Relatório Gerencial BROF11 de dezembro de 2025

BROF11

BGR ASSET MANAGEMENT LTDA. ("B R P roperties Corporate Offices F I I", "Fu ndo" ou "B RO F11") C N PJ/M E nº 48.978.859/0001-04

Relatório Gerencial Mensal

Dezembro/2025

PRINCIPAIS INDICADORES

Valor Patrimonial (R$ milhões) ¹ 1.278,8	Valor Patrimonial (R$/cota) 110,14	Número de cotas 11.610.812	Número de Investidores ² 10.350
Valor de Mercado (R$ milhões)	Valor de Mercado (R$/cota)	P/VP	Volume financeiro médio diário
654,8	56,40	51,2%	413.848
Rendimento Mensal (R$/cota)	Yield anualizado ³	Retorno dos últimos 12 meses 4,5	Retorno YTD 5
0,550	11,7%	43,73%	43,73%
Número de Imóveis 6	ABL Total (m²) ⁶	Prazo médio de vencto. dos contratos 6	Vacância Física 6,7
2	90.573	5,9 anos	9,2%

1. Soma dos Ativos (Valor de Avaliação dos Imóveis + Recursos em caixa) subtraindo-se os Passivos do FII;

2. Número de cotistas do último dia do mês de referência deste Relatório Gerencial;

3. Yield anualizado considera a distribuição por cota no mês de referência do Relatório Gerencial multiplicado por 12, resultado

4. Retorno dos últimos 12 meses do Fundo, considerando o valor de fechamento % sobre o preço de fechamento da cota em 05/04/2023 (IPO).

5. Ajustado pelo Rendimento do período.

6. Considerando os imóveis do BETW11 e BROF11.

7. Percentual de áreas vagas em relação ao total de área locável dos ativos que compõem o BROF11 e BETW11.

MENSAGEM DO GESTOR

Nome

BRPR Corporate Offices Fundo de Investimento Imobiliário

CNPJ

48.978.859/0001-04

Ambiente de Negociação B3

Código de Negociação BROF11

Data de IPO 5 de abril de 2023

Público-alvo Investidores em geral

Quantidade de Emissões

Cotas Emitidas 11.610.812

Administrador e Escriturador BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM

Tx. de Administração e Escrituração 0,15% a.a.1,2

Gestor

BGR Asset Management Ltda.

Taxa de Gestão 0,45% a.a.

Taxa de Gestão Variável Conforme Regulamento do Fundo

Prazo

Indeterminado

Tributação

Conforme Regulamento do Fundo, Prospecto do Fundo e Leis n°8.668/1993 e n°9.779/1999.

Até R$ 1,5 bilhões: 0,15%, de R$ 1,5 bilhões a R$2,0 bilhões: 0,14%, acima de R$ 2,0 bilhões: 0,13%. Aplicado sobre (I) o valor contábil do patrimônio líquido do Fundo; ou (II) caso as cotas do Fundo tenham integrado ou passado a integrar, no período, índices de mercado, cuja metodologia preveja critérios de inclusão que considerem a liquidez das cotas e critérios de ponderação que considerem o volume financeiro das cotas emitidas pelo Fundo, como por exemplo, o IFIX, sobre o valor de mercado do Fundo.

Caros investidores,

No mês de janeiro (competência dezembro), o BROF11 anunciou a distribuição de rendimento no valor de R$ 0,550/cota. No ano de 2025, o Fundo pagou um dividendo médio mensal de R$0,54 por cota (resultando em um dividend yield aproximado de 11,5%, considerando o valor de fechamento da cota em 31/12/2025), em linha com a projeção divulgada pela Gestão no inicio do ano anterior.

Neste relatório, a Gestão divulgou, também, a projeção de dividendos para o ano de 2026. Para esse ano é esperado um dividendo médio mensal ao redor de R$0,56 por cota, conforme projeção detalhada na seção “Projeção de Rendimentos”. Qualquer projeção mencionada não é, e nunca será, uma promessa de rentabilidade aos investidores.

