Relatório Gerencial BPML11 de agosto de 2026

FII BTG Pactual Shoppings

BPML11

Relatório Mensal

Agosto 2026

Informações Gerais

Objetivo

Investimento em empreendimentos imobiliários caracterizados como Shoppings Centers, para exploração comercial por meio de locação ou posterior alienação . As aquisições podem se dar pela totalidade ou fração ideal de cada ativo, conforme detalhado em seu Regulamento .

Comentário do Gestor

BPML: O BPML conta com 8 imóveis, totalizando 122 ,2 mil de m² de ABL . O portfólio conta com ativos em 5 estados diferentes, demonstrando um bom nível de diversificação regional .

RESULTADO : Em agosto de 2026 , o Fundo distribuiu R$ 0,92 por cota, o que representa um dividend yield anualizado de 13 ,79 % com base no preço de fechamento de agost o.

No resultado do mês, as linhas de receitas e despesas vieram em linha com a média dos últimos meses .

GESTÃO : O portfólio apresentou desempenho positivo em vendas em agosto, impulsionado pelo Dia dos Pais, com crescimento de 7,6% nos ativos do portfólio no final de semana . A inadimplência líquida permaneceu em níveis controlados, apesar do impacto negativo da recuperação judicial de um grande grupo do varejo no indicador do mês . O fluxo de veículos apresentou evolução na maior parte dos ativos, com destaque para o crescimento de 7% no Plaza Macaé e 11 % no Capim Dourado, impulsionado pela inauguração de um importante restaurante, primeira unidade da marca no estad o. Os eventos realizados ao longo do mês também contribuíram para o aumento da circulação de clientes, com destaque para a “Feira das Fatias”, no Plaza Macaé, realizada nos dias 15 /08 e 16 /08 , que registrou crescimento de 13 ,5% no fluxo de veículos e 2,7% no fluxo de pessoas no período, além da 5ª edição do “Festival de Vinhos”, no Ilha Plaza, realizada entre os dias 31 /07 e 02 /08 , que reuniu cerca de 7 mil pessoas nos três dias de evento, contribuindo para o fortalecimento do desempenho operacional dos ativos

Principais Indicadores

VALOR DE MERCADO R$ 632,5 milhões

COTA MERCADO R$ 85,00 por cota

VALOR PATRIMONIAL 1 R$ 888,9 milhões

COTA PATRIMONIAL 1 R$ 119,45 por cota

DIVIDEND YIELD 13,79% a.a.

RENDIMENTO MENSAL R$ 0,92 por cota

COTISTAS 6.698

ADTV² R$ 0,5 milhão

ABL | OCUPAÇÃO 122.224 m² | 94 %

CAP RATE ³ Mercado 12,6% x Patrimônio 9,6%

VENDAS ⁴ R$ 1.709 por m²

RETORNO BPML VS IFIX (12 meses) 21,3 % VS 10,3 %

LTV | LTV LÍQUIDO 18,0% | 0,0%

No cenário internacional, as atenções permaneceram voltadas para a política monetária norte -americana . Apesar de sinais pontuais de desaceleração, a economia dos Estados Unidos continuou apresentando resiliência ao longo do período . No segundo trimestre, o PIB avançou 1,5% em termos anualizados, impulsionado principalmente pelo consumo das famílias, que cresceu 3,4%, enquanto a demanda doméstica privada avançou 4,2%, reforçando a solidez da atividade econômica . No mercado de trabalho, embora julho tenha registrado fechamento líquido de 23 mil vagas, o resultado foi concentrado no setor público, que eliminou 53 mil postos, enquanto o setor privado manteve a criação de aproximadamente 30 mil vagas, em linha com os meses anteriores .

