Relatório Gerencial BLCA11 de setembro de 2026

Informações Gerais BLCA11

Objetivo do Fundo

O Fundo tem por objetivo proporcionar aos cotistas a valorização e a rentabilidade de suas cotas, conforme Política de Investimento definida abaixo, por meio de (i) investimento nas unidades imobiliárias descritas nas matrículas¹ do 4° Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo, Estado de São Paulo ("Ativos Alvo"); (ii) exploração comercial dos Ativos Alvo, por meio de locação ou arrendamento; e (iii) eventual comercialização dos Ativos Alvo, observados os termos e condições da legislação e regulamentação vigentes.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

Início das Atividades

Setembro 2021

Código de Negociação

BLCA11

CNPJ

41.076.748/0001-55

Cotas Emitidas

1.600.000

Prazo

126 meses a partir de setembro/2021

Tipo Anbima

Híbrido Gestão Ativa - Lajes Corporativas

Gestor*

Patria – VBI Asset Management Ltda. Catuaí Gestora de Recursos Ltda.

Administrador e Escriturador*

BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM

Taxa de Administração Total*

1,15% a.a. sobre o PL, ou sobre o valor de mercado do Fundo, caso este venha a integrar algum índice de mercado

Taxa de Performance

20% calculado sobre um retorno mínimo de IPCA + 5,00%

Informações gerais realestate.patria.com

realestate .patria.com

Comentários da Gestão

Setembro 2026

Número de Cotistas*

499

COMENTÁRIO DO GESTOR :

• Conforme divulgado em Comunicado ao Mercado em 09 de outubro de 2026 ( clique aqui ) , não houve distribuição de resultados referentes ao mês de setembro. A decisão está relacionada ao processo de reestruturação do endividamento do Fundo, detalhado a seguir.
• A dívida atual do Fundo, estruturada por meio de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), prevê que, a partir de novembro de 2026, passaria a vigorar (i) elevação da taxa de juros ( step-up ), (ii) mecanismo de cash sweep , por meio do qual a totalidade do resultado do Fundo seria destinada à amortização da dívida, e (iii) o início do período de incidência de prêmio em caso de pré-pagamento. A manutenção dessa estrutura implicaria a interrupção das distribuições de rendimentos aos cotistas e, considerando a estratégia de desinvestimento do Fundo, representaria um custo relevante em uma eventual alienação do ativo.
• Diante desse cenário, a Gestão negociou uma nova operação de CRI, cujos recursos serão destinados à liquidação integral da dívida atual. No entendimento da Gestão, as condições gerais da nova operação são superiores às da dívida atual após o step-up e mais aderentes à estratégia do Fundo, inclusive no que se refere à flexibilidade para um eventual desinvestimento. A operação encontra-se em fase de formalização e implementação.
• Durante o período de transição, parte das receitas de locação poderá estar vinculada aos mecanismos de garantia das estruturas de dívida. Por essa razão, e em linha com uma postura prudente na gestão da liquidez do Fundo, optou-se pela retenção temporária do resultado apurado em setembro.

^* Termos e definições no glossário ( clique aqui ). Data base 31/07. ¹Considera ajuste gerencial referente ao provisionamento de distribuição de rendimentos; ²O percentual de LTV representa o saldo remanescente do CRI (operação descrita na página 5 deste 3 relatório) sobre o valor do Ativo; ³ Não considera o montante destinado ao pagamento da amortização extraordinária e consequente pagamento do prêmio da dívida à Securitizadora realizado em dezembro/23.

Comentários da Gestão

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• Com a conclusão da nova estrutura, o Fundo retomará a distribuição de rendimentos. Diferentemente das condições da dívida atual após o step-up , cujo mecanismo de cash sweep destinaria a totalidade do resultado à amortização e impediria qualquer distribuição aos cotistas, a nova estrutura permitirá a distribuição do resultado remanescente após o serviço da dívida e as despesas do Fundo. Ressaltamos, contudo, que os rendimentos deverão ser inferiores ao patamar historicamente distribuído pelo Fundo, em razão do maior comprometimento das receitas de locação com o serviço da nova dívida.
• O ativo permanece 100% locado, e a Gestão segue avaliando oportunidades de desinvestimento alinhadas à estratégia do Fundo, com foco na geração de valor e na maximização do retorno aos cotistas ao longo do ciclo remanescente de investimento.

MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS :

• No mês de setembro, não houve movimentações de locatários do Fundo. Assim, ao final do mês, o Ativo continuava 100% locado e o prazo médio remanescente dos contratos vigentes (WALE*) é de 4,1 anos.

REAJUSTES E REVISIONAIS* :

• Durante o mês, não foram realizados reajustes ou revisionais em nenhum dos contratos do fundo.

RENDIMENTOS :

• O Fundo recebeu integralmente a receita imobiliária referente à competência de julho. Conforme mencionado anteriormente, neste mês, não haverá distribuição de resultados , em razão do processo de reestruturação do endividamento do Fundo.

Performance

^* Termos e definições no glossário ( clique aqui ). ¹Valor da cota ajustada por rendimento, considera também reinvestimentos. Os indicadores do gráficos consideram a metodologia da base 100 desde o início das negociações das cotas do Fundo em bolsa. 5 Fonte: Patria e Economatica.

Carteira de Ativos¹ (1/3)

A aquisição do Ativo foi realizada a R$ 39 mil/m² e a transação contemplou uma captação total de R$ 408 milhões, sendo R$ 138 milhões¹ originados por meio de uma oferta pública de cotas e R$ 270 milhões por meio de uma operação de securitização ao custo de IPCA + 5,9% a.a..

^* Termos e definições no glossário (<u>clique aqui</u>). ¹Valor após amortização de cotas em 05/10/2021; ²Refere-se somente a da Torre A do empreendimento; ³Conforme Fato Relevante publicado em 28 de maio de 2026, ocorreu a venda do conjunto nº 183. A partir do relatório de julho, haverá alteração para a área líquida de 7.421m². ⁴Refere-se à receita contratada potencial do mês. Fonte: Patria.

Carteira de Ativos ¹ (2/3)

Empreendimento com alta qualidade e especificações técnicas Triple A, sendo mais resilientes em momentos delicados do mercado, desta forma atraindo inquilinos A+

Carteira de Ativos ¹ (3/3)

Resultado¹

Ao final do mês, o Fundo detinha reserva de lucro acumulada e ainda não distribuída de aproximadamente R$ 1,61/cota

Demonstração de Resultado (em R$ mil)

^* Termos e definições no glossário (clique aqui ). ¹As Demonstrações de Resultado apresentadas consideram ajuste gerencial de contas; ²Refere-se à reavaliação do ativo e Renda Mínima Garantida e Multas; ³Ajuste entre lucro contábil sob regime de 9 competência para lucro líquido sob regime caixa.

Balanço Patrimonial¹

Ativo (em R$ mil) Ativo (em R$ mil)

Passivo (em R$ mil) Passivo (em R$ mil)

^* Termos e definições no glossário ( clique aqui ). ¹O balanço patrimonial apresentado considera ajuste gerencial de contas; ²Reclassificação contábil para melhor apresentação do saldo de despesas antecipadas com o objetivo de alinhar com a apresentação das demonstrações financeiras auditadas; ³A reavaliação do ativo foi realizada em dezembro 2025.

Linha do tempo BLCA11

Setembro

Catuaí Asset assume a cogestão do fundo BLCA11 com a BlueMacaw

1ª Emissão BLCA11 Captação R$ 160 MM

Outubro

Aquisição ativo Pátio Victor Malzoni

Amortização extraordinária de Cotas da 1² Emissão Valor total R$ 22,4 MM 2023

Agosto

Patria anuncia a conclusão de 100% da aquisição da VBI Real Estate e consolida sua plataforma de Real Estate no Brasil

2026

2021

Abril

VBI Real Estate passa a ser cogestora do fundo BLCA11 com a Catuaí Asset

Dezembro

Venda das unidades do 11º andar do bloco A

2024

Maio

Venda da unidade nº 183 do bloco A

Conheça o ativo do BLCA11

Sobre a Catuaí Asset

Gestora de recursos independente com foco no mercado imobiliário Track Record¹

• Fundada em 2017, a Catuaí Asset é uma gestora de ativos independente com foco no mercado imobiliário, liderada por um time experiente com um track record de sucesso. 1
• Os pilares que sustentam a tese de ganho de capital da Catuaí Asset são o profundo conhecimento dos ciclos imobiliários, um horizonte de investimento orientado para o longo prazo, alto alinhamento com os cotistas, consistente controle de governança interna e ampla rede de relacionamentos. 2
• Desde sua fundação, a Catuaí Asset já realizou a aquisição e desinvestimento de mais de 90 ativos por meio de seus fundos dedicados e fundos multiestratégia, entre eles, ativos irreplicáveis como os Edifícios Pátio Victor Malzoni, Vista Faria Lima, Leopoldo 1201 e o Four Seasons Hotel Rio de Janeiro. 3

Equipe com +30 anos de experiência no mercado imobiliário.