O grande destaque desse relatório ficou para a performance da cota do BROF11 ao longo do ano de 2025, que entregou aos cotistas um retorno de 43,73% e apareceu entre os 5 primeiros colocados (o único FII de Lajes Corporativas dentre os 5) no ranking dos fundos imobiliários listados que mais deram retorno no ano de acordo com o levantamento feito pela Quantum Finance. No mesmo período, o IFIX apresentou uma variação positiva de 21,15% enquanto o CDI atingiu 14,20%.

No mês de dezembro, em razão do encerramento do exercício social do Fundo BETW11, o Ed. E-Tower foi reavaliado a mercado (Valor Justo) pela Consultoria CBRE e seu valor apresentou uma valorização de 4,3% em relação a ultima avaliação, atingindo R$ 273.300.000,00.

Por fim, o BROF11 encerrou o ano com taxa de ocupação dos imóveis de 90,78%. Vale ressaltar que a Gestão permanece empenhada na busca por soluções que maximizem o potencial de geração de valor do BRPR Corporate Offices FII. Acompanhamos atentamente os movimentos do mercado imobiliário e nos dedicamos a tomar decisões embasadas em nossa visão de mercado, com foco na preservação do capital e o crescimento sustentável.

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“Nossa missão é investir em lugares que as pessoas sintam falta quando não estão lá.”

OBJETIVO DO FUNDO

Constituído em janeiro de 2023, o BROF11 - BRPR Corporate Offices Fundo de Investimento Imobiliário - é um veículo de investimento cujos principais objetivos são a gestão ativa e geração de renda por meio de aluguel dos ativos de sua carteira. Com foco em eficiência e qualidade operacional, somada à prospecção de novos negócios de maneira assertiva e com uma estratégia ativa de reciclagem de portfólio, o BROF11 tem como objetivo gerar valor para o acionista através de investimentos em imóveis comerciais (lajes corporativas) estrategicamente localizados nas principais regiões do País.

O BROF11 possui uma política de gestão baseada em:

I. Negociação ativa dos contratos de locação vigentes e de potenciais novas locações;

II. Investimento em melhorias dos imóveis existentes;

III. Busca de crescente eficiência operacional, reduzindo os custos de ocupação dos imóveis;

IV. Expansão da carteira de ativos;

V. Reciclagem eficiente do portfólio.

1. Destaques Comerciais

PASSEIO CORPORATE

I. Taxa de ocupação do imóvel em 90,4% ao final do mês de dezembro.

E-TOWER

I. Avaliação a mercado (Valor Justo) do Edifício E-Tower pela Consultoria CBRE com valorização de 4,3% em relação ao ano anterior.

II. Taxa de ocupação do imóvel em 95,3% ao final do mês de dezembro

2. Destaques Técnicos

PASSEIO CORPORATE

I. Manutenção da Impermeabilização das coberturas com previsão de conclusão em fevereiro de 2026.

E-TOWER

Não há atualizações.

