Relatório Gerencial BPML11 de junho de 2026

FII BTG Pactual Shoppings

BPML11

Relatório Mensal

Junho 2026

Informações Gerais

Objetivo

Investimento em empreendimentos imobiliários caracterizados como Shoppings Centers, para exploração comercial por meio de locação ou posterior alienação . As aquisições podem se dar pela totalidade ou fração ideal de cada ativo, conforme detalhado em seu Regulamento .

Comentário do Gestor

BPML: O BPML conta com 8 imóveis, totalizando 122 ,2 mil de m² de ABL . O portfólio conta com ativos em 5 estados diferentes, demonstrando um bom nível de diversificação regional .

RESULTADO : Em junh o de 2026 , o Fundo distribuiu R$ 0,92 por cota, o que representa um dividend yield anualizado de 12 ,74 % com base no preço de fechamento de junho .

No resultado do mês, as linhas de receitas e despesas vieram em linha com a média dos últimos meses .

GESTÃO : O portfólio apresentou bom desempenho em vendas, com perspectiva de crescimento, destacando -se os shoppings Plaza Macaé, Contagem e Capim Dourado . Na frente comercial, há expectativa de assinatura de nove contratos, sendo o Shopping Londrina Norte o principal destaque, com previsão de assinatura de seis contratos . O fluxo de veículos mantém tendência de crescimento, especialmente no Capim Dourado, onde a projeção é de incremento de 7% no indicador . As transmissões dos jogos do Brasil durante a Copa têm contribuído para o aumento do fluxo, assim como eventos promovidos pelos empreendimentos, como a "Arena dos Campeões", realizada no Shopping Contagem, que, no primeiro jogo da Seleção Brasileira, atingiu lotação máxima e reuniu cerca de 900 pessoas . Os stands de troca de figurinhas também vêm impulsionando a movimentação durante o período do torneio . As ações de Dia dos Namorados contribuíram positivamente para o desempenho dos ativos . No Plaza Macaé, em parceria com o evento "Amanda em Casa na Copa", foi realizada uma ativação na praça de alimentação com a participação de sete casais . A ação, integrada ao lançamento da nova música da cantora Amanda Amado, contou com dinâmicas de games para casais, distribuição de brindes e interação com o público

Principais Indicadores

VALOR DE MERCADO R$ 645,0 milhões

COTA MERCADO R$ 86,68 por cota

VALOR PATRIMONIAL 1 R$ 92 1,9 milhões

COTA PATRIMONIAL 1 R$ 123, 87 por cota

DIVIDEND YIELD 12, 74 % a.a.

RENDIMENTO MENSAL R$ 0,92 por cota

COTISTAS 6.473

ADTV² R$ 0,9 milhão

ABL | OCUPAÇÃO 122.224 m² | 93, 9 %

CAP RATE ³ Mercado 13, 6% x Patrimônio 9,5%

VENDAS ⁴ R$ 1.667 por m²

RETORNO BPML VS IFIX (12 meses) 29,8 % VS 12,4 %

LTV | LTV LÍQUIDO 18,2% | 0,0 %

No cenário internacional, junho foi marcado pelo acordo firmado entre Estados Unidos e Irã, que ajudou a manter a trégua no conflito e permitiu a reabertura do Estreito de Ormuz . Com isso, o transporte de petróleo pela região voltou a crescer, embora ainda abaixo do nível anterior ao conflito . Esse movimento reduziu parte da alta recente do petróleo, mas os preços ainda seguem acima dos níveis observados no início do ano, diante das incertezas sobre a implementação do acordo e do risco de nova piora no quadro .

Nos Estados Unidos, a inflação continuou elevada em maio, com o PCE em 4,1% em 12 meses, ainda com pressão em vários grupos de serviços . Ao mesmo tempo, o mercado de trabalho mostrou força, com criação de 172 mil vagas e taxa de desemprego estável em 4,3%. Nesse ambiente, o banco central americano manteve a taxa de juros no intervalo de 3,50 % a 3,75 % em junho, mas passou uma sinalização mais dura para os próximos meses, reforçando o foco no controle da inflação e aumentando a possibilidade de novas altas de juros no segundo semestre .

No Brasil, junho seguiu desafiador para a condução dos juros . A atividade econômica continuou resistente, embora em ritmo menor do que no começo do ano, com indústria, serviços e mercado de trabalho ainda mostrando força . A inflação também permaneceu acima do nível desejado . O IPCA -15 de junho veio abaixo da mediana de mercado, mas a inflação acumulada em 12 meses subiu para 4,80 %. Houve melhora pontual em partes do índice, mas itens ligados a bens e serviços continuaram pressionados .

