Relatório Gerencial BIME11 de novembro de 2025
Relatório Gerencial do Brio Multiestratégia (BIME11), fundo imobiliário de fundos (FoF), referente a novembro de 2025, com entrega no FundosNet (B3) em 03/02/2026. No pregão de 03/11/2026, a cota do BIME11 fechou a R$ 4,47, com P/VP de 0,57 (valor patrimonial de R$ 7,82 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,06 por cota, com pagamento em out/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 15,88% sobre a cotação de 03/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 45,7 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- CNPJ
- 41.081.356/0001-84
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 30/11/2025
- Data de entrega
- 03/02/2026 18:42
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
BRIG NVESTIMENTOS
Brio Multiestratégia FII (BIME11) Relatório Gerencial (Novembro/2025)
• Objetivo e perfil o Fundo:
O Brio Multiestratégia – Fundo de Investimento Imobiliário (“Fundo”, cujo ticker na B3 é “BIME11”) é um fundo constituído sob a forma de condomínio fechado cujo objetivo é proporcionar rentabilidade aos seus cotistas por meio da aquisição preponderante de: i) certificado de recebíveis imobiliários – CRI; ii) imóveis; iii) cotas de fundos de investimento imobiliário - FII; iv) cotas ou sociedades de sociedade de propósito específico imobiliárias; v) ações de empresas imobiliárias; ou vi) outros ativos financeiros de origem imobiliária.
Início do Fundo: 29/10/2021
Público-alvo: Investidores em geral
CNPJ: 41.081.356/0001-84
Gestor: Brio Investimentos Ltda.
Administrador: BRL Trust Investimentos Ltda.
Taxa de administração e gestão:
1,50% a.a. (taxa efetiva de 1,00% a.a. após desconto concedido pelo gestor)
• Taxa de performance:
20% do que exceder IPCA + 5,0% a.a., apurada e paga semestralmente
Patrimônio líquido (28/11/2025): R$ 49,6 milhões
• Data de distribuição:
Divulgação: 4º dia útil Data ex: 5º dia útil Pagamento: 10º dia útil
Comentário Macro | Mensagem do Gestor
Resultado gerado de R$ 0,035/cota e distribuição de R$ 0,060/cota (DY: 1,0% a.m. ou 12,6% a.a. no valor de mercado ou 0,7% a.m. ou 8,8% a.a. no valor patrimonial), com portfólio do Fundo desalavancado
Reserva de resultados atual equivalente a R$ 0,003/cota
Taxa ponderada de aquisição da carteira de CRI em IPCA+ 11,70% a.a. e CDI+ 3,50% a.a. (vs. IPCA + 9,6% a.a. em nov/24) e duration de 1,2 ano (vs. 2,1 anos em nov/24)
▪ Durante o mês, não foram realizadas alterações na carteira do Fundo.
* Valores de mercado de R$ 6,05/cota e patrimonial de R$ 8,49/cota, ambos em 28/11/2025.
Novembro foi marcado por elevada volatilidade nos ativos de risco com destaque para bolsas. Pesaram as incertezas sobre o ciclo de cortes do Federal Reserve, em meio à escassez de dados oficiais por conta do shutdown e as dúvidas sobre a sustentabilidade e alavancagem de partes do ecossistema de tecnologia/IA. Ainda assim, alguns balanços do 3º trimestre vieram positivos, ainda que com tom mais cauteloso para adiante. No campo geopolítico, os EUA apresentaram nova proposta para um cessar-fogo na guerra Rússia–Ucrânia; após revisões, Kiev e Moscou seguiram negociando com Washington, abrindo, pela primeira vez em anos, possibilidade concreta de armistício, o que seria favorável para ativos europeus e baixista para petróleo.
Nos Estados Unidos, o shutdown terminou em 13 de novembro, mas o calendário de divulgações permaneceu atrasado, deixando em aberto leituras cruciais (trabalho e inflação de outubro e novembro, PIB do 3º trimestre) até após o FOMC de 10 de dezembro. Dados privados e surveys sugeriram desaceleração lenta da atividade e afrouxamento gradual do mercado de trabalho (desemprego em alta na leitura de setembro e moderação das vendas no varejo). Os discursos do Federal Reserve e sua ata de outubro evidenciaram divergência no Comitê; ao fim do mês, a fala de John Williams, apoiando corte “no curto prazo”, foi lida como sinalização para dezembro. As incertezas no campo político, somadas a receios com endividamento no setor de tecnologia/IA, contribuíram para a realização em posições de risco.
Na Europa, os PMIs permaneceram estáveis, compatíveis com crescimento próximo de 1% em 2025 (ligeiramente acima em 2026). Com inflação perto de 2%, o Banco Central Europeu manteve postura de estabilidade para os próximos trimestres. Em cenário de possível avanço nas negociações Rússia–Ucrânia, a região manteve um viés positivo.
Na China, os dados de outubro apontaram arrefecimento generalizado: imobiliário e investimento seguiram em deterioração e a produção industrial desacelerou acima do esperado. No Japão, o Banco do Japão indicou que avaliaria elevar juros em dezembro, à luz das leituras de inflação/atividade e das negociações salariais de 2025.
