Relatório Gerencial BTLG11 de setembro de 2026

FII BTG Pactual Logística

BTLG 11

Relatório Mensal

Setembro 2026

BTGLOG

Objetivo

O Fundo tem por objeto a obtenção de renda e ganho de capital por meio da exploração de empreendimentos imobiliários focados em operações no segmento de logística .

Comentário do Gestor

BTLG : O BTLG conta com 35 imóveis, totalizando 1,5 mm de m² de ABL . Aproximadamente 92 % dos ativos estão localizados no estado de São Paulo, principal mercado logístico do país . Com a atualização comercial do mês, o portfólio passou a ter uma vacância de 1,1%, reforçando a resiliência e a atratividade dos ativos .

RESULTADO : Em Setembro de 2026 , o Fundo distribuiu R$ 0,81 por cota, o que representa um dividend yield¹ anualizado de 10 ,3% com base no preço de fechamento .

17 ª EMISSÃO DE COTAS : No mês de setembro, foi convocada Assembleia Geral Extraordinária para deliberar sobre a realização da 17 ª Emissão de Cotas do Fundo, no montante inicial de aproximadamente R$ 800 milhões . A emissão prevê, inicialmente, a distribuição de aproximadamente 7,5 milhões de novas cotas, ao preço unitário de R$ 106 ,69 , definido com base no valor patrimonial do Fundo .

A oferta será destinada a investidores profissionais, preservado o direito de preferência dos atuais cotistas nos termos previstos na documentação da emissão, e poderá contar com lote adicional de até 50 % da quantidade inicialmente ofertada . Os recursos líquidos captados serão destinados de acordo com a política de investimentos do Fundo .

Os cotistas poderão manifestar seu voto até 2 de outubro de 2026 , por meio do Portal de Assembleias, acessível pelo link encaminhado ao e-mail cadastrado junto ao respectivo custodiante . A matéria será aprovada pelo voto da maioria simples das cotas presentes na Consulta Formal (carta consulta / proposta do administrador ).

POTENCIAL AQUISIÇÃO DE ATIVOS AAA : Também em setembro, o Fundo celebrou Memorando de Entendimentos, de caráter não vinculante, para a potencial aquisição de três ativos logísticos de padrão AAA, locados para Amazon e Mercado Livre, que totalizam aproximadamente 182 ,5 mil m² de ABL própria . Dois imóveis estão localizados no Estado de São Paulo, nos raios de 30 km e 60 km da capital, enquanto o terceiro está localizado na região metropolitana de Curitiba . Do portfólio, um ativo encontra -se concluído e 100 % locado, enquanto os outros dois estão em desenvolvimento sob o modelo Built -to-Suit , com previsão de conclusão em até seis meses após o fechamento da transação .

A estrutura da operação contempla mecanismos destinados a mitigar a exposição do Fundo aos riscos associados ao período de desenvolvimento . Durante a execução das obras, os valores desembolsados pelo Fundo referentes aos ativos em desenvolvimento serão remunerados mensalmente por IPCA + 11 ,0% ao ano até a respectiva conclusão . O valor indicativo da potencial aquisição é de R$ 918 ,5 milhões, com previsão de pagamento de 70 % à vista e dos 30 % remanescentes em até 12 meses, corrigidos por IPCA + 6,0% ao ano, sendo que, para os ativos em desenvolvimento, esse prazo é contado a partir da respectiva entrega . Os recursos desembolsados pelo Fundo nos ativos ainda em desenvolvimento serão remunerados por IPCA + 11 ,0% ao ano até a conclusão das respectivas obras . A transação apresenta cap rate de aproximadamente 9,0% e yield médio estimado de aproximadamente 12 ,6% nos próximos 24 meses .

A conclusão da operação permanece sujeita ao cumprimento das condições precedentes usuais, incluindo diligência satisfatória, negociação dos documentos definitivos e aprovações aplicáveis (comunicado ao mercado ).

QUITAÇÃO BTLG MAUÁ II E BTLG OSASCO : Em 31 de agosto, o Fundo antecipou o pagamento da parcela final referente à aquisição dos imóveis BTLG Mauá II e BTLG Osasco, no montante de aproximadamente R$ 51 ,8 milhões . O pagamento estava originalmente previsto para 4 de dezembro de 2026 e foi antecipado considerando a taxa de CDI + 2,0%. Com o desembolso, a aquisição dos dois ativos encontra -se integralmente quitada (fato relevante ).

