Relatório Gerencial BROF11 de setembro de 2026

Relatório Gerencial Mensal

Setembro/2026

O presente relatório apresenta informações financeiras de negociação das cotas na B3 e informações operacionais dos imóveis referentes ao mês de setembro de 2026.

VISÃO GERAL

• Rendimento mensal no valor de R$ 0,58/cota, equivalente a um dividend yield anualizado de 11,0%3; em linha com a projeção divulgada pela Gestão;
• Assinatura de Aditivo de Contrato com a Petronect, prevendo a renovação do contrato por três anos adicionais a partir de 15/09/2026;
• Recebimento de Notificação de Rescisão antecipada de 1.675,57 m² de Área Locável da Stone no Ed. Passeio Corporate, com cumprimento do aviso prévio de 9 meses, além do pagamento de valores devidos a título de multas e devoluções.
• No edifício E-Tower, em continuidade à Notificação de Rescisão antecipada apresentada pela Macquarie em março de 2026, foi devolvida em 30/09/2026 a área de 627,69 m² no 33º Pavimento do Edifício E-Tower, respeitando o aviso prévio de 6 meses e o pagamento de multas e devoluções;
• Em relação à potenciais transações, conforme Comunicado aos Cotistas divulgado em (i) 29/09/2026, o Fundo recebeu proposta de caráter não vinculante para alienação da totalidade do Ed. Passeio Corporate (82.859 m² de ABL) pelo valor de R$ 760.000.000,00; (ii) 07/10/2026, foi celebrado Memorando de Entendimento estabelecendo os principais termos e condições para a potencial alienação de um andar (33º Pavimento) do edifício E-Tower, correspondente a 627,69 m² de ABL, por R$16.000.000,00.

PRINCIPAIS INDICADORES

Data base de 30/09/2026

• Soma dos Ativos (Valor de Avaliação dos Imóveis + Recursos em caixa) subtraindo-se os Passivos do FII;
• Número de cotistas do último dia do mês de referência deste Relatório Gerencial:
• Yield anualizado considera a distribuição por cota no mês de referência do Relatório Gerencial multiplicado por 12, resultado dividido pela cotação de fechamento do mês de referência (proventos*12/preço de fechamento da cota no último dia útil do mês); Ajustado pelo Rendimento do período.
• Considerando os imóveis do BETW11 e BROF11.
• Percentual de áreas vagas em relação ao total de área locável dos ativos que compõem o BROF11 e BETW11.

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MENSAGEM DO GESTOR

BGR Asset Management Ltda.

Relatório Mensal SETEMBRO/2026

• 1. Até R$ 1,5 bilhões: 0,15%, de R$ 1,5 bilhões a R$2,0 bilhões: 0,14%, acima de R$ 2,0 bilhões: 0,13%.
• 2. Aplicado sobre (I) o valor contábil do patrimônio líquido do Fundo; ou (II) caso as cotas do Fundo tenham integrado ou passado a integrar, no período, índices de mercado, cuja metodologia preveja critérios de inclusão que considerem a liquidez das cotas e critérios de ponderação que considerem o volume financeiro das cotas emitidas pelo Fundo, como por exemplo, o IFIX, sobre o valor de mercado do Fundo.

Caros investidores,

Em outubro (competência setembro), o BROF11 anunciou a distribuição de rendimentos no valor de R$ 0,580 por cota, equivalente a um dividend yield de 11,0% a.a., em linha com a projeção divulgada pela Gestão.

O valor da cota do BROF11 apresentou variação de 8,27% no mês de setembro. Já no acumulado do ano, a cota apresentou uma valorização de 21,26%, enquanto no mesmo período o IFIX apresentou variação negativa de -0,53%.

No âmbito comercial reportamos os seguintes destaques:

• I. Assinatura de Aditivo de Contrato com a Petronect, prevendo a renovação do contrato por três anos adicionais a partir de 15/09/2026 (Setor II, 13º andar, Sala 01 com 532,86 m²);
• II. Recebimento de Notificação de Rescisão antecipada de 1.675,57 m² de Área Locável da Stone no Ed. Passeio Corporate (Setor II, 3º Andar), com cumprimento do aviso prévio de 9 meses, além do pagamento de valores devidos a título de multas e devoluções;
• III. Em continuidade à Notificação de Rescisão antecipada apresentada pela Macquarie em março de 2026, foi devolvida em 30/09/2026 a área de 627,69 m² no 33º Pavimento do Edifício E-Tower, respeitando o aviso prévio de 6 meses e o pagamento de multas e devoluções.
• IV. Em relação à locatária Biogen, a devolução da área de 1.176,73 m² no Ed. E-Tower que estava prevista para 08/09/2026 deverá ser formalizada somente em outubro.

