Relatório Gerencial BLCA11 de maio de 2026
Relatório Gerencial do Catuaí VBI Triple A (BLCA11), fundo imobiliário de lajes corporativas, referente a maio de 2026, com entrega no FundosNet (B3) em 19/06/2026. No pregão de 04/11/2026, a cota do BLCA11 fechou a R$ 92,81, com P/VP de 0,77 (valor patrimonial de R$ 120,33 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,55 por cota, com pagamento em set/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 9,97% sobre a cotação de 04/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 192,5 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- CNPJ
- 41.076.748/0001-55
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 29/05/2026
- Data de entrega
- 19/06/2026 19:00
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
Relatório de Gestão
BLCA11
Catuaí VBI Triple A FIl
Objetivo do Fundo
O Fundo tem por objetivo proporcionar aos cotistas a valorização e a rentabilidade de suas cotas, conforme Política de Investimento definida abaixo, por meio de (i) investimento nas unidades imobiliárias descritas nas matrículas¹ do 4° Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo, Estado de São Paulo (“Ativos Alvo”); (ii) exploração comercial dos Ativos Alvo, por meio de locação ou arrendamento; e (iii) eventual comercialização dos Ativos Alvo, observados os termos e condições da legislação e regulamentação vigentes.
Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo
Início das Atividades
Setembro 2021
Código de Negociação
BLCA11
CNPJ
41.076.748/0001-55
Cotas Emitidas
1.600.000
P razo
126 meses a partir de setembro/2021
Tipo Anbima
Híbrido Gestão Ativa - Lajes Corporativas
Gestor *
Patria – VBI Asset Management Ltda. Catuaí Gestora de Recursos Ltda.
Administrador e Escriturador *
BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM
Taxa de Administração Total *
1,15% a.a. sobre o PL, ou sobre o valor de mercado do Fundo, caso este venha a integrar algum índice de mercado
Taxa de Performance
20% calculado sobre um retorno mínimo de IPCA + 5,00%
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Informações gerais
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*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹Nº 183.549, 183.550, 183.575, 183.576, 183.577, 183.578, 183.583, 183.584, 183.585, 183.586, 183.589, 183.590, 183.591, 183.592, 183.605, 183.606, 183.607, 183.608, 183.609, 183.610, 183.611, 183.612, 183.613 e 183.614.
Comentários da Gestão Maio 2026
Patrimônio Líquido *,1 Cota Patrimonial *,1
R$ 201,5 milhões R$ 125,94
Valor de Mercado * Cota de Fechamento *
R$ 159,8 milhões R$ 99,85
P/VP * LTV *,2,3
Número de Cotistas *
485
COMENTÁRIO DO GESTOR :
Conforme fato relevante publicado em 28 de maio de 2026 (clique aqui), foi assinada a venda do conjunto nº 183 do Edifício Pátio Victor Malzoni, com 411,26 m² de ABL. O conjunto foi alienado pelo valor de R$ 26,7 milhões pagos à vista (R$ 65.000/m²), preço 10,3% superior ao laudo de avaliação emitido em 2025. A operação gerou lucro em regime de caixa de R$ 4,6 milhões, equivalente a R$ 2,86/cota, sendo que aproximadamente R$ 17,6 milhões do valor recebido serão destinados à amortização antecipada facultativa e parcial do saldo do CRI..
Vale destacar que, a partir da competência de junho, a venda implicará redução da receita total de aluguel, parcialmente compensada pela diminuição do serviço da dívida decorrente da amortização parcial do CRI. O impacto líquido estimado na distribuição mensal recorrente é negativo em aproximadamente R$ 0,03/cota.
• Dado que o Fundo segue 100% locado, a Gestão continua focada em identificar oportunidades no mercado para que possa realizar a venda do restante do ativo dentro do prazo remanescente do Fundo.
Comentários da Gestão Maio 2026
Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:
MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS :
No mês de maio, não houve movimentações de locatários do Fundo. Assim, ao final do mês, o Ativo continuava 100% locado e o prazo médio remanescente dos contratos vigentes (WALE*) é de 4,5 anos.
