Relatório Gerencial BTHF11 de agosto de 2026

FII BTG Pactual Real Estate Hedge Fund

BTHF11

Relatório Mensal

Agosto 2026

Informações Gerais

Objetivo

O BTHF é um fundo imobiliário destinado ao público geral, negociado em bolsa, com um mandato que visa transitar entre carteiras de renda fixa e renda variável em produtos imobiliários, com uma carteira diversificada e previsibilidade de renda. Seu objetivo é proteger o patrimônio dos cotistas em períodos de maior volatilidade, ao mesmo tempo em que busca aproveitar ciclos favoráveis para destravar capital e gerar valor.

Comentário do Gestor

MERCADO: No cenário internacional, a economia americana segue resiliente, apesar de sinais pontuais de desaceleração, enquanto a inflação permanece pressionada, mantendo o Fed cauteloso. No Brasil, agosto trouxe dados mais benignos de inflação e maior acomodação da atividade, embora o mercado de trabalho permaneça resiliente.O balanço de riscos para a política monetária tornou-se marginalmente mais favorável, reforçando a expectativa de flexibilização. Mantemos o cenário-base de mais um corte de 25 bps na Selic, para 13,75% ao final do ciclo.

RESULTADO: No mês, o BTHF11 apresentou resultado de R$ 0,100 por cota, com destaque para a linha de resultado com operações em FIIs, que abordaremos especificamente nesse relatório. Mantivemos a distribuição em R$ 0,101 por cota, seguindo o guidance de distribuição anunciado para esse semestre, e anunciamos o guidance para o 2S26 também no intervalo de R$ 0,100 a R$ 0,105 por cota. O retorno total em 12 meses foi de 22%, frente aos 11% do IFIX.

MOVIMENTAÇÃO: No mês, movimentamos aproximadamente R$ 60 milhões no mercado secundário, com recomposição líquida de R$ 50,2 milhões de caixa. O principal destaque em FIIs foi a venda short de alguns ativos em emissão, como MXRF11 e BTLG11, além da diminuição de exposição em BTCI11. Com o caixa acumulado no mês, demos continuidade à estratégia de aumento de exposição a IPCA com duration mais alongada, integralizando R$ 88 milhões em CRIs, sendo CRI Atlas a IPCA + 10,4% a.a, CRI Meli Cajamar a IPCA + 8,9% a.a e CRI Amazon Cajamar a IPCA + 8,7% a.a.

CARTEIRA: O Fundo encerrou o mês com 42% em FIIs tijolo, 18% em FIIs de papel, 24% em CRIs, 12% em Caixa , 1% em Ativos Reais e 1% em Ações.

Principais Indicadores

VALOR DE MERCADO R$ 1,798 bilhões

COTA MERCADO

R$ 8,75 por cota

VALOR PATRIMONIAL¹ R$ 2,010 bilhões

COTA PATRIMONIAL¹ R$ 9,78 por cota

DIVIDEND YIELD¹ 14,77%

RENDIMENTO MENSAL R$ 0,101 por cota

COTISTAS 313.907

ADTV¹ R$ 3,61 milhões

RETORNO 12m- BTHF vs IFIX 22% vs 11%

PREÇO/VALOR PATRIMONIAL 0,89x

Agosto/2026

Aquisição Shopping Pátio Cianê

Detalhes da Transação

Estrutura da Operação

O BTHF11 anuncia hoje mais uma transação estruturada em ativos reais, reforçando sua estratégia de diversificação em ativos imobiliários. Trata-se da aquisição de participação relevante no Shopping Pátio Cianê, localizado no centro de Sorocaba/SP, uma das maiores cidades do interior paulista, com 723 mil habitantes. O empreendimento, inaugurado em 2013 e já consolidado no varejo local, vem apresentando crescimento consistente de vendas e resultado operacional nos últimos anos.

Yield Alavancado vs Desalavancado

O Ativo — Shopping Pátio Cianê

Dados do Shopping

No cenário internacional, as atenções permaneceram voltadas para a política monetária norte-americana. Apesar de sinais pontuais de desaceleração, a economia dos Estados Unidos continuou apresentando resiliência ao longo do período. No segundo trimestre, o PIB avançou 1,5% em termos anualizados, impulsionado principalmente pelo consumo das famílias, que cresceu 3,4%, enquanto a demanda doméstica privada avançou 4,2%, reforçando a solidez da atividade econômica. No mercado de trabalho, embora julho tenha registrado fechamento líquido de 23 mil vagas, o resultado foi concentrado no setor público, que eliminou 53 mil postos, enquanto o setor privado manteve a criação de aproximadamente 30 mil vagas, em linha com os meses anteriores.

