Relatório Gerencial BTHF11 de fevereiro de 2026

FII BTG Pactual Real Estate Hedge Fund

BTHF11

Relatório Mensal

Fevereiro 2026

Informações Gerais

Objetivo

O BTHF é um fundo imobiliário destinado ao público geral, negociado em bolsa, com um mandato que visa transitar entre carteiras de renda fixa e renda variável em produtos imobiliários, com uma carteira diversificada e previsibilidade de renda. Seu objetivo é proteger o patrimônio dos cotistas em períodos de maior volatilidade, ao mesmo tempo em que busca aproveitar ciclos favoráveis para destravar capital e gerar valor.

Comentário do Gestor

MERCADO: Janeiro manteve o cenário de inflação comportada, com oscilação igual a dezembro, de 0,33%, mantendo o IPCA em patamar próximo ao observado ao longo do 2S25 e com a inflação em 12 meses rodando em níveis ainda controlados. A Selic continua em 15,00%, em um ambiente que segue marcado por incertezas fiscais e pelo avanço do calendário eleitoral, mantendo o tom cauteloso na condução da política monetária, ainda com a expectativa do mercado de queda dos juros.

RESULTADO: No mês, o BTHF11 apresentou um resultado de R$ 0,098 por cota, refletindo operações que geraram um ganho extraordinário no Fundo. Aumentamos a distribuição para R$ 0,101 por cota, e anunciamos um novo guidance de distribuição para esse semestre, no intervalo de R$ 0,100 e R$ 0,105 por cota. O retorno total em janeiro foi de 9,7%, frente aos 2,3% do IFIX.

MOVIMENTAÇÃO: O mês de janeiro deu continuidade a dezembro no que tange as movimentações, realizamos mais de R$ 250 milhões em operações no mercado secundário de FIIs, gerando R$ 56 milhões de caixa e auferindo um resultado superior a R$ 4 milhões, verificado na DRE da pg. 4 deste relatório. Entre as principais operações estão a venda das posições em ações de MULT3 e DIRR3. Além da venda parcial nos FIIS: KNIP11, GARE11, TRXF11, XPML11, BTCI11 e RBRX11.

ESTRATÉGIA: As movimentações realizadas refletem nosso foco contínuo em aumentar a previsibilidade de resultados, o FFO recorrente e a liquidez da carteira, por meio de alocações seletivas e gestão ativa dos ativos.

CARTEIRA: O Fundo encerrou o mês com 36,6% em FIIs tijolo, 21,7% em FIIs de papel, 16,9% em CRIs, 16,7% em Caixa , 6,4% em Ativos Reais e 1,7% em Ações.

Principais Indicadores

VALOR DE MERCADO R$ 2,015 bilhões

COTA MERCADO

R$ 9,79 por cota

VALOR PATRIMONIAL¹ R$ 2,064 bilhões

COTA PATRIMONIAL¹ R$ 10,11 por cota

DIVIDEND YIELD¹ 12,38%

RENDIMENTO MENSAL R$ 0,101 por cota

COTISTAS 315.691

ADTV¹ R$ 4,60 milhões

RETORNO 12m- BTHF vs IFIX 58% vs 27%

PREÇO/VALOR PATRIMONIAL 0,97x

No Brasil, do ponto de vista de política monetária, o mercado migrou gradualmente de um cenário dividido entre cortes de 25 ou 50 pontos-base na reunião de março para uma precificação mais concentrada em 50 bps, movimento que ganhou tração após a comunicação do Banco Central e, em particular, na leitura do tom adotado por Gabriel Galípolo. Essa convergência foi reforçada por dois vetores: (i) a melhora relativa do câmbio ao longo do mês ajudando a ancorar expectativas; e (ii) a leitura de desaceleração de atividade em dezembro, com recuo de indicadores como a Pesquisa Mensal do Comércio (após dissipação de efeitos pontuais relacionados à Black Friday) e fraqueza na Pesquisa Mensal de Serviços.

Na inflação, os dados seguiram benignos na margem. Serviços continuam rodando acima da média histórica, mas o quadro segue compensado por desempenho melhor em bens industriais, apesar de alguma aceleração marginal, e por deflação relevante em alimentos. Esse conjunto de leituras contribuiu para revisões adicionais nas projeções de inflação para 2026, com o mercado agora em torno de 3,9% para 2026.

