÕES E DIVIDEND YIELD ANUALIZADO

DIVIDEND YIELD ANUALIZADO E SPREAD SOBRE O CDI LÍQUIDO

Quantidade de Cotistas | BIMEl1

EVOLUÇÃO NA QUANTIDADE DE COTISTAS

Detalhamento dos CRI em Carteira | BIMEl1

Comentários Gerais

Descrição: Operação de financiamento à construção de empreendimento residencial de médio padrão na zona norte da cidade de São Paulo, SP com 224 unidades de 70 e 100 m² privativos.

Governança: Além dos servicers convencionais na emissão de um CRI (securitizadora e agente fiduciário), o CRI conta com um servicer especializado que monitora a evolução físico-financeira da obra e controla o caixa, recebíveis, custos e despesas da SPE através do uso de tecnologia e sistemas. Garantias: Alienação fiduciária de imóveis, alienação fiduciária de recebíveis, cessão fiduciária dos futuros compromissos de venda e compra de unidades, alienação fiduciária das cotas da SPE, fundos de despesas e reserva,cessão fiduciária de dividendos de outro projeto, carta fiança de performance, seguro de riscos de engenharia e responsabilidade civil e aval da holding e sócios.

CRI Essência, Aurora e Sampa | 22J1379218, 22J1381567, 22J1381764

Comentários Gerais

Descrição: Operação de renda residencial de empreendimentos de médio padrão na região central de São Paulo, lastreada nos imóveis Aurora e Sampa, recebidos em dação em pagamento. Os CRIs possuem saldo remanescente a ser quitado até o vencimento da dívida. Governança: A gestão integral da operação será realizada pela Greystar e o time interno da Brio acompanha e audita ativamente o trabalho da gestão

CRI C290 | 23L2517577

Comentários Gerais

Descrição: Operação de financiamento à construção de empreendimento residencial de médio padrão na zona sul da cidade de São Paulo, SP. Governança: Além dos servicers convencionais na emissão de um CRI (securitizadora e agente fiduciário), o CRI conta com um servicer especializado que monitora a evolução físico-financeira da obra e controla o caixa, recebíveis, custos e despesas da SPE através do uso de tecnologia e sistema. Garantias: Avais PF e PJ, cessão dos direitos creditórios, alienação fiduciária do imóvel, alienação fiduciária das quotas, fundo de obra, fundo de reserva, fundo de despesas e seguros.

CRI Jacarezinho |24D6686896

Comentários Gerais

Descrição: Operação de financiamento à construção de empreendimento residencial de alto padrão no Jardim Europa na cidade de São Paulo, SP. Governança: Além dos servicers convencionais na emissão de um CRI (securitizadora e agente fiduciário), o CRI conta com um servicer especializado que monitora a evolução físico-financeira da obra e controla o caixa, recebíveis, custos e despesas da SPE através do uso de tecnologia e sistema. Garantias: Avais PF e PJ, cessão dos direitos creditórios, alienação fiduciária do imóvel, alienação fiduciária das quotas, fundo de obra, fundo de reserva, fundo de despesas e seguros.

CRI Conx EVO Vila Clementino | 25I3439822

Comentários Gerais

Descrição: Operação para financiamento ao terreno de empreendimento de médio padrão no bairro da Vila Clementino em São Paulo, SP. Governança: Além dos servicers convencionais na emissão de um CRI (securitizadora e agente fiduciário),o CRI conta com um servicer especializado que monitora o caixa, recebíveis, custos e despesas da SPE através do uso de tecnologia e sistema. Garantias: Avais PF e PJ, cessão dos direitos creditórios, alienação fiduciária do imóvel, alienação fiduciária das quotas, fundo de reserva e fundo de despesas.

Detalhamento das Permutas em Carteira | BIMEll

Brio Real Estate III - FII

Características:

Fundo de permutas imobiliárias residenciais em bairros nobres da cidade de São Paulo (1o0% desalavancado)

Status:

Em desinvestimento (já retornou aproximadamente 105% do capital aportado pelos investidores)

Brio Real Estate IV - FII

Características:

Fundo de permutas imobiliárias residenciais em bairros nobres da cidade de São Paulo (1o0% desalavancado)

Status:

Em desinvestimento (já retornou aproximadamente 14% do capital aportado pelos investidores)

Brio Real Estate V - FII

Características:

Fundo de permutas imobiliárias residenciais em bairros nobres da cidade de São Paulo (1oo% desalavancado)

Villa Perdizes Welconx (Incorporadora: Conx)

Movi Campo Belo (Incorporadora: AAM)

Welconx Butantã (Incorporadora: Conx)

Oby Itaim (Incorporadora: RFM)

Welconx Villa Pompéia (Incorporadora: Conx)

Oriz by Plano&Plano (Incorporadora: Plano&Plano)

Casa Magnólia (Incorporadora: Three)

Lindenberg Guarará (Incorporadora: Adolpho Lindenberg)

Guaramomis (Incorporadora: JalGP)

Casa Selva (Incorporadora: Gamboa)

Simão '717 Pinheiros (Incorporadora: WDS)

Jardim Paulista (Incorporadora: Helbor)

Casa Alba (Incorporadora: JV-M)

The Selection Moema (Incorporadora: Exto)

Franca 1203 (Incorporadora: RFM)

Lindenberg Vista Alto de Pinheiros (Incorporadora: Adolpho Lindenberg)

Detalhamento dos Ativos Multifamily em Carteira | BIMEl1

Aurora 965 (Em operação)

Data base de ocupação: 1T26

SAMPA (EM OBRAS)

Ficamos à disposição para quaisquer esclarecimentos que se façam necessários.

Atenciosamente,

Brio Investimentos Ltda.

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Este material foi elaborado pela Brio Investimentos Ltda. (“Brio”) e é de caráter exclusivamente informativo, não devendo ser considerado uma oferta para compra de cotas do Fundo. A Brio não comercializa e nem distribui cotas de fundos de investimentos. Leia o regulamento e demais documentos legais do Fundo antes de investir. Os fundos da Brio são supervisionados e fiscalizados pela Comissão de Valores Mobiliários – CVM. A rentabilidade passada não garante a rentabilidade futura e fundos de investimento não são garantidos pela Instituição Administradora, ou por qualquer mecanismo de seguro, ou ainda pelo fundo Garantidor de Créditos – FGC. As projeções utilizam dados históricos e premissas, de forma que devem ser realizadas as seguintes advertências: (1) Não estão livres de erros; (2) Não é possível garantir que os cenários obtidos venham efetivamente a ocorrer; (3) Não configuram, em nenhuma hipótese, promessa ou garantia de retorno esperado nem de exposição máxima de perda; e (4) Não devem ser utilizadas para embasar nenhum procedimento administrativo perante órgãos fiscalizadores ou reguladores. A Brio não declara ou garante, de forma expressa ou implícita, a integridade, confiabilidade ou exatidão de tais informações e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização deste material e de seu conteúdo. Este material não pode ser reproduzido ou redistribuído para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento por escrito da Brio. Quaisquer outras informações ou esclarecimentos sobre o Fundo poderão ser obtidos com o Administrador e o Gestor, através do e-mail [email protected].

BRIG à I NVEST I MENTOS

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