Relatório Gerencial BTHF11 de março de 2026

FII BTG Pactual Real Estate Hedge Fund

BTHF11

Relatório Mensal

Março 2026

Objetivo

O BTHF é um fundo imobiliário destinado ao público geral, negociado em bolsa, com um mandato que visa transitar entre carteiras de renda fixa e renda variável em produtos imobiliários, com uma carteira diversificada e previsibilidade de renda . Seu objetivo é proteger o patrimônio dos cotistas em períodos de maior volatilidade, ao mesmo tempo em que busca aproveitar ciclos favoráveis para destravar capital e gerar valor .

Comentário do Gestor

MERCADO : No cenário doméstico, um dos principais destaques do mês foi o início do ciclo de cortes da taxa básica de juros, com a redução da Selic em 25 bps, para 14 ,75 % a.a. A principal mensagem do Copom foi o início de um processo de calibração, cuja continuidade permanece como cenário -base, embora a barra para uma interrupção siga elevada . O principal ponto em aberto não é a continuidade da flexibilização, mas sim sua magnitude e duração, que dependerão da evolução das incertezas geopolíticas e de seus impactos sobre preços, expectativas e condições financeiras .

RESULTADO : No mês, o BTHF 11 apresentou um resultado de R$ 0,092 por cota, refletindo operações recorrentes no fundo . Mantivemos a distribuição para R$ 0,101 por cota, seguindo o guidance de distribuição anunciado para esse semestre, no intervalo de R$ 0,100 e R$ 0,105 por cota . O retorno total em 12m foi de 31 %, frente aos 26 % do IFIX .

MOVIMENTAÇÃO : O mês de fevereiro, embora com menor número de dias úteis, também foi bem movimentado no secundário de FIIs, realizamos mais de R$ 187 milhões em operações no mercado secundário de FIIs, gerando R$ 93 milhões de caixa, e auferindo um resultado superior a R$ 3 milhões, verificado na DRE da pg . 4 deste relatório . Entre as principais operações está a venda short de XPML 11 na ordem dos R$ 60 mm, para recomposição em Follow -on , operação que tem um carrego positivo (DY XPML vs caixa), além de oferecer uma arbitragem clara na recompra das cotas via emissão .

CARTEIRA : O Fundo encerrou o mês com 34 ,1% em FIIs tijolo, 19 ,6% em FIIs de papel, 16 ,5% em CRIs, 21 ,8% em Caixa , 6,4% em Ativos Reais e 1,6% em Ações .

Principais Indicadores

VALOR DE MERCADO R$ 1,988 bilhões

COTA MERCADO

R$ 9,66 por cota

VALOR PATRIMONIAL 1 R$ 2,076 bilhões

COTA PATRIMONIAL 1 R$ 10,09 por cota

DIVIDEND YIELD 1 12,55%

RENDIMENTO MENSAL R$ 0,101 por cota

COTISTAS 320.236

ADTV ¹ R$ 4,61 milhões

RETORNO 12m - BTHF vs IFIX 31% vs 26%

PREÇO/VALOR PATRIMONIAL 0,96x

No cenário doméstico, um dos principais destaques do mês foi o início do ciclo de cortes da taxa básica de juros, com a redução da Selic em 25 bps, para 14 ,75 % a.a. A principal mensagem do Copom foi o início de um processo de calibração, cuja continuidade permanece como cenário -base, embora a barra para uma interrupção siga elevada . O principal ponto em aberto não é a continuidade da flexibilização, mas sim sua magnitude e duração, que dependerão da evolução das incertezas geopolíticas e de seus impactos sobre preços, expectativas e condições financeiras .

Na frente fiscal, o início do conflito no Irã trouxe novas incertezas para o cenário, principalmente pelos riscos associados ao petróleo e pelas possíveis respostas de política econômica . No mês, o governo anunciou três medidas para mitigar a alta dos combustíveis : (i) redução a zero dos tributos federais sobre o diesel até o fim de maio ; (ii) criação de um programa de subsídio ao diesel ; e (iii) implementação de um novo tributo sobre a exportação de petróleo e diesel .