3. Comunicados ao Mercado e Fatos Relevantes

BROF11

19/01/2026 Aviso aos Cotistas – Informações sobre Pagamento de Proventos

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=1087684&cvm=true

15/01/2026 Informe Mensal Estruturado

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=1085408&cvm=true

BETW11

21/01/2026 Relatório Gerencial Dezembro/2025

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=1089533&cvm=true

16/01/2026 Aviso aos Cotistas – Informações sobre Pagamento de Proventos

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=1086498&cvm=true

15/01/2026 Informe Mensal Estruturado

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=1084291&cvm=true

VISÃO ANALÍTICA

D RE (Contá bil)	dez-25	Acu m u lado 2025	12 Meses
Receita de Locação	7.994.386	1 00.489.731	1 00.489.731
Rend i m entos Fi na ncei ros	482.1 95	2.866.725	2.866.725
D ivi dendos B ETW11 (Co ntá bi l )	1 .000.000	12.200.000	12.200.000
Tota l de Receitas	9.476.581	115.556.456	115.556.456
Des pesas I m o bi l i á r i as	(330.961 )	(3.1 89.357)	(3.1 89.357)
Des pesas O peraci o na is	(359.365)	(8.1 84.723)	(8.1 84.723)
Des pesas Fi na ncei ras (Co ntá bi l )	(1 .859.007)	(27.857.358)	(27.857.358)
Tota l de Despesas	(2.549.332)	(39.231.438)	(39.231.438)
Lucro (Preju ízo) do Período	6.927.249	76.325.018	76.325.018
Aj uste ao Va l o r J usto		(1 4.479.41 8)	(1 4.479.41 8)
Aj uste pa ra D ist r i bu i ção do Resu ltado	(60.333)	13.990.423	13.990.423
Aj uste ( P rovisão) Al ug uel Va l e		815.082	815.082
Des pesas Fi na ncei ras (Aj uste Ca ixa)	(260.159)	1 .91 8.034	1 .91 8.034
Lucro (preju ízo) ajustado do período	6.606.756	78.569.139	78.569.139
Nú mero de cotas	11.610.812	11.610.812	11.610.812
Lucro Líq u ido por cota (R$)	R$ 0,569	R$ 6,767	R$ 6,767

D RE (Ca ixa)	dez-25	Acu m u lado 2025	12 Meses
Lucro (preju ízo) ajustado do período	6.606.756	78.569.139	78.569.139
Receitas P rovisi o nadas	2.071 .1 76	25.444.259	25.444.259
D ivi dendos B ETW11 (Co ntá bi l )	(1 .000.000)	(12.200.000)	(12.200.000)
Des pesas Fi na ncei ras (Ca ixa)	(2.138.971 )	(25.572.673)	(25.572.673)
D ivi dendos B ETW11 (Ca ixa)	1 .599.01 9	12.699.01 9	12.699.01 9
Resu ltado Líq u ido pa ra Distribu ição	7.137.980	78.939.743	78.939.743
Resu ltado Líq u ido pa ra Distribu ição por Cota	0,615	6,799	6,799
Resu ltado Reti do ( Período)	752.034	2.775.569	2.775.569
Reserva de Luc ro (Sa l do Acu m u l ado)	4.372.342	4.372.342	4.372.342

Rendimento Anunciado	6.385.947	75.586.386	75.586.386
Rendimento por Cota	0,550	6,510	6,510

DETALHAMENTO DO RESULTADO LÍQUIDO PARA DISTRIBUIÇÃO

1. Receitas Provisionadas

A linha de Receitas Provisionadas leva em conta a soma de todos os valores de aluguéis do BROF11 competência dezembro que transitaram na Conta Securitizadora.

2. Despesas Financeiras (Caixa)

O valor de R$ 2,1 milhões na linha de Despesas Financeiras (Caixa), refere-se ao pagamento de parcela mensal (juros e correção monetária) do CRI de R$ 216 milhões emitido em janeiro de 2024 para a aquisição das cotas seniores do BETW11.

3. Dividendos BETW11 (Contábil)

O valor de R$ 1.000.000 refere-se a distribuição de dividendos do BETW11 (Novembro/2025).

4. Dividendos BETW11 (Caixa)

O valor de R$ 1.599.019 corresponde a distribuição de dividendos do BETW11 (Dezembro/2025).

VISÃO ANALÍTICA

RENDIMENTOS

Anunciamos para o mês de janeiro (competência dezembro) a distribuição de rendimentos no valor de R$0,550/cota (dividend yield anualizado 11,7%).

