Relatório Gerencial BROF11 de abril de 2026

BROF11

BGR ASSET MANAGEMENT LTDA. ("B R P roperties Corporate Offices F I I", "Fu ndo" ou "B RO F11") C N PJ/M E nº 48.978.859/0001-04

Relatório Gerencial Mensal

Abril/2026

PRINCIPAIS INDICADORES

Valor Patrimonial(R$ milhões)1.275,5
	Valor Patrimonial(R$/cota)	Número de cotas11.610.812
			Número deInvestidores ²11.073
	109,86
Valor de Mercado(R$ milhões)	Valor de Mercado(R$/cota)	P/VP	Volume financeiromédio diário527.866
724,1	62,36	56,8%
Rendimento Mensal(R$/cota)	Yield anualizado ³10,8%	Retorno dosúltimos 12 meses 449,68%	Retorno YTD 414,57%
0,560
Número de Imóveis 52	ABL Total (m²) ⁵	Prazo médio de vencto.dos contratos 55,6 anos	Vacância Física 5,610,3%
	90.573

1. Soma dos Ativos (Valor de Avaliação dos Imóveis + Recursos em caixa) subtraindo-se os Passivos do FII;

2. Número de cotistas do último dia do mês de referência deste Relatório Gerencial;

3. Yield anualizado considera a distribuição por cota no mês de referência do Relatório Gerencial multiplicado por 12, resultado

4 4. Ajustado pelo Rendimento do período. Ajustado pelo Rendimento do período.

dividido pela cotação de fechamento do mês de referência (proventos*12/preço de fechamento da cota no último dia útil do mês);

5 . Considerando os imóveis do BETW11 e BROF11.

6. Percentual de áreas vagas em relação ao total de área locável dos ativos que compõem o BROF11 e BETW11.

MENSAGEM DO GESTOR

Nome BRPR Corporate Offices Fundo de Investimento Imobiliário

CNPJ 48.978.859/0001-04

Ambiente de Negociação B3

Código de Negociação BROF11

Data de IPO 5 de abril de 2023

Público-alvo Investidores em geral

Quantidade de Emissões

Cotas Emitidas 11.610.812

Administrador e Escriturador BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM

Tx. de Administração e Escrituração 0,15% a.a.1,2

Gestor BGR Asset Management Ltda.

Taxa de Gestão 0,45% a.a.

Taxa de Gestão Variável Conforme Regulamento do Fundo

Prazo Indeterminado

Tributação

Conforme Regulamento do Fundo, Prospecto do Fundo e Leis n°8.668/1993 e n°9.779/1999.

Até R$ 1,5 bilhões: 0,15%, de R$ 1,5 bilhões a R$2,0 bilhões: 0,14%, acima de R$ 2,0 bilhões: 0,13%. Aplicado sobre (I) o valor contábil do patrimônio líquido do Fundo; ou (II) caso as cotas do Fundo tenham integrado ou passado a integrar, no período, índices de mercado, cuja metodologia preveja critérios de inclusão que considerem a liquidez das cotas e critérios de ponderação que considerem o volume financeiro das cotas emitidas pelo Fundo, como por exemplo, o IFIX, sobre o valor de mercado do Fundo.

Caros investidores,

Em maio (competência abril), o BROF11 anunciou a distribuição de rendimentos no valor de R$ 0,560 por cota, equivalente a um dividend yield de 10,8% a.a., em linha com a projeção divulgada pela Gestão.

O valor da cota do BROF11 apresentou variação positiva de 4,11% no mês de abril. Considerando a performance da cota year-to-date ajustada pelo rendimento, a cota do BROF11 apresentou variação positiva de 14,57%, enquanto o IFIX apresentou variação de 4,10% no mesmo período.

O BROF11 encerrou o mês de março com taxa de ocupação dos imóveis de 89,7%. Vale ressaltar que a Gestão permanece empenhada na busca por soluções que maximizem o potencial de geração de valor do BRPR Corporate Offices FII. Acompanhamos atentamente os movimentos do mercado imobiliário e tomamos decisões embasadas em nossa visão estratégica, com foco na preservação do capital e o crescimento sustentável.

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“Nossa missão é investir em lugares que as pessoas sintam falta quando não estão lá.”