Em relação à inflação, os dados seguem indicando pressões persistentes, com o núcleo do PCE avançando 0,25 % no mês, enquanto os componentes de serviços e supercore registraram altas de 0,27 % e 0,28 %, respectivamente . Nesse contexto, o mercado segue acompanhando com atenção os próximos indicadores de inflação, que serão determinantes para a decisão do Federal Reserve sobre a manutenção ou eventual elevação da taxa de juros .

No cenário doméstico, agosto foi marcado por dados mais benignos de inflação e sinais mais claros de acomodação da atividade econômica . O IPCA -15 recuou 0,40 % no mês, resultado abaixo das expectativas de mercado, contribuindo para reduzir a inflação acumulada em 12 meses de 4,52 % para 4,24 %. Em paralelo, a atividade econômica continuou apresentando moderação gradual, com expectativa de crescimento do PIB de 2,0% em 2026 e 1,1% em 2027 . O mercado de trabalho permanece resiliente, com taxa de desemprego dessazonalizada de 5,46 %, embora indicadores recentes apontem para um ritmo mais moderado de geração de vagas . O Caged registrou criação líquida de 58 ,6 mil empregos, abaixo das expectativas do mercado, enquanto os indicadores de crédito continuam refletindo os efeitos da política monetária restritiva . O estoque de crédito cresceu 4,8% na comparação anual, com expansão de 8,0% no crédito direcionado e de 2,5% no crédito livre, ao passo que o comprometimento de renda das famílias atingiu 28 ,9%, acompanhando a elevação da inadimplência .

Diante desse cenário, o balanço de riscos tornou -se marginalmente mais favorável para a política monetária . A combinação entre inflação em desaceleração e atividade menos pressionada reforçou as expectativas de continuidade do ciclo de flexibilização monetária . Ainda assim, a inflação e as expectativas permanecem acima da meta, enquanto o mercado de trabalho segue relativamente apertado . Dessa forma, permanece o cenário -base de realização de apenas mais um corte de 25 pontos -base na taxa Selic, levando os juros para 13 ,75 %ao final do ciclo .

Demonstração do Resultado

Composição do Resultado por Cota ⁴

Balanço Patrimonial

Rentabilidade Mercado Secundário

Rentabilidade Desde a Última Oferta

Histórico de Dividendos

Notas : (1) Considera tributação de 15 %. (2) As bandas indicativas não configuram compromisso ou promessa de rentabilidade futura, sendo apenas referências com base nos atuais indicadores de receita e vacância do Fundo, podendo sofrer alterações sem aviso prévio . (3) Cálculo considera cota de fechamento à mercado dos respectivos meses . RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA . LEIA O PROSPECTO E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR . FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC .

Ativos

Composição por Ativo

Diversificação Regional (ABL)

Ocupação

Fluxo de Veículos (milhares)

Vendas (R$ milhares)

SSS

NOI Caixa (R$ milhares)

Inadimplência

Shoppings

Capim Dourado

O Shopping está localizado em Palmas, Tocantins, em uma região de transição entre alta renda e média renda . Trata -se de um shopping regional, inaugurado em 2010 , que se destaca como o equipamento dominante na cidade, em que a principal concorrência é concentrada no comércio de rua. O Shopping cumpre seu papel de principal empreendimento para compras, serviços e lazer da cidade e vêm crescendo junto ao desenvolvimento do estado, que é o mais novo do Brasil . Vale destacar que o município caracteriza -se por ter a melhor qualidade de vida entre as capitais do Norte do país . Ressaltamos ainda que boa parte da renda da cidade é concentrada no funcionalismo publico, trazendo menor oscilação a ciclos econômicos e mais segurança ao ativo .

