Fato Relevante BTHF11 de 05/08/2026

Fato Relevante

CLASSE ÚNICA DO BTG PACTUAL REAL ESTATE HEDGE FUND FII FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA

CNPJ nº 45.188.176/0001-57 - Código de Negociação: BTHF11

(“Fundo”)

A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, inscrita no CNPJ sob o nº 59.281.253/0001-23 (“Administradora”), e a BTG PACTUAL GESTORA DE RECURSOS LTDA., inscrita no CNPJ sob o nº 09.631.542/0001-37 (“Gestora”), na qualidade de administradora e gestora, respectivamente, da Classe, vêm, por meio deste, informar aos cotistas e ao mercado em geral que:

• I. Em 04 de agosto de 2026, o Fundo celebrou o instrumento de aquisição de 76% do imóvel onde está localizado o Shopping Pátio Cianê, situado na Avenida Doutor Afonso Vergueiro, nº 823, Centro, Sorocaba, Estado de São Paulo ("Imóvel"), com área bruta locável 19.520 m² de ABL própria, pelo montante total de R$ 220.400.000,00 (duzentos e vinte milhões e quatrocentos mil reais) a serem desembolsados da seguinte forma ("Valor da Operação"):

• a. Primeira Parcela: R$ 78.242.000,00 (setenta e oito milhões, duzentos e quarenta e dois mil reais), correspondente a 35,5% do Valor da Operação, pagos nesta data, sendo:

  • i. R$ 66.856.445,20 (sessenta e seis milhões e oitocentos e cinquenta e seis mil quatrocentos e quarenta e cinco reais e vinte centavos) mediante assunção, pelo Fundo, do saldo devedor de dívida existente sobre o Imóvel, considerando a fração 76% adquirida), remunerada à taxa de IPCA + 7,65% a.a., com vencimento em jan/2034; e,

  • ii. R$ 11.385.554,80 (onze milhões, trezentos e oitenta e cinco mil, quinhentos e cinquenta e quatro reais e oitenta centavos), pago em moeda corrente nacional;

• b. Segunda Parcela: R$ 44.080.000,00 (quarenta e quatro milhões e oitenta mil reais), correspondente a 20% do Valor da Operação, a serem pagos em 12 meses, a partir desta data, corrigidos pelo IPCA; e,

• c. Terceira Parcela: R$ 98.078.000,00 (noventa e oito milhões e setenta e oito mil reais), correspondente a 44,5% (quarenta e quatro inteiros e cinco décimos por cento) do Valor da Operação, a serem pagos em 24 (vinte e quatro) meses, a partir desta data, e corrigidos pelo IPCA ("Última Parcela").

Fato Relevante

Real Estate

/N
à btgpsctual

• II. O cap rate estimado pela Gestora da transação, considerando o Resultado Operacional Líquido (NOI) projetado após o pagamento da Última Parcela, é de 10,2% (dez inteiros e dois décimos por cento) a.a.

• III. A partir desta data, o Fundo faz jus à parcela da receita mensal de locação do Imóvel correspondente à Participação adquirida, o que representa R$ 0,01 (um centavo de real) por cota, representando um dividend yield de 42,1% nos primeiros 24 meses.

Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários através do e-mail: [email protected].

São Paulo, 05 de agosto de 2026.

BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM.

e

BTG PACTUAL GESTORA DE RECURSOS LTDA.

Fato Relevante

Real Estate

/N
à btgpsctual

ANEXO I

(Esta página foi propositalmente deixada em branco para separação entre o Fato Relevante e seu Anexo I.)

(btgpactua

Ea Real Estate

Aquisição Shopping Pátio Cianê

Agosto/2026

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BTHF11 – AQUISIÇÃO SHOPPING PÁTIO CIANÊ

Detalhes da Transação

1 Estrutura da Operação

O BTHF11 anuncia hoje mais uma transação estruturada em ativos reais, reforçando sua estratégia de diversificação em ativos imobiliários. Trata-se da aquisição de participação relevante no Shopping Pátio Cianê, localizado no centro de Sorocaba/SP, uma das maiores cidades do interior paulista, com 723 mil habitantes. O empreendimento, inaugurado em 2013 e já consolidado no varejo local, vem apresentando crescimento consistente de vendas e resultado operacional nos últimos anos.

Aquisição 76% do Shopping Pátio Cianê
Valor R$ 220,4 milhões (~11,3 mil/m²)
A vista: R$ 78,2 milhões (67 mm via dívda, 11 mm equity)
Forma de pagamento 12 meses: R$ 44,1 milhões
24 meses: R$ 98,1 milhões
Cap rate Estimado 10,7% a.a
Assunção de dívida R$ 67 milhões a IPCA + 7,65% a.a, vencimento em Jan/2034
Renda adicional (próx. 12m) R$ 0,094 por cota

Yield Alavancado vs Desalavancado

50.0%
45.0%
40.0%
35.0%
30.0%
25.0%
20.0%
15.0%
10.0% 10.7%
5.0%
0.0%
Aug-26 Feb-27 Aug-27 Feb-28 Aug-28 Feb-29 Aug-29 Feb-30 Aug-30 Feb-31 Aug-31
Yield desalavancado Yield alavancado

Fonte: BTG Pactual Gestora de Recursos Ltda. Valores referentes ao instrumento celebrado em 31/07/2026.

BTHF11 – AQUISIÇÃO SHOPPING PÁTIO CIANÊ O Ativo — Shopping Pátio Cianê

Ba
GG38 Real Estate
PS Hedge Fund

2 Dados do Shopping

Localização Av. Dr. Afonso Vergueiro, 823, Centro, Sorocaba/SP Participação | ABL 76% | ~19.520 m² de ABL própria Centauro, Casas Bahia, KFC, Riachuelo, McDonald's, C&A, Locatários Outback Steakhouse, entre outros Lojas ~140 lojas | inaugurado em 2013 Lo Administradora Alqia Vendas LTM | SSS R$ 314 mm (+7,0% vs. ano anterior) | 8,0% Ocupação 86,4%

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