REAJUSTES E REVISIONAIS *:
Durante o mês, não foram realizados reajustes ou revisionais em nenhum dos contratos de locação do fundo.
RENDIMENTOS :
• O Fundo recebeu integralmente a receita imobiliária referente à competência de março. Neste mês, não tivemos impactos não recorrentes no resultado do Fundo. A distribuição foi de R$ 0,55/cota, realizada em 16 de junho.
| Dividendo por Cota | Reserva Acumulada |
|---|---|
| R$ 0,55 | R$ 1,14/cota |
| Dividend Yield | Dividend Yield |
| (mercado) * | (patrimonial) * |
| 6,6% a. a. | 5,2% a. a. |
Histórico de Distribuições por Cota
Performance da Cota B3
Dividend Yield *
Carteira de Ativos 1 (1/3)
A aquisição do Ativo foi realizada a R$ 39 mil/m² e a transação contemplou uma captação total de R$ 408 milhões, sendo R$ 138 milhões¹ originados por meio de uma oferta pública de cotas e R$ 270 milhões por meio de uma operação de securitização ao custo de IPCA + 5,9% a.a..
| % Fundo*,2 # Locatários | WALE ABL detido (anos)* pelo Fundo (m²) |
|---|---|
| 29% 7.833 4,5 2 | |
| Vacância Vacância % da receita³ Financeira Física | |
| 0,0% 100% 0,0% |
Alocação por Micro Região
Alocação por Localização
Alocação por Natureza dos Contratos *
Alocação Segmento de Locatários
Alocação por Indexador
Empreendimento com alta qualidade e especificações técnicas Triple A, sendo mais resilientes em momentos delicados do mercado, desta forma atraindo inquilinos A+
Alocação por Inquilino
Demonstração de Resultado (em R$ mil)
| MÊS COMPETÊNCIA | MAI-25 | JUN -25 | JUL -25 | AGO -25 | SET -25 | OUT -25 | NOV -25 | DEZ -25 | JAN -26 | FEV -26 | MAR -26 | ABR -26 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| MÊS CAIXA | JUN -25 | JUL -25 | AGO -25 | SET -25 | OUT -25 | NOV -25 | DEZ -25 | JAN -26 | FEV -26 | MAR -26 | ABR -26 | MAI-26 |
| Receitas de Aluguel | 2.428 | 2.428 | 2.428 | 2.428 | 2.428 | 2.460 | 2.460 | 2.460 | 2.988 | 2.547 | 2.609 | 2.409 |
| Outras Receitas ² | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Reavaliação de ativos | - | - | - | - | - | - | - | 4.374 | - | - | - | - |
| Receita Líquida | 2.428 | 2.428 | 2.428 | 2.428 | 2.428 | 2.460 | 2.460 | 6.834 | 2.988 | 2.547 | 2.609 | 2.409 |
| Receita Financeira | 35 | 53 | 67 | 57 | 36 | 60 | 72 | 12 | 42 | 42 | 54 | 36 |
| Despesas Financeiras | (2.624) | (2.102) | (2.121) | (1.925) | (1.568) | (1.934) | (1.890) | (1.751) | (1.975) | (1.910) | (2.912) | (3.368) |
| Taxa de Administração do Fundo | (210) | (207) | (206) | (205) | (204) | (204) | (203) | (203) | (207) | (207) | (206) | (205) |
| Lucro na venda de imóveis | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Outras Despesas Não Recorrentes | (1.430) | (86) | (208) | (105) | (25) | (65) | (35) | (53) | (93) | (69) | (29) | (41) |
| Lucro Contábil | (1.800) | 87 | (41) | 250 | 668 | 316 | 402 | 4.839 | 756 | 404 | (484) | (1.168) |
| Ajuste Caixa ³ | 2.353 | 678 | 1.020 | 354 | 195 | 388 | 301 | (3.956) | 567 | 554 | 1.781 | 2.035 |
| Resultado | 553 | 765 | 979 | 604 | 862 | 704 | 704 | 882 | 1.323 | 958 | 1.296 | 867 |
| Resultado (R$/cota) | 0,35 | 0,48 | 0,61 | 0,38 | 0,54 | 0,44 | 0,44 | 0,44 | 0,83 | 0,60 | 0,81 | 0,54 |
| Rendimento a distribuir | 800 | 1.360 | 800 | 800 | 800 | 800 | 800 | 800 | 800 | 880 | 880 | 800 |
| Dividendos (R$/cota) | 0,50 | 0,85 | 0,50 | 0,50 | 0,50 | 0,50 | 0,50 | 0,50 | 0,50 | 0,55 | 0,55 | 0,55 |