OBJETIVO DO FUNDO

Constituído em janeiro de 2023, o BROF11 - BRPR Corporate Offices Fundo de Investimento Imobiliário - é um veículo de investimento cujos principais objetivos são a gestão ativa e geração de renda por meio de aluguel dos ativos de sua carteira. Com foco em eficiência e qualidade operacional, somada à prospecção de novos negócios de maneira assertiva e com uma estratégia ativa de reciclagem de portfólio, o BROF11 tem como objetivo gerar valor para o acionista através de investimentos em imóveis comerciais (lajes corporativas) estrategicamente localizados nas principais regiões do País.

O BROF11 possui uma política de gestão baseada em:

I. Negociação ativa dos contratos de locação vigentes e de potenciais novas locações;

II. Investimento em melhorias dos imóveis existentes;

III. Busca de crescente eficiência operacional, reduzindo os custos de ocupação dos imóveis;

IV. Expansão da carteira de ativos;

V. Reciclagem eficiente do portfólio.

CENÁRIO OPERACIONAL

1. Destaques Comerciais

PASSEIO CORPORATE

I. Taxa de ocupação do imóvel em 89,1% ao final do mês de abril.

E-TOWER

I. Taxa de ocupação do imóvel em 95,3% ao final do mês de abril.

2. Destaques Técnicos

PASSEIO CORPORATE

Não há atualizações.

E-TOWER

Não há atualizações.

3. Comunicados ao Mercado e Fatos Relevantes

BROF11

19/05/2026 Aviso aos Cotistas – Informações sobre Pagamento de Proventos

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=1199414&cvm=true

BETW11

20/05/2026 Relatório Gerencial Abril/2026

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=1200296&cvm=true

18/05/2026 Aviso aos Cotistas – Informações sobre Pagamento de Proventos

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=1198533&cvm=true

14/05/2026 AGO – Carta Consulta

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=1169280&cvm=true

13/05/2026 AGO – Ata da Assembleia

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=1188131&cvm=true

13/05/2026 Comunicado a Mercado

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=1188158&cvm=true

VISÃO ANALÍTICA

D RE (Contá bil)	a br-26	Acu m u lado 2026	12 Meses
Receita de Locação	7.796.996	31 .326.021	94.342.987
Rend i m entos Fi na ncei ros	11 8.936	1 .305.591	4.066.247
D ivi dendos B ETW11 (Co ntá bi l )	1 .350.000	5.449.01 9	13.549.01 9
Tota l de Receitas	9.265.932	38.080.631	111.958.252
Des pesas I m o bi l i á r i as	(423.680)	(1 .574.61 0)	(4.065.01 7)
Des pesas O peraci o na is	(1 .460.451 )	(2.644.156)	(8.649.712)
Des pesas Fi na ncei ras (Co ntá bi l )	(2.852.223)	(1 0.1 63.966)	(26.552.762)
Tota l de Despesas	(4.736.354)	(14.382.732)	(39.267.491)
Lucro (Preju ízo) do Período	4.529.579	23.697.899	72.690.761
Aj uste ao Va l o r J usto			(1 4.479.41 8)
Aj uste pa ra D ist r i bu i ção do Resu ltado	15.11 4	528.503	15.892.252
Aj uste ( P rovisão) Al ug uel Va l e			686.966
Des pesas Fi na ncei ras (Aj uste Ca ixa)	703.357	1 .662.412	633.899
Lucro (preju ízo) ajustado do período	5.248.050	25.888.813	75.424.461
Nú mero de cotas	11.610.812	11.610.812	11.610.812
Lucro Líq u ido por cota (R$)	R$ 0,452	R$ 2,230	R$ 6,496

D RE (Ca ixa)	a br-26	Acu m u lado 2026	12 Meses
Lucro (preju ízo) ajustado do período	5.248.050	25.888.813	75.424.461
Receitas P rovisi o nadas	1 .502.642	7.891 .243	22.815.895
D ivi dendos B ETW11 (Co ntá bi l )	(1 .350.000)	(5.449.01 9)	(13.549.01 9)
Des pesas Fi na ncei ras (Ca ixa)	(1 .780.928)	(7.761 .649)	(24.852.691 )
D ivi dendos B ETW11 (Ca ixa)	1 .490.400	5.340.400	1 4.089.41 9
Resu ltado Líq u ido pa ra Distribu ição	5.110.163	25.909.789	73.928.065
Resu ltado Líq u ido pa ra Distribu ição por Cota	0,440	2,232	6,367
Resu ltado Reti do ( Período)	(1 .391 .891 )	(330.647)	(1 .423.353)
Reserva de Luc ro (Sa l do Acu m u l ado)	4.041 .695	4.041 .695	4.041 .695

