Relatório Gerencial BTHF11 de maio de 2026

FII BTG Pactual Real Estate Hedge Fund

BTHF11

Relatório Mensal

Maio 2026

Objetivo

O BTHF é um fundo imobiliário destinado ao público geral, negociado em bolsa, com um mandato que visa transitar entre carteiras de renda fixa e renda variável em produtos imobiliários, com uma carteira diversificada e previsibilidade de renda . Seu objetivo é proteger o patrimônio dos cotistas em períodos de maior volatilidade, ao mesmo tempo em que busca aproveitar ciclos favoráveis para destravar capital e gerar valor .

Comentário do Gestor

MERCADO : No cenário doméstico, o mês foi marcado pela turbulência eleitoral, com enfraquecimento de Flávio Bolsonaro nas pesquisas e ampliação da vantagem de Lula . No campo econômico, o IPCA -15 veio com composição mais desfavorável que o esperado, com pressões disseminadas em bens industriais e alimentação, enquanto o Focus confirmou deterioração das expectativas, com a mediana do IPCA 2026 acima de 5,00 %. Os dados de atividade reforçaram a reaceleração da economia no primeiro semestre, puxada pelo consumo .

RESULTADO : No mês, o BTHF 11 apresentou um resultado de R$ 0,113 por cota, com destaque para a linha de resultado com operações em ações, que abordaremos especificamente nesse relatório . Mantivemos a distribuição para R$ 0,101 por cota, seguindo o guidance de distribuição anunciado para esse semestre, no intervalo de R$ 0,100 e R$ 0,105 por cota . O retorno total em 12 m foi de 31 %, frente aos 16 % do IFIX .

MOVIMENTAÇÃO : No mês de março, realizamos R$ 268 milhões em operações no mercado secundário, utilizando R$ 102 milhões de caixa . O destaque ficou com o encerramento da posição em TEND 3, que gerou um ganho de capital de aproximadamente R$ 5 milhões, com TIR de 111 ,2% na operação . No consolidado, as movimentações resultaram em cerca de R$ 4,8 milhões de resultado líquido, verificado na DRE da pg . 4 deste relatório . Além disso, o caixa foi majoritariamente utilizado na compra de HSRE 11 , co -investimento com investidor institucional em posição minoritária no fundo para obtenção do controle, comprando um FII de Renda Urbana com imóveis superiores a 10 ,5% de cap rate e custo histórico inferior a 50 % do PL atual do fundo .

CARTEIRA : O Fundo encerrou o mês com 38 % em FIIs tijolo, 19 % em FIIs de papel, 20 % em CRIs, 15 % em Caixa , 7% em Ativos Reais e 1% em Ações .

Principais Indicadores

VALOR DE MERCADO R$ 1,929 bilhões

COTA MERCADO

R$ 9,27 por cota

VALOR PATRIMONIAL 1 R$ 2,096 bilhões

COTA PATRIMONIAL 1 R$ 10,07 por cota

DIVIDEND YIELD 1 13,08%

RENDIMENTO MENSAL R$ 0,101 por cota

COTISTAS 320.236

R$ 3,76 milhões

RETORNO 12m - BTHF vs IFIX 31% vs 16%

PREÇO/VALOR PATRIMONIAL 0,92x

Em maio de 2026 , o ambiente macroeconômico doméstico foi marcado pelo turbulento cenário eleitoral e por sinais de maior adversidade para a condução da política monetária . Ao longo do mês, houve enfraquecimento do desempenho do senador Flávio Bolsonaro nas pesquisas, tanto em cenários de primeiro quanto de segundo turno, ampliando a vantagem de Lula e elevando também sua rejeição em alguns levantamentos .

No campo econômico, a leitura do IPCA -15 trouxe composição mais desfavorável do que o esperado, com pressões disseminadas e piora qualitativa, especialmente em bens industriais e alimentação, enquanto o Boletim Focus confirmou a deterioração das expectativas inflacionárias, com a mediana do IPCA de 2026 acima de 5,00 % e piora também em horizontes mais longos . Ao mesmo tempo, os dados de atividade divulgados no mês, reforçaram o cenário de reaceleração da economia no primeiro semestre de 2026 , puxado principalmente pelo consumo .

Nesse contexto, o Real chegou a se apreciar para níveis R$ 4,90 por dólar na primeira quinzena, mas devolveu parte do movimento na segunda metade do mês, voltando ao patamar de R$5,00 por dólar . Diante desse quadro, e em meio à continuidade da guerra entre Irã e Israel, o governo federal anunciou novas medidas, incluindo subsídio temporário à gasolina, o programa “Desenrola 2.0”, novas linhas de crédito e a eliminação do imposto federal sobre importações de pequenos valores .

No cenário internacional, maio foi marcado por elevada volatilidade associada ao conflito no Oriente Médio e à continuidade das restrições severas no Estreito de Ormuz, já em seu quarto mês . As perdas acumuladas de oferta dos produtores do Golfo desde o início do conflito já superam 1 bilhão de barris, configurando um choque de oferta de grande magnitude .

