Relatório Gerencial BTLG11 de julho de 2026

FII BTG Pactual Logística

BTLG 11

Relatório Mensal

Julho 2026

BTGLOG

Objetivo

O Fundo tem por objeto a obtenção de renda e ganho de capital por meio da exploração de empreendimentos imobiliários focados em operações no segmento de logística .

Comentário do Gestor

BTLG : O BTLG conta com 34 imóveis, totalizando 1,4 mm de m² de ABL . Aproximadamente 92 % dos ativos estão localizados no estado de São Paulo, principal mercado logístico do país . O portfólio mantém vacância financeira de 2,1%, reforçando a resiliência e a atratividade dos ativos .

RESULTADO : Em Julho de 2026 , o Fundo distribuiu R$ 0,81 por cota, o que representa um dividend yield anualizado de 9,5% com base no preço de fechamento de junho .

O aumento do rendimento de caixa no mês decorre da posição de caixa gerada pela 16 ª emissão de cotas, cujos recursos permaneceram aplicados até sua alocação .

16 ª EMISSÃO : Em julho, o Fundo concluiu sua 16 ª emissão de cotas, com captação de R$ 1,81 bilhão e emissão de aproximadamente 17 ,6 milhões de novas cotas . A forte demanda observada ao longo da oferta permitiu a ampliação da captação além do volume inicialmente previsto de R$ 1,6 bilhão .

Agora, a gestão está focada na alocação eficiente dos recursos captados na 16 ª emissão de cotas . O Fundo conta com um pipeline robusto de oportunidades, incluindo ativos já em estágio avançado de diligência e negociação, com alocação prevista para os próximos meses . Enquanto essas transações avançam, os recursos permanecem aplicados em instrumentos de renda fixa . Em um cenário de juros em patamares de dois dígitos, essa posição permite capturar rendimentos atrativos sobre o caixa, ao mesmo tempo em que proporciona maior flexibilidade para conduzir as negociações de forma estratégica, buscando maximizar o valor gerado para os cotistas . As aquisições serão comunicadas ao mercado à medida que forem concluídas .

LAUDO DE AVALIAÇÃO : Em julho, foi concluído o processo anual de reavaliação patrimonial dos imóveis do Fundo . O valor dos ativos avaliados passou de R$ 5,15 bilhões para R$ 5,44 bilhões, representando uma valorização de 5,72 %. Como reflexo desse movimento, o valor patrimonial do Fundo passou para R$ 7,43 bilhões, equivalente a R$ 107 ,04 por cota . O resultado reflete a consistente evolução operacional e comercial do portfólio, com destaque para os baixos níveis de vacância e o crescimento das receitas imobiliárias, reforçando a resiliência dos ativos mesmo em um cenário de juros elevados . O detalhamento do novo valor patrimonial do Fundo, bem como das variações observadas em cada ativo do portfólio, encontra -se apresentado nas páginas seguintes . A seguir, destacamos as principais variações observadas no período .

No BTLG Navegantes, a conclusão da segunda negociação revisional resultou em aumento de 31 % no aluguel, reduzindo sua defasagem histórica em relação ao mercado e contribuindo para uma valorização de 26 ,2% do ativo . No BTLG Cajamar I, a renovação do contrato por mais 10 anos, acompanhada de reajuste de aproximadamente 20 % no aluguel e da manutenção de condições rescisórias robustas, ampliou a previsibilidade do fluxo de receitas e reforçou a relação de longo prazo com o locatário .

Em sentido contrário, o BTLG Embu apresentou desvalorização pontual de 5%, refletindo principalmente a vacância atual de 32 % do ativo, decorrente da desocupação recente de uma área relevante . Apesar do aumento temporário da vacância, o ativo segue apresentando elevada atratividade comercial, com negociações em andamento para ocupação dos espaços vagos .

Principais Indicadores

VALOR DE MERCADO¹ R$ 7,3 bilhões

COTA DE MERCADO R$ 102,33 por cota

VALOR PATRIMONIAL R$ 7,4 bilhões

COTA PATRIMONIAL R$ 107,04 por cota

DIVIDEND YIELD 9,5%

RENDIMENTO MENSAL R$ 0,81 por cota

COTISTAS 505.908

ADTV MENSAL R$ 10,5 milhões

VOLUME MENSAL R$ 220,3 milhões

IMÓVEIS | ABL 34 | 1.435.343 m 2

LTV ² 2,0%

VACÂNCIA FINANCEIRA 2,1%

RETORNO BTLG VS IFIX (2026) 4,7% VS 1,5%

Demonstração do Resultado

Composição do Resultado por Cota

Balanço Patrimonial

Notas : (1) Ganhos financeiros acumulados ainda não distribuídos pelo Fundo . Saldo de resultado deverá ser distribuído ao longo do próximo semestre . (2) O lucro apresentado considera resultados acumulados em SPEs e operações de venda em andamento, podendo sofrer variações em função da efetivação das transações, dos prazos de conclusão e do recebimento das respectivas parcelas, bem como de eventuais ajustes operacionais e financeiros . (3) Inclui participações indiretas em imóveis por meio de SPEs . (4) Considera em outros ; taxa de administração ; outros valores a pagar e CRI . (5) Foi considerado 1.941 .144 cotas, correspondente ao número de cotas do BTLC 13 (Direito de Preferência) . (6) O número de cotas considerado corresponde a posição anterior à 16 ª Oferta, totalizando 53 .310 .352 cotas . (7) O número de cotas considerado corresponde a posição após a primeira liquidação da 16 ª Oferta, totalizando 69 .389 .648 cotas .

Rentabilidade Mercado Secundário

Rentabilidade Desde a Gestão BTG

Histórico de Dividendos

Notas: (1) Considera tributação de 15 %. (2) As bandas indicativas não configuram compromisso ou promessa de rentabilidade futura, sendo apenas referências com base nos atuais indicadores de receita e vacância do Fundo, podendo sofrer alterações sem aviso prévio . (3) Cálculo considera cota de fechamento à mercado dos respectivos meses . RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA . LEIA O PROSPECTO E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR . FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC .

Cotação Histórica e Volume Mensal

Evolução ADTV

Evolução Cotistas

Evolução Dividendos (distribuição média R$ por cota)

Notas : (1) CAGR ou taxa de crescimento anual composta, representa a taxa média de crescimento . Os 12 % a.a. considera -se a partir da gestão BTG (2019 ).

Perfil dos Ativos

Tipo de Contrato (% receita)

Indexador (% receita)

Tipo de Multa (% receita)

Carteira

Nota : (1) Considera 17 imóveis, cuja participação individual na receita do Fundo é igual ou inferior a 2%

Locatários por Segmento

Top 20 Locatários (% receita)

Vencimento (% receita)

20 maiores locatários são responsáveis por 67 % da receita do FII .

Revisional (% receita)

Mês de Reajuste (% receita)

Localização dos Imóveis

Ativos BTLG em SP Raio 60 km (% receita)

BTLG Louveira I (10%)

BTLG Mauá I e II (10%)

BTLG Itapevi I (7%)

BTLG Cajamar II (6%)

BTLG Louveira VIII (5%)

BTLG Cajamar I (4%)

BTLG SBC I (4%)

BTLG Cajamar III (3%)

BTLG Embu (2%)

BTLG Louveira III (2%)

BTLG Cotia (2%)

BTLG Jundiaí (6%)

BTLG St. Parnaíba (1%)

BTLG Osasco (3%)

BTLG Louveira IV, V,VI & VII (6%)

Natura (2%)

Localização dos Imóveis

BTLG St. André (1%)

BTLG Dengo (1%)

Resumo dos Ativos

Reavaliação dos Ativos

A tabela abaixo apresenta a evolução do valor patrimonial dos imóveis do BTLG entre os laudos de avaliação dos exerc ícios de 2025 e 2026 . No consolidado, o portfólio apresentou valorização de 5,72 %, reforçando a qualidade e a resiliência dos ativos .

Histórico de Vendas

O BTLG 11 costuma desinvestir por ano de 12 % a 15 % do seu patrimônio, destravando lucro e criando valor via reciclagem de portfólio para o cotista

R$ 1.328 mm Total de Vendas em 4 anos

R$ 4, 6 8 Lucro/cota das Vendas

27% Maior que valor de laudo (1)

Linha do Tempo - Desinvestimentos BTLG

1S 2022 R$169mm

1S 2023 R$ 117mm

2S 2023 R$82mm

1S 2024 R$346mm

2S 2024 R$57mm

2S 2025 R$557mm

MAGNA | CERATTI | ITAMBÉ BTLG DUTRA RJ | AMBEV ST. LUZIA

BTLG DUTRA SPAmbev Feira S. | BTLG GRU | BTLG SBCBTLG Camaçari | Campinas WT Morumbi | WBC

Imóveis vendidos

ITAMBÉ

DUTRA SP

DUTRA RJ

AMBEV FEIRA S.

AMBEV ST. LUZIA

SBC

BTG GRU

CAMAÇARI

CAMPINAS

WT MORUMBI

WBC

Cronograma | Desembolsos e Recebimentos

A tabela abaixo demonstra os valores aproximados das obrigações por compra de ativos e recebimentos das vendas para os próximos trimestres, os números apresentados não consideram reajustes aplicáveis nas parcelas pendentes .

A seguir apresentamos : (i) o saldo devedor atual e outras características de cada CRI, e (ii) o saldo devedor e amortizações ao final de cada ano, com o LTV (¹)do fundo . As obrigações do BTLG possuem perfil de longo prazo e que são pouco representativos frente ao patrimônio do Fundo (2,0%).

(i) Alavancagem

(ii) Fluxo de Amortização

Cronograma | Últimos Eventos

16 de Jun .2026

16 ª Emissão - Conclusão

O Fundo concluiu sua 16 ª emissão de cotas, captando aproximadamente R$ 1,8 bilhão . A oferta foi registrada na CVM em 23 /04 /2026 e contou com exercício parcial do lote adicional, em razão do excesso de demanda, elevando a quantidade distribuída para 17 ,6 milhões de cotas . O encerramento da oferta foi divulgado em 16 /07 /2026 .

Fato Relevante

23 de Abr .2026

16 ª Emissão - Início

O Fundo anunciou o início de sua 16 ª emissão de cotas, com captação inicial de R$ 1,6 bilhão . O anúncio de início foi divulgado no dia 23 /04 , com abertura do período de subscrição e exercício do direito de preferência em 30 /04 . O direito de preferência se encerra em 13 /05 , seguido pelo período de subscrição até 26 /05 e liquidação para 29 /05 .

Fato Relevante

16 de Abr. 2026

Quitação do Portfólio Prime

Em complemento ao Fato Relevante divulgado em outubro de 2024 , o Fundo concluiu, neste mês, o pagamento da última parcela referente à aquisição de portfólio composto por 13 ativos, majoritariamente localizados no estado de São Paulo, no montante total de R$ 661 ,1 milhões .

Com a liquidação integral da operação, a aquisição encontra -se plenamente quitada, nos termos previamente divulgados, reforçando a consolidação do portfólio e a execução da estratégia de alocação do Fundo .

Fato Relevante

18 de D ez.2025

Venda de ativos corporativos com lucro de ~R $ 27 milhões

O fundo recebeu R$ 560 .491 .997 ,51 (quinhentos e sessenta milhões, quatrocentos e noventa e um mil, novecentos e noventa e sete reais e cinquenta e um centavos) referente à alienação dos dois imóveis corporativos adquiridos na operação de compra do SARE 11 - Santander Renda de Aluguéis FII, concluída conforme fato relevante de 16 de outubro de 2025 . Os ativos são o WT Morumbi e o Edifício Work Bela Cintra, ambos localizados na cidade de São Paulo .

O lucro da operação é de ~ R$ 27 milhões, correspondente a R$ 0,49 por cota .

Com isso, o Fundo conclui uma etapa relevante da transação com o SARE 11 , com o desinvestimento integral das posições em ativos corporativos, reforçando o caixa do BTLG 11 para o exercício de 2026 .

Fato Relevante

BTLG Cajamar II

BTLG Ribeirão Preto

BTLG Jundiaí

Natura São Paulo (1)

BTLG St. de Parnaíba

BTLG Campinas II

BTLG Cabreúva

BTLG Itapevi

BTLG Louveira I

BTLG Louveira II

BTLG Louveira III

BTLG Louveira IV

BTLG Louveira V & VI

BTLG Louveira VII

BTLG Louveira VIII

BTLG Louveira IX

BTLG Navegantes

BRF Fortaleza

BTLG Extrema

BTLG Suape

BTLG Queimados

BTLG Hortolândia

BTLG Araçatuba

BTLG Embu

ABL : Abreviação de Área Bruta Locável . Refere -se ao espaço total na parte interna de um edifício que pode ser destinado à locação

ADTV (Average Daily Trading Volume) : Média diária de negociação das cotas de um