Rendimento Anunciado	6.502.055	26.240.435	74.773.629
Rendimento por Cota	0,560	2,260	6,440

DETALHAMENTO DO RESULTADO LÍQUIDO PARA DISTRIBUIÇÃO

1. Receitas Provisionadas

A linha de Receitas Provisionadas leva em conta a soma de todos os valores de aluguéis do BROF11 competência abril que transitaram na Conta Securitizadora.

2. Despesas Financeiras (Caixa)

O valor de R$ 1,8 milhões na linha de Despesas Financeiras (Caixa), refere-se ao pagamento de parcela mensal (juros e correção monetária) do CRI de R$ 216 milhões emitido em janeiro de 2024 para a aquisição das cotas seniores do BETW11.

3. Dividendos BETW11 (Contábil)

O valor de R$ 1.350.000 refere-se a distribuição de dividendos do BETW11 (Março/2026).

4. Dividendos BETW11 (Caixa)

O valor de R$ 1.490.400 corresponde a distribuição de dividendos do BETW11 (Abril/2026).

VISÃO ANALÍTICA

RENDIMENTOS

Anunciamos para o mês de maio (competência abril) a distribuição de rendimentos no valor de R$0,560/cota (dividend yield anualizado 10,8%).

PROJEÇÃO DE RENDIMENTOS

2026

Projeção de Rendimentos para o ano de 2026, considerando as premissas abaixo:

I. Rescisões contratuais previstas para o ano de 2026;

II. Manutenção nos níveis de vacância previstos para o ano (sem projeção para novas locações ou novas rescisões);

III. Manutenção dos valores de aluguéis vigentes (sem revisão ou repasse de inflação);

IV. IPCA de 5% a.a. para cálculo das Despesas Financeiras;

V. Valor da Cota em R$56,00 para fins de calculo da taxa de administração e taxa de gestão.

Com petência	ja n/26	fev/26	ma r/26	a br/26	ma i/26	ju n/26	ju l/26	ago/26	set/26	out/26	nov/26	dez/26
Paga mento	fev/26	ma r/26	a br/26	ma i/26	ju n/26	ju l/26	ago/26	set/26	out/26	nov/26	dez/26	ja n/27
P rojeção Li m ite I nfer i o r	R$ 0,54	R$ 0,54	R$ 0,54	R$ 0,54	R$ 0,54	R$ 0,54	R$ 0,54	R$ 0,54	R$ 0,54	R$ 0,54	R$ 0,54	R$ 0,54
P rojeção Li m ite S u per i o r	R$ 0,58	R$ 0,58	R$ 0,58	R$ 0,58	R$ 0,58	R$ 0,58	R$ 0,58	R$ 0,58	R$ 0,58	R$ 0,58	R$ 0,58	R$ 0,58
Rend imentos Distribu idos	R$ 0,56	R$ 0,56	R$ 0,58	R$ 0,56

As projeções acima mencionadas consideram o cenário atual, isto é, sem possíveis impactos de reajustes de inflação e revisionais dos contratos, rescisões ou nova locações e novas aquisições ou alienações de ativos pelo BROF11. Qualquer projeção mencionada não é, e nunca será, uma promessa de rentabilidade aos investidores.

Nota: Fundos de investimento não contam com garantia do administrador do fundo, do gestor da carteira, de qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, do Fundo Garantidor de Créditos – FGC. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada não é líquida. É recomendada a leitura cuidadosa do formulário de informações complementares, lâmina de informações essenciais e do regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Os investidores devem estar preparados para aceitar os riscos inerentes aos diversos mercados em que os fundos de investimento atuam e, consequentemente, possíveis variações no patrimônio investido. O Administrador não se responsabiliza por erros ou omissões neste material, bem como pelo uso das informações nele contidas. Adicionalmente, o Administrador não se responsabiliza por decisões dos investidores acerca do tema contido neste material nem por ato ou fato de profissionais e especialistas por ele consultados.