Nesse ambiente, o preço do petróleo oscilou entre US $ 95 e US $ 115 ao longo do mês, encerrando maio próximo de US $ 93 diante de notícias de possível avanço nas negociações . Nos Estados Unidos, os dados de inflação mostraram aceleração do PCE para 3,8% a/a . Já o mercado de trabalho sinalizou estabilização, com criação de 115 mil postos em abril, desemprego estável em 4,3% e desaceleração dos salários .

A conjuntura de inflação acima da meta, atividade resiliente e choque de oferta ainda não resolvido elevou a complexidade do balanço de riscos para o Fed , reduziu o espaço para flexibilização monetária no curto prazo e levou o mercado a retirar a precificação de cortes, que passou a atribuir cerca de 38 % de probabilidade de alta de juros ainda em 2026 .

Destacamos a conclusão do desinvestimento da posição em Construtora Tenda S .A. (TEND 3), iniciada em agosto de 2025 . A seguir, detalhamos o racional por trás dessa estratégia e os resultados obtidos para o fundo .

Ao longo do primeiro semestre de 2025 , a Tenda vinha entregando uma virada operacional consistente, impulsionada pelo bom momento do programa Minha Casa Minha Vida e por melhorias estruturais implementadas internamente após a pandemia . No entanto, o mercado permanecia cético quanto à sustentabilidade desse crescimento e à capacidade de a companhia converter o resultado operacional em lucro líquido robusto, ceticismo que se refletia na precificação da ação . No 2T25 , por exemplo, o EBITDA ajustado atingiu R$ 166 ,3 milhões, quase 70 % acima do mesmo período do ano anterior, enquanto o consenso de mercado estimava apenas R$ 47 milhões para essa linha . A assimetria entre os fundamentos que enxergávamos e o que o mercado precificava representou, a nosso ver, uma oportunidade clara de alocação . Iniciamos a construção da posição em TEND 3 em agosto de 2025 , aproveitando o desconto com que a ação negociava frente ao potencial de geração de resultado da companhia . Nos trimestres seguintes, a tese se confirmou de forma acelerada : no acumulado de 2025 , a Tenda registrou lucro líquido consolidado de R$ 505 ,7 milhões, quase cinco vezes superior ao de 2024 , estabelecendo novo recorde histórico para a companhia, com receita líquida de R$ 3,284 bilhões .

A estratégia de alocação em TEND 3 resultou em retornos expressivos para o BTHF 11 , com uma Taxa Interna de Retorno (TIR) de 111 ,2% sobre o capital alocado, gerando R$ 7,2 mm de lucro caixa, com desinvestimento iniciado em janeiro de 2026 . O retorno capturado reflete tanto a valorização do papel ao longo do período quanto o momento de entrada, quando o mercado não havia incorporado a extensão da virada operacional da companhia .

Essa operação reforça a visão do fundo em relação à alocação em ações e o propósito desse mandato, que não é especular no mercado acionário ou buscar capturar tendências macroeconômicas . Pelo contrário, essa parcela da carteira funciona como uma ferramenta adicional para extrair valor de ativos e situações com fundamento imobiliário e operacional claro . Seguimos atentos ao mercado e às empresas do setor para continuar aproveitando oportunidades que estejam alinhadas com a estratégia e os interesses dos nossos cotistas .

Distribuição de Dividendos

Composição do Resultado por Cota

Histórico de Dividendos

Notas : (1) As bandas indicativas não configuram compromisso ou promessa de rentabilidade futura, sendo apenas referências com base nos atuais indicadores de receita e vacância do Fundo, podendo sofrer alterações sem aviso prévio . RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA . LEIA O PROSPECTO E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR . FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC .

Dividend Yield vs CDI

Rentabilidade desde o IPO

Sensibilidade Carteira vs Cota Mercado

Duplo Desconto

O BTHF negocia com 7,8% de desconto patrimonial . Se considerarmos o “duplo desconto ”, ou seja , o valor patrimonial dos FIIs investidos pelo fundo , esse desconto chega a 17 ,9%.

Cotação Histórica e Volume Mensal

Evolução ADTV

Notas : (1) O Fundo em 2022 e 2023 era negociado na CETIP

Evolução Cotistas

CRIs

38 #Ativos

1R$ 406 milhões

FIIs & Ações

53 #Ativos

CDI + 3,6% IPCA + 10,5% Taxa Média (MTM) (1)

R$ 1,21 bilhões

11,66% Dividend Yield

Ativo Real

2 #Imóveis

R$ 138 milhões

13.108 m² ABL

Classe de Ativo (% do PL)

Setor (CRIs e FIIs em % da carteira)

Indexador (CRIs em % do PL)

Duration (CRIs em % do PL)

Lista de Ativos - CRIs

Lista de Ativos - FIIs

Lista de Ativos - Ações

Lista de Ativos – Ativo Real

Pátio Maceió : Investido via FII “RE Structured ”, também controlado pelo BTHF 11 , é responsável pela posição de 27 % no Shopping Pátio Maceió, que foi adquirido por meio de uma operação estruturada . Em suma, compramos o imóvel de forma parcelada, no qual a vendedor tem um opção de recompra do imóvel num valor pré - determinado a partir de dois anos do fechamento do negócio, em que o BTHF 11 terá de auferir uma TIR de no mínimo 18 % a.a.