R$ 1,5bn em Ativos sob gestão¹.

90 ativos desinvestidos com sucesso.

Viés de investimento de longo prazo.

Fundos dedicados destravam oportunidades únicas.

Sobre a Catuaí Asset

Mais de 30 anos de experiência em investimentos imobiliários

Histórico

Leopoldo 1201

Fundação da Catuaí Asset

Fundação da Catuaí Asset por Alfredo Khouri Jr em 2017.

Club Deals

Primeiros investimentos da Gestora: contemplam os club deals Leopoldo 1201 e Bandeira.

Início da Estratégia de Fundos Dedicados

Aquisição de conjuntos do edifício Pátio Victor Malzoni via captação do FII BLCA11 .

Continuidade da tese Multiestratégia

Em 2022 é lançado o FII CF3 , o maior vintage fund da Gestora até o momento.

Expansão da tese de Trophy Assets

2025 foi marcado pelo crescimento da Estratégia de Fundos Dedicados.

FIP Catuaí Marina Leblon

Em jul/25 a Catuaí Asset concluiu a aquisição do antigo Hotel Marina Palace . O Imóvel será a primeira operação da prestigiada rede Four Seasons no Rio de Janeiro.

2017 2021

2025

FII Vista FL

Em dez/25 foi concluída a aquisição do Vista Faria Lima por meio do FII CVFL, adicionando outro ativo icônico ao portfólio da Gestora.

Encerramento CF2

Em 2025 também foi finalizado o desinvestimento do FII CF2.

FIIs Multiestratégia

Início do primeiro FII multiestratégia da Gestora, o Catuaí FII 1 (2017). O FII representa a consolidação da estratégia oportunística de investimento em um único veículo.

Nos próximos anos, a tese multiestratégia é replicada.

Fundos Dedicados

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Gestora líder em Investimentos alternativos , com atuação global em 4 continentes .

+ de 38 anos de atuação em alternativos

+ de R$ 322 BI sob gestão

Real Estate

Maior gestora independente de FIIs do Brasil

R$ 37 bilhões sob gestão

+30 FIIs listados na B3, 3 FIIs negociados em ambiente CETIP, além de fundos exclusivos

Uma das maiores gestoras de investimentos alternativos da América Latina

Acesse para mais informações: patria .com realestate .patria.com

Este material foi preparado pelo Patria Investimentos ("Patria"), tem caráter meramente informativo e foi desenvolvido para uso exclusivo dos cotistas e/ou potenciais, dos Fundos Imobiliários geridos pelo Patria para fins de informação sobre as perspectivas e análises e fetuadas pela área de gestão dos Fundos mencionados. Este material não deve ser entendido como análise de valor mobiliário, material promocional, solicitação de compra ou venda, oferta ou recomendação de qualquer ativo financeiro ou investimento ou sugestão de alocação ou adoção de estratégias por parte dos destinatários. As informações se referem às datas mencionadas e não serão atualizadas. Este material foi preparado com base em informações públicas, dados desenvolvidos internamente e outras fontes externas. O Patria não garante a veracidade e integridade das informações e dos dados, tampouco garante que este parante que este parante que este parante que este parante que os esta premissas sejam razoáveis e factíveis, não pode assegurar que sejam precisas ou válidas em condições de mercado no futuro ou, ainda, que todos os fatores relevantes tenham sido considerados na determinação dessas projeções, análises e cenários. Projeções não significam retornos futuros. Os retornos projetados, as análises, os cenários e as premissas se baseiam nas condições de mercado e em cenários e conômicos correntes e passados, que podem variar significativamente no futuro. As análises aqui apresentação pretendem conter todas as informações relevantes e, dessa forma, representam uma visão limitada do mercado. O Produto apresentado pode ser considerado "Produto Complexo", on stermos da regulamente, on stermos da regulamente, on stermos da regulamente, on stermos da regulamente, on stermos da regulamente, on stermos da resultados futuros. A medida que estes materiais confutivare e estarão sujeitas a uma série de riscos e incertezas, não constituindo parantia de resultados futuros. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de resultados futuros. A ren