Os riscos eventualmente mencionados neste material não refletem todos os riscos, cenários e possibilidades associados ao ativo. O investimento em determinados ativos financeiros pode sujeitar o investidor a significativas perdas patrimoniais. Ao investidor cabe a responsabilidade de se informar sobre todos os riscos, previamente a tomada de decisão sobre investimentos. Ao investidor caberá a decisão final, sob sua única e exclusiva responsabilidade, acerca dos investimentos e ativos mencionados neste material. Para obter informações sobre objetivo, público-alvo e riscos, consulte o regulamento do Fundo. São vedadas a cópia, a distribuição ou a reprodução total ou parcial deste material, sem a prévia e expressa concordância do administrador e do gestor do Fundo.

VISÃO ANALÍTICA

RENTABILIDADE

Ta bela de renta bilidade	a br-26	Acu m u lado 2026	12 Meses	Desde I PO
Perfo r m a nce da cota ( B RO F11 ) ¹	4,11 %	1 0,57%	23,24%	1 ,83%
Performa nce da cota ajustada pelo rend imento	5,04%	14,57%	49,68%	29,53%
I FIX	1,53%	4,10%	14,93%	42,37%
CD I	1,09%	4,54%	14,64%	44,50%

1 O valor 'Desde o IPO' considera o preço de fechamento da cota em 05/04/2023.

¹ O valor reportado acima de Performance de Cota considera a variação % sobre o preço de fechamento da cota em 05/04/2023 ajustado pelos Rendimentos no período (Desde IPO).

Fonte: ValorPRO (de 5 de abril de 2023 até atualmente). Rentabilidade obtida no passado não representa garantia de resultados futuros. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. Fundos de investimento não contam com a garantia do Administrador, do Gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou do Fundo Garantidor de Créditos (“FGC”). Database: 30/04/2026.

LIQUIDEZ

VISÃO ANALÍTICA

ENDIVIDAMENTO

Para viabilizar a aquisição do E-Tower, foram levantados recursos por meio de Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”), totalizando R$ 216.000.000, com prazo de 10 (dez) anos a um custo de IPCA + 8,25% a.a. e carência de amortização do principal nos primeiros 4 anos da operação. Essa estrutura de financiamento deve ser entendida como um empréstimo-ponte, uma vez que, como já detalhado anteriormente, a gestão tem a intenção de pré-pagar o CRI utilizando recursos levantados por meio da venda de ativos do portfólio atual do BROF1.

As parcelas mensais de juros e correção monetária do CRI são pagas por meio da totalidade dos rendimentos distribuídos pelo BETW11 e complementadas com as receitas do BROF11, quando necessário.

Em 7 de abril de 2026, com recursos provenientes da venda do Ed. Águas Claras, foi realizada a amortização parcial do CRI no valor de R$ 40.000.000.

Loa n to Va lue (LTV)	(R$ milhões)
Va l o r Pat r i m o ni a l dos ativos do B RO F11	1 .196 3,
Va l o r das Cotas do B ETW11	238 2,
Va l o r Tota l dos Ativos do B RO F11	1 .434 5,
Sa l do Devedo r do C R I	1 85 8,
LTV	12,9%

CARTEIRA

O Patrimônio Líquido do Fundo ao final de abril era R$ 1.275,54 milhões, ou R$109,86 por cota.

Ba la nço Patrimon ia l	(R$ milhões)	R$/cota
Ca ixa e Eq u iva l entes de Ca ixa	12,02	1 ,04
Co ntas a Receber	1 8 93,	1 63,
P ro pr i edades pa ra I nvesti m ento	1 .1 96,30	1 03,03
Cotas do B ETW11	238 22,	20 52,
Tota l do Ativo	1.465,47	126,22
Co ntas a Pag a r	4,39	0,38
O br i g ações po r Secu r itização (C R I)	1 85,54	15,98
Pat r i m ô n i o Líq u i do	1 .275,54	1 09,86
Tota l do Passivo	1.465,47	126,22

PORTFÓLIO BROF11 E BETW11

O portfólio do BROF11 é composto por participação em 2 imóveis comerciais, totalizando 91,8 mil m² de ABL próprio.

