Relatório Gerencial BRCO11 de dezembro de 2025
Relatório Gerencial do Bresco Logística (BRCO11), fundo imobiliário híbrido, referente a dezembro de 2025, com entrega no FundosNet (B3) em 30/01/2026. No pregão de 03/11/2026, a cota do BRCO11 fechou a R$ 102,90, com P/VP de 0,90 (valor patrimonial de R$ 114,70 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,91 por cota, com pagamento em nov/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 10,73% sobre a cotação de 03/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 2,1 bilhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- Fundo
- BRESCO LOGÍSTICA RESPONSABILIDADE LIMITADA-7,40%
- CNPJ
- 20.748.515/0001-81
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 31/12/2025
- Data de entrega
- 30/01/2026 18:02
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
Bresco Logística FII BRCO11
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Relatório Gerencial Dezembro 2025
Visão Geral
O Bresco Logística FII possui um portfólio composto por 14 propriedades, totalizando 591 mil m² de Área Bruta Locável (ABL), com potencial de expansão de até 15%. A receita anual estabilizada¹ do Fundo ultrapassa R$ 211 milhões, sendo 71% proveniente de ativos last mile² e ~23% da ABL proveniente de ativos localizados em um raio de até 25 km da cidade de São Paulo, uma das regiões mais estratégicas do país. A vacância física dos empreendimentos atualmente é de 7%.
Os contratos de locação apresentam um prazo médio remanescente de 4,5 anos, dos quais 36% são classificados como contratos atípicos, proporcionando maior previsibilidade de receita. Mais de 74% dos inquilinos possuem natureza de grau de investimento, com ratings AAA (br) - AA (br) ou equivalente/superior em escala global. Além disso, 13 das 14 propriedades contam com especificações técnicas de padrão A+, alinhadas às melhores práticas do setor logístico.
O Fundo adota uma gestão ativa e especializada no segmento logístico, com 100% de participação em todos os ativos do portfólio e sem a utilização de Renda Mínima Garantida (RMG) em qualquer um de seus imóveis.
Propriedades³
+R$211
Milhões de Receita Anual Estabilizada
Mil m² de ABL
Vacância Física
Potencial de Expansão
36%
De Contratos Atípicos
8,9%
Anualizado4
Anos de Prazo Médio Remanescente de Locação
Atividade Comercial
Bresco Canoas
No imóvel Bresco Canoas, a FM Logistic desocupou o imóvel em ago/25, conforme Fato Relevante de nov/24. A locação ocupava 12.488 m² (2,7% da ABL do Fundo). Em set/25, 15.553m² (47% da ABL do imóvel) foram ocupados pela M. D Branco.
Adicionalmente, o imóvel possui 17.724 m² (3,8% da ABL do Fundo) atualmente vagos. O Fundo possui conversas iniciais para cerca de 26.369 m² de ABL (1,49x a área vaga).
Bresco Embu
No imóvel Bresco Embu, conforme Fato Relevante de abr/25, a MRO entregou o imóvel em 29/ago com o pagamento antecipado ao Fundo dos investimentos necessários para devolução do imóvel e das despesas previstas até o dia 02/out. O imóvel possui 7.629 m² de galpão e 14.084 m² de pátio (3,7% da ABL do Fundo).
O Fundo possui conversas avançadas para locação total do imóvel (1,0x a área atualmente vaga).
Flex Viracopos
No imóvel Flex Viracopos, conforme Fato Relevante de dez/25, a Nu Pagamentos S.A. (“Nubank”) assinou contrato para locação de 9.150m² do imóvel com início em dez/25. A locação refere-se à 27% do imóvel (1,5% da ABL do Fundo).
O Fundo possui conversas avançadas para locação do único módulo disponível de 1.560m².