Os ativos locais tiveram desempenho superior, amparados pelas perspectivas de cortes dos juros pelo Banco Central e pela aproximação do ciclo eleitoral. A economia seguiu desacelerando lentamente: concessões de crédito pararam de crescer (famílias e empresas), inadimplência manteve alta e confiança (serviços e consumidores) iniciou recuperação a partir de patamar baixo, enquanto utilização da capacidade e confiança na indústria recuaram. O mercado de trabalho permaneceu firme. A inflação manteve-se mais favorável, com surpresa baixista (alimentos no domicílio e bens comercializáveis), embora núcleos sigam desconfortáveis; a inflação do Boletim Focus melhorou sobretudo nos prazos longos. Nesse quadro, o início do ciclo de cortes pelo Banco Central ocorreria entre janeiro e março, a depender do flow de atividade e inflação. No plano político, houve prisão preventiva do ex-presidente Jair Bolsonaro; no comércio, os EUA reduziram tarifas sobre itens relevantes da pauta agro (café, carne), favorecendo termos de troca.
Carteira Atual | BIMEl1
| Ativo | Código | Segmento | Va lor (R$ mi) | % | Indexador | Taxa Aquisição | Du ration (Anos) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ▪ CRI - Estrutu rado | 22,9 | 45,8% | |||||
| C R I Se le n za (set/2026) | 21 G0708865 | Resid e n cia l | 6,6 | 13,1 % | I PCA+ | 13,00% | 0,8 |
| C R I J aca rezi n h o (S u bo rd i n ad a) (m a i/2027) | 24 D6686896 | Resid e n cia l | 3,4 | 6,9% | I PCA+ | 1 2,00% | 0,9 |
| C R I C290 (d ez/2026) | 23 L251 7577 | Resid e n cia l | 3,2 | 6,4% | I PCA+ | 11 ,25% | 1 ,0 |
| C R I Co nx Evo (m a r/2028) | 25 I3439822 | Resid e n cia l | 3,0 | 6,0% | C D I + | 3,50% | 2,2 |
| C R I Açaí (set/2028) | 24 I2111 545 | Resid e n cia l | 2,0 | 3,9% | I PCA+ | 11 ,00% | 2,3 |
| C R I J aca rezi n h o (m a i/2027) | 24 D1 511 073 | Resid e n cia l | 1 ,5 | 3,1 % | I PCA+ | 11 ,00% | 0,9 |
| C R I Essê n cia (out/2025) | 22J137921 8 | Resid e n cia l | 0,7 | 1 ,4% | I PCA+ | 9,00% | 1 ,1 |
| F I I B rio C réd ito Est rut u rad o¹ | B I C E11 | Rece bíve is | 0 7, | 1 4%, | |||
| C R I Au ro ra (out/2025) | 22J1381 567 | Resid e n cia l | 0,6 | 1 ,3% | I PCA+ | 9,00% | 1 ,1 |
| C R I Sa m pa (out/2025) | 22J1381 764 | Resid e n cia l | 0,6 | 1 ,3% | I PCA+ | 9,00% | 1 ,1 |
| C R I SWA Pat ria rca (j u l/2027) | 24G1 627395 | Resid e n cia l | 0,5 | 1 ,0% | I PCA+ | 1 0,90% | 1 ,5 |
| ▪ Cotas de FI I | 20,7 | 41,5% | |||||
| F I I B rio M u lt ifa m i ly¹ | B M F | Resid e n cia l | 1 2,6 | 25,2% | |||
| F I I TRX M u lt iest ratég ia | TRXY11 | M u lt iest ratég ia | 4,7 | 9,4% | |||
| F I I M a u a Ca pita l Rea l Estate | M C R E11 | Rece bíve is | 1 ,7 | 3,3% | |||
| F I I N avi Resid e n cia l | APTO11 | Resid e n cia l | 1 1, | 2 3%, | |||
| F I I Cyre la C réd ito | CYC R11 | Rece bíve is | 0,5 | 1 ,1 % | |||
| F I I Ca pitâ n ia Secu rit ies I I | C PTS11 | Rece bíve is | 0,1 | 0,3% | |||
| ▪ Perm uta | 6,1 | 12,2% | |||||
| F I I B rio Rea l Estate IV¹ | B I PD11 | Resid e n cia l | 2 7, | 5 4%, | |||
| F I I B rio Rea l Estate V¹ | B I PE11 | Resid e n cia l | 1 4, | 2 9%, | |||
| F I I B rio Rea l Estate I I I ¹ | B R I P11 | Resid e n cia l | 1 3, | 2 7%, | |||
| I n d i 70 | Resid e n cia l | 0 6, | 1 2%, | ||||
| ▪ Caixa e Outros | 0,3 | 0,6% | |||||
| Tota l | 50 0 | 100 0% |
Movimentações na Carteira | BIMEl1
Durante o mês de novembro, não foram realizadas movimentações na carteira investida do Fundo.
Em relação aos CRI TPA, o Fundo recebeu, como amortização de aproximadamente 90% do saldo devedor dos CRI Essência, Aurora e Sampa, cotas do Brio Multifamily – Fundo de Investimento Imobiliário, que, por sua vez, é o único proprietário de 100% dos imóveis denominados Aurora e Sampa, os quais estão já performados (com obras concluídas) e em início de operação como residencial para locação de curta e longa duração de suas 207 unidades combinadas.
A gestão entendeu que a consolidação dos ativos foi a melhor forma de rentabilização dos créditos, uma vez que os ativos, quando locados e estabilizados, possuirão valor intrínsecos superiores ao saldo devedor das dívidas em uma potencial futura venda. Enquanto isso, o resultado gerado na operação de locação das unidades residenciais será distribuído na forma de rendimentos para os cotistas do Brio Multifamily – FII e, consequentemente, para o Fundo.