36.575 m² ABL Total

98%]

Ocupação

40%

Participação

Soul Malls

Administração

Principais Locatários

CENTAURO

CINEMARK

Ocupação

Fluxo de Veículos (milhares)

Vendas (R$ milhares)

NOI (R$ milhares)

Shoppings

Casa & Gourmet

Inaugurado em 1994 , no Bairro do Botafogo, Rio de Janeiro, o Shopping Casa&Gourmet é uma concessão privada junto ao Clube Botafogo . Trata -se de um Shopping temático, inserido de maneira estratégica entre Copacabana e o centro da cidade, com foco no segmento de decoração e design, além de ser reconhecido como um polo gastronômico . Sua zona de influência abrange uma população com bom poder aquisitivo, além disto, sua proximidade a empresas e torre comerciais em seu entorno, o permite captar um público flutuante, principalmente na hora de almoço e no Happy Hour .

7.137 m² ABL Total

97%] Ocupação

100% Participação

Soul Malls Administração

Principais Locatários

COCOBAMBU

Ocupação

Fluxo de Veículos (milhares)

Vendas (R$ milhares)

NOI (R$ milhares)

Shoppings

Contagem

Inaugurado em 2013 , Shopping Contagem é ainda um dois mais novo centro de Compras da cidade, que possui grande vocação industrial e fica a 15 minutos da Capital do Estado, Belo Horizonte . O ativo segue um processo importante de amadurecimento e consolidação, já possuindo uma boa ancoragem, com bons indicadores de performance . Sua área primeira de influência e residencial, apensar de possuir muitas empresas, e vem apresentando um bom desenvolvimento imobiliário . Em frente ao Shopping teremos um novo terminal rodoviário, que deverá contribuir de forma significativa para o incremento de fluxo de pessoas no ativo .

34.492 m² ABL Total

90%] Ocupação

85%

Participação

Soul Malls Administração

Principais Locatários

RENNER

Ocupação

Fluxo de Veículos (milhares)

Vendas (R$ milhares)

NOI (R$ milhares)

Shoppings

Ilha Plaza

O Shopping Ilha Plaza é shopping de médio porte e por ser o único do bairro, exerce um papel dominante na Ilha do Governador, um bairro da zona norte carioca, próximo ao aeroporto do Galeão e da Universidade Federal do Rio de Janeiro . Com uma localização central dentro da Ilha, não fica restrito a zonas de influência da região . Possui uma boa qualidade de mix e boa ancoragem . Inaugurado em 1992 , o shopping alia tradição e localização estratégica a um processo contínuo de modernização . Recentemente, sua praça de alimentação passou por um retrofit completo, proporcionando um ambiente mais moderno, confortável e alinhado às novas expectativas dos consumidores, elevando significativamente a experiência dos clientes .

21.604 m² ABL Total

97%] Ocupação

65,6% Participação

Soul Malls Administração

Principais Locatários

Ocupação

Vendas (R$ milhares)

Fluxo de Veículos (milhares)

NOI (R$ milhares)

Shoppings

Londrina Norte

O Londrina Norte é um shopping regional, localizado na zona norte da cidade, em uma localização estratégia, em frente ao terminal rodoviário e próximo ao acesso das cidades vizinhas . Trate -se de um município de grande relevância regional, sendo o segundo mais populoso do Paraná, cuja zona primaria de abrangência apresenta perfil predominantemente residencial e menor adensamento que as regiões centrais da cidade . Neste contexto, o ativo se beneficia de um público forte com perfil familiar . Desta forma, o foco no ativo envolve boa concentração de opções de entretenimento infantil e reforço de serviços únicos da região, como o posto da polícia federal para emissão de passaportes .

32.992m² ABL Total

93%] Ocupação

100% Participação

Soul Malls Administração

Principais Locatários

bluefit A SUA ACADEMIA

Ocupação

Vendas (R$ milhares)

Fluxo de Veículos (milhares)

NOI (R$ milhares)

Shoppings

Osasco Plaza

O Osasco Plaza Shopping está localizado no centro de Osasco, um dos principais polos econômicos da Região Metropolitana de São Paulo, com forte atividade econômica nos setores industrial, comercial e de serviços . O Shopping se encontra inserido em uma área de alta densidade populacional e intensa atividade urbana, se beneficiando do grande fluxo diário de pessoas do calçadão de varejo do entorno . Seus principais diferenciais incluem excelente acessibilidade, localização estratégica e forte vocação como ponto de conveniência, compras e lazer para a população local e regional .