Legenda:
Aviso Prévio
Ocupado
Vago
Demonstração de Resultados (critério caixa)
| R$ milhares (exceto quando indicado) | Out/25 | Nov/25 | Dez/25 | 2S25 | % Receita | 2025 | % Receita |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Total de Receitas | 16.008 | 16.895 | 17.048 | 104.958 | 100% | 212.362 | 100,0% |
| Receita Imobiliária¹ | 15.525 | 16.474 | 16.475 | 102.069 | 97,2% | 202.029 | 95,1% |
| Receita Financeira | 483 | 421 | 573 | 2.889 | 2,8% | 10.333 | 4,9% |
| Total de Despesas | (1.833) | (2.354) | (5.441) | (16.039) | (15,5%) | (33.408) | (15,7%) |
| Taxa de Gestão | (1.540) | (1.547) | (1.770) | (9.318) | (8,9%) | (17.716) | (8,3%) |
| Taxa de Performance | - | - | (3.320) | (3.320) | (3,2%) | (7.348) | (3,5%) |
| Taxa de Administração² | (62) | (62) | (64) | (369) | (0,4%) | (720) | (0,3%) |
| Taxa de Comercialização | - | - | - | - | (0,0%) | (639) | (0,3%) |
| Despesas com Corretagem | - | - | - | (812) | (0,8%) | (1.300) | (0,6%) |
| Despesas com Propriedades | (74) | (407) | 17 | (1.208) | (1,2%) | (3.207) | (1,5%) |
| Despesas Gerais | (42) | (224) | (186) | (588) | (0,6%) | (1.058) | (0,5%) |
| Despesas Financeiras | (114) | (113) | (117) | (695) | (0,7%) | (1.420) | (0,7%) |
| Lucro Caixa | 14.175 | 14.541 | 11.607 | 88.649 | 84,5% | 178.954 | 84,3% |
| Ajuste na Distribuição | (1.262) | (704) | 4.071 | (4.708) | (4,5%) | (9.125) | (4,3%) |
| Rendimento Anunciado | 13.837 | 13.837 | 15.679 | 84.866 | 80,9% | 170.754 | 80,4% |
| % do Lucro Caixa Distribuído | 97,6% | 95,2% | 135.1% | 95,7% | 95,4% | ||
| Lucro Caixa Acumulado não Distribuído | 26.452 | 27.155 | 23.084 | - | - | - | |
| Lucro Caixa Acumulado não Distribuído/Cota | 1,66 | 1,71 | 1,28 | - | - | - |
Comentários - Demonstração de Resultados (critério caixa)
Em dez/25, a Receita Total do Fundo foi de R$ 17,0 MM. A Receita Imobiliária manteve o mesmo patamar que o mês de nov/25, ainda sem impacto das aquisições de Bresco Viracopos e Bresco Simões Filho pelo critério caixa. As Despesas com Propriedades apresentaram saldo credor no mês em função do reembolso do cliente M. Dias Branco referente ao IPTU imóvel Canoas.
O Fundo anunciou a distribuição de R$ 0,87/cota aos seus Investidores em dez/25, equivalente a um dividend yield de 8,9% a.a. com base na cota de fechamento do mês. No mês, o Fundo distribuiu 135,1% do Lucro Caixa (equivalente a 95,7% no semestre) e possui historicamente um Lucro Caixa Acumulado não Distribuído de R$ 23,1 MM (R$ 1,28/cota).
Receita Imobiliária¹ (dez/25 - critério caixa)
37.629 m² referentes a área de galpão. Não inclui 14.084 m² de ABL referentes a área de pátio.
Taxa de Vacância
Resultado e Dividend Yield Anualizado
Rentabilidade Histórica
| % | Out/25 | Nov/25 | Dez/25 | 2025 Acumulado | Desde o IPO |
|---|---|---|---|---|---|
| Rentabilidade Total BRCO11 | 0,7% | 1,0% | 1,6% | 27,8% | 91,2% |
| Rentabilidade Total IFIX | 0,1% | 1,9% | 3,1% | 21,1% | 29,5% |
1 Em relação a Receita Imobiliária recorrente (Contratos de Locação). Critério Caixa. ² Considera a Cota a Mercado ajustada pela distribuição de rendimentos do Fundo.