O câmbio também passou a representar um ponto de atenção maior . A projeção para o dólar no fim de 2026 foi revisada de R$4,90 para R$5,40 . Essa mudança está ligada a um cenário externo menos favorável, com juros mais altos nos Estados Unidos e menor espaço para valorização de moedas de países emergentes . Com o dólar mais alto, parte da pressão pode aparecer em produtos importados, insumos e preços no atacado, dificultando uma queda mais rápida da inflação no Brasil .

Além disso, o cenário à frente ficou mais difícil, com risco de pressão maior sobre alimentos, custos de trabalho e câmbio . As expectativas de inflação continuaram subindo ao longo do mês, especialmente nos prazos mais relevantes para a política monetária . No Focus, a mediana para 2027 subiu para 4,2%, enquanto a de 2028 avançou para 3,7%. Diante desse quadro, a leitura base passou a ser de fim do ciclo de queda da Selic, com manutenção da taxa em 14 ,25 %até o fim do ano .

Demonstração do Resultado

Composição do Resultado por Cota

Balanço Patrimonial

Rentabilidade Mercado Secundário

Rentabilidade Desde a Gestão BTG

Histórico de Dividendos

Notas : (1) Considera tributação de 15 %. (2) As bandas indicativas não configuram compromisso ou promessa de rentabilidade futura, sendo apenas referências com base nos atuais indicadores de receita e vacância do Fundo, podendo sofrer alterações sem aviso prévio . (3) Cálculo considera cota de fechamento à mercado dos respectivos meses . RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA . LEIA O PROSPECTO E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR . FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC .

Ativos

Composição por Ativo

Diversificação Regional (ABL)

Ocupação

Fluxo de Veículos (milhares)

Vendas (R$ milhares)

NOI Caixa (R$ milhares)

Inadimplência

Shopping s

Capim Dourado

O Shopping está localizado em Palmas, Tocantins, em uma região de transição entre alta renda e média renda . Trata -se de um shopping regional, inaugurado em 2010 , que se destaca como o equipamento dominante na cidade, em que a principal concorrência é concentrada no comércio de rua. O Shopping cumpre seu papel de principal empreendimento para compras, serviços e lazer da cidade e vêm crescendo junto ao desenvolvimento do estado, que é o mais novo do Brasil . Vale destacar que o município caracteriza -se por ter a melhor qualidade de vida entre as capitais do Norte do país . Ressaltamos ainda que boa parte da renda da cidade é concentrada no funcionalismo publico, trazendo menor oscilação a ciclos econômicos e mais segurança ao ativo .

36.575 m² ABL Total

96,3%] Ocupação

40%

Participação

Soul Malls

Administração

Principais Locatários

CENTAURO

Ocupação

CINEMARK

Fluxo de Veículos (milhares)

Vendas (R$ milhares)

NOI (R$ milhares)

Shoppings

Casa & Gourmet

Inaugurado em 1994 , no Bairro do Botafogo, Rio de Janeiro, o Shopping Casa&Gourmet é uma concessão privada junto ao Clube Botafogo . Trata -se de um Shopping temático, inserido de maneira estratégica entre Copacabana e o centro da cidade, com foco no segmento de decoração e design, além de ser reconhecido como um polo gastronômico . Sua zona de influência abrange uma população com bom poder aquisitivo, além disto, sua proximidade a empresas e torre comerciais em seu entorno, o permite captar um público flutuante, principalmente na hora de almoço e no Happy Hour .

7.137 m² ABL Total

97,2%] Ocupação

100% Participação

Soul Malls Administração

Principais Locatários

COCOBAMBU

Ocupação

Fluxo de Veículos (milhares)

Vendas (R$ milhares)

NOI (R$ milhares)

Shoppings

Contagem

Inaugurado em 2013 , Shopping Contagem é ainda um dois mais novo centro de Compras da cidade, que possui grande vocação industrial e fica a 15 minutos da Capital do Estado, Belo Horizonte . O ativo segue um processo importante de amadurecimento e consolidação, já possuindo uma boa ancoragem, com bons indicadores de performance . Sua área primeira de influência e residencial, apensar de possuir muitas empresas, e vem apresentando um bom desenvolvimento imobiliário . Em frente ao Shopping teremos um novo terminal rodoviário, que deverá contribuir de forma significativa para o incremento de fluxo de pessoas no ativo .

34.492 m² ABL Total

89,2%] Ocupação

85%

Participação

Soul Malls Administração

Principais Locatários

RENNER

Ocupação

Vendas (R$ milhares)

Fluxo de Veículos (milhares)

NOI (R$ milhares)

Shoppings

Ilha Plaza

O Shopping Ilha Plaza é shopping de médio porte e por ser o único do bairro, exerce um papel dominante na Ilha do Governador, um bairro da zona norte carioca, próximo ao aeroporto do Galeão e da Universidade Federal do Rio de Janeiro . Com uma localização central dentro da Ilha, não fica restrito a zonas de influência da região . Possui uma boa qualidade de mix e boa ancoragem . Inaugurado em 1992 , o shopping alia tradição e localização estratégica a um processo contínuo de modernização . Recentemente, sua praça de alimentação passou por um retrofit completo, proporcionando um ambiente mais moderno, confortável e alinhado às novas expectativas dos consumidores, elevando significativamente a experiência dos clientes .