A taxa de ocupação do Fundo ao final de setembro é de 90,0%, já considerada a saída da Macquarie. Considerando a devolução da área da Biogen, conforme acima mencionado, a taxa de ocupação prevista para o final de outubro será de 88,7%.

Como destaques adicionais, a Gestão informa que:

• I. Conforme Comunicado aos Cotistas divulgado em 29/09/2026, o Fundo recebeu proposta de caráter não vinculante para alienação da totalidade do Ed. Passeio Corporate (82.859 m² de ABL) pelo valor de R$ 760.000.000,00. O recebimento da Proposta não assegura sua aceitação ou a efetiva realização da Operação, que permanecerá condicionada, entre outros fatores, à conclusão da análise da Proposta, à negociação de seus termos e à satisfação das condições precedentes aplicáveis.
• II. Conforme Comunicado aos Cotistas divulgado em 07/10/2026, foi celebrado Memorando de Entendimento estabelecendo os principais termos e condições para a potencial alienação de um andar (33° Pavimento) do edifício E-Tower, correspondente a 627,69 m² de ABL, por R$16.000.000,00. A efetivação da venda permanece condicionada ao cumprimento de determinadas condições precedentes usuais para operações dessa natureza, incluindo, entre outras, a conclusão satisfatória das auditorias legal, técnica e de compliance aplicáveis, bem como a negociação e celebração dos documentos definitivos da operação.

Vale ressaltar que a Gestão permanece empenhada na busca por soluções que maximizem o potencial de geração de valor do BRPR Corporate Offices FII. Acompanhamos atentamente os movimentos do mercado imobiliário e tomamos decisões embasadas em nossa visão estratégica, com foco na preservação do capital e o crescimento sustentável.

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MISSÃO

"Nossa m issão é invest ir em lugares que as pessoas sintam falta quando não estão lá."

OBJETIVO DO FUNDO

Constituído em janeiro de 2023, o BROF11 - BRPR Corporate Offices Fundo de Investimento Imobiliário - é um veículo de investimento cujos principais objetivos são a gestão ativa e geração de renda por meio de aluguel dos ativos de sua carteira. Com foco em eficiência e qualidade operacional, somada à prospecção de novos negócios de maneira assertiva e com uma estratégia ativa de reciclagem de portfólio, o BROF11 tem como objetivo gerar valor para o acionista através de investimentos em imóveis comerciais (lajes corporativas) estrategicamente localizados nas principais regiões do País.

O BROF11 possui uma política de gestão baseada em:

• I. Negociação ativa dos contratos de locação vigentes e de potenciais novas locações;
• II. Investimento em melhorias dos imóveis existentes;
• III. Busca de crescente eficiência operacional, reduzindo os custos de ocupação dos imóveis;
• IV. Expansão da carteira de ativos;
• V. Reciclagem eficiente do portfólio.

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CENÁRIO OPERACIONAL

1. Destaques Comerciais

PASSEIO CORPORATE

• I. Assinatura de Aditivo de Contrato com a Petronect, prevendo a renovação do contrato por três anos adicionais a partir de 15/09/2026 (Setor II, 13º andar, Sala 01 com 532,86 m²);
• II. Recebimento de Notificação de Rescisão antecipada de 1.675,57 m² de Área Locável da Stone no Ed. Passeio Corporate (Setor II, 3º Andar), com cumprimento do aviso prévio de 9 meses, além do pagamento de valores devidos a título de multas e devoluções;
• III. Taxa de ocupação do imóvel em 90,2% ao final do mês de setembro.

E-TOWER

• I. Em continuidade à Notificação de Rescisão antecipada apresentada pela Macquarie em março de 2026, foi devolvida em 30/09/2026 a área de 627,69 m² no 33º Pavimento, respeitando o aviso prévio de 6 meses e o pagamento de multas e devoluções;
• II. Em relação à locatária Biogen, a devolução da área de 1.176,73 m² no Ed. E-Tower que estava prevista para 08/09/2026 deverá ser formalizada somente em outubro.
• III. A taxa de ocupação do imóvel ao final de setembro é de 88,3%, já considerada a saída da Macquarie. Considerando a devolução das áreas da Biogen, conforme acima mencionado, a taxa de ocupação prevista para o final de outubro será de 75,2%.