Liquidez e Investidores
3,1%
100%
125mil
R$ 4,4Milhões/dia Volume Médio Negociado no mês
(Giro de 4,1% das cotas no mês)
Perfil do Investidor
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Balanço Patrimonial do Fundo²
| Dez/25 | R$ milhões | R$ /cota |
|---|---|---|
| Caixa e Equivalentes de Caixa | 38,4 | 2,1 |
| Contas a Receber por Venda de Imóveis | 87,3 | 4,8 |
| Outros Valores a Receber | 24,6 | 1,4 |
| Imobilizado | 2.323,9 | 129,0 |
| Total do Ativo | 2.474,2 | 137,3 |
| Rendimentos a Distribuir | 15,7 | 0,9 |
| Obrigações por Securitização | 261,7 | 14,5 |
| Obrigações por Aquisição de Imóveis | 94,3 | 5,2 |
| Outros Valores a Pagar | 4,9 | 0,3 |
| Patrimônio Líquido | 2.097,6 | 116,4 |
| Total do Passivo | 2.474,2 | 137,3 |
1 Participação dos Investidores existentes no Bresco Logística Fll antes do IPO. 2 Propriedades de Bresco Viracopos (dissolução em 02/01/26) e Bresco Simões Filho estão em estruturas de SPE abaixo do Fundo. 3 Não inclui a cessão de direitos creditórios decorrentes da Escritura de Venda e Compra do Imóvel Bresco São Paulo, no valor de R$ 94 milhões, registrados anteriormente no contas a receber do Fundo.
Cessão de Direitos Creditórios³ (LTV: 11,8%)
Valor contrato: R$ 25,5 Taxa: IPCA + 6,5% a.a. Pagamentos: Juros e amortização mensal (sem carência) Prazo: 130 meses (início em fev/22 – término nov/32) Lastro: 36,6% do contrato de locação Built to Suit do imóvel BRF Londrina Garantia: Não há Saldo: R$ 21,8
Valor contrato: R$ 247,2 Taxa: IPCA + 8,1% a.a. Pagamentos: Juros mensal (sem carência) Prazo: 60 meses (início em dez/25 – término dez/30) Lastro: contrato de compra e venda dos investimentos Bresco Viracopos e Bresco Simões Filho Garantia: Alienação fiduciária imóvel Bresco Viracopos Saldo: R$ 239,9
Portfólio Imobiliário
Destaques Operacionais
Localização (% ABL)
~23% Di
da Área Bruta Locável do fundo proveniente do raio até 25km da cidade de São Paulo
Composição da Receita de Locação²
Setor de Atuação
Rating dos Inquilinos
Classificação das Propriedades3
| Natura | Mercado Livre | Whirlpool | GPA | Magalu | Azul | BRF | RB | Outros | |
| Por Cliente | 14% | 11% | 9% | 7% | 7% | 6% | 5% | 5% | 34% |
| Por Imóvel | 11% | 11% | 9% | 9% | 7% | 7% | 6% | 5% | 5% | 5% | 23% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bresco Bahia | Bresco Contagem | Whirlpool São Paulo | HUB Natura Itupeva | GPA CD04 São Paulo | Bresco Osasco | Flex Viracopos | Natura Murici | Bresco Itupeva | BRF Londrina | Outros |
Perfil dos Contratos de Locação
Tipologia e Vencimento dos Contratos
3 De acordo com os critérios de classificação de condomínios logísticos da SiiLA 4 Crite
Índice e Mês de Reajuste4
Portfólio Imobiliário Resumo dos Ativos
Bresco Osasco – Osasco/SP
| ABL | 29.637 m² | Pé Direito | 12 m |
|---|---|---|---|
| Vacância | 0% | Capac. do Piso | 6 ton/m² |
| Tipo de Contrato | Típico | Docas | 56 |
| Prazo Remanescente | 3,2 anos | Nivelado a Laser | Sim |
| Potencial de Expansão | - | Endereço | Rua Henry Ford, 803 |
Locatários:Heineken
GPA CD04 São Paulo – São Paulo/SP
| ABL | 35.510 m² | Pé Direito | 13 m |
|---|---|---|---|
