Relatório Gerencial BTHF11 de abril de 2026

FII BTG Pactual Real Estate Hedge Fund

BTHF11

Relatório Mensal

Abril 2026

Objetivo

O BTHF é um fundo imobiliário destinado ao público geral, negociado em bolsa, com um mandato que visa transitar entre carteiras de renda fixa e renda variável em produtos imobiliários, com uma carteira diversificada e previsibilidade de renda . Seu objetivo é proteger o patrimônio dos cotistas em períodos de maior volatilidade, ao mesmo tempo em que busca aproveitar ciclos favoráveis para destravar capital e gerar valor .

Comentário do Gestor

MERCADO : No cenário doméstico, um dos principais destaques do mês foi o corte da taxa básica de juros, com a redução da Selic em 25 bps, para 14 ,50 % a.a. A principal mensagem do Copom foi a continuidade de um processo de calibração . O principal ponto em aberto não é a continuidade da flexibilização, mas sim sua magnitude e duração, que dependerão da evolução das incertezas geopolíticas e de seus impactos sobre preços, expectativas e condições financeiras .

RESULTADO : No mês, o BTHF 11 apresentou um resultado de R$ 0,092 por cota, refletindo operações recorrentes no fundo . Mantivemos a distribuição para R$ 0,101 por cota, seguindo o guidance de distribuição anunciado para esse semestre, no intervalo de R$ 0,100 e R$ 0,105 por cota . O retorno total em 12 m foi de 37 %, frente aos 17 % do IFIX .

MOVIMENTAÇÃO : No mês de março, realizamos R$ 146 milhões em operações no mercado secundário de FIIs, gerando R$ 8 milhões de caixa, e auferindo um resultado superior a R$ 1,78 milhão, verificado na DRE da pg . 4 deste relatório . Dentre as principais operações estão o encerramento na posição de GGRC 11 , KNIP 11 e RBVA 11 , além venda de TRXF 11 . Boa parte do caixa foi utilizado para o aumento da exposição em IRIM 11 .

CARTEIRA : O Fundo encerrou o mês com 34 ,0% em FIIs tijolo, 20 ,0% em FIIs de papel, 17 ,7% em CRIs, 17 ,9% em Caixa , 6,6% em Ativos Reais e 1,8% em Ações .

Principais Indicadores

VALOR DE MERCADO R$ 1,883 bilhões

COTA MERCADO

R$ 9,15 por cota

VALOR PATRIMONIAL 1 R$ 2,032 bilhões

COTA PATRIMONIAL 1 R$ 9,87 por cota

DIVIDEND YIELD 1 13,25%

RENDIMENTO MENSAL R$ 0,101 por cota

COTISTAS 320.236

ADTV ¹ R$ 4,02 milhões

RETORNO 12m - BTHF vs IFIX 37% vs 17%

PREÇO/VALOR PATRIMONIAL 0,93x

No Brasil, o principal destaque do mês seguiu sendo a condução da política monetária em um ambiente ainda marcado por elevada incerteza . Na reunião de abril, o Copom reduziu a Selic em 0,25 ponto percentual, para 14 ,50 % ao ano, em linha com o esperado e com o consenso de mercado . A comunicação foi interpretada como mais branda do que o antecipado por parte do mercado, sobretudo porque o Comitê manteve a sinalização de continuidade do processo de calibragem, em contraste com a expectativa de maior abertura para uma possível pausa nos cortes nas próximas reuniões .

Em relação à atividade, os dados mais recentes reforçaram o cenário de reaceleração no primeiro trimestre . Indicadores do IBGE, como comércio, serviços e produção industrial, além do IBC -Br, apontaram nessa direção, enquanto o mercado de trabalho seguiu resiliente e sustentando o consumo das famílias . Na inflação, as últimas leituras do IPCA vieram mais desfavoráveis do que o esperado, com piora nos núcleos e pressão persistente em bens industriais, o que contribuiu para nova deterioração das expectativas no Boletim Focus .

No câmbio, o cenário externo seguiu favorecendo o Brasil, com apreciação do real em meio à alta do petróleo . No campo fiscal, o governo anunciou medidas para mitigar a alta dos combustíveis, incluindo proposta de redução de PIS/ Cofins sobre a gasolina . Por fim, no campo político, as pesquisas seguiram indicando disputa acirrada entre o presidente Lula e o senador Flávio Bolsonaro .