COMERCIAL : No mês de setembro, o Fundo concluiu a locação de 3,4 mil m² no BTLG Jundiaí para uma empresa do setor de transportes logísticos, por um prazo de 5 anos .

A nova locação foi realizada concomitantemente à saída do locatário anterior, sem período relevante de vacância entre as ocupações, e resultou em ganho real de aproximadamente 13 % no valor de locação .

A operação marca a segunda rodada consecutiva de reprecificação positiva dos aluguéis no ativo, ambas com ganhos reais capturados de aproximadamente 15 %.

Principais Indicadores

VALOR DE MERCADO R$ 7,0 bilhões

COTA DE MERCADO R$ 99 ,10 por cota

VALOR PATRIMONIAL R$ 7,6 bilhões

COTA PATRIMONIAL R$ 106,69 por cota

DIVIDEND YIELD¹ 10 ,3%

RENDIMENTO MENSAL R$ 0,81 por cota

COTISTAS 525.374

ADTV MENSAL R$ 16,7 milhões

VOLUME MENSAL R$ 35 1,7 milhões

IMÓVEIS | ABL 35 | 1.530.692 m 2

LTV ² 1,9%

VACÂNCIA FINANCEIRA 1,1%

RETORNO BTLG VS IFIX (2026) 3,0% VS (0,3%)

Demonstração do Resultado

Balanço Patrimonial

Composição do Resultado por Cota

Notas : (1) Ganhos financeiros acumulados ainda não distribuídos pelo Fundo . Saldo de resultado deverá ser distribuído ao longo do próximo semestre . (2) O lucro apresentado considera resultados acumulados em SPEs e operações de venda em andamento, podendo sofrer variações em função da efetivação das transações, dos prazos de conclusão e do recebimento das respectivas parcelas, bem como de eventuais ajustes operacionais e financeiros . (3) Inclui participações indiretas em imóveis por meio de SPEs . (4) Considera em outros ; taxa de administração ; outros valores a pagar e CRI . (5) O número de cotas considerado corresponde a posição após a primeira liquidação da 16 ª Oferta, totalizando 69 .389 .648 cotas . (6) O número de cotas considerado corresponde a posição após as duas liquidação da 16 ª Oferta, totalizando 70 .940 .261 cotas . (7) Foi considerado 1.550 .613 cotas, correspondente ao número de cotas do BTLG 16 .

Rentabilidade Mercado Secundário

Rentabilidade Desde a Gestão BTG

Histórico de Dividendos

Notas: (1) Considera tributação de 15 %. (2) As bandas indicativas não configuram compromisso ou promessa de rentabilidade futura, sendo apenas referências com base nos atuais indicadores de receita e vacância do Fundo, podendo sofrer alterações sem aviso prévio . (3) Cálculo considera cota de fechamento à mercado dos respectivos meses . RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA . LEIA O PROSPECTO E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR . FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC .

Cotação Histórica e Volume Mensal

Evolução ADTV

Evolução Cotistas

Evolução Dividendos (distribuição média R$ por cota)

Notas : (1) CAGR ou taxa de crescimento anual composta, representa a taxa média de crescimento . Os 12 % a.a. considera -se a partir da gestão BTG (2019 ).

Perfil dos Ativos

Tipo de Contrato (% receita)

Indexador (% receita)

Tipo de Multa (% receita)

Carteira

Nota : (1) Considera 17 imóveis, cuja participação individual na receita do Fundo é igual ou inferior a 2%

Locatários por Segmento

Top 20 Locatários (% receita)

20 maiores locatários são responsáveis por 67 % da receita do FII .