Em relação à inflação, os dados seguem indicando pressões persistentes, com o núcleo do PCE avançando 0,25% no mês, enquanto os componentes de serviços e supercore registraram altas de 0,27% e 0,28%, respectivamente. Nesse contexto, o mercado segue acompanhando com atenção os próximos indicadores de inflação, que serão determinantes para a decisão do Federal Reserve sobre a manutenção ou eventual elevação da taxa de juros.

No cenário doméstico, agosto foi marcado por dados mais benignos de inflação e sinais mais claros de acomodação da atividade econômica. O IPCA-15 recuou 0,40% no mês, resultado abaixo das expectativas de mercado, contribuindo para reduzir a inflação acumulada em 12 meses de 4,52% para 4,24%. Em paralelo, a atividade econômica continuou apresentando moderação gradual, com expectativa de crescimento do PIB de 2,0% em 2026 e 1,1% em 2027. O mercado de trabalho permanece resiliente, com taxa de desemprego dessazonalizada de 5,46%, embora indicadores recentes apontem para um ritmo mais moderado de geração de vagas. O Caged registrou criação líquida de 58,6 mil empregos, abaixo das expectativas do mercado, enquanto os indicadores de crédito continuam refletindo os efeitos da política monetária restritiva. O estoque de crédito cresceu 4,8% na comparação anual, com expansão de 8,0% no crédito direcionado e de 2,5% no crédito livre, ao passo que o comprometimento de renda das famílias atingiu 28,9%, acompanhando a elevação da inadimplência.

Diante desse cenário, o balanço de riscos tornou-se marginalmente mais favorável para a política monetária. A combinação entre inflação em desaceleração e atividade menos pressionada reforçou as expectativas de continuidade do ciclo de flexibilização monetária. Ainda assim, a inflação e as expectativas permanecem acima da meta, enquanto o mercado de trabalho segue relativamente apertado. Dessa forma, permanece o cenário-base de realização de apenas mais um corte de 25 pontos-base na taxa Selic, levando os juros para 13,75% ao final do ciclo.

Demonstração de Resultado

Composição do Resultado por Cota

Histórico de Dividendos

Notas: (1) As bandas indicativas não configuram compromisso ou promessa de rentabilidade futura, sendo apenas referências com base nos atuais indicadores de receita e vacância do Fundo, podendo sofrer alterações sem aviso prévio. RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. LEIA O PROSPECTO E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC.

Dividend Yield vs CDI

Rentabilidade desde o IPO

Sensibilidade Carteira vs Cota Mercado

Duplo Desconto

O BTHF negocia com 8,0% de desconto patrimonial. Se considerarmos o “duplo desconto”, ou seja, o valor patrimonial dos FIIs investidos pelo fundo, esse upside chega a 28,6%.

Cotação Histórica e Volume Mensal

Evolução ADTV

Notas : (1) O Fundo em 2022 e 2023 era negociado na CETIP

CRIs

41 #Ativos

1R$ 492 milhões

CDI + 2,4% IPCA + 10,1% Taxa Média (MTM)(¹)

FIIs & Ações

Classe de Ativo (% do PL)

Setor (FIIs em % da carteira)

46 #Ativos

Ativo Real

R$ 1,20 bilhões

15,88% Dividend Yield

1 #Imóveis

2.350 m² ABL

R$ 21 milhões

Indexador (CRIs em % do PL)

Duration (CRIs em % do PL)

Lista de Ativos - CRIs

Lista de Ativos - FIIs

Lista de Ativos - Ações

Lista de Ativos – Ativo Real

Ez Tower Torre B: Investido via FII monoativo, controlado pelo BTHF11, detém 4% da EZ Tower Torre B. Atualmente, o edifício está 91% ocupado.