Nos Estados Unidos, o mês foi marcado pela continuidade das tensões entre Irã, Estados Unidos e Israel e pelos efeitos do fechamento do Estreito de Ormuz sobre o mercado de petróleo, levando o barril a uma média de US $ 100 no mês . Esse choque já começou a aparecer nos dados de inflação de março . O índice de preços ao consumidor avançou 0,87 % no mês, elevando a taxa anual de 2,4% para 3,3%, pressionado principalmente pela alta do componente de energia . O índice de gastos com consumo, métrica acompanhada pelo banco central americano, também veio pressionado, com composição ainda desfavorável no núcleo . Ainda que a inflação possa mostrar algum arrefecimento nos próximos dados, esse núcleo deve encerrar o ano próximo de 3%, permanecendo acima da meta e sem sinais claros de alívio adicional em relação a 2025 .

Por fim, o trabalho americano, a criação de vagas surpreendeu positivamente, com 178 mil postos adicionados em março, enquanto a taxa de desemprego recuou para 4,26 %, o menor nível desde julho de 2025 . Nesse contexto, a combinação de atividade resiliente, mercado de trabalho em estabilização e inflação ainda acima da meta sugere espaço limitado para cortes adicionais de juros ao longo de 2026 , mesmo diante da mudança na liderança do banco central americano .

Demonstração de Resultado

Composição do Resultado por Cota

Histórico de Dividendos

Notas : (1) As bandas indicativas não configuram compromisso ou promessa de rentabilidade futura, sendo apenas referências com base nos atuais indicadores de receita e vacância do Fundo, podendo sofrer alterações sem aviso prévio . RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA . LEIA O PROSPECTO E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR . FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC .

Dividend Yield vs CDI

Rentabilidade desde o IPO

Sensibilidade Carteira vs Cota Mercado

Duplo Desconto

O BTHF negocia com 7,8% de desconto patrimonial . Se considerarmos o “duplo desconto ”, ou seja , o valor patrimonial dos FIIs investidos pelo fundo , esse desconto chega a 20 ,3%.

Cotação Histórica e Volume Mensal

Evolução ADTV

Notas : (1) O Fundo em 2022 e 2023 era negociado na CETIP

Evolução Cotistas

CRIs

41 #Ativos

1R$ 371 milhões

FIIs & Ações

CDI + 3,6% IPCA + 10,4% Taxa Média (MTM) (1)

53 #Ativos

R$ 1,10 bilhões

Ativo Real

2 #Imóveis

11,66% Dividend Yield

R$ 135 milhões

Classe de Ativo (% do PL)

Setor (CRIs e FIIs em % do PL)

Indexador (CRIs em % do PL)

13.108 m² ABL

Duration (CRIs em % do PL)

Lista de Ativos - CRIs

Lista de Ativos - FIIs

Lista de Ativos - Ações

Lista de Ativos – Ativo Real

Pátio Maceió : Investido via FII “RE Structured ”, também controlado pelo BTHF 11 , é responsável pela posição de 27 % no Shopping Pátio Maceió, que foi adquirido por meio de uma operação estruturada . Em suma, compramos o imóvel de forma parcelada, no qual a vendedor tem um opção de recompra do imóvel num valor pré - determinado a partir de dois anos do fechamento do negócio, em que o BTHF 11 terá de auferir uma TIR de no mínimo 18 % a.a.

Ez Tower Torre B: Investido via FII monoativo , controlado pelo BTHF 11 , detém 0,4% da EZ Tower Torre B. Atualmente, o edifício está 91 % ocupado .

R$ 2.032.999.933,25

Lista de Ativos – FIIs (% do PL)

Residencial

Logístico

Outros

Residencial

Residencial

Logístico

Outros

Residencial

Logístico

Residencial

Logístico

Outros

Outros

Fevereiro de 2026:

13 /03 /2026 – Informe Mensal Estruturado

Acesse

06 /03 /2026 – Rendimentos e Amortizações

Acesse

Contato:

Mais informações sobre o fundo, incluindo documentos e comunicados oficiais, estão disponíveis no site oficial : BTHF 11 .