Ativo (em R$ mil)Ativo (em R$ mil)
| MAI-25 | JUN -25 | JUL -25 | AGO -25 | SET -25 | OUT -25 | NOV -25 | DEZ -25 | JAN -26 | FEV -26 | MAR-26 | ABR -26 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Caixa e Equivalente de Caixa | 6.445 | 6.913 | 6.586 | 5.057 | 5.132 | 5.022 | 4.870 | 4.996 | 5.441 | 5.101 | 5.597 | 4.508 |
| Despesas Antecipadas² | 8.487 | 8.350 | 8.212 | 8.079 | 7.928 | 7.797 | 7.685 | 7.511 | 7.371 | 7.253 | 7.116 | 6.972 |
| Contas a Receber | 2.438 | 2.462 | 2.975 | 2.980 | 2.985 | 2.998 | 3.032 | 3.031 | 3.120 | 3.604 | 3.610 | 4.698 |
| Valores a Receber | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| por venda de imóveis | ||||||||||||
| Imóveis³ | 457.316 | 457.316 | 457.316 | 457.316 | 457.316 | 457.316 | 457.316 | 461.690 | 461.690 | 461.690 | 461.690 | 461.690 |
| Ativo Total | 474.685 | 475.042 | 475.088 | 473.432 | 473.361 | 473.133 | 472.904 | 477.228 | 477.622 | 477.648 | 478.012 | 477.867 |
Passivo (em R$ mil)Passivo (em R$ mil)
| MAI-25 | JUN -25 | JUL -25 | AGO -25 | SET -25 | OUT -25 | NOV -25 | DEZ -25 | JAN -26 | FEV -26 | MAR-26 | ABR -26 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Obrigações por Securitização | 266.036 | 266.803 | 267.707 | 268.229 | 268.512 | 269.101 | 269.579 | 270.164 | 270.846 | 271.397 | 273.194 | 275.252 |
| Outros Passivos | 2.030 | 1.796 | 1.916 | 985 | 900 | 702 | 529 | 366 | 259 | 267 | 254 | 235 |
| Rendimentos a Distribuir | 800 | 800 | 1.360 | 800 | 800 | 800 | 800 | 800 | 800 | 800 | 880 | 880 |
| Comissão a pagar | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| por venda de imóveis | ||||||||||||
| Patrimônio Líquido | 205.819 | 205.642 | 204.105 | 203.418 | 203.150 | 202.529 | 201.995 | 205.898 | 205.717 | 205.184 | 203.683 | 201.501 |
| Passivo Total | 474.685 | 475.042 | 475.088 | 473.432 | 473.361 | 473.133 | 472.904 | 477.228 | 477.622 | 477.648 | 478.012 | 477.867 |
PATRIA
Anexos
Linha do tempo BLCA11
Setembro
Catuaí Asset assume a cogestão do fundo BLCA11 com a BlueMacaw
1ª Emissão BLCA111 Captação R$ 160 MM
Outubro Aquisição ativo Pátio Victor Malzoni
Amortização extraordinária de Cotas da 1² Emissão Valor total R$ 22,4 MM
2023
Agosto
Patria anuncia a conclusão de 100% da aquisição da VBI Real Estate e consolida sua plataforma de Real Estate no Brasil
2026
2021
Abril VBI Real Estate passa a ser cogestora do fundo BLCA11 com a Catuaí Asset
Dezembro Venda das unidades do 11º andar do bloco A
2024
Maio Venda da unidade nº 183 do bloco A
Conheça o ativo do BLCA11
| Construção | Aquisição | ABL Ativo | ABL detida pelo fundo |
| 2013 | Outubro 2021 | 26.979 m² | 7.833 m² |
| Quadro de Áreas | Locatários | Certificações | Diferenciais Sustentáveis |
| 285 m² a 1.898 m² | Google e Casa dos Ventos TORRE A TORRE CENTRAL | LEED Silver Core&Shell Prata, LEED Platinum O&M e Triple A | EcoMalzoni Gerenciamento de resíduos Coleta de Resíduos Horta subterrânea Estação de tratamento de água |
| TORRE B | |||
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Sobre a Catuaí Asset
Gestora de recursos independente com foco no mercado imobiliário
Asset
Fundada em 2017, a Catuaí Asset é uma gestora de ativos independente com foco no mercado imobiliário, liderada por um time experiente com um track record de sucesso.