Por fim, para o primeiro trimestre, nossa expectativa é de aceleração da atividade, impulsionada por medidas de estímulo do governo, com destaque para a isenção/desconto do imposto de renda e a expansão do crédito direcionado imobiliário, além de alguma resiliência associada ao setor agropecuário. Em conjunto, esses fatores desenham um quadro em que o crescimento ganha algum fôlego no curto prazo, ao passo que a dinâmica de inflação permanece compatível com o início do ciclo de afrouxamento com 50 bps em março, desde que o cenário siga evoluindo conforme o esperado.

Nos Estados Unidos após meses marcados por sinais de deterioração do mercado de trabalho e evidências limitadas de repasse tarifário, os dados divulgados ao longo do mês passaram a sugerir um quadro distinto, com estabilização do emprego e inflação menos benigna. Esse conjunto corrobora nossa avaliação de manutenção da taxa de juros pelo Banco Central Americano (FED) ao longo do primeiro semestre de 2026. Além disso, a indicação de Kevin Warsh para a presidência do FED e a decisão da Suprema Corte sobre as tarifas reduziram parte das incertezas de curto prazo, embora abram novas frentes de questionamento, especialmente quanto à futura condução da política monetária e à estratégia comercial da Casa Branca.

No mercado de trabalho, o relatório de janeiro surpreendeu positivamente e trouxe sinais iniciais de estabilização. O setor privado criou 172 mil vagas no mês, forte aceleração frente à média de 30 mil postos mensais observada ao longo de 2025, enquanto a taxa de desemprego recuou para 4,28%. Ainda que seja prematuro afirmar que a economia americana ingressou em um novo processo de aceleração das contratações, o conjunto dos indicadores aponta para um mercado de trabalho que deixou de se deteriorar. Do lado da atividade, embora o PIB do 4T25 tenha desacelerado para 1,4% t/t anualizado, impactado pelo shutdown, consumo e investimentos permaneceram como vetores positivos e devem sustentar o crescimento em 2026.

A última ata do FOMC já trouxe mudança relevante de tom, com parte dos membros defendendo ajustes na comunicação para manter aberta a possibilidade de alta caso a inflação se mostre mais persistente. Assim, entendemos que cortes adicionais na taxa devem ocorrer apenas no último trimestre do ano, com risco não desprezível de que o Fed mantenha os juros inalterados ao longo de todo 2026.

Tese de Investimento – IRIM11

Dedicamos esta seção para aprofundar a discussão sobre o IRIM11, atualmente nossa maior posição na carteira, representando 9,46% do patrimônio líquido do BTHF11. A recente volatilidade no mercado secundário, após a retomada das negociações, reforça a importância de detalharmos nossa leitura da tese e a assimetria que identificamos neste momento.

No gráfico acima, comparamos os 10 maiores fundos de CRI, com liquidez, majoritariamente alocados em IPCA+ com o IRIM11. No eixo vertical, apresentamos o Dividend Yield considerando os últimos três meses (refletindo o período pós-incorporação do IRDM11); no eixo horizontal, o P/VP; e o tamanho das bolhas representa o valor de mercado de cada fundo. Observa-se que o IRIM11 negocia com o maior yields do grupo, mesmo apresentando perfil de risco e diversificação compatíveis com seus pares, porém a um desconto mais elevado, evidenciando a distorção entre preço e valor do fundo.

A posição atual do IRIM11 frente aos pares nos remete à situação em que o próprio BTHF11 se encontrava em relação aos Hedge Funds no início de 2025, conforme comentamos no relatório de jan/25, e reiteramos no do mês passado. Em ambos os casos, identificamos uma clara dissociação entre preço e fundamentos, motivada predominantemente por fatores técnicos.

Em novembro de 2025, o IRIM11 incorporou integralmente a carteira do seu antecessor, IRDM11, consolidando a franquia sob um único veículo. Entendemos que a operação foi benéfica para os cotistas, ao endereçar desafios estruturais do antigo fundo e permitir uma reorganização estratégica do portfólio.

No curto prazo, contudo, a cota sofreu pressão relevante no mercado secundário. Parte desse movimento decorreu da busca por liquidez por investidores que receberam as novas cotas, somada à saída temporária do fundo do IFIX. Investidores institucionais, fundos passivos e demais veículos com restrições de índice tiveram que reduzir ou zerar suas posições, gerando pressão vendedora adicional e ampliando o desconto em relação aos pares.

Do ponto de vista fundamental, o “novo” IRIM11 apresenta características bastante competitivas. A carteira consolidada foi adquirida a uma taxa média próxima de IPCA + 10,03% a.a., que, para o perfil de crédito apresentado, figura entre as mais elevadas do segmento, sendo uma das mais diversificadas. Trata-se de um carrego estruturalmente alto, aliado a uma carteira amplamente diversificada.