2. Destaques Técnicos

PASSEIO CORPORATE

Não há atualizações.

E-TOWER

• I. Adequação da via de acesso de entrada/saída de veículos no térreo Concluído;
• II. Retrofit do sistema de interfone dos elevadores Concluído;
• III. Revitalização das Torres de Resfriamento do sistema de ar condicionado Conclusão prevista em 12/2026;

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CENÁRIO OPERACIONAL

3. Comunicados ao Mercado e Fatos Relevantes

BROF11

19/10/2026 Aviso aos Cotistas – Informações sobre Pagamento de Proventos

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=1354261&cvm=true

15/10/2026 Informe Mensal

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=1351766&cvm=true

07/10/2026 Comunicado aos Cotistas

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=1342303&cvm=true

29/09/2026 Comunicado aos Cotistas

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=1332082&cvm=true

28/09/2026 Informe Anual

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=1330592&cvm=true

25/09/2026 Demonstrações Financeiras

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=1329226&cvm=true

BETW11

20/10/2026 Relatório Gerencial

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=1355319&cvm=true

16/10/2026 Aviso aos Cotistas – Informações sobre Pagamento de Proventos

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=1353579&cvm=true

15/10/2026 Informe Mensal

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=1351758&cvm=true

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DETALHAMENTO DO RESULTADO LÍQUIDO PARA DISTRIBUIÇÃO

1. Receitas Provisionadas

A linha de Receitas Provisionadas leva em conta a soma de todos os valores de aluguéis do BROF11 competência setembro que transitaram na Conta Securitizadora.

2. Despesas Financeiras (Caixa)

O valor de R$ 1,8 milhões na linha de Despesas Financeiras (Caixa), refere-se ao pagamento de parcela mensal (juros e correção monetária) do CRI de R$ 216 milhões emitido em janeiro de 2024 para a aquisição das cotas seniores do BETW11.

3. Dividendos BETW11 (Contábil)

O valor de R$ 1.350.000 refere-se a distribuição de dividendos do BETW11 (Agosto/2026).

4. Dividendos BETW11 (Caixa)

O valor de R$ 1.350.000 corresponde a distribuição de dividendos do BETW11 (Setembro/2026).

RENDIMENTOS

Anunciamos para o mês de outubro (competência setembro) a distribuição de rendimentos no valor de R$0,580/cota ( dividend yield anualizado 11,0%).

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Relatório Mensal

PROJEÇÃO DE RENDIMENTOS

SETEMBRO/2026

2026

Projeção de Rendimentos para o ano de 2026, considerando as premissas abaixo:

• I. Rescisões contratuais previstas para o ano de 2026;
• II. Manutenção nos níveis de vacância previstos para o ano (sem projeção para novas locações ou novas rescisões);
• III. Manutenção dos valores de aluguéis vigentes (sem revisão ou repasse de inflação);
• IV. IPCA de 5% a.a. para cálculo das Despesas Financeiras;
• V. Valor da Cota em R$56,00 para fins de calculo da taxa de administração e taxa de gestão.

As projeções acima mencionadas consideram o cenário atual, isto é, sem possíveis impactos de reajustes de inflação e revisionais dos contratos, rescisões ou nova locações e novas aquisições ou alienações de ativos pelo BROF11. Qualquer projeção mencionada não é, e nunca será, uma promessa de rentabilidade aos investidores.

Nota: Fundos de investimento não contam com garantia do administrador do fundo, do gestor da carteira, de qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, do Fundo Garantidor de Créditos – FGC. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada não é líquida. É recomendada a leitura cuidadosa do formulário de informações complementares, lâmina de informações essenciais e do regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Os investidores devem estar preparados para aceitar os riscos inerentes aos diversos mercados em que os fundos de investimento atuam e, consequentemente, possíveis variações no patrimônio investido. O Administrador não se responsabiliza por erros ou omissões neste material, bem como pelo uso das informações nele contidas. Adicionalmente, o Administrador não se responsabiliza por decisões dos investidores acerca do tema contido neste material nem por ato ou fato de profissionais e especialistas por ele consultados.