| Vacância | 0% | Capac. do Piso | 6 ton/m² |
| Tipo de Contrato | Típico | Docas | |
| Prazo Remanescente | 6,1 anos | Nivelado a Laser | Sim |
| Potencial de Expansão | Endereço | Estrada Turística do Jaraguá, 50 |
Whirlpool São Paulo – São Paulo/SP
| ABL | 50.952 m² | Pé Direito | 8 e 10 m |
|---|---|---|---|
| Vacância | 0% | Capac. do Piso | 6 ton/m² |
| Tipo de Contrato | Atípico | Docas | 20 |
| Prazo Remanescente | 8,8 anos | Nivelado a Laser | Sim |
| Potencial de Expansão | - | Endereço | Rua Olympia Semeraro, 381 |
Locatário:
Bresco Embu – Embu das Artes/SP
| ABL¹ | 7.629 m² | Pé Direito | 12 m |
|---|---|---|---|
| Vacância | 100% | Capac. do Piso | 6 ton/m² |
| Tipo de Contrato | Típico | Docas | 5 |
| Prazo Remanescente | - | Nivelado a Laser | Sim |
| Potencial de Expansão | 4.815 m² | Endereço | Av. Helio Ossamu Daikuara, 1135 |
Portfólio Imobiliário
Resumo dos Ativos
Bresco Itupeva – Itupeva/SP
| ABL | 38.965 m² | Pé Direito | 12 m |
|---|---|---|---|
| Vacância¹ | 0% | Capac. do Piso | 6 ton/m² |
| Tipo de Contrato | Típico | Docas | 40 |
| Prazo Remanescente | 6,0 anos | Nivelado a Laser | Sim |
| Potencial de Expansão | Endereço | Rod. D. Gabriel Paulino B. C., 1606 |
Locatários: WestRock
HUB Natura Itupeva – Itupeva/SP
| ABL | 34.845 m² | Pé Direito | 13 e 19 m |
|---|---|---|---|
| Vacância | 0% | Capac. do Piso | 8 ton/m² |
| Tipo de Contrato | Atípico | Docas | 15 |
| Prazo Remanescente | 2,9 anos | Nivelado a Laser | Sim |
| Potencial de Expansão | 8.042 m² | Endereço | Rod. D. Gabriel Paulino B. C., 1606 |
Bresco Contagem – Contagem/MG
| ABL | 72.941 m² | Pé Direito | 12 m |
|---|---|---|---|
| Vacância | 0% | Capac. do Piso | 6 ton/m² |
| Tipo de Contrato | Típico | Docas | 84 |
| Prazo Remanescente | 3,9 anos | Nivelado a Laser | Sim |
| Potencial de Expansão | - | Endereço | Av. Wilson Tavares Ribeiro, 1651 |
Locatários: BUNZL
Bresco Resende – Resende/RJ
| ABL | 25.488 m² | Pé Direito | 13 m |
|---|---|---|---|
| Vacância | 0% | Capac. do Piso | 5 ton/m² |
| Tipo de Contrato | Típico | Docas | 48 |
| Prazo Remanescente | 0,1 ano | Nivelado a Laser | Sim |
| Potencial de Expansão | 9.675 m² | Endereço | Acesso Rod. Pres. Dutra, km298 |
Portfólio Imobiliário
Resumo dos Ativos
BRF Londrina – Londrina/PR
| ABL | 23.173 m² | Pé Direito | 12,8 m |
|---|---|---|---|
| Vacância | 0% | Capac. do Piso | 6 ton/m² |
| Tipo de Contrato | Atípico | Docas | 29 |
| Prazo Remanescente | 6,8 anos | Nivelado a Laser | Sim |
| Potencial de Expansão | 4.564 m² | Endereço | R. Eugênia S. Rosário, 2800 |
Locatário: brf
Bresco Canoas – Canoas/RS
| ABL | 33.296 m² | Pé Direito | 13 m |
|---|---|---|---|
| Vacância¹ | 53% | Capac. do Piso | 6 ton/m² |
| Tipo de Contrato | Típico | Docas | 60 |
| Prazo Remanescente | 4,7 anos | Nivelado a Laser | Sim |
| Potencial de Expansão | Endereço | Avenida Tabai (BR 386), 1200 |
Locatário:
Bresco Bahia – Lauro de Freitas/BA
| ABL | 58.715 m² | Pé Direito | 12 m |
|---|---|---|---|
| Vacância | 0% | Capac. do Piso | 6 ton/m² |
| Tipo de Contrato | Típico | Docas | 120 |
| Prazo Remanescente | 0,3 ano | Nivelado a Laser | Sim |