Quanto ao saldo devedor remanescente, a gestão está em tratativas com o devedor para viabilizar a quitação integral até o vencimento da dívida até dezembro de 2026.
Perfil da Carteira por Estratégia | BIMEl1
PERFIL DA CARTEIRA POR ESTRATÉGIA
DESCRIÇÃO DAS ESTRATÉGIAS
CRI Estruturado²: Alocação em ativos de crédito, originados e estruturados pelo time da Brio Investimentos, com ótima relação risco/retorno e acompanhamento próximo pelo time de asset management da casa.
CRI High Grade: Alocação em CRI de estruturadores de mercado, com riscos mais previsíveis e spreads de crédito mais baixos que dos CRI Estruturados.
Cotas de Fll: Alocação em cotas de Fll selecionados do mercado, com exposições a estratégias diversas.
Permuta: Alocação em ativos expostos à estratégia de Permuta, seja através de investimentos diretos nos projetos, seja através de cotas de Fll exclusivos da casa dedicados à tese (sem dupla cobrança de taxa de gestão).
CARTEIRA DE CRI - PERFIL POR INDEXADOR
Perfil da Carteira de CRI | BIMEl1
CARTEIRA DE CRIs - PERFIL POR ESTRATÉGIA
CARTEIRA DE CRI - PERFIL POR SETOR
CARTEIRA DE CRI - PERFIL POR ESTRUTURADOR²
CARTEIRA DE COTAS DE FII - PERFIL POR ATIVO
Perfil da Carteira de Cotas de Fll | BIMEl1
CARTEIRA DE COTAS DE FII - PERFIL POR GESTOR
(2) A Brio Investimentos não é remunerada pela originação e/ou estruturação de ativos. É remunerada exclusivamente por taxas de gestão e performance dos veículos.
Perfil da Carteira de Permutas | BIMEl1
Na estratégia de Permutas, o Fundo encerrou o mês com investimento direto no ativo Indi 70 e em cotas dos fundos BRIP11, BIPD11 e BIPE112. Esses fundos são geridos pela Brio Investimentos, possuem prazo determinado (até 7 anos, sendo até 3 anos de investimento e até 4 anos de desinvestimento) e foram captados, em oferta única e primária, junto a investidores profissionais. Dessa forma, o BIME11 é o único veículo do mercado voltado para investidores em geral que oferece acesso a seus cotistas a essa tese nos mesmos termos e condições ofertadas aos investidores profissionais desses fundos.
A estratégia de investimento em Permutas dos fundos geridos pela Brio Investimentos consiste na compra de terrenos em bairros nobres da cidade de São Paulo e na troca (permuta) desses terrenos por participação nas receitas de venda dos empreendimentos a serem desenvolvidos por incorporadoras selecionadas.
O BRIP11 e o BIPD11 já estão em período de desinvestimento e, dessa forma, não há novos aportes programados nesses fundos, somente o recebimento das devoluções de capital. Já para o BIPE11, novas integralizações de capital acontecerão ao longo dos próximos meses e, na sequência, as devoluções de capital deverão se iniciar. Maiores detalhes sobre a alocação dos fundos BRIP11, BIPD11 e BIPE11 encontram-se no anexo “Detalhamento dos Ativos em Carteira”.
CARTEIRA DE PERMUTAS - PERFIL POR ATIVO
CARTEIRA DE PERMUTAS - PERFIL POR EMPREENDIMENTO
DRE Resumida | BIMEl1
| DRE BI M E11 (em R$ 000) | 2023 | 2024 | 1ºT 2025 | 2ºT 2025 | 3ºT 2025 | out/25 | nov/25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Receitas | 6.498 | 6.951 | 1.424 | 2.158 | 1.414 | 310 | 252 |
| Resultado de CRI¹ | 4.371 | 5.195 | 873 | 1.985 | 1.117 | 184 | 150 |
| Resultado de Cotas de FI I¹ | 1.178 | 649 | 193 | (4) | 2 | 98 | 98 |
| Resultado de Perm utas¹ | 791 | 993 | 352 | 156 | 152 | - | - |
| Fundo de Renda Fixa - Resultado Líquido | 159 | 114 | 7 | 20 | 144 | 27 | 3 |
| Despesas | (945) | (926) | (118) | (118) | (223) | (42) | (45) |
| Despesa c/ taxa d o ad m i n ist rad or | (229) | (247) | (64) | (64) | (64) | (21 ) | (22) |
| Despesa c/ taxa d e g estão | (1 85) | (70) | (43) | (41 ) | (43) | (1 6) | (1 8) |
| Despesa c/ taxa d e pe rfom a n ce | (61 ) | (348) | (76) | ||||
| Out ras d espesas | (470) | (262) | (11 ) | (13) | (39) | (5) | (4) |
| Resultado | 5.553 | 6.024 | 1.307 | 2.040 | 1.191 | 267 | 207 |
| Dist ri b u ição tota l | 5.787 | 5.851 | 1 .578 | 1 .578 | 1 .403 | 409 | 351 |
| Quan tidade de cotas ('000) | 5.846 | 5.846 | 5.846 | 5.846 | 5.846 | 5.846 | 5.846 |
| Distribuição/cota (R$ / Cota) | 0,990 | 1,001 | 0,270 | 0,270 | 0,240 | 0,070 | 0,060 |
¹ Gerencialmente, os resultados dos Fll com gestão da Brio foram alocados para cada estratégia correspondente. Ou seja, o resultado de BICEll foi contabilizado em Resultado de CRI e os resultados de BRIP1ll, BIPDll e BIPEll foram considerados em Resultado de Permutas.