13.843m² ABL Total

93%] Ocupação

39,6% Participação

Própria Administração

Principais Locatários

RCHLO RIACHUELO

CASAS BAHIA

Ocupação

Fluxo de Veículos (milhares)

Vendas (R$ milhares)

NOI (R$ milhares)

Shoppings

Plaza Macaé

O Shopping Plaza Macaé é um ativo de médio porte e referência consolidada em Macaé, cidade estratégica do norte fluminense e importante polo do setor de óleo e gás, com forte presença de atividades offshore e serviços associados . Por ser o único de porte estruturado da cidade acaba atendendo não apenas a demanda local, mas também municípios vizinhos, funcionando como principal centro de comércio e serviços da região . As áreas residenciais do entorno apresentam padrão de renda acima da média, refletindo um potencial público economicamente ativo e qualificado

21.604m² ABL Total

Soul Malls Administração

Principais Locatários

Ocupação

Fluxo de Veículos (milhares)

Vendas (R$ milhares)

NOI (R$ milhares)

Parque Dom Pedro

O Parque Dom Pedro é um shopping de grande porte e referência regional, localizado na cidade de Campinas, um dos principais polos econômicos e tecnológicos do interior paulista . Possui ampla área de influência e atrai consumidores de toda a Região Metropolitana de Campinas e cidades vizinhas . Com aproximadamente 127 mil $\mathfrak { m } ^ { 2 }$ de ABL, é o 4º maior shopping da América Latina, reunindo um mix diversificado e qualificado, que inclui grandes marcas, como H&M, Zara e outras referências do varejo . Inaugurado em 2002 , o empreendimento alia escala, forte geração de fluxo e relevância regional a constantes investimentos em modernização, consolidando - se como um dos ativos mais dominantes e estratégicos do setor de shopping centers no país .

126.263m² ABL Total

97%]

Ocupação

2,7%

Participação

Allos

Administração

Principais Locatários

ZARA

H&M

Ocupação

Fluxo de Veículos (milhares)

Vendas (R$ milhares)

NOI (R$ milhares)

Obrigações

Obrigações

Seguimos normalmente com o cronograma de amortização da dívida longa do Fundo, ressaltando que os valores das amortizações não impactam o resultado do Fundo . No meio de 2025 , foi concluída nova renegociação da dívida de curto prazo, prorrogando seu vencimento por mais 12 meses, agora com prazo final em julho de 2026 . Além disso, o spread da obrigação foi reduzido de 2,41 % para 2,05 % a.a. Relembrando, conforme reportado em maio de 2024 , já havia sido amortizado R$ 80 ,0 milhões do saldo devedor dessa dívida, com extensão de prazo inicial para julho de 2025 . O cronograma de amortização do principal das dívidas, assim como suas principais características, estão detalhados a seguir, em linha com os relatórios anteriores .

Eventos e Inaugurações

Eventos

Durante o mês, os shoppings do portfólio promoveram diferentes iniciativas voltadas ao lazer, entretenimento e convivência dos visitantes . Entre os destaques, o Ilha Plaza realizou o Festival do Vinho no Terraço, proporcionando ao público uma experiência gastronômica e de convivência em um ambiente diferenciado . Já o Shopping Contagem recebeu o evento infantil “Cãezinhos Patrulheiros”, ampliando as opções de entretenimento para as famílias e o público infantil . Essas ações contribuíram para fortalecer a atratividade dos empreendimentos, ampliar o fluxo de visitantes e reforçar o posicionamento dos ativos como destinos completos de compras, lazer e entretenimento .