| Potencial de Expansão | - | Endereço | Estrada da Telha, 483 |
Bresco Simões Filho – Simões Filho/BA
| ABL | 26.543 m² | Pé Direito | 12 m |
|---|---|---|---|
| Vacância | 0% | Capac. do Piso | 8 ton/m² |
| Tipo de Contrato | Típico | Docas | 47 |
| Prazo Remanescente | 1,9 ano | Nivelado a Laser | Sim |
| Potencial de Expansão | 10.000 m² | Endereço | Via de Acesso II da BR 324 |
Locatário: FedExPagueMenosnextrackerBRVArctech Solar
Portfólio Imobiliário
Resumo dos Ativos
Natura Murici – Murici/AL
| ABL | 50.291 m² | Pé Direito | 12 m |
|---|---|---|---|
| Vacância | 0% | Capac. do Piso | 6 ton/m² |
| Tipo de Contrato | Atípico | Docas | 34 |
| Prazo Remanescente | 10,4 anos | Nivelado a Laser | Sim |
| Potencial de Expansão | 6.362 m² | Endereço | Acesso BR-104 |
Bresco Viracopos – Campinas/SP
| ABL | 88.366 m² | Pé Direito | Multi |
|---|---|---|---|
| Vacância | 2,2% | Capac. do Piso | Multi |
| Tipo de Contrato | Multi | Docas | Multi |
| Prazo Remanescente | 4,2 anos | Nivelado a Laser | Sim |
| Potencial de Expansão | 90.690 m² | Rua Ser Endereço | gio Fernandes Borges Soares, 1.000 |
Composição Bresco Viracopos
G1 Viracopos ABL 25,3 m² Vacância 0% Prazo Remanescente 1,4 ano
Locatários:
Flex Viracopos ABL 34,0 m² Vacância 4,6% Prazo Remanescente 4,0 anos
Azul Viracopos ABL 6,7 m² Vacância 0% Prazo Remanescente 7,4 anos
Locatário:
E1 Viracopos ABL 6,6 m² Vacância 0% Prazo Remanescente 4,7 anos
Locatário:
DHL
E2 Viracopos ABL 6,2 m² Vacância 0% Prazo Remanescente 8,4 anos
Locatário:
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Ciarel
BENTELER
legrand
Hotel Ramada Viracopos ABL 7,0 m² Vacância 0% Prazo Remanescente 0,8 ano
Locatário:
Azul
Mall Viracopos ABL 2,7 m² Vacância 20,2% Prazo Remanescente 2,7 anos
Locatários:
MONTANA FOCOJ ROMANA
JININ
mlanetto
Eventos
Fato Relevante – 6ª emissão de cotas
Em 02 de dezembro de 2025, o Fundo aprovou, por meio de ato único do Administrador a 6ª emissão de cotas, todas nominativas e escriturais, em classe e série únicas, as quais serão objeto de oferta pública de distribuição, sob o rito de registro automático de distribuição, nos termos da Resolução da CVM nº 160, de 13 de julho de 2022, do regulamento do Fundo e das demais disposições legais, regulamentares e autorregulatórias aplicáveis a Oferta.
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Fato Relevante – Contrato de Locação Nubank - Imóvel Bresco Viracopos
O Fundo comunica que a Bres Viracopos Empreendimentos Imobiliários Ltda (“Bres Viracopos”, subsidiária do Fundo, superou as condições resolutivas do Contrato de Locação do IMÓVEL BRESCO VIRACOPOS (“Imóvel”), celebrado com a NU PAGAMENTOS S.A. – INSTITUIÇÃO DE PAGAMENTOS (“NU PAGAMENTOS”) para uma área de 9.150m², reduzindo a vacância física do Imóvel de 11,3% para 0,8%
O Contrato terá vigência de 5 (cinco) anos e o aluguel mensal representará, aproximadamente, R$ 0,014/cota do Fundo. A SPE e, indiretamente o Imóvel, é objeto da destinação dos recursos da 6ª Emissão de Cotas do Fundo, e passou a compor os ativos imobiliários do Fundo ao final da transação em 23/12/2025, após a superação de determinadas condições precedentes.