Vencimento (% receita)

Revisional (% receita)

Mês de Reajuste (% receita)

Localização dos Imóveis

Ativos BTLG em SP Raio 60 km (% receita)

BTLG Louveira I (9%)

BTLG Mauá I e II (9%)

BTLG Itapevi I (6%)

BTLG Louveira VIII (4%)

BTLG Cajamar II (6%)

BTLG Cajamar I (4%)

BTLG SBC I (4%)

BTLG Louveira III (2%)

BTLG Cajamar III (3%)

BTLG Cotia (1%)

BTLG St. Parnaíba (1%)

BTLG Jundiaí (6%)

BTLG St. André (1%)

BTLG Osasco (3%)

BTLG Dengo (1%)

BTLG Louveira IV, V,VI & VII (6%)

Natura (2%)

BTLG Guarulhos I (6%)

BTLG Embu (2%)

Localização dos Imóveis

Resumo dos Ativos

Histórico de Vendas

O BTLG 11 costuma desinvestir por ano de 12 % a 15 % do seu patrimônio, destravando lucro e criando valor via reciclagem de portfólio para o cotista

R$ 1.328 mm Total de Vendas em 4 anos

R$ 4, 6 8 Lucro/cota das Vendas

27% Maior que valor de laudo (1)

Linha do Tempo - Desinvestimentos BTLG

1S 2022 R$169mm

1S 2023 R$ 117mm

2S 2023 R$82mm

1S 2024 R$346mm

2S 2024 R$57mm

2S 2025 R$557mm

MAGNA | CERATTI | ITAMBÉ BTLG DUTRA RJ | AMBEV ST. LUZIA

BTLG DUTRA SPAmbev Feira S. | BTLG GRU | BTLG SBCBTLG Camaçari | Campinas WT Morumbi | WBC

Imóveis vendidos

ITAMBÉ

DUTRA SP

DUTRA RJ

AMBEV FEIRA S.

AMBEV ST. LUZIA

SBC

BTG GRU

CAMAÇARI

CAMPINAS

WT MORUMBI

WBC

Cronograma | Desembolsos e Recebimentos

A tabela abaixo demonstra os valores aproximados das obrigações por compra de ativos e recebimentos das vendas para os próximos trimestres, os números apresentados não consideram reajustes aplicáveis nas parcelas pendentes .

A seguir apresentamos : (i) o saldo devedor atual e outras características de cada CRI, e (ii) o saldo devedor e amortizações ao final de cada ano, com o LTV (¹)do fundo . As obrigações do BTLG possuem perfil de longo prazo e que são pouco representativos frente ao patrimônio do Fundo (1,9%).

(i) Alavancagem

(ii) Fluxo de Amortização

Cronograma | Últimos Eventos

01 de Set . 2026

Quitação dos Ativos BTLG Mauá II e BTLG Osasco

Em complemento ao Fato Relevante divulgado em dezembro de 2025 , o Fundo antecipou, em agosto de 2026 , o pagamento da parcela final referente à aquisição dos imóveis logísticos BTLG Mauá II e BTLG Osasco, no montante total de R$ 51 ,8 milhões . O vencimento original da parcela estava previsto para dezembro de 2026 , sendo a liquidação antecipada realizada com base em uma taxa de CDI + 2,0%.

Com a realização desse pagamento, a aquisição dos dois ativos encontra -se integralmente quitada, conforme os termos previamente divulgados, reforçando a consolidação do portfólio e a execução da estratégia de alocação do Fundo .

Fato Relevante

26 de Ago.2026

Aquisição de ativo logístico AAA em Guarulhos

O Fundo concluiu a aquisição do BTLG Guarulhos I, galpão logístico AAA com 95 .348 m² de ABL, 100 % locado e localizado dentro do raio de 30 km da cidade de São Paulo . O investimento total foi de R$ 375 .000 .000 ,00 , com cap rate de entrada de aproximadamente 9,1%e yield médio estimado de 15 ,2%nos próximos 18 meses .

A operação amplia a exposição do Fundo ao eixo logístico mais estratégico do país, elevando a participação de ativos localizados no raio de 30 km de São Paulo de 38 %para 42 % da receita do portfólio .

Fato Relevante

16 de Jun .2026

16 ª Emissão - Conclusão

O Fundo concluiu sua 16 ª emissão de cotas, captando aproximadamente R$ 1,8 bilhão . A oferta foi registrada na CVM em 23 /04 /2026 e contou com exercício parcial do lote adicional, em razão do excesso de demanda, elevando a quantidade distribuída para 17 ,6 milhões de cotas . O encerramento da oferta foi divulgado em 16 /07 /2026 .