Lista de Ativos – FIIs (% do PL)

Residencial

Logístico

Outros

Residencial

Residencial

Logístico

Outros

Residencial

Logístico

Residencial

Logístico

Outros

Outros

Publicações

2026:

26/08/2026 – Comunicado ao Mercado

13/08/2026 – Informe Trimestral Estruturado

12/08/2026 – Informe Mensal Estruturado

07/08/2026 – Rendimentos e Amortizações

05/08/2026 – Fato Relevante

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Contato:

Mais informações sobre o fundo, incluindo documentos e comunicados oficiais, estão disponíveis no site oficial: BTHF11.

ADTV (Average Daily Trading Volume): Média diária de negociação das cotas de um FII na bolsa. Um ADTV alto indica que há mais facilidade para comprar ou vender cotas sem impactar o preço de mercado.

Alocação Estrutural: Alocações que priorizam a tese fundamentalista, exposições setoriais e com geração de valor a médio/longo prazo.

Alocação tática: Alocações que vislumbram oportunidades de arbitragem e ganhos de capital no curto prazo.

Cota Patrimonial: Representação do valor financeiro de uma cota dentro do patrimônio líquido do Fundo. (arredondada em duas casas decimais).

CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários): Título de renda fixa lastreado em recebíveis do setor imobiliário, como financiamentos, aluguéis ou contratos de compra e venda. É o principal ativo dos FIIs de papel.

Dividend Yield (DY): Representa a rentabilidade relativa dos rendimentos pagos aos cotistas do Fundo. Calculado pela divisão do rendimento anualizado sobre a cota valor de mercado.

Duration: Mede o prazo médio ponderado dos fluxos de um título e sua sensibilidade às variações de juros. Em FIIs de papel, durations mais longas significam maior exposição à volatilidade das taxas.

FII de Papel: Fundo imobiliário que investe em ativos financeiros do setor imobiliário, principalmente CRIs, mas também cotas de outros FIIs. Diferente dos FIIs de tijolo, que investem em imóveis físicos.

High Grade: Classificação de CRIs de baixo risco de crédito, geralmente atrelados a emissores mais sólidos e garantias de maior qualidade. Costumam oferecer menor retorno, mas maior segurança.

High Yield: Classificação de CRIs de maior risco de crédito, geralmente emitidos por empresas menos consolidadas ou com garantias mais frágeis. Compensam o risco com expectativa de retorno mais elevado.

Indexador: Índice de referência que corrige o valor dos CRIs e define sua remuneração ou utilizado como base para um contrato. Exemplos: CDI, IPCA ou IGP-M.

Liquidez: Capacidade de converter um ativo (como cotas de FIIs) em dinheiro.

LTV (Loan-to-value): Relação entre o valor do empréstimo (CRI) e o valor da garantia atrelada. Quanto menor o LTV, maior a segurança para o investidor em caso de inadimplência.

Marcação a Mercado: Atualização do preço dos ativos do fundo (como CRIs) de acordo com o valor de mercado. Essa prática pode gerar oscilações no preço da cota patrimonial.

Preço/valor patrimonial (P/VP): Preço da cota do Fundo no mercado secundário dividido pelo valor patrimonial da cota, calculado utilizando valores na data-base do relatório.

Risco de Crédito: Possibilidade de inadimplência dos devedores dos CRIs.

Risco de Mercado: Impacto que mudanças na taxa de juros ou no cenário econômico podem causar no valor da cota e na atratividade dos ativos do fundo.

Spread: Diferença entre a taxa de remuneração paga e o custo de captação do emissor.

Subordinação: Estrutura que define níveis de prioridade nos pagamentos de um CRI. Investidores com cotas subordinadas recebem por último, assumindo mais risco em troca de retorno potencial maior.

Principais Características

Código de negociação: BTHF11 Administrador: BTG Pactual Serviços Financeiros Gestor: BTG Pactual Gestora de Recursos Quantidade de Emissões: 3 Periodicidade dos Rendimentos: Mensal Prazo de Duração: Indeterminado Taxa Global: 1,05% a.a. Quantidade cotas: 205.846.940

BTG Pactual Asset Management: eleita a melhor gestora de Real Estate da América Latina.

Disclaimer

Fundos de investimento imobiliários não contam com garantia do administrador do fundo, do gestor da carteira, de qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, do Fundo Garantidor de Créditos - FGC. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. É recomendada a leitura cuidadosa do prospecto e do regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Os investidores devem estar preparados para aceitar os riscos inerentes aos diversos mercados em que os fundos de investimento atuam e, consequentemente, possíveis variações no patrimônio investido.

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