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Certificação Edge – Imóvel Bresco Contagem
Em 19 de dezembro de 2025, o imóvel Bresco Contagem recebeu a Certificação EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies), reconhecimento internacional desenvolvido pela IFC – International Finance Corporation, membro do Grupo Banco Mundial, que atesta elevados padrões de eficiência e sustentabilidade em edificações.
Eventos subsequentes
Fato Relevante – Aditivo do Contrato de locação Olist – Imóvel Bresco Osasco
O Fundo celebrou, com a PAX TECNOLOGIA LTDA (“Olist”), o Segundo Aditivo do Contrato de Locação do IMÓVEL BRESCO OSASCO (“Imóvel”), nas condições: (i) O prazo do contrato de locação do Imóvel, cujo término estava previsto para 1º de junho de 2026, foi prorrogado por mais 60 (sessenta) meses, com início em 1º de junho de 2026 e término em 1º de junho de 2031; (ii) valor atual do aluguel será mantido até dezembro de 2026. Após, o aluguel terá um aumento de 27,0% (vinte e sete por cento) em relação ao aluguel anterior; e (iii) Em caso de rescisão antecipada, será devida uma indenização equivalente a 3 (três) vezes o valor do aluguel atualizado pelo IPCA/IBGE desde o seu último reajuste até a data de pagamento, proporcional ao prazo remanescente do prazo da locação, acrescida do valor da carência reajustada até a data de restituição e do desconto atualizado pelo IPCA/IBGE até a data efetiva de pagamento.
O contrato de locação da Olist representa 0,9% da ABL total do Fundo. Com esta prorrogação, o Imóvel mantém zero vacância física
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Histórico
(Nov/25) Fato Relevante – Aditivo do Contrato de Locação Reckitt – Imóvel Bresco Itupeva
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(Nov/25) Fato Relevante – 6ª emissão de cotas
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(Out/25) Fato Relevante – Contratação S&P Ratings
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(Set/25) Fato Relevante – Contrato de Locação M. Dias Branco – Imóvel Bresco Canoas
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(Set/25) Edital de convocação Assembleia Geral Extraordinária
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(Jul/25) Fato Relevante – Rescisão Antecipada WestRock – Imóvel Bresco Itupeva
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(Jul/25) Fato Relevante – Contrato de Locação Correios – Imóvel Bresco Contagem Para acessar o Fato Relevante: Clique Aqui.
(Jun/25) Fato Relevante – Rebalanceamento de Carteira Índice Internacional
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(Mai/25) Fato Relevante – Aditivo do Contrato de Locação Reckitt – Imóvel Bresco Itupeva
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(Abr/25) Fato Relevante – Rescisão Antecipada MRO – Imóvel Bresco Embu
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(Abr/25) Fato Relevante – Aditivo do Contrato de Locação RodoLuki e Rescisão Antecipada Cainiao – Bresco Osasco Para acessar o Fato Relevante: Clique Aqui.
(Abr/25) Fato Relevante – Aditivo do Contrato de Locação Natura – Imóvel Natura Murici Para acessar o Fato Relevante: Clique Aqui.
(Nov/24) Fato Relevante – Rescisão Antecipada FM Logistic – Imóvel Bresco Canoas
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(Nov/24) Fato Relevante – Rescisão Antecipada Americanas – Imóvel Bresco Contagem Para acessar o Fato Relevante: Clique Aqui.
Informações Gerais
Patrimônio Líquido R$ 2.098 MM (R$ 116,4/cota)
CNPJ/MF Fundo 20.748.515/0001-81
Gestor Bresco Investimentos e Gestão LTDA.
Taxa de Gestão 1,0% a.a
Taxa de Performance 20% da distribuição bruta que exceder 6,00% sobre o valor das emissões atualizados por IPCA
Ticker BRCO11
ISIN BRBRCOCTF007
Contato
Site
https://www.brescologistica.com.br/
Valor de Mercado R$ 2.125 MM (R$ 117,9/cota)
Número de Cotas 18.021.303
Data IPO Dez/19
Administrador e Custodiante Oliveira Trust
Taxa de Administração e Custódia PL<= R$1,0 bi, 0,05% a.a. PL > R$1,0 bi, 0,03% a.a.
Formador de Mercado XP Investimentos
Presença em Pregões 100%
