Relatório Gerencial BNFS11 de dezembro de 2025

BNFS11 | Banrisul Novas Fronteiras FII - Responsabilidade Limitada

Características Gerais

CNPJ: 15.570.431/0001-60 Classificação ANBIMA: Tijolo - Renda - Gestão Ativa - Varejo ISIN: BRBNFSCTF000 Forma de Constituição: Condomínio Fechado Início do Fundo: 06/09/2012 Prazo do Fundo: Indeterminado Código de Negociação na B3: BNFS11 Primeira Negociação na B3: 16/10/2012 Valor de Emissão: R$ 100,00 Quantidade de Cotas Emitidas: 700.000 Taxa de Administração: 0,3% a.a. do PL Taxa Máxima de Custódia: 0,1% a.a. do PL Taxa de Performance: N/A Administrador: Oliveira Trust DTVM Gestor: Oliveira Trust DTVM Consultor Imobiliário: JeJ Imóveis Avaliador: Binswanger Brazil Auditor: PwC Público-alvo: Investidores em geral

Destaques de 31/12/2025

Objetivo

O Fundo tem por objeto a realização de investimentos imobiliários de longo prazo, por meio da aquisição e eventual edificação e/ou adaptação de Ativos Imobiliários para obtenção de renda por locação aos Locatários, mediante a celebração de Contratos de Locação Atípica, e gestão patrimonial de tais Ativos Imobiliários, ou ainda, durante o período de composição da carteira de Ativos Imobiliários do Fundo, a realização de investimentos em Ativos de Renda Fixa, observados os termos e condições da legislação e regulamentação vigentes.

Rendimentos Mensais

Fonte: B3 e OT

Resultado do Fundo

*Em função de revisões pontuais, referentes a lançamentos retroativos, os valores apresentados nos meses anteriores podem apresentar variações em relação aos informados nos relatórios precedentes. Tais ajustes impactaram a apuração do resultado mensal da cota, sem comprometer a integridade do resultado acumulado do fundo.

Fonte: B3 e OT

Preço de Mercado X Cota Patrimonial

Mercado Secundário

Fonte: B3

Quantidade de Investidores

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Fonte: B3 e OT

Fonte: B3 e OT

O Fundo possui 18 agências bancárias em sua carteira. Todos os imóveis estão localizados no Estado do Rio Grande do Sul. Oito estão alugados na modalidade built-to-suit, cinco estão alugados com contratos típicos, todos com o Banco do Estado do Rio Grande do Sul como locatário, e cinco imóveis estão vagos.

Composição da Carteira

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Comunicados e Fatos Relevantes

Fato Relevante

Em 17 de Abril de 2025, foi divulgado o Fato Relevante informando aos cotistas do Fundo e ao mercado a respeito das negociações para a renovação dos contratos de locação das agências localizadas em General Câmara/RS ("General Câmara") e Porto Alegre/RS ("Vila Ipiranga"). Os prazos de vigência originalmente contratados terminarão em abril de 2026 para ambas as agências. As Novas condições das locações somente passarão a vigorar após o termino do prazo originalmente previsto para tais locações (abril de 2026). Os novos termos e condições estão sendo ajustados entre o Fundo e o Banco do Estado do Rio Grande do Sul S.A. a qual ocorrerá de acordo com o previsto no regulamento do Fundo, considerando o valor justo do imóvel definido em Laudo de Avaliação elaborado por avaliador independente. Os valores anteriormente estabelecidos nos contratos, baseados na modalidade atípica (built to suit), serão modificados para refletir os valores de mercado.

Fato Relevante

Em 12 de Maio de 2025, foi divulgado o Fato Relevante informando aos cotistas do Fundo e ao mercado a respeito das negociações para a renovação do contrato de locação da agência localizada em Quaraí/RS. O prazo de vigência originalmente contratado terminará em maio de 2026. As novas condições de locação somente passarão a vigorar após o termino do prazo originalmente previsto(maio de 2026). Os novos termos e condições estão sendo ajustados entre o Fundo e o Banco do Estado do Rio Grande do Sul S.A. a qual ocorrerá de acordo com o previsto no regulamento do Fundo, considerando o valor justo do imóvel definido em Laudo de Avaliação elaborado por avaliador independente. Os valores anteriormente estabelecidos nos contratos, baseados na modalidade atípica (built to suit), serão modificados para refletir os valores de mercado.

Fato Relevante

Em 17 de Junho de 2025, foi divulgado o Fato Relevante informando aos cotistas do Fundo e ao mercado a respeito da conclusão das negociações referentes à renovação das locações das agências Cassino e Cruzeiro-Santa Rosa, localizadas respectivamente em Rio Grande/RS e Santa Rosa/RS, cujos prazos de vigência originalmente contratados terminariam nos meses de setembro de 2025 e novembro de 2025.A renovação dos contratos de locação foram devidamente formalizadas e os novos termos e condições consideram a mudança de contrato atípico (Built to Suit) para contrato típico, resultando, dentre outras coisas, a assunção pelo locatário da obrigação de pagamento do IPTU deste imóvel. O valor do aluguel será reajustado a cada 12 (doze) meses, pela variação do IPCA ocorrida no período.