(2) Os investimentos em fundos geridos pela Brio não integram a base de cálculo para as taxas de gestão, não acarretando, portanto, em dupla cobrança de taxas.
Distribuição de Rendimentos | BIMEl1
O Fundo gerou no mês resultado caixa equivalente a R$ 0,035/cota e anunciou a distribuição de rendimento de R$ 0,060/cota em dezembro (referente ao resultado obtido em novembro), com DY anualizado de 12,6% a.a. (sobre a cota de mercado em 28/11/2025) ou 8,8% a.a. (sobre a cota patrimonial na mesma data), considerando reinvestimento. A reserva de resultados para futuras distribuições ao final de outubro ficou em R$ 0,003/cota.
Tendo em vista o processo de reestruturação dos CRI Essência, Aurora e Sampa descrito no relatório anterior, que levará um tempo para estabilização e geração completa de resultado operacional, e a expectativa de um cenário de redução da inflação à frente, a gestão entende que, para os próximos meses, conservadoramente, os cotistas devem considerar uma redução no patamar de distribuição, estimada entre R$ 0,060/cota e R$ 0,070/cota. Importante ressaltar que essa indicação não deve ser entendida como promessa de retorno, sendo a definição da distribuição mensal pela equipe de gestão baseada em premissas adotadas nas projeções de caixa dos ativos que geram determinadas expectativas de retorno os meses seguintes, que, em última instância, podem vir a não se confirmarem.
DISTRIBUIÇÕES E DIVIDEND YIELD ANUALIZADO
DIVIDEND YIELD ANUALIZADO E SPREAD SOBRE O CDI LÍQUIDO
Sensibilidade Mercado Secundário | BIMEl1
Para análise da rentabilidade da carteira de CRI do BIME11 em diferentes cenários, a tabela de sensibilidade a seguir compara a taxa média ponderada em função de variações da cota do Fundo no mercado secundário:
| % PL | 44,4% |
|---|---|
| Preço da Cota (R$) | IPCA+ |
| 4 65 | 1 7 4% |
| , | , |
| 5 00 | 1 6 2% |
| , | , |
| 5 35 | 15 1 % |
| , | , |
| 5 70 | 1 4 2% |
| , | , |
| 6,05¹ | 13,4% |
| 6 40 | 12 7% |
| , | , |
| 6 75 | 12 0% |
| , | , |
| 7 1 0 | 11 4% |
| , | , |
| 7 45 | 1 0 9% |
| , | , |
| 7 80 | 1 0 4% |
| , | , |
| 8 15 | 9 9% |
| , | , |
| 8,49² | 9,5% |
| 8 50 | 9 5% |
| , | , |
| 8 85 | 9 2% |
| , | , |
¹Cotação de mercado no dia 28/11/2025. ²Valor Patrimonial no dia 28/11/2025.
Quantidade de Cotistas | BIMEl1
EVOLUÇÃO NA QUANTIDADE DE COTISTAS
Detalhamento dos CRI em Carteira | BIMEl1
CRI Selenza | 21G0708865
| Segmento | Vencimento |
|---|---|
| Resid e n cia l | j u l h o 25 |
| Taxa de Emissão | Du ration (a no(s)) |
| I PCA + 13,00% a.a. (a pós AGT) | 0,6 |
| Taxa de Aquisição | Secu ritizadora |
| I PCA + 13,00% a.a. | Vi rg o |
Comentários Gerais
Descrição: Operação de financiamento à construção de empreendimento residencial de médio padrão na zona norte da cidade de São Paulo, SP com 224 unidades de 70 e 100 m² privativos.
Governança: Além dos servicers convencionais na emissão de um CRI (securitizadora e agente fiduciário), o CRI conta com um servicer especializado que monitora a evolução físico-financeira da obra e controla o caixa, recebíveis, custos e despesas da SPE através do uso de tecnologia e sistemas. Garantias: Alienação fiduciária de imóveis, alienação fiduciária de recebíveis, cessão fiduciária dos futuros compromissos de venda e compra de unidades, alienação fiduciária das cotas da SPE, fundos de despesas e reserva,cessão fiduciária de dividendos de outro projeto, carta fiança de performance, seguro de riscos de engenharia e responsabilidade civil e aval da holding e sócios
CRI Essência, Aurora e Sampa | 22J1379218, 22J1381567, 22J1381764
| Segmento | Vencimento dezembro-26 |
|---|---|
| Residencial Taxa de Emissão | Duration (ano(s)) |
| IPCA + 9,00% a.a. | 1,1 |
| Taxa de Aquisição | Securitizadora |
| IPCA + 9,00% a.a. | Playsec |
Comentários Gerais
Descrição: Operação de renda residencial de empreendimentos de médio padrão na região central de São Paulo, lastreada nos imóveis Aurora e Sampa, recebidos em dação em pagamento. Os CRis possuem saldo remanescente a ser quitado até o vencimento da dívida. Governança: A gestão integral da operação será realizada pela Greystar e o time interno da Brio acompanha e audita ativamente o trabalho da gestão
CRI C290 | 23L2517577
| Segmento | Vencimento |
|---|---|
| Residencial | dezembro-26 |
| Taxa de Emissão | Duration (ano(s)) |
| IPCA + 11,25% a.a. | 0,9 |
| Taxa de Aquisição | Securitizadora |
| IPCA + 11,25% a.a. | Província |
Comentários Gerais
Descrição: Operação de financiamento à construção de empreendimento residencial de médio padrão na zona sul da cidade de São Paulo, SP. Governança: Além dos servicers convencionais na emissão de um CRI (securitizadora e agente fiduciário), o CRI conta com um servicer especializado que monitora a evolução físico-financeira da obra e controla o caixa, recebíveis, custos e despesas da SPE através do uso de tecnologia e sistema. Garantias: Avais PF e PJ, cessão dos direitos creditórios, alienação fiduciária do imóvel, alienação fiduciária das quotas, fundo de obra, fundo de reserva, fundo de despesas e seguros.