Inaugurações

Durante o mês, os shoppings do portfólio registraram novas inaugurações, contribuindo para a diversificação e o fortalecimento do mix de lojas dos empreendimentos. No Plaza Macaé, destacou-se a chegada da Life by Vivara, ampliando a oferta no segmento de acessórios e joalheria. Já no Shopping Contagem, a inauguração da QMake reforçou as opções de beleza e cosméticos, proporcionando maior variedade e novas experiências de compra aos clientes.

Histórico de Transações

Nov. 2023

Venda Capim Dourado

Em novembro de 2023 , o Fundo recebeu R$ 181 ,3 milhões pela alienação do ativo, montante definido com base nas projeções operacionais do Shopping para aquele exercício . Considerando a parcela potencial adicional, o valor total da transação alcançou R$ 206 ,2 milhões, equivalente a um cap rate de 8,1% sobre o NOI considerado à época . O preço de venda representou um prêmio de 16 ,2% em relação ao valor justo registrado no laudo de avaliação vigente . A operação gerou uma TIR de 29 % e correspondeu a aproximadamente 212 % do custo contábil do investimento, evidenciando relevante geração de valor para os cotistas .

Jan. 2026

Aquisição Parque Dom Pero

Em 2026 , o BPML investiu R$ 60 ,2 milhões na emissão do PQDP 11 , adquirindo 26 .906 cotas com desconto de 32 ,55 % em relação ao valor patrimonial do veículo . A operação proporcionou ao Fundo exposição indireta ao Shopping Parque Dom Pedro, ativo de elevada qualidade e relevância regional, em condições atrativas de entrada, reforçando a capacidade da gestão de identificar oportunidades e alocar capital com disciplina e foco na geração de valor aos cotistas .

Parque D. Pedro

Capim Dourado

Plaza Macaé

Casa & Gourmet

Osasco Plaza

Ilha Plaza

Contagem

Londrina Norte

Administrador do Shopping : Empresa responsável pela gestão estratégica e operacional do empreendimento . Atua na administração dos contratos de locação, manutenção das áreas comuns, segurança, marketing, relacionamento com lojistas e maximização da performance comercial e financeira do ativo .

Mercado Secundário : Ambiente de negociação de ativos já emitidos, como cotas de fundos imobiliários . No contexto de shoppings, refere -se à compra e venda de participações em empreendimentos por investidores, sem envolvimento direto do emissor original .

ABL (Área Bruta Locável) : Área total disponível para locação no shopping, incluindo lojas, quiosques e espaços comerciais . É um indicador fundamental para dimensionar o porte e o potencial de geração de receita do empreendimento .

NOI (Net Operating Income) : Resultado operacional líquido do shopping, obtido pela receita bruta de locação menos as despesas operacionais (excluindo depreciações, amortizações e despesas financeiras) . É um dos principais indicadores de eficiência e rentabilidade do ativo .

SSS (Same Store Sales) : Métrica que avalia a variação das vendas nas mesmas lojas em períodos comparáveis . Exclui o impacto de novas lojas ou expansões, permitindo medir o crescimento orgânico e a atratividade do shopping .

Inadimplência : Refere -se ao percentual de receitas de locação não recebidas dentro do prazo contratual . É um indicador de risco e eficiência na gestão de recebíveis, podendo impactar diretamente o fluxo de caixa do empreendimento .

Vacância : Representa a proporção da ABL que está desocupada ou sem contrato de locação vigente . Pode ser expressa em termos físicos (m²) ou financeiros (potencial de receita não realizada) . É um indicador relevante para avaliar a atratividade comercial e a eficiência da ocupação do shopping .

Disclaimer

Fundos de investimento imobiliários não contam com garantia do administrador do fundo, do gestor da carteira, de qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, do Fundo Garantidor de Créditos - FGC. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. É recomendada a leitura cuidadosa do prospecto e do regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Os investidores devem estar preparados para aceitar os riscos inerentes aos diversos mercados em que os fundos de investimento atuam e, consequentemente, possíveis variações no patrimônio investido.

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