Os riscos eventualmente mencionados neste material não refletem todos os riscos, cenários e possibilidades associados ao ativo. O investimento em determinados ativos financeiros pode sujeitar o investidor a significativas perdas patrimoniais. Ao investidor cabe a responsabilidade de se informar sobre todos os riscos, previamente a tomada de decisão sobre investimentos. Ao investidor caberá a decisão final, sob sua única e exclusiva responsabilidade, acerca dos investimentos e ativos mencionados neste material. Para obter informações sobre objetivo, público-alvo e riscos, consulte o regulamento do Fundo. São vedadas a cópia, a distribuição ou a reprodução total ou parcial deste material, sem a prévia e expressa concordância do administrador e do gestor do Fundo.

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RENTABILIDADE

¹ O valor 'Desde o IPO' considera o preço de fechamento da cota em 05/04/2023.

¹ O valor reportado acima de Performance de Cota considera a variação % sobre o preço de fechamento da cota em 05/04/2023 ajustado pelos Rendimentos no período (Desde IPO).

Fonte: ValorPRO (de 5 de abril de 2023 até atualmente). Rentabilidade obtida no passado não representa garantia de resultados futuros. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. Fundos de investimento não contam com a garantia do Administrador, do Gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou do Fundo Garantidor de Créditos ("FGC"). Database: 30/09/2026.

LIQUIDEZ

ENDIVIDAMENTO

Para viabilizar a aquisição do E-Tower, foram levantados recursos por meio de Certificados de Recebíveis Imobiliários ("CRI"), totalizando R$ 216.000.000, com prazo de 10 (dez) anos a um custo de IPCA + 8,25% a.a. e carência de amortização do principal nos primeiros 4 anos da operação. Essa estrutura de financiamento deve ser entendida como um empréstimo-ponte, uma vez que, como já detalhado anteriormente, a gestão tem a intenção de pré-pagar o CRI utilizando recursos levantados por meio da venda de ativos do portfólio atual do BROF1.

As parcelas mensais de juros e correção monetária do CRI são pagas por meio da totalidade dos rendimentos distribuídos pelo BETW11 e complementadas com as receitas do BROF11, quando necessário.

Em 7 de abril de 2026, com recursos provenientes da venda do Ed. Águas Claras, foi realizada a amortização parcial do CRI no valor de R$ 40.000.000.

CARTEIRA

O Patrimônio Líquido do Fundo ao final de setembro era R$ 1.261,21 milhões, ou R$ 108,62 por cota.

PORTFÓLIO BROF11 E BETW11

O portfólio do BROF11 é composto por participação em 2 imóveis comerciais, totalizando 91,8 mil m² de ABL próprio.

Embora o BROF11 seja detentor de 86,24% (7.714 m² de ABL) do BETW11, o Fundo recebe 100% das Receitas de Locação do E-Tower (8.944 m² de ABL).

Alocação por Ativo e Localização

(% Receita Líquida)

Alocação por Indexador

(% Receita Líquida)

Alocação Segmento de Atuação dos Locatários (% Receita Líquida)

Alocação por Inquilino (% Receita Líquida)

PORTFÓLIO BROF11 E BETW11

Prazo Médio dos Contratos Existentes

Cronograma de Vencimento dos Contratos de Locação

(% Receita Líquida)

Cronograma de Revisional do 3º Ano dos Contratos de Locação

(% Receita Líquida)

Cronograma Mensal de Reajuste de Contratos de Locação

(Número de Contratos x Volume Financeiro)

PASSEIO CORPORATE

BGR Asset Management Ltda.

Relatório Mensal SETEMBRO/2026

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Aeroporto Santos Dumont 2,4 km

Estação de Metrô Cinelândia 50 m

Próximo às Av. Rio Branco e Infante Dom Henrique

O ano de 2025 encerrou com taxas de vacância em queda na Cidade do Rio de Janeiro, atingindo o menor patamar nos últimos 6 anos no mercado geral, com 25,6%. Especificamente nos edifícios de classe A e A+, a vacância apresentou uma queda ainda mais significativa, alcançando 23,5%. A Absorção Bruta totalizou 230.300m², representando um aumento de 18% em relação a 2024, enquanto a Absorção Líquida mais que dobrou no comparativo anual, encerrando 2025 em 81.700m², reforçando o cenário de recuperação acelerada do mercado.

FOTOS

ED. E-TOWER

BGR Asset Management Ltda.