CRI Jacarezinho | 24D1511073
| Segmento Residencial | Vencimento maio-27 |
|---|---|
| Taxa de Emissão | Duration (ano(s)) |
| IPCA + 11,00% a.a. | 0,8 |
| Taxa de Aquisição | Securitizadora |
| IPCA + 11,00% a.a. | Província |
Comentários Gerais
Descrição: Operação de financiamento à construção de empreendimento residencial de alto padrão no Jardim Europa na cidade de São Paulo, SP. Governança: Além dos servicers convencionais na emissão de um CRI (securitizadora e agente fiduciário), o CRI conta com um servicer especializado que monitora a evolução físico-financeira da obra e controla o caixa, recebíveis, custos e despesas da SPE através do uso de tecnologia e sistema. Garantias: Avais PF e PJ, cessão dos direitos creditórios, alienação fiduciária do imóvel, alienação fiduciária das quotas, fundo de obra, fundo de reserva, fundo de despesas e seguros.
CRI SWA Patriarca |24G1627395
| Segmento Residencial | Vencimento julho-27 |
|---|---|
| Taxa de Emissão | Duration (ano(s)) |
| IPCA + 10,90% a.a. | 1,3 |
| Taxa de Aquisição | Securitizadora |
| IPCA + 10,90% a.a. | Playsec |
Comentários Gerais
Descrição: Operação de financiamento à construção de empreendimento residencial de médio padrão localizado na Cidade Patriarca na cidade de São Paulo.
Governança: Além dos servicers convencionais na emissão de um CRI (securitizadora e agente fiduciário), o CRI conta com um servicer especializado que monitora a evolução físico-financeira da obra e controla o caixa, recebíveis, custos e despesas da SPE através do uso de tecnologia e sistema. Garantias: Avais PF e PJ, cessão dos direitos creditórios, alienação fiduciária do imóvel, alienação fiduciária das quotas, fundo de obra, fundo de reserva, fundo de despesas e seguros.
CRI Açaí | 24I2111545
| Segmento | Vencimento |
|---|---|
| Residencial | setembro-28 |
| Taxa de Emissão | Duration (ano(s)) |
| IPCA + 11,00% a.a. | 2,2 |
| Taxa de Aquisição | Securitizadora |
| IPCA + 11,00% a.a. | Província |
Comentários Gerais
Descrição: Operação de financiamento à construção de empreendimento residencial de alto padrão localizado no bairro do Brooklin na cidade de São Paulo, SP.
Garantias: Além dos servicers convencionais na emissão de um CRI (securitizadora e agente fiduciário), o CRI conta com um servicer especializado que monitora a evolução físico-financeira da obra e controla o caixa, recebíveis, custos e despesas da SPE através do uso de tecnologia e sistemas Garantias: Avais PF e PJ, cessão dos direitos creditórios, alienação fiduciária do imóvel, alienação fiduciária das quotas, fundo de obra, fundo de reserva, fundo de despesas e seguros.
CRI Conx EVO Vila Clementino | 25I3439822
| Segmento Residencial | Vencimento fevereiro-28 |
|---|---|
| Taxa de Emissão | Duration (ano(s)) |
| CDI + 3,50% a.a. | 2,0 |
| Taxa de Aquisição | Securitizadora |
| CDI + 3,50% a.a. | Playsec |
Comentários Gerais
Descrição: Operação para financiamento ao terreno de empreendimento de médio padrão no bairro da Vila Clementino em São Paulo, SP. Governança: Além dos servicers convencionais na emissão de um CRI (securitizadora e agente fiduciário),o CRI conta com um servicer especializado que monitora o caixa, recebíveis, custos e despesas da SPE através do uso de tecnologia e sistema. Garantias: Avais PF e PJ, cessão dos direitos creditórios, alienação fiduciária do imóvel, alienação fiduciária das quotas, fundo de reserva e fundo de despesas.