21.604 m² ABL Total

96,2%] Ocupação

65,6% Participação

Soul Malls Administração

Principais Locatários

Ocupação

Fluxo de Veículos (milhares)

Vendas (R$ milhares)

NOI (R$ milhares)

Shoppings

Londrina Norte

O Londrina Norte é um shopping regional, localizado na zona norte da cidade, em uma localização estratégia, em frente ao terminal rodoviário e próximo ao acesso das cidades vizinhas . Trate -se de um município de grande relevância regional, sendo o segundo mais populoso do Paraná, cuja zona primaria de abrangência apresenta perfil predominantemente residencial e menor adensamento que as regiões centrais da cidade . Neste contexto, o ativo se beneficia de um público forte com perfil familiar . Desta forma, o foco no ativo envolve boa concentração de opções de entretenimento infantil e reforço de serviços únicos da região, como o posto da polícia federal para emissão de passaportes .

32.992m² ABL Total

96,0%] Ocupação

100% Participação

Soul Malls Administração

Principais Locatários

bluefit A SUA ACADEMIA

Ocupação

Fluxo de Veículos (milhares)

Vendas (R$ milhares)

NOI (R$ milhares)

Shoppings

Osasco Plaza

O Osasco Plaza Shopping está localizado no centro de Osasco, um dos principais polos econômicos da Região Metropolitana de São Paulo, com forte atividade econômica nos setores industrial, comercial e de serviços . O Shopping se encontra inserido em uma área de alta densidade populacional e intensa atividade urbana, se beneficiando do grande fluxo diário de pessoas do calçadão de varejo do entorno . Seus principais diferenciais incluem excelente acessibilidade, localização estratégica e forte vocação como ponto de conveniência, compras e lazer para a população local e regional .

13.843m² ABL Total

92,7%] Ocupação

39,6% Participação

Própria Administração

Principais Locatários

RCHLO RIACHUELO

CASAS BAHIA

Ocupação

Fluxo de Veículos (milhares)

Vendas (R$ milhares)

NOI (R$ milhares)

Shoppings

Plaza Macaé

O Osasco Plaza Shopping está localizado no centro de Osasco, um dos principais polos econômicos da Região Metropolitana de São Paulo, com forte atividade econômica nos setores industrial, comercial e de serviços . O Shopping se encontra inserido em uma área de alta densidade populacional e intensa atividade urbana, se beneficiando do grande fluxo diário de pessoas do calçadão de varejo do entorno . Seus principais diferenciais incluem excelente acessibilidade, localização estratégica e forte vocação como ponto de conveniência, compras e lazer para a população local e regional .

21.604m² ABL Total

92,7%] Ocupação

65% Participação

Soul Malls Administração

Principais Locatários

Ocupação

Vendas (R$ milhares)

Fluxo de Veículos (milhares)

NOI (R$ milhares)

Parque Dom Pedro

O Parque Dom Pedro é um shopping de grande porte e referência regional, localizado na cidade de Campinas, um dos principais polos econômicos e tecnológicos do interior paulista . Possui ampla área de influência e atrai consumidores de toda a Região Metropolitana de Campinas e cidades vizinhas . Com aproximadamente 127 mil $\mathfrak { m } ^ { 2 }$ de ABL, é o 4º maior shopping da América Latina, reunindo um mix diversificado e qualificado, que inclui grandes marcas, como H&M, Zara e outras referências do varejo . Inaugurado em 2002 , o empreendimento alia escala, forte geração de fluxo e relevância regional a constantes investimentos em modernização, consolidando - se como um dos ativos mais dominantes e estratégicos do setor de shopping centers no país .

126.263m² ABL Total

92,7%] Ocupação

2,7%

Participação

Allos

Administração

Principais Locatários

ZARA

H&M

Ocupação

Fluxo de Veículos (milhares)

Vendas (R$ milhares)

NOI (R$ milhares)

Obrigações

Obrigações

Seguimos normalmente com o cronograma de amortização da dívida longa do Fundo, ressaltando que os valores das amortizações não impactam o resultado do Fundo . No meio de 2025 , foi concluída nova renegociação da dívida de curto prazo, prorrogando seu vencimento por mais 12 meses, agora com prazo final em julho de 2026 . Além disso, o spread da obrigação foi reduzido de 2,41 % para 2,05 % a.a. Relembrando, conforme reportado em maio de 2024 , já havia sido amortizado R$ 80 ,0 milhões do saldo devedor dessa dívida, com extensão de prazo inicial para julho de 2025 . O cronograma de amortização do principal das dívidas, assim como suas principais características, estão detalhados a seguir, em linha com os relatórios anteriores .