No entanto, entendemos que o IRDM11 merecia um prêmio de risco maior na precificação por conta da sua carteira de FIIs High yield. Portanto, após a incorporação pelo IRIM11, iniciou-se um processo de reciclagem da carteira de FIIs. Assim, assumindo a conclusão desse processo de realocação da carteira de FIIs para uma carteira de CRI IPCA + 9% a.a, poderíamos ver um aumento de aproximadamente R$ 0,07 - R$ 0,10 por cota no FFO do fundo.

Assim, entendemos que a tese combina dois vetores relevantes de retorno: (i) carrego elevado, contratado a taxas atrativas; e (ii) potencial de ganho de capital, caso o desconto observado no secundário se reduza à medida que os fatores técnicos se dissipem.

Reiteramos nossa convicção na tese de IRIM11, sustentada principalmente por:

Carrego elevado: carteira consolidada com taxa média próxima de IPCA + 10% a.a., entre as mais atrativas do segmento para o perfil de crédito apresentado.

Carteira altamente diversificada: A carteira de CRIs do IRIM11 conta com 155 operações de 92 devedores de diferentes grupos econômicos, sendo que a maior exposição corresponde a apenas 2,5% da carteira

Distorção técnica de preço: pressão vendedora decorrente de fatores não fundamentais, como saída temporária do IFIX e realocações forçadas de investidores institucionais. Muito provavelmente ele retorna ao índice na composição de maio.

Potencial ganho de capital: combinação de yield elevado com P/VP inferior aos pares, abrindo espaço para ganho de capital à medida que o mercado reprecifique o ativo.

Time de gestão alinhado com os interesses dos cotistas: Em nossas interações com a equipe, observamos foco consistente na performance de longo prazo, com decisões orientadas à qualidade do portfólio e à geração de resultado, acima do crescimento puro de patrimônio.

Entendemos que o atual nível de preço reflete predominantemente fatores técnicos e não uma deterioração estrutural do portfólio. Por esse motivo, mantemos posicionamento relevante no ativo, enxergando uma assimetria favorável entre risco e retorno no médio prazo.

Demonstração de Resultado

Composição do Resultado por Cota

Histórico de Dividendos

Notas: (1) As bandas indicativas não configuram compromisso ou promessa de rentabilidade futura, sendo apenas referências com base nos atuais indicadores de receita e vacância do Fundo, podendo sofrer alterações sem aviso prévio. RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. LEIA O PROSPECTO E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC.

Dividend Yield vs CDI

Rentabilidade desde o IPO

Sensibilidade Carteira vs Cota Mercado

Duplo Desconto

O BTHF negocia com 3,2% de desconto patrimonial. Se considerarmos o “duplo desconto”, ou seja, o valor patrimonial dos FIIs investidos pelo fundo, esse desconto chega a 14,3%.

Cotação Histórica e Volume Mensal

Evolução ADTV

Notas : (1) O Fundo em 2022 e 2023 era negociado na CETIP

CRIs

37 #Ativos

1R$ 348 milhões

CDI + 3,6% IPCA + 10,5% Taxa Média (MTM)(¹)

50 #Ativos

R$ 1,24 bilhões

11,89% Dividend Yield

Ativo Real

2 #Imóveis

R$ 131 milhões

13.108 m² ABL

Classe de Ativo (% do PL)

Setor (CRIs e FIIs em % do PL)

Indexador (CRIs em % do PL)

Duration (CRIs em % do PL)

Lista de Ativos - CRIs

Lista de Ativos - FIIs

Lista de Ativos - Ações

Lista de Ativos – Ativo Real

Ez Tower Torre B

Pátio Maceió

Ez Tower Torre B: Investido via FII monoativo, controlado pelo BTHF11, detém 0,4% da EZ Tower Torre B. Atualmente, o edifício está 91% ocupado.

Vemos este ativo como um caso de ganho de capital de longo prazo: embora, no momento, seus rendimentos não sejam tão atrativos quanto outras oportunidades no mercado, acreditamos em seu potencial de valorização. Nosso otimismo se baseia na crescente movimentação de empresas para a região.

Pátio Maceió: Investido via FII “RE Structured”, também controlado pelo BTHF11, é responsável pela posição de 27% no Shopping Pátio Maceió, que foi adquirido por meio de uma operação estruturada. Em suma, compramos o imóvel de forma parcelada, no qual a vendedor tem um opção de recompra do imóvel num valor pré- determinado a partir de dois anos do fechamento do negócio, em que o BTHF11 terá de auferir uma TIR de no mínimo 18% a.a.