Ez Tower Torre B: Investido via FII monoativo , controlado pelo BTHF 11 , detém 0,4% da EZ Tower Torre B. Atualmente, o edifício está 91 % ocupado .

PL R$ (`000)

R$ 2.073.590.309,55

Lista de Ativos – FIIs (% do PL)

Residencial

Logístico

Outros

Residencial

Residencial

Logístico

Outros

Residencial

Logístico

Residencial

Logístico

Outros

Outros

Publicações

Abril de 2026:

04 /05 /2026 – Relatório Gerencial

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12 /05 /2026 – Informe Trimestral Estruturado

14 /05 /2026 – Informe Mensal Estruturado

15 /05 /2026 – Alteração no Regulamento

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Contato:

Mais informações sobre o fundo, incluindo documentos e comunicados oficiais, estão disponíveis no site oficial : BTHF 11 .

ADTV ( Average Daily Trading Volume): Média diária de negociação das cotas de um FII na bolsa. Um ADTV alto indica que há mais facilidade para comprar ou vender cotas sem impactar o preço de mercado.

Alocação Estrutural: Alocações que priorizam a tese fundamentalista, exposições setoriais e com geração de valor a médio/longo prazo.

Alocação tática: Alocações que vislumbram oportunidades de arbitragem e ganhos de capital no curto prazo.

Cota Patrimonial: Representação do valor financeiro de uma cota dentro do patrimônio líquido do Fundo. (arredondada em duas casas decimais).

CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários): Título de renda fixa lastreado em recebíveis do setor imobiliário, como financiamentos, aluguéis ou contratos de compra e venda. É o principal ativo dos FIIs de papel.

Dividend Yield (DY): Representa a rentabilidade relativa dos rendimentos pagos aos cotistas do Fundo. Calculado pela divisão do rendimento anualizado sobre a cota valor de mercado.

Duration : Mede o prazo médio ponderado dos fluxos de um título e sua sensibilidade às variações de juros. Em FIIs de papel, durations mais longas significam maior exposição à volatilidade das taxas.

FII de Papel: Fundo imobiliário que investe em ativos financeiros do setor imobiliário, principalmente CRIs, mas também cotas de outros FIIs. Diferente dos FIIs de tijolo, que investem em imóveis físicos.

High Grade: Classificação de CRIs de baixo risco de crédito, geralmente atrelados a emissores mais sólidos e garantias de maior qualidade. Costumam oferecer menor retorno, mas maior segurança.

High Yield : Classificação de CRIs de maior risco de crédito, geralmente emitidos por empresas menos consolidadas ou com garantias mais frágeis. Compensam o risco com expectativa de retorno mais elevado.

Indexador: Índice de referência que corrige o valor dos CRIs e define sua remuneração ou utilizado como base para um contrato. Exemplos: CDI, IPCA ou IGP -M.

Liquidez: Capacidade de converter um ativo (como cotas de FIIs) em dinheiro.

LTV (Loan -to-value): Relação entre o valor do empréstimo (CRI) e o valor da garantia atrelada. Quanto menor o LTV, maior a segurança para o investidor em caso de inadimplência.

Marcação a Mercado: Atualização do preço dos ativos do fundo (como CRIs) de acordo com o valor de mercado. Essa prática pode gerar oscilações no preço da cota patrimonial.

Preço/valor patrimonial (P/VP): Preço da cota do Fundo no mercado secundário dividido pelo valor patrimonial da cota, calculado utilizando valores na data -base do relatório.

Risco de Crédito: Possibilidade de inadimplência dos devedores dos CRIs.

Risco de Mercado: Impacto que mudanças na taxa de juros ou no cenário econômico podem causar no valor da cota e na atratividade dos ativos do fundo.

Spread: Diferença entre a taxa de remuneração paga e o custo de captação do emissor.

Subordinação: Estrutura que define níveis de prioridade nos pagamentos de um CRI. Investidores com cotas subordinadas recebem por último, assumindo mais risco em troca de retorno potencial maior.

Principais Características

Código de negociação : BTHF 11 Administrador: BTG Pactual Serviços Financeiros Gestor: BTG Pactual Gestora de Recursos Quantidade de Emissões: 3 Periodicidade dos Rendimentos: Mensal Prazo de Duração: Indeterminado Taxa Global: 1,05% a.a. Quantidade cotas: 205 .846 .940

BTG Pactual Asset Management: eleita a melhor gestora de Real Estate da América Latina.

Disclaimer

Fundos de investimento imobiliários não contam com garantia do administrador do fundo, do gestor da carteira, de qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, do Fundo Garantidor de Créditos - FGC . A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura . É recomendada a leitura cuidadosa do prospecto e do regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos . Os investidores devem estar preparados para aceitar os riscos inerentes aos diversos mercados em que os fundos de investimento atuam e, consequentemente, possíveis variações no patrimônio investido .

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