Relatório Mensal SETEMBRO/2026

Endereço

Rua Funchal, nº 418 São Paulo – SP

ABL Total

28.260 m²

Ocupação Total

90,6%

ABL Adquirida pelo BETW11

8.944 m²

Participação no Fundo

86,24%

ABL Efetiva

771/ m2

Ocupação (BETWII)

88,3%

Prazo Médio Venc. Contratos

3,7 Anos

Aquisição

2024

Construção

2005

Certificações

LEED Platinum Operations and Maintenance

Estação de Trem Vila Olímpia 200 m

Shopping Vila Olímpia e Shopping JK Iguatemi Raio de 300 m

Próximo às Av. das Nações Unidas (Marginal Pinheiros) e Av. Juscelino Kubitschek

FOTOS

GLOSSÁRIO

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CONTATO RI

+55 11 3201-1000

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BGR Asset Management Ltda.

CNPJ/ME nº 48.730.767/0001-00 Avenida das Nações Unidas, nº 12.901 CENU Torre Oeste, 16º andar, Sala 1602 Brooklin Novo, CEP 04578-910, São Paulo – SP

Administradora

BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM CNPJ/ME nº 59.281.253/0001-23 Praia de Botafogo, 501, 5º andar, Torre Corcovado Botafogo, CEP 22250-040, Rio de Janeiro - RJ

Este material foi preparado pela BGR Asset Management Ltda. ("BGR"), tem caráter meramente informativo e foi desenvolvido para uso exclusivo dos cotistas dos Fundos geridos pela BGR para fins de informação sobre as perspectivas e análises efetuadas pela área de gestão dos Fundos mencionados. Este material não deve ser entendido como análise de valor mobiliário, material promocional, solicitação de compra ou venda, oferta ou recomendação de qualquer ativo financeiro ou investimento ou sugestão de alocação ou adoção de estratégias por parte dos destinatários. As informações se referem às datas mencionadas e não serão atualizadas. Este material foi preparado com base em informações públicas, dados desenvolvidos internamente e outras fontes externas. A BGR não garante a veracidade e integridade das informações e dos dados, tampouco garante que estejam livres de erros ou omissões. Os cenários e as visões apresentadas podem não se refletir nas estratégias de outros Fundos e carteiras geridas pela BGR. Este material apresenta projeções de retorno, análises e cenários feitos com base em determinadas premissas. Ainda que a BGR acredite que essas premissas sejam razoáveis e factíveis, não pode assegurar que sejam precisas ou válidas em condições de mercado no futuro ou, ainda, que todos os fatores relevantes tenham sido considerados na determinação dessas projeções, análises e cenários. Projeções não significam retornos futuros. Os retornos projetados, as análises, os cenários e as premissas se baseiam nas condições de mercado e em cenários econômicos correntes e passados, que podem variar significativamente no futuro. As análises aqui apresentadas não pretendem conter todas as informações relevantes e, dessa forma, representam uma visão limitada do mercado. O Produto apresentado pode ser considerado "Produto Complexo", nos termos da regulamentação em vigor, o qual poderá apresentar futuramente dificuldades na determinação de seu valor e/ou baixa liquidez. À medida que estes materiais contiverem declarações sobre o futuro, essas declarações irão referir-se a perspectivas futuras e estarão sujeitas a uma série de riscos e incertezas, não constituindo garantia de resultado/desempenho futuro. A BGR não se responsabiliza por danos oriundos de erros, omissões ou alterações nos fatores de mercado. As informações contidas nesta apresentação não podem ser consideradas como única fonte de informações no processo decisório do investidor, que, antes de tomar qualquer decisão, deverá realizar uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos, face aos seus objetivos pessoais e ao seu perfil de risco ("Suitability"). RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. Assim, não é possível prever o desempenho futuro de um investimento a partir da variação de seu valor de mercado no passado. A RENTABILIDADE DIVULGADA NÃO É LÍQUIDA DE IMPOSTOS. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC. É recomendada a leitura cuidadosa do Formulário de Informações Complementares e regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. LEIA O PROSPECTO E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR. ESTE FUNDO TEM MENOS DE 12 (DOZE) MESES. PARA AVALIAÇÃO DA PERFORMANCE DE UM FUNDO DE INVESTIMENTO, É RECOMENDÁVEL A ANÁLISE DE, NO MÍNIMO, 12 (DOZE) MESES. É vedada a cópia, distribuição ou reprodução total ou parcial deste material sem a prévia e expressa concordância da BGR.