Em relação à inflação, as leituras mais recentes do IPCA também surpreenderam negativamente as expectativas . O IPCA -15 de março mostrou aceleração na média das cinco medidas de núcleo de inflação e no grupo de alimentação, além da manutenção da pressão sobre bens industriais, movimento observado desde dezembro . Diante dessas surpresas altistas, o mercado revisou para cima as projeções de IPCA para 2026 , 2027 e 2028 no último boletim Focus .

No cenário externo, o início do conflito no Oriente Médio alterou o foco das discussões globais, que migraram de um ambiente de cortes adicionais de juros e continuidade da desinflação para um cenário de choque de energia e possibilidade de juros mais altos em algumas economias . Nos Estados Unidos, embora o impacto inflacionário seja relevante, a leitura segue mais compatível com o encerramento do ciclo de cortes de juros do que com uma retomada de altas neste momento .

Nesse contexto, o núcleo do PCE de janeiro e fevereiro deve registrar média próxima de 0,4% m/m, o que implica revisão altista das projeções de inflação para o fim do ano, para algo próximo de 2,7% a.a. Com a incorporação do choque de energia, o núcleo do PCE pode encerrar o ano próximo de 3,0% a.a., sem progresso relevante no processo de desinflação .

O Banco Central Americano decidiu manter a taxa de juros no intervalo entre 3,50 % a.a. e 3,75 % a.a. Segundo o comitê, os indicadores disponíveis sugerem que a atividade econômica continua se expandindo em ritmo sólido, enquanto a inflação permanece acima da meta . O comunicado reforçou que o Fed segue fortemente comprometido em promover o máximo emprego e trazer a inflação de volta para a meta de 2,0% a.a.

Demonstração de Resultado

Composição do Resultado por Cota

Histórico de Dividendos

Notas : (1) As bandas indicativas não configuram compromisso ou promessa de rentabilidade futura, sendo apenas referências com base nos atuais indicadores de receita e vacância do Fundo, podendo sofrer alterações sem aviso prévio . RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA . LEIA O PROSPECTO E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR . FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC .

Dividend Yield vs CDI

Rentabilidade desde o IPO

Sensibilidade Carteira vs Cota Mercado

Duplo Desconto

O BTHF negocia com 4,3% de desconto patrimonial . Se considerarmos o “duplo desconto ”, ou seja , o valor patrimonial dos FIIs investidos pelo fundo , esse desconto chega a 15 ,9%.

Cotação Histórica e Volume Mensal

Evolução ADTV

Notas : (1) O Fundo em 2022 e 2023 era negociado na CETIP

Evolução Cotistas

CRIs

37 #Ativos

1R$ 348 milhões

CDI + 3,6% IPCA + 10,4% Taxa Média (MTM) (1)

FIIs & Ações

46 #Ativos

Setor (CRIs e FIIs em % do PL)

Classe de Ativo (% do PL)

R$ 1,17 bilhões

Ativo Real

11,11% Dividend Yield

2 #Imóveis

R$ 135 milhões

Indexador (CRIs em % do PL)

13.108 m² ABL

Duration (CRIs em % do PL)

Lista de Ativos - CRIs

Lista de Ativos - FIIs

Lista de Ativos - Ações

Lista de Ativos – Ativo Real

Ez Tower Torre B

Pátio Maceió

Ez Tower Torre B: Investido via FII monoativo , controlado pelo BTHF 11 , detém 0,4% da EZ Tower Torre B. Atualmente, o edifício está 91 % ocupado .

Vemos este ativo como um caso de ganho de capital de longo prazo : embora, no momento, seus rendimentos não sejam tão atrativos quanto outras oportunidades no mercado, acreditamos em seu potencial de valorização . Nosso otimismo se baseia na crescente movimentação de empresas para a região .

Pátio Maceió : Investido via FII “RE Structured ”, também controlado pelo BTHF 11 , é responsável pela posição de 27 % no Shopping Pátio Maceió, que foi adquirido por meio de uma operação estruturada . Em suma, compramos o imóvel de forma parcelada, no qual a vendedor tem um opção de recompra do imóvel num valor pré - determinado a partir de dois anos do fechamento do negócio, em que o BTHF 11 terá de auferir uma TIR de no mínimo 18 % a.a.