Fu ndo	Ativos	Estado	ABL Tota l	Pa rticipação no Ativo	ABL Efetiva	ABL Efetiva(%)	Ocu pação(%)	Va lor de Ava liação 2024 (R$ milhões)	Va lor de Ava liação 2025 (R$ milhões)	R$/m² - 2025	% 25 vs 24
B RO F11	Passei o Co r po rate	RJ	82.859	1 00,00%	82.859	91 ,5%	89,1 %	1 .209,60	1 .196,30	1 4.438	1 ,1 0%
B ETW11	E Tower	S P	8.944	86 24%,	7.71 4	8 5%,	95 3%,	226 04,	235 69,	30.555	4 27%,
Tota l			91.803		90.573		89,7%	1.435,64	1.431,99	15.810	-0,25%

Embora o BROF11 seja detentor de 86,24% (7.714 m² de ABL) do BETW11, o Fundo recebe 100% das Receitas de Locação do E-Tower (8.944 m² de ABL).

Alocação por Ativo e Localização (% Receita Líquida)

Alocação por Indexador (% Receita Líquida)

Alocação Segmento de Atuação dos Locatários (% Receita Líquida)

Alocação por Inquilino (% Receita Líquida)

PORTFÓLIO BROF11 E BETW11

Prazo Médio dos Contratos Existentes

Contratos Existentes	P razo Médio An ua l
Tod os os C o n t ratos	5 6 a n os,

Cronograma de Vencimento dos Contratos de Locação (% Receita Líquida)

Cronograma de Revisional do 3º Ano dos Contratos de Locação (% Receita Líquida)

Cronograma Mensal de Reajuste de Contratos de Locação (Número de Contratos x Volume Financeiro)

Endereço Rua do Passeio, nº 38 Rio de Janeiro – RJ

ABL 82.859,37 m²

Ocupação 89,1%

Prazo Médio Venc. Contratos 5,9Anos

Aquisição 2023

Construção 2016

Certificações LEED Gold Core and Shell Development I-REC Prêmio Master Imobiliário-Locações Profissional 2019

seal GREEN 1 E

Aeroporto Santos Dumont 2,4 km

1 Metrô Cinelândia Estação de B 50 m

Próximo às Av. Rio Branco e Infante Dom Henrique

O ano de 2025 encerrou com taxas de vacância em queda na Cidade do Rio de Janeiro, atingindo o menor patamar nos últimos 6 anos no mercado geral, com 25,6%. Especificamente nos edifícios de classe A e A+, a vacância apresentou uma queda ainda mais significativa, alcançando 23,5%. A Absorção Bruta totalizou 230.300m², representando um aumento de 18% em relação a 2024, enquanto a Absorção Líquida mais que dobrou no comparativo anual, encerrando 2025 em 81.700m², reforçando o cenário de recuperação acelerada do mercado.

FOTOS

Endereço Rua Funchal, nº 418 São Paulo – SP

ABL Total 28.260 m²

Ocupação Total 94,3%

ABL Adquirida pelo BETW11 8.944 m²

Participação no Fundo 86,24%

ABL Efetiva 7.714 m²

Ocupação (BETW11) 95,3%

Prazo Médio Venc. Contratos 4,1 Anos

Aquisição 2024

Construção 2005

Certificações LEED Platinum Operations and Maintenance

seal U.S. GREEN BUIL,DING COUNCIL 业 小

Estação de Trem Vila Olímpia 200 m

Shopping Vila Olímpia e Shopping JK Iguatemi Raio de 300 m

Próximo às Av. das Nações Unidas (Marginal Pinheiros) e Av. Juscelino Kubitschek

FOTOS

GLOSSÁRIO

Clique aqui para acessar o glossário completo disponibilizado no site de RI.

CONTATO RI

bgrasset.com.br [email protected] +55 11 3201-1000

BGR Asset Management Ltda.

CNPJ/ME nº 48.730.767/0001-00 Avenida das Nações Unidas, nº 12.901 CENU Torre Oeste, 16º andar, Sala 1602 Brooklin Novo, CEP 04578-910, São Paulo – SP

No QR Code ao lado, você encontrará a página do Fundo, onde são disponibilizadas todas as informações, documentos e relatórios, incluindo o Regulamento e o Prospecto do Fundo.

Administradora

BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM

CNPJ/ME nº 59.281.253/0001-23 Praia de Botafogo, 501, 5º andar, Torre Corcovado Botafogo, CEP 22250-040, Rio de Janeiro - RJ

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