Fato Relevante

23 de Abr .2026

16 ª Emissão - Início

O Fundo anunciou o início de sua 16 ª emissão de cotas, com captação inicial de R$ 1,6 bilhão . O anúncio de início foi divulgado no dia 23 /04 , com abertura do período de subscrição e exercício do direito de preferência em 30 /04 . O direito de preferência se encerra em 13 /05 , seguido pelo período de subscrição até 26 /05 e liquidação para 29 /05 .

Fato Relevante

BTLG Cajamar II

BTLG Mauá I

BTLG Ribeirão Preto

Natura São Paulo (1)

BTLG St. de Parnaíba

BTLG Campinas II

BTLG Cabreúva

BTLG Itapevi

BTLG Louveira I

BTLG Louveira II

BTLG Louveira III

BTLG Louveira IV

BTLG Louveira V & VI

BTLG Louveira VII

BTLG Louveira VIII

BTLG Louveira IX

BTLG Navegantes

BRF Fortaleza

BTLG Extrema

BTLG Suape

BTLG Queimados

BTLG Hortolândia

BTLG Embu

BTLG Araçatuba

BTLG Guarulhos I

ABL : Abreviação de Área Bruta Locável . Refere -se ao espaço total na parte interna de um edifício que pode ser destinado à locação

ADTV (Average Daily Trading Volume) : Média diária de negociação das cotas de um FII na bolsa . Um ADTV alto indica que há mais facilidade para comprar ou vender cotas sem impactar o preço de mercado .

Cap Rate : Jargão estrangeiro para índice de capitalização que é calculado como o aluguel anual do imóvel dividido pelo seu custo de aquisição .

Cota Patrimonial : Representação do valor financeiro de uma cota dentro do patrimônio líquido do Fundo . (arredondada em duas casas decimais) .

CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) : Título de renda fixa lastreado em recebíveis do setor imobiliário, como financiamentos, aluguéis ou contratos de compra e venda . É o principal ativo dos FIIs de papel .

Despesas Imobiliárias : Compreende despesas diretamente relacionada aos imóveis tais como : condomínio, IPTU, taxas, seguros, energia, intermediações, entre outros .

Despesas Operacionais : Compreende despesas diretamente relacionadas ao Fundo, tais como : taxa de administração, honorários jurídicos, assessoria técnica, assessoria imobiliária, contábil, taxas da CVM e B3 , entre outros .

Dividend Yield (DY) : Representa a rentabilidade relativa dos rendimentos pagos aos cotistas do Fundo . Calculado pela divisão do rendimento anualizado sobre a cota valor de mercado .

Liquidez : Capacidade de converter um ativo (como cotas de FIIs) em dinheiro .

Preço/valor patrimonial (P/VP) : Preço da cota do Fundo no mercado secundário dividido pelo valor patrimonial da cota, calculado utilizando valores na data -base do relatório .

Receita de Locação : Compreende aluguéis, aluguéis em atraso e recuperações, adiantamentos . multas e receitas obtidas por meio da exploração das áreas comuns dos empreendimentos .

Vacância financeira : Compreende a porcentagem da receita de locação potencial das áreas vagas sobre a receita de locação total do Fundo .

Vacância física : Compreende a porcentagem da área bruta locável vaga em m² dentre a área bruta locável total do Fundo .

Principais Características

Código de negociação : BTLG 11 Administrador: BTG Pactual Serviços Financeiros Gestor: BTG Pactual Gestora de Recursos Quantidade de Emissões: 16 Periodicidade dos Rendimentos: Mensal Prazo de Duração: Indeterminado Taxa: 0,90 % a.a. Quantidade cotas: 70 .940 .261

BTG Pactual Asset Management: eleita a melhor gestora de Real Estate da América Latina.

Disclaimer

Fundos de investimento imobiliários não contam com garantia do administrador do fundo, do gestor da carteira, de qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, do Fundo Garantidor de Créditos - FGC. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. É recomendada a leitura cuidadosa do prospecto e do regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Os investidores devem estar preparados para aceitar os riscos inerentes aos diversos mercados em que os fundos de investimento atuam e, consequentemente, possíveis variações no patrimônio investido.

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