Detalhamento das Permutas em Carteira | BIMEl1
Brio Real Estate III - FII
| Ticker: | P razo de Du ração: |
|---|---|
| B R I P1 1 | 6 a n os (o u t u b ro/26) |
| Ca ptação: | Estratégia: |
| o u t u b ro 20 | Ga n h o d e ca p ita l |
Características:
Fundo de permutas imobiliárias residenciais em bairros nobres da cidade de São Paulo (1o0% desalavancado)
Status:
Em desinvestimento (já retornou aproximadamente 88% do capital aportado pelos investidores)
Brio Real Estate IV - FII
| Ticker: | Prazo de Du ração: |
|---|---|
| B I PD11 | 7 a n os (j u l h o/29) |
| Ca ptação: | Estratégia: |
| j u l h o 22 | Ga n h o d e ca pita l |
Características:
Fundo de permutas imobiliárias residenciais em bairros nobres da cidade de São Paulo (1o0% desalavancado)
| Status: |
|---|
| Em desinvestimento (já retornou aproximadamente 10,6% do capital aportado pelos investidores) |
Brio Real Estate V - FII
| Ticker: | P razo de Du ração: |
|---|---|
| B I P E1 1 | 7 a n os (o u t u b ro/31 ) |
| Ca ptação: | Estratégia: |
| o u t u b ro 24 | Ga n h o d e ca p ita l |
Características:
Fundo de permutas imobiliárias residenciais em bairros nobres da cidade de São Paulo (1o0% desalavancado)
| Status: |
|---|
| Em investimento |
INDI 70 (Incorporadora: Gattaz)
| Loca l ização: | Data de Aq u isição: |
|---|---|
| M oe m a S P | d eze m b ro/21 |
| E ndereço: | VGV Tota l : |
| Av. I n d i a n ó po l is, 70 | R $ 1 27,4 m i l h ões |
| Área do Terreno: | Perm uta: |
| 1 .343 m ² | 2.1 1 7 m ² p riv. |
| Área P rivativa Tota l : | La nça mento: |
| 7.09 6 m ² | m a rço/22 |
| Ti pol ogia: | Fu ndo(s) I nvestidor(es) : |
| 57 a ptos. (1 d o rm .) , 1 9 d u p l ex (1 d o rm .) , 1 9 d u p l ex (2 | B I M E1 1 e B R I P1 1 |
| d o rm s.) , 1 6 st u d ios e 3 l oj as |
Villa Perdizes Welconx (Incorporadora: Conx)
| Loca l ização: | Data de Aq u isição: |
|---|---|
| Pe rd izes S P | n ove m b ro/20 |
| E ndereço: | VGV Tota l : |
| R . M i n ist ro Fe rre i ra Alves, 29 8 | R $ 80 ,4 m i l h ões |
| Área do Terreno: | Perm uta: |
| 1 .1 99 m ² | 34,6% d o VGV (2.0 88 m ² p riv.) |
| Área P rivativa Tota l : | La nça mento: |
| 5.91 3 m ² | o u t u b ro/22 |
| Ti pol ogia: | Fu ndo(s) I nvestidor(es) : |
| 1 28 a ptos. (2 d o rm s.) e 3 l oj as | B R I P1 1 |
Movi Campo Belo (Incorporadora: AAM)
| Loca l ização: | Data de Aq u isição: |
|---|---|
| B roo k l i n S P | n ove m b ro/20 |
| E ndereço: | VGV Tota l : |
| Av. Pad re An tô n io, 42 | R $ 1 1 7,7 m i l h ões |
| Área do Terreno: | Perm uta: |
| 1 .71 8 m ² | 38,52% d a á re a p riv. |
| Área P rivativa Tota l : | La nça mento: |
| 9 .1 38 m ² | feve re i ro/22 |
| Ti pol ogia: | Fu ndo(s) I nvestidor(es) : |
| 262 st u d ios, 27 a ptos. d e 1 d o rm . e 21 a ptos. d e 2 | B R I P1 1 |
| d o rm s. e 3 l oj as |
Welconx Butantã (Incorporadora: Conx)
| Loca l ização: | Data de Aq u isição: |
|---|---|
| B u t a n t ã S P | d eze m b ro/20 |
| E ndereço: | VGV Tota l : |
| R . M a rt i n s, 1 80 | R $ 58,5 m i l h ões |
| Área do Terreno: | Perm uta: |
| 1 .246 m ² | 42,23% d a á re a p riv. |
| Área P rivativa Tota l : | La nça mento: |
| 6.0 82 m ² | d eze m b ro/21 |
| Ti pol ogia: | Fu ndo(s) I nvestidor(es) : |
| 76 a ptos. d e 1 d o rm . e 95 a ptos. d e 2 d o rm s. | B R I P1 1 |
Oby Itaim (Incorporadora: RFM)
| Loca l ização: | Data de Aq u isição: |
|---|---|
| I t a i m B i b i S P | m a rço/21 |
| E ndereço: | VGV Tota l : |
| R . B rasíl i a , 80 | R $ 59 m i l h ões |
| Área do Terreno: | Perm uta: |
| 650 m ² | 1 .070 m ² p riv. |
| Área P rivativa Tota l : | La nça mento: |
| 2.30 0 m ² | o u t u b ro/21 |
| Ti pol ogia: | Fu ndo(s) I nvestidor(es) : |
| 2 a ptos g a rd e n , 8 a ptos. d e 3 d o rm s. e 1 co be rt u ra d e | B R I P1 1 |
| 3 d o rm s. |
Welconx Villa Pompéia (Incorporadora: Conx)
| Loca l ização: | Data de Aq uisição: |
|---|---|
| Po m pé ia S P | a b ri l/21 |
| E ndereço: | VGV Tota l: |
| R. Pad re C h ico, 749 | R$ 1 22 m i l h ões |