Lista de Ativos – FIIs (% do PL)

Residencial

Logístico

Outros

Residencial

Residencial

Logístico

Outros

Residencial

Logístico

Residencial

Logístico

Outros

Outros

Fevereiro de 2026:

13/02/2026 – Informe Mensal Estruturado

Acesse

06/02/2026 – Rendimentos e Amortizações

Acesse

Contato:

Mais informações sobre o fundo, incluindo documentos e comunicados oficiais, estão disponíveis no site oficial: BTHF11.

ADTV (Average Daily Trading Volume): Média diária de negociação das cotas de um FII na bolsa. Um ADTV alto indica que há mais facilidade para comprar ou vender cotas sem impactar o preço de mercado.

Alocação Estrutural: Alocações que priorizam a tese fundamentalista, exposições setoriais e com geração de valor a médio/longo prazo.

Alocação tática: Alocações que vislumbram oportunidades de arbitragem e ganhos de capital no curto prazo.

Cota Patrimonial: Representação do valor financeiro de uma cota dentro do patrimônio líquido do Fundo. (arredondada em duas casas decimais).

CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários): Título de renda fixa lastreado em recebíveis do setor imobiliário, como financiamentos, aluguéis ou contratos de compra e venda. É o principal ativo dos FIIs de papel.

Dividend Yield (DY): Representa a rentabilidade relativa dos rendimentos pagos aos cotistas do Fundo. Calculado pela divisão do rendimento anualizado sobre a cota valor de mercado.

Duration: Mede o prazo médio ponderado dos fluxos de um título e sua sensibilidade às variações de juros. Em FIIs de papel, durations mais longas significam maior exposição à volatilidade das taxas.

FII de Papel: Fundo imobiliário que investe em ativos financeiros do setor imobiliário, principalmente CRIs, mas também cotas de outros FIIs. Diferente dos FIIs de tijolo, que investem em imóveis físicos.

High Grade: Classificação de CRIs de baixo risco de crédito, geralmente atrelados a emissores mais sólidos e garantias de maior qualidade. Costumam oferecer menor retorno, mas maior segurança.

High Yield: Classificação de CRIs de maior risco de crédito, geralmente emitidos por empresas menos consolidadas ou com garantias mais frágeis. Compensam o risco com expectativa de retorno mais elevado.

Indexador: Índice de referência que corrige o valor dos CRIs e define sua remuneração ou utilizado como base para um contrato. Exemplos: CDI, IPCA ou IGP-M.

Liquidez: Capacidade de converter um ativo (como cotas de FIIs) em dinheiro.

LTV (Loan-to-value): Relação entre o valor do empréstimo (CRI) e o valor da garantia atrelada. Quanto menor o LTV, maior a segurança para o investidor em caso de inadimplência.

Marcação a Mercado: Atualização do preço dos ativos do fundo (como CRIs) de acordo com o valor de mercado. Essa prática pode gerar oscilações no preço da cota patrimonial.

Preço/valor patrimonial (P/VP): Preço da cota do Fundo no mercado secundário dividido pelo valor patrimonial da cota, calculado utilizando valores na data-base do relatório.

Risco de Crédito: Possibilidade de inadimplência dos devedores dos CRIs.

Risco de Mercado: Impacto que mudanças na taxa de juros ou no cenário econômico podem causar no valor da cota e na atratividade dos ativos do fundo.

Spread: Diferença entre a taxa de remuneração paga e o custo de captação do emissor.

Subordinação: Estrutura que define níveis de prioridade nos pagamentos de um CRI. Investidores com cotas subordinadas recebem por último, assumindo mais risco em troca de retorno potencial maior.

Principais Características

Código de negociação: BTHF11 Administrador: BTG Pactual Serviços Financeiros Gestor: BTG Pactual Gestora de Recursos Quantidade de Emissões: 3 Periodicidade dos Rendimentos: Mensal Prazo de Duração: Indeterminado Taxa Global: 1,05% a.a. Quantidade cotas: 205.846.940

BTG Pactual Asset Management: eleita a melhor gestora de Real Estate da América Latina.

Disclaimer

Fundos de investimento imobiliários não contam com garantia do administrador do fundo, do gestor da carteira, de qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, do Fundo Garantidor de Créditos - FGC. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. É recomendada a leitura cuidadosa do prospecto e do regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Os investidores devem estar preparados para aceitar os riscos inerentes aos diversos mercados em que os fundos de investimento atuam e, consequentemente, possíveis variações no patrimônio investido.

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