Os pilares que sustentam a tese de ganho de capital da Catuaí Asset são o profundo conhecimento dos ciclos imobiliários, um horizonte de investimento orientado para o longo prazo, alto alinhamento com os cotistas, consistente controle de governança interna e ampla rede de relacionamentos.
Desde sua fundação, a Catuaí Asset já realizou a aquisição e desinvestimento de mais de 90 ativos por meio de seus fundos dedicados e fundos multiestratégia, entre eles, ativos irreplicáveis como os Edifícios Pátio Victor Malzoni, Vista Faria Lima, Leopoldo 1201 e o Four Seasons Hotel Rio de Janeiro.
Track Record¹
Equipe com +30 anos de experiência no mercado imobiliário.
R$ 1,5bn em Ativos sob gestão¹.
90 ativos desinvestidos com sucesso.
Viés de investimento de longo prazo.
Fundos dedicados destravam oportunidades únicas.
Sobre a Catuaí Asset
Mais de 30 anos de experiência em investimentos imobiliários
Histórico
Leopoldo 1201
Fundação da Catuaí Asset
Fundação da Catuaí Asset por Alfredo Khouri Jr em 2017.
Club Deals
Primeiros investimentos da Gestora: contemplam os club deals Leopoldo 1201 e Bandeira.
2017
FIIs Multiestratégia
Início do primeiro FII multiestratégia da Gestora, o Catuaí FII 1 (2017). O FII representa a consolidação da estratégia oportunística de investimento em um único veículo.
Nos próximos anos, a tese multiestratégia é replicada.
Início da Estratégia de Fundos Dedicados
Aquisição de conjuntos do edifício Pátio Victor Malzoni via captação do FII BLCA11.
Continuidade da tese Multiestratégia
Em 2022 é lançado o FII CF3, o maior vintage fund da Gestora até o momento.
2021
Fundos Dedicados
Expansão da tese de Trophy Assets
2025 foi marcado pelo crescimento da Estratégia de Fundos Dedicados.
FIP Catuaí Marina Leblon
Em jul/25 a Catuaí Asset concluiu a aquisição do antigo Hotel Marina Palace. O Imóvel será a primeira operação da prestigiada rede Four Seasons no Rio de Janeiro.
2025
FII Vista FL
Em dez/25 foi concluída a aquisição do Vista Faria Lima por meio do FII CVFL, adicionando outro ativo icônico ao portfólio da Gestora.
Encerramento CF2
Em 2025 também foi finalizado o desinvestimento do FII CF2.
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Gestora líder em Investimentos alternativos, com atuação global em 4 continentes.
+ de 37 anos de atuação em alternativos
+ de R$ 309 BI sob gestão
Real Estate
Maior gestora independente de FIIs do Brasil
Uma das maiores gestoras de investimentos alternativos da América Latina
R$ 38 bilhões sob gestão
+30 FIIs listados na B3, 3 FIIs negociados em ambiente CETIP, além de fundos exclusivos
Acesse para mais informações: patria.com realestate.patria.com
Gestão de Recursos
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