Desta forma, considerando a renovação do contrato, haverá uma redução total de R$ 66.504,36 na receita imobiliária, o que representa uma diminuição no rendimento mensal de R$ 0,095 (por cota), com base no rendimento distribuído em maio de 2025.

Por fim, quanto à locação da agência Belém Novo, situada em Porto Alegre/RS, comunicamos que os termos e condições ainda estão pendentes de formalização, a qual será realizada em conformidade com o regulamento do Fundo e considerando o valor justo do imóvel, determinado por Laudo de Avaliação elaborado por avaliador independente. Os valores anteriormente estabelecidos nos contratos, baseados na modalidade atípica (built to suit), serão modificados para refletir os valores de mercado.

Fato Relevante

Em 04 de Setembro de 2025, foi divulgado o Fato Relevante informando aos cotistas do Fundo e ao mercado a respeito das negociações para a renovação do contrato de locação da agência localizada em Sapiranga/RS. O prazo de vigência originalmente contratado terminará em agosto de 2026. As novas condições de locação somente passarão a vigorar após o termino do prazo originalmente previsto. Os novos termos e condições estão sendo ajustados entre o Fundo e o Banco do Estado do Rio Grande do Sul S.A. a qual ocorrerá de acordo com o previsto no regulamento do Fundo, considerando o valor justo do imóvel definido em Laudo de Avaliação elaborado por avaliador independente. Os valores anteriormente estabelecidos nos contratos, baseados na modalidade atípica (built to suit), serão modificados para refletir os valores de mercado.

Fato Relevante 3

Em 29 de Dezembro de 2025, foi divulgado o Fato Relevante informando aos cotistas do Fundo e ao mercado que foi celebrado o Contrato de Locação referente ao imóvel localizado na Avenida do Forte, nº 1128, Porto Alegre/RS (“Agência Vila Ipiranga”).

O contrato firmado possui prazo de vigência de 60 (sessenta) meses, com início em 14 de março de 2026 e término em 13 de março de 2031, contemplando a continuidade da relação locatícia mantida entre as partes. O valor mensal do aluguel foi fixado em R$ 23.000,00 (vinte e três mil reais), com reajuste anual pelo IPCA.

O novo contrato reflete a migração da modalidade de locação atípica (built to suit) para contrato típico, tendo como base o valor justo do imóvel, conforme Laudo de Avaliação elaborado por avaliador independente. Adicionalmente, o contrato prevê a assunção, pelo locatário, da obrigação de pagamento do IPTU do imóvel.

As novas condições contratuais ora informadas passarão a produzir efeitos exclusivamente a partir do término do prazo de vigência originalmente contratado.

Fato Relevante

Em 06 de Janeiro de 2026, foi divulgado o Fato Relevante informando aos cotistas do Fundo e ao mercado que foi celebrado o Contrato de Locação Comercial referente ao imóvel localizado na Rua Baltazar Brum, nº 320, na cidade de Quaraí, Estado do Rio Grande do Sul ("Agência Quaraí"), matrícula nº 4.337 do Livro nº 02 do Registro Geral do Registro de Imóveis da Comarca de Quaraí/RS.

O contrato firmado possui prazo de vigência de 60 (sessenta) meses, com início em 17 de maio de 2026 e término em 16 de maio de 2031, contemplando a continuidade da relação locatícia mantida entre as partes. O valor mensal do aluguel foi fixado em R$ 13.470,00 (treze mil, quatrocentos e setenta reais), com reajuste anual pelo IPCA.

O novo contrato reflete a migração da modalidade de locação atípica (built to suit) para contrato típico, tendo como base o valor justo do imóvel, conforme Laudo de Avaliação elaborado por avaliador independente. Adicionalmente, o contrato prevê a assunção, pelo locatário, da obrigação de pagamento do IPTU do imóvel.

As novas condições contratuais ora informadas passarão a produzir efeitos exclusivamente a partir do término do prazo de vigência originalmente contratado.

Os dados apresentados neste material que não possuem a informação de data base têm como referência o último dia útil do mês do relatório

Este material é de caráter exclusivamente informativo e não deve ser considerado uma oferta para compra de cotas do Fundo. As informações contidas nesse material estão em consonância com o Regulamento do Fundo, porém não o substituem. Leia o Regulamento e/ou Prospecto antes de investir.

O investimento do fundo de investimento de que trata este material apresenta riscos para o investidor. Ainda que o gestor mantenha sistema de gerenciamento de riscos, não há garantia de completa eliminação da possibilidade de perdas para o fundo e para o investidor.

O fundo de investimento de que trata este material não conta com garantia da instituição administradora, do gestor, de quaisquer outros terceiros, de mecanismos de seguro ou Fundo Garantidor de Crédito - FGC. A rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. As rentabilidades divulgadas são líquidas das Taxa de Administração, mas não são líquidas de impostos.

Para informações ou dúvidas sobre a gestão do fundo em questão envie e-mail para [email protected]

Oliveira Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A. CNPJ Nº 36.113.876/0001-91.

Endereço: Avenida das Américas, nº 3.434, bloco 07, sala 201, Barra da Tijuca, Rio de Janeiro.