Eventos e Inaugurações

Eventos

Durante o mês, os shoppings do portfólio promoveram uma série de iniciativas voltadas aos jogos da Copa do Mundo e às tradicionais celebrações de Festa Junina . As ações incluíram transmissões das partidas, ativações temáticas, espaços de convivência e eventos juninos com atrações voltadas a diferentes públicos . Essas iniciativas contribuíram para ampliar o fluxo de visitantes, estimular o tempo de permanência nos empreendimentos e proporcionar experiências de entretenimento e integração, reforçando o posicionamento dos ativos como importantes destinos de compras, lazer e convivência .

Inaugurações

Durante o mês, os shoppings do portfólio registraram novas inaugurações, contribuindo para a diversificação e o fortalecimento do mix de lojas dos empreendimentos. No Londrina Norte Shopping, destaque para a chegada da Good Shop, ampliando as opções de compras e conveniência para os clientes. Já no Ilha Plaza Shopping, a inauguração do Espaço Rubro-Negro reforçou o segmento esportivo e de entretenimento do ativo, aumentando sua atratividade e proporcionando novas experiências ao público.

Histórico de Transações

Nov. 2023

Venda Capim Dourado

Em novembro de 2023 , o Fundo recebeu R$ 181 ,3 milhões pela alienação do ativo, montante definido com base nas projeções operacionais do Shopping para aquele exercício . Considerando a parcela potencial adicional, o valor total da transação alcançou R$ 206 ,2 milhões, equivalente a um cap rate de 8,1% sobre o NOI considerado à época . O preço de venda representou um prêmio de 16 ,2% em relação ao valor justo registrado no laudo de avaliação vigente . A operação gerou uma TIR de 29 % e correspondeu a aproximadamente 212 % do custo contábil do investimento, evidenciando relevante geração de valor para os cotistas .

Jan. 2026

Aquisição Parque Dom Pero

Em 2026 , o BPML investiu R$ 60 ,2 milhões na emissão do PQDP 11 , adquirindo 26 .906 cotas com desconto de 32 ,55 % em relação ao valor patrimonial do veículo . A operação proporcionou ao Fundo exposição indireta ao Shopping Parque Dom Pedro, ativo de elevada qualidade e relevância regional, em condições atrativas de entrada, reforçando a capacidade da gestão de identificar oportunidades e alocar capital com disciplina e foco na geração de valor aos cotistas .

Parque D. Pedro

Capim Dourado

Plaza Macaé

Casa & Gourmet

Osasco Plaza

Ilha Plaza

Contagem

Londrina Norte

Administrador do Shopping : Empresa responsável pela gestão estratégica e operacional do empreendimento . Atua na administração dos contratos de locação, manutenção das áreas comuns, segurança, marketing, relacionamento com lojistas e maximização da performance comercial e financeira do ativo .

Mercado Secundário : Ambiente de negociação de ativos já emitidos, como cotas de fundos imobiliários . No contexto de shoppings, refere -se à compra e venda de participações em empreendimentos por investidores, sem envolvimento direto do emissor original .

ABL (Área Bruta Locável) : Área total disponível para locação no shopping, incluindo lojas, quiosques e espaços comerciais . É um indicador fundamental para dimensionar o porte e o potencial de geração de receita do empreendimento .

NOI (Net Operating Income) : Resultado operacional líquido do shopping, obtido pela receita bruta de locação menos as despesas operacionais (excluindo depreciações, amortizações e despesas financeiras) . É um dos principais indicadores de eficiência e rentabilidade do ativo .

SSS (Same Store Sales) : Métrica que avalia a variação das vendas nas mesmas lojas em períodos comparáveis . Exclui o impacto de novas lojas ou expansões, permitindo medir o crescimento orgânico e a atratividade do shopping .

Inadimplência : Refere -se ao percentual de receitas de locação não recebidas dentro do prazo contratual . É um indicador de risco e eficiência na gestão de recebíveis, podendo impactar diretamente o fluxo de caixa do empreendimento .

Vacância : Representa a proporção da ABL que está desocupada ou sem contrato de locação vigente . Pode ser expressa em termos físicos (m²) ou financeiros (potencial de receita não realizada) . É um indicador relevante para avaliar a atratividade comercial e a eficiência da ocupação do shopping .

Disclaimer

Fundos de investimento imobiliários não contam com garantia do administrador do fundo, do gestor da carteira, de qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, do Fundo Garantidor de Créditos - FGC. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. É recomendada a leitura cuidadosa do prospecto e do regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Os investidores devem estar preparados para aceitar os riscos inerentes aos diversos mercados em que os fundos de investimento atuam e, consequentemente, possíveis variações no patrimônio investido.

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