| Área do Terreno: | Perm uta: |
| 1 .554 m² | 35 76% d o VGV, |
| Área Privativa Tota l: | La nça mento: |
| 9.225 m² | j u n h o/23 |
| Ti pologia: | Fu ndo(s) I nvestidor(es): |
| 1 9 a ptos. d e 3 d o rms., 1 05 a ptos. d e 2 d o rms., 96 a ptos | B R I P1 1 |
| d e 1 d o rm ., 28 st u d ios e 2 lojas |
Oriz by Plano&Plano (Incorporadora: Plano&Plano)
| Loca l ização: | Data de Aq u isição: |
|---|---|
| C a m po Be l o S P | m a io/21 |
| E ndereço: | VGV Tota l : |
| R . Do m M a n u e l , 33 | R $ 1 32 m i l h ões |
| Área do Terreno: | Perm uta: |
| 1 .853 m ² | 27,43% d a á re a p riv. |
| Área P rivativa Tota l : | La nça mento: |
| 1 1 .384 m ² | j u n h o/23 |
| Ti pol ogia: | Fu ndo(s) I nvestidor(es) : |
| 226 a ptos. (2 d o rm s.) , 40 n R e 3 l oj as | B R I P1 1 |
Casa Magnólia (Incorporadora: Three)
| Loca l ização: | Data de Aq u isição: |
|---|---|
| C id ad e J a rd i m S P | m a io/21 |
| E ndereço: | VGV Tota l : |
| Av. d as M ag n ó l i as, 682 | R $ 1 48 m i l h ões |
| Área do Terreno: | Perm uta: |
| 6.449 m ² | 3.71 0 m ² p riv. |
| Área P rivativa Tota l : | La nça mento: |
| 9 .1 57 m ² | m a io/23 |
| Ti pol ogia: | Fu ndo(s) I nvestidor(es) : |
| 7 casas d e 1 .30 0 m 2 p riv. (8 vag as) | B R I P1 1 |
Lindenberg Guarará (Incorporadora: Adolpho Lindenberg)
| Loca l ização: | Data de Aq u isição: |
|---|---|
| J a rd i m Pa u l ist a S P | j u n h o/22 |
| E ndereço: | VGV Tota l : |
| R . G u a ra rá x Al . J oaq u i m E u g ê n io d e Li m a | R $ 1 58 m i l h ões |
| Área do Terreno: | Perm uta: |
| 1 .339 m ² | 1 .095 m ² p riv. |
| Área P rivativa Tota l : | La nça mento: |
| 4.81 0 m ² | n ove m b ro/22 |
| Ti pol ogia: | Fu ndo(s) I nvestidor(es) : |
| 20 a ptos. d e 3 d o rm s., 1 a pto. d e 4 d o rm s. e 3 l oj as | B R I P1 1 e B I P D1 1 |
Guaramomis (Incorporadora: JalGP)
| Loca l ização: | Data de Aq u isição: |
|---|---|
| M oe m a S P | d eze m b ro/22 |
| E ndereço: | VGV Tota l : |
| Al . d os G u a ra rm o m is x Av. J a m a ris | R $ 21 3 m i l h ões |
| Área do Terreno: | Perm uta: |
| 1 .950 m ² | 2.755 m ² p riv. |
| Área P rivativa Tota l : | La nça mento: |
| 1 0 .868 m ² | j a n e i ro/26 ( p revisto) |
| Ti pol ogia: | Fu ndo(s) I nvestidor(es) : |
| 1 6 a ptos. d e 4 d o rm s., 1 6 st u d ios, 8 sa l as co m e rc i a is e | B I P D1 1 |
| 3 l oj as |
Casa Selva (Incorporadora: Gamboa)
| Loca l ização: | Data de Aq u isição: |
|---|---|
| Alto d e Pi n h e i ros S P | n ove m b ro/23 |
| E ndereço: | VGV Tota l : |
| Av. P rof. Fo n seca R od rig u es x R . M i ra lt a | R $ 1 41 ,1 m i l h ões |
| Área do Terreno: | Perm uta: |
| 3.81 3 m ² | 1 .850 m ² p riv. |
| Área P rivativa Tota l : | La nça mento: |
| 7.1 03 m ² | d eze m b ro/25 ( p revisto) |
| Ti pol ogia: | Fu ndo(s) I nvestidor(es) : |
| 8 casas d e 882 m ² | B I P D1 1 |
Simão "717 Pinheiros (Incorporadora: WDS)
| Loca l ização: | Data de Aq u isição: |
|---|---|
| Pi n h e i ros S P | m a rço/24 |
| E ndereço: | VGV Tota l : |
| R u a S i m ão Álva res | R $ 1 0 6 m i l h ões |
| Área do Terreno: | Perm uta: |
| 1 .21 5 m ² | 1 .486 m ² p riv. |
| Área P rivativa Tota l : | La nça mento: |
| 5.779 m ² | n ove m b ro/24 |
| Ti pol ogia: | Fu ndo(s) I nvestidor(es) : |
| 27 a ptos. d e 3 e 4 d o rm s | B I P D1 1 |
Jardim Paulista (Incorporadora: Helbor)
| Loca l ização: | Data de Aq u isição: |
|---|---|
| J a rd i m Pa u l ist a S P | o u t u b ro/23 |
| E ndereço: | VGV Tota l : |
| R u a Pa m p l o n a x Al a m ed a Lo re n a | R $ 948,2 m i l h ões |
| Área do Terreno: | Perm uta: |
| 5.345 m ² | 1 .647 m ² p riv. d o seto r res id e n c i a l |
| Área P rivativa Tota l : | La nça mento: |
| 33.809 m ² | m a rço/26 ( p revisto) |
| Ti pol ogia: | Fu ndo(s) I nvestidor(es) : |
| 62 a ptos. d e 4 d o rm s., 4 l ajes co rpo rat ivas, | B I P D1 1 |
| 252 st u d ios |
Casa Alba (Incorporadora: JV-M)
| Loca l ização: | Data de Aq u isição: |