ADTV ( Average Daily Trading Volume): Média diária de negociação das cotas de um FII na bolsa. Um ADTV alto indica que há mais facilidade para comprar ou vender cotas sem impactar o preço de mercado.

Alocação Estrutural: Alocações que priorizam a tese fundamentalista, exposições setoriais e com geração de valor a médio/longo prazo.

Alocação tática: Alocações que vislumbram oportunidades de arbitragem e ganhos de capital no curto prazo.

Cota Patrimonial: Representação do valor financeiro de uma cota dentro do patrimônio líquido do Fundo. (arredondada em duas casas decimais).

CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários): Título de renda fixa lastreado em recebíveis do setor imobiliário, como financiamentos, aluguéis ou contratos de compra e venda. É o principal ativo dos FIIs de papel.

Dividend Yield (DY): Representa a rentabilidade relativa dos rendimentos pagos aos cotistas do Fundo. Calculado pela divisão do rendimento anualizado sobre a cota valor de mercado.

Duration : Mede o prazo médio ponderado dos fluxos de um título e sua sensibilidade às variações de juros. Em FIIs de papel, durations mais longas significam maior exposição à volatilidade das taxas.

FII de Papel: Fundo imobiliário que investe em ativos financeiros do setor imobiliário, principalmente CRIs, mas também cotas de outros FIIs. Diferente dos FIIs de tijolo, que investem em imóveis físicos.

High Grade: Classificação de CRIs de baixo risco de crédito, geralmente atrelados a emissores mais sólidos e garantias de maior qualidade. Costumam oferecer menor retorno, mas maior segurança.

High Yield : Classificação de CRIs de maior risco de crédito, geralmente emitidos por empresas menos consolidadas ou com garantias mais frágeis. Compensam o risco com expectativa de retorno mais elevado.

Indexador: Índice de referência que corrige o valor dos CRIs e define sua remuneração ou utilizado como base para um contrato. Exemplos: CDI, IPCA ou IGP -M.

Liquidez: Capacidade de converter um ativo (como cotas de FIIs) em dinheiro.

LTV (Loan -to-value): Relação entre o valor do empréstimo (CRI) e o valor da garantia atrelada. Quanto menor o LTV, maior a segurança para o investidor em caso de inadimplência.

Marcação a Mercado: Atualização do preço dos ativos do fundo (como CRIs) de acordo com o valor de mercado. Essa prática pode gerar oscilações no preço da cota patrimonial.

Preço/valor patrimonial (P/VP): Preço da cota do Fundo no mercado secundário dividido pelo valor patrimonial da cota, calculado utilizando valores na data -base do relatório.

Risco de Crédito: Possibilidade de inadimplência dos devedores dos CRIs.

Risco de Mercado: Impacto que mudanças na taxa de juros ou no cenário econômico podem causar no valor da cota e na atratividade dos ativos do fundo.

Spread: Diferença entre a taxa de remuneração paga e o custo de captação do emissor.

Subordinação: Estrutura que define níveis de prioridade nos pagamentos de um CRI. Investidores com cotas subordinadas recebem por último, assumindo mais risco em troca de retorno potencial maior.

Principais Características

Código de negociação : BTHF 11 Administrador: BTG Pactual Serviços Financeiros Gestor: BTG Pactual Gestora de Recursos Quantidade de Emissões: 3 Periodicidade dos Rendimentos: Mensal Prazo de Duração: Indeterminado Taxa Global: 1,05% a.a. Quantidade cotas: 205 .846 .940

BTG Pactual Asset Management: eleita a melhor gestora de Real Estate da América Latina.

Disclaimer

Fundos de investimento imobiliários não contam com garantia do administrador do fundo, do gestor da carteira, de qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, do Fundo Garantidor de Créditos - FGC . A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura . É recomendada a leitura cuidadosa do prospecto e do regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos . Os investidores devem estar preparados para aceitar os riscos inerentes aos diversos mercados em que os fundos de investimento atuam e, consequentemente, possíveis variações no patrimônio investido .

O Administrador não se responsabiliza por erros ou omissões neste material, bem como pelo uso das informações nele contidas . Adicionalmente, o Administrador não se responsabiliza por decisões dos investidores acerca do tema contido neste material nem por ato ou fato de profissionais e especialistas por ele consultados .