Lista de Ativos – FIIs (% do PL)

Residencial

Logístico

Outros

Residencial

Residencial

Logístico

Outros

Residencial

Logístico

Residencial

Logístico

Outros

Outros

Fevereiro de 2026:

13 /03 /2026 – Informe Mensal Estruturado

Acesse

06 /03 /2026 – Rendimentos e Amortizações

Acesse

Contato:

Mais informações sobre o fundo, incluindo documentos e comunicados oficiais, estão disponíveis no site oficial : BTHF 11 .

ADTV ( Average Daily Trading Volume): Média diária de negociação das cotas de um FII na bolsa. Um ADTV alto indica que há mais facilidade para comprar ou vender cotas sem impactar o preço de mercado.

Alocação Estrutural: Alocações que priorizam a tese fundamentalista, exposições setoriais e com geração de valor a médio/longo prazo.

Alocação tática: Alocações que vislumbram oportunidades de arbitragem e ganhos de capital no curto prazo.

Cota Patrimonial: Representação do valor financeiro de uma cota dentro do patrimônio líquido do Fundo. (arredondada em duas casas decimais).

CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários): Título de renda fixa lastreado em recebíveis do setor imobiliário, como financiamentos, aluguéis ou contratos de compra e venda. É o principal ativo dos FIIs de papel.

Dividend Yield (DY): Representa a rentabilidade relativa dos rendimentos pagos aos cotistas do Fundo. Calculado pela divisão do rendimento anualizado sobre a cota valor de mercado.

Duration : Mede o prazo médio ponderado dos fluxos de um título e sua sensibilidade às variações de juros. Em FIIs de papel, durations mais longas significam maior exposição à volatilidade das taxas.

FII de Papel: Fundo imobiliário que investe em ativos financeiros do setor imobiliário, principalmente CRIs, mas também cotas de outros FIIs. Diferente dos FIIs de tijolo, que investem em imóveis físicos.

High Grade: Classificação de CRIs de baixo risco de crédito, geralmente atrelados a emissores mais sólidos e garantias de maior qualidade. Costumam oferecer menor retorno, mas maior segurança.

High Yield : Classificação de CRIs de maior risco de crédito, geralmente emitidos por empresas menos consolidadas ou com garantias mais frágeis. Compensam o risco com expectativa de retorno mais elevado.

Indexador: Índice de referência que corrige o valor dos CRIs e define sua remuneração ou utilizado como base para um contrato. Exemplos: CDI, IPCA ou IGP -M.

Liquidez: Capacidade de converter um ativo (como cotas de FIIs) em dinheiro.

LTV (Loan -to-value): Relação entre o valor do empréstimo (CRI) e o valor da garantia atrelada. Quanto menor o LTV, maior a segurança para o investidor em caso de inadimplência.

Marcação a Mercado: Atualização do preço dos ativos do fundo (como CRIs) de acordo com o valor de mercado. Essa prática pode gerar oscilações no preço da cota patrimonial.

Preço/valor patrimonial (P/VP): Preço da cota do Fundo no mercado secundário dividido pelo valor patrimonial da cota, calculado utilizando valores na data -base do relatório.

Risco de Crédito: Possibilidade de inadimplência dos devedores dos CRIs.

Risco de Mercado: Impacto que mudanças na taxa de juros ou no cenário econômico podem causar no valor da cota e na atratividade dos ativos do fundo.

Spread: Diferença entre a taxa de remuneração paga e o custo de captação do emissor.

Subordinação: Estrutura que define níveis de prioridade nos pagamentos de um CRI. Investidores com cotas subordinadas recebem por último, assumindo mais risco em troca de retorno potencial maior.

Principais Características

Código de negociação : BTHF 11 Administrador: BTG Pactual Serviços Financeiros Gestor: BTG Pactual Gestora de Recursos Quantidade de Emissões: 3 Periodicidade dos Rendimentos: Mensal Prazo de Duração: Indeterminado Taxa Global: 1,05% a.a. Quantidade cotas: 205 .846 .940

BTG Pactual Asset Management: eleita a melhor gestora de Real Estate da América Latina.

Disclaimer

Fundos de investimento imobiliários não contam com garantia do administrador do fundo, do gestor da carteira, de qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, do Fundo Garantidor de Créditos - FGC . A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura . É recomendada a leitura cuidadosa do prospecto e do regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos . Os investidores devem estar preparados para aceitar os riscos inerentes aos diversos mercados em que os fundos de investimento atuam e, consequentemente, possíveis variações no patrimônio investido .

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