|---|---|
| J a rd i n s S P | n ove m b ro/24 |
| E ndereço: | VGV Tota l : |
| Al a m ed a F ra n ca , 61 5 | R $ 1 42,82 m i l h ões |
| Área do Terreno: | Perm uta: |
| 829 8 m ² | 22 88% d o VGV Tot a l |
| , | , |
| Área P rivativa Tota l : | La nça mento: |
| 4.375 m ² | sete m b ro/25 |
| Ti pol ogia: | Fu ndo(s) I nvestidor(es) : |
| 2 u n id ad es d u p l ex d e 454 m ², 1 2 u n id ad es d e 240 | B I P D1 1 e B I P E1 1 |
| m ², e 2 u n id ad es g a rd e n d e 270 m ² e 31 0 m ² |
The Selection Moema (Incorporadora: Exto)
| Loca l ização: | Data de Aq u isição: |
|---|---|
| M oe m a S P | n ove m b ro/24 |
| E ndereço: | VGV Tota l : |
| Al a m ed a d os M a racat i n s x R u a J a n d i ra | R $ 383 m i l h ões |
| Área do Terreno: | Perm uta: |
| 2.791 m ² | 22% d o VGV d a to rre res id e n c i a l |
| Área P rivativa Tota l : | La nça mento: |
| 1 9 .609 m ² | n ove m b ro/25 |
| Ti pol ogia: | Fu ndo(s) I nvestidor(es) : |
| 78 st u d ios 88 u n id ad es d e 1 70 m ² e 4 u n id ad es | B I P D1 1 e B I P E1 1 |
| , | |
| d u p l ex d e 340 m ², 1 l aje e 2 l oj as |
Franca 1203
Localização: Jardins - SP
Endereço: Alameda Franca, 1203
Área do Terreno: 2.355 m²
Área Privativa Total: 18.433 m²
Tipologia:
Torre com 29 unid de 213m² e 255m², 1 garden de 478m², 2 duplex de 483m², 62 studios de 35 m²
Data de Aquisição: novembro/24
VGV Total: R$ 637 milhões
Permuta: 4.230 m² priv.
Lançamento: março/26
Fundo(s) Investidor(es): BIPE11
Lindenberg Vista Alto de Pinheiros (Incorporadora: Adolpho Lindenberg)
Localização: Alto de Pinheiros - SP
Endereço: Avenida São Gualter, 400
Área do Terreno: 2.940 m²
Área Privativa Total: 11.161 m²
Tipologia:
36 unid de 200m², 245m² e 270m².2 unid duplex de 398 e 484m² e 1 unid de 537m
Data de Aquisição: julho/25
VGV Total: R$ 219,8 milhões
Permuta: 2.725 m² priv.
Lançamento: setembro/25
Fundo(s) Investidor(es): BIPE11
Ficamos à disposição para quaisquer esclarecimentos que se façam necessários.
Atenciosamente,
Brio Investimentos Ltda.
Sigam-nos no LinkedIn Brio Investimentos
Sigam-nos no Instagram @brioinvestimentos
Sigam-nos no Youtube Brio Investimentos
Este material foi elaborado pela Brio Investimentos Ltda. (“Brio”) e é de caráter exclusivamente informativo, não devendo ser considerado uma oferta para compra de cotas do Fundo. A Brio não comercializa e nem distribui cotas de fundos de investimentos. Leia o regulamento e demais documentos legais do Fundo antes de investir. Os fundos da Brio são supervisionados e fiscalizados pela Comissão de Valores Mobiliários – CVM. A rentabilidade passada não garante a rentabilidade futura e fundos de investimento não são garantidos pela Instituição Administradora, ou por qualquer mecanismo de seguro, ou ainda pelo fundo Garantidor de Créditos – FGC. As projeções utilizam dados históricos e premissas, de forma que devem ser realizadas as seguintes advertências: (1) Não estão livres de erros; (2) Não é possível garantir que os cenários obtidos venham efetivamente a ocorrer; (3) Não configuram, em nenhuma hipótese, promessa ou garantia de retorno esperado nem de exposição máxima de perda; e (4) Não devem ser utilizadas para embasar nenhum procedimento administrativo perante órgãos fiscalizadores ou reguladores. A Brio não declara ou garante, de forma expressa ou implícita, a integridade, confiabilidade ou exatidão de tais informações e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização deste material e de seu conteúdo. Este material não pode ser reproduzido ou redistribuído para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento por escrito da Brio. Quaisquer outras informações ou esclarecimentos sobre o Fundo poderão ser obtidos com o Administrador e o Gestor, através do e-mail [email protected].
BRIG à I NVEST IMENTOS
Brio Investimentos Ltda. Av. Brigadeiro Faria Lima, 1336, conj. 22 - São Paulo - SP - Brasil - CEP: 01451-001 [email protected] www.brioinvestimentos.com.br