PROJEÇÃO DE RENDIMENTOS

2026

Projeção de Rendimentos para o ano de 2026, considerando as premissas abaixo:

I. Rescisões contratuais previstas para o ano de 2026;

II. Manutenção nos níveis de vacância previstos para o ano (sem projeção para novas locações ou novas rescisões);

III. Manutenção dos valores de aluguéis vigentes (sem revisão ou repasse de inflação);

IV. IPCA de 5% a.a. para cálculo das Despesas Financeiras;

V. Valor da Cota em R$56,00 para fins de calculo da taxa de administração e taxa de gestão.

Com petência	ja n/26	fev/26	ma r/26	a br/26	ma i/26	ju n/26	ju l/26	ago/26	set/26	out/26	nov/26	dez/26
Paga mento	fev/26	ma r/26	a br/26	ma i/26	ju n/26	ju l/26	ago/26	set/26	out/26	nov/26	dez/26	ja n/27
P rojeção Li m ite I nfer i o r	R$ 0,54	R$ 0,54	R$ 0,54	R$ 0,54	R$ 0,54	R$ 0,54	R$ 0,54	R$ 0,54	R$ 0,54	R$ 0,54	R$ 0,54	R$ 0,54
P rojeção Li m ite S u per i o r	R$ 0,58	R$ 0,58	R$ 0,58	R$ 0,58	R$ 0,58	R$ 0,58	R$ 0,58	R$ 0,58	R$ 0,58	R$ 0,58	R$ 0,58	R$ 0,58

D ivi dendo Méd i o Esperado	R$	0,56
Va l o r da Cota (20/01/2026)	R$	56,51
Dividend Yield An ua lizado		11,9%

Com relação ao uso dos recursos provenientes da transação do Ed. Águas Claras, a Gestão informa que utilizará a integralidade do montante líquido da venda (R$ 44 milhões) para amortização parcial do CRI E-Tower, cujo saldo devedor atual é de R$ 224,1 milhões. Como estratégia, e afim de beneficiar os cotistas, esse montante foi mantido em caixa gerando receita financeira até agora, uma vez que em 28/12/2025 houve uma redução significativa na multa de pré-pagamento do CRI. A Gestão informa que já iniciou as tratativas para efetuar a amortizar parcial do CRI, que deverá ocorrer em aproximadamente 45 dias. Essa estratégia adotada gerou um resultado positivo de aprox. R$ 470 mil para o Fundo.

Vale ressaltar que as projeções acima mencionadas consideram o cenário atual, isto é, sem possíveis impactos de reajustes de inflação e revisionais dos contratos, rescisões ou nova locações e novas aquisições ou alienações de ativos pelo BROF11. Qualquer projeção mencionada não é, e nunca será, uma promessa de rentabilidade aos investidores.

Nota: Fundos de investimento não contam com garantia do administrador do fundo, do gestor da carteira, de qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, do Fundo Garantidor de Créditos – FGC. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada não é líquida. É recomendada a leitura cuidadosa do formulário de informações complementares, lâmina de informações essenciais e do regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Os investidores devem estar preparados para aceitar os riscos inerentes aos diversos mercados em que os fundos de investimento atuam e, consequentemente, possíveis variações no patrimônio investido. O Administrador não se responsabiliza por erros ou omissões neste material, bem como pelo uso das informações nele contidas. Adicionalmente, o Administrador não se responsabiliza por decisões dos investidores acerca do tema contido neste material nem por ato ou fato de profissionais e especialistas por ele consultados.

Os riscos eventualmente mencionados neste material não refletem todos os riscos, cenários e possibilidades associados ao ativo. O investimento em determinados ativos financeiros pode sujeitar o investidor a significativas perdas patrimoniais. Ao investidor cabe a responsabilidade de se informar sobre todos os riscos, previamente a tomada de decisão sobre investimentos. Ao investidor caberá a decisão final, sob sua única e exclusiva responsabilidade, acerca dos investimentos e ativos mencionados neste material. Para obter informações sobre objetivo, público-alvo e riscos, consulte o regulamento do Fundo. São vedadas a cópia, a distribuição ou a reprodução total ou parcial deste material, sem a prévia e expressa concordância do administrador e do gestor do Fundo.

VISÃO ANALÍTICA

RENTABILIDADE

Ta bela de renta bilidade	dez-25	Acu m u lado 2025	12 Meses	Desde I PO
Perfo r m a nce da cota ( B RO F11 ) ¹	5,54%	28,86%	28,86%	11 ,21 %
Performa nce da cota ajustada pelo rend imento	6,57%	43,73%	43,73%	16,59%
I FIX	3,14%	21,15%	21,15%	36,77%
CD I	1,11%	14,20%	14,20%	38,23%

¹ O valor 'Desde o IPO' considera o preço de fechamento da cota em 05/04/2023

¹ O valor reportado acima de Performance de Cota considera a variação % sobre o preço de fechamento da cota em 05/04/2023 ajustado pelos Rendimentos no período (Desde IPO).

Fonte: ValorPRO (de 5 de abril de 2023 até atualmente). Rentabilidade obtida no passado não representa garantia de resultados futuros. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. Fundos de investimento não contam com a garantia do Administrador, do Gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou do Fundo Garantidor de Créditos (“FGC”). Database: 31/12/2025.

LIQUIDEZ

Volume Financeiro Médio Diário
dez-25	Acumulado 2025	12 Meses
413.848	431.037	431.037

ENDIVIDAMENTO

Para viabilizar a aquisição do E-Tower, foram levantados recursos por meio de Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”), totalizando R$ 216.000.000, com prazo de 10 (dez) anos a um custo de IPCA + 8,25% a.a. e carência de amortização do principal nos primeiros 4 anos da operação. Essa estrutura de financiamento deve ser entendida como um empréstimo-ponte, uma vez que, como já detalhado anteriormente, a gestão tem a intenção de pré-pagar o CRI utilizando recursos levantados por meio da venda de ativos do portfólio atual do BROF11 (Passeio Corporate).

As parcelas mensais de juros e correção monetária do CRI serão pagas por meio da totalidade dos rendimentos distribuídos pelo BETW11 e complementadas com as receitas do BROF11, quando necessário.

Loa n to Va lue (LTV)	(R$ milhões)
Va l o r Pat r i m o ni a l dos ativos do B RO F11	1 .196 3,
Va l o r das Cotas do B ETW11	237 8,
Va l o r Tota l dos Ativos do B RO F11	1 .434 1,
Sa l do Devedo r do C R I	224 1,
LTV	15,6%

Nota: O saldo devedor de R$ 224,1 é anterior ao pagamento da parcela do CRI de início de dezembro, no valor de R$ 2,1 milhões, já deduzidos do resultado do Fundo.

CARTEIRA

O Patrimônio Líquido do Fundo ao final de dezembro era R$ 1.278,8 milhões.

Patrimônio Líq u ido	(R$ milhões)	R$/cota
I m óveis	1 .196 3,	1 03 03,
Ca ixa	38 5,	3 32,
G astos co m Co l ocação de Cotas	0,4	0,04
Luc ros/P rej uízos acu m u l ados	44,4	3,82
Patrimônio Líq u ido	1.278,8	110,14

PORTFÓLIO BROF11 E BETW11

O portfólio do BROF11 é composto por participação em 2 imóveis comerciais, totalizando 91,8 mil m² de ABL próprio.

Fu ndo	Ativos	Estado	ABL Tota l	Pa rticipação no Ativo	ABL Efetiva	ABL Efetiva(%)	Ocu pação(%)	Va lor de Ava liação 2024 (R$ milhões)	Va lor de Ava liação 2025 (R$ milhões)	R$/m² - 2025	% 25 vs 24
B RO F11	Passei o Co r po rate	RJ	82.859	1 00,00%	82.859	91 ,5%	90,36%	1 .209,60	1 .196,30	1 4.438	1 ,1 0%
B ETW11	E Tower	S P	8.944	86 24%,	7.71 4	8 5%,	95 33%,	226 04,	235 69,	30.555	4 27%,
Tota l			91.803		90.573		90,78%	1.435,64	1.431,99	15.810	-0,25%

Embora o BROF11 seja detentor de 86,24% (7.714 m² de ABL) do BETW11, o Fundo recebe 100% das Receitas de Locação do E-Tower (8.944 m² de ABL).

Alocação por Ativo e Localização (% Receita Líquida)

Alocação por Indexador (% Receita Líquida)

Alocação Segmento de Atuação dos Locatários (% Receita Líquida)

Alocação por Inquilino (% Receita Líquida)

PORTFÓLIO BROF11 E BETW11

Prazo Médio dos Contratos Existentes

Contratos Existentes	P razo Méd io An ua l
Tod os os C o n t ratos	5 9 a n os,

Cronograma de Vencimento dos Contratos de Locação (% Receita Líquida)

Cronograma de Revisional do 3º Ano dos Contratos de Locação (% Receita Líquida)

Cronograma Mensal de Reajuste de Contratos de Locação (Número de Contratos x Volume Financeiro)

Endereço Rua do Passeio, nº 38 Rio de Janeiro – RJ

ABL 82.859,37 m²

Ocupação 90,4%

Prazo Médio Venc. Contratos 6,0Anos

Aquisição 2023

Construção 2016

Certificações LEED Gold Core and Shell Development I-REC Prêmio Master Imobiliário- Locações Profissional 2019

seal GREEN M 2 COUN E

Aeroporto Santos Dumont 2,4 km

Estação de Metrô Cinelândia B 50 m

Próximo às Av. Rio Branco e Infante Dom Henrique

O ano de 2025 inicia com taxas de vacância em queda na Cidade do Rio de Janeiro, sendo esta a menor apurada nos últimos 5 anos no mercado geral, alcançando o patamar de 27,4%. Especificamente para os edifícios de classe A e A+ a vacância também teve queda, alcançando a taxa de 27%. Enquanto a Absorção Bruta, de 49.700m², reduziu em comparação ao primeiro trimestre de 2024, que atingiu a marca de 53.500m², a Absorção Líquida se mantém positiva desde 2022 no acumulado, fechando o primeiro trimestre de 2025 em 19.300m², três vezes maior que o mesmo período do ano anterior (5.100m²). O Estoque Total da Cidade passou para 8.789.700m², considerando que 25.000m² foram retirados do mercado de escritórios diante da alteração de uso de três edifícios que passaram a ser destinados para os setores de hotelaria e residencial. Destes, pouco mais de 20.000m² estão localizados no Centro, região do Passeio Corporate. Ainda em 2025, existem processos em perspectiva para conversão que podem chegar a mais 45.000m² com os mesmos destinos. Em relação a novas demandas de locação, os setores de Óleo e Gás e Governo se mantiveram em destaque neste início de ano.

FOTOS

Endereço Rua Funchal, nº 418 São Paulo – SP

ABL Total 28.260 m²

Ocupação Total 94,3%

ABL Adquirida pelo BETW11 8.944 m²

Participação no Fundo 86,24%

ABL Efetiva 7.714 m²

Ocupação (BETW11) 95,3%

Prazo Médio Venc. Contratos 4,5 Anos

Aquisição 2024

Construção 2005

Certificações LEED Platinum Operations and Maintenance

seal U.S. GREEN BUILDING COUNCIL 北 小

Estação de Trem Vila Olímpia 200 m

Shopping Vila Olímpia e Shopping JK Iguatemi Raio de 300 m

Próximo às Av. das Nações Unidas (Marginal Pinheiros) e Av. Juscelino Kubitschek

FOTOS

GLOSSÁRIO

Clique aqui para acessar o glossário completo disponibilizado no site de RI.

CONTATO RI

bgrasset.com.br [email protected] +55 11 3201-1000

BGR Asset Management Ltda.

CNPJ/ME nº 48.730.767/0001-00 Avenida das Nações Unidas, nº 12.901 CENU Torre Oeste, 16º andar, Sala 1602 Brooklin Novo, CEP 04578-910, São Paulo – SP

No QR Code ao lado, você encontrará a página do Fundo, onde são disponibilizadas todas as informações, documentos e relatórios, incluindo o Regulamento e o Prospecto do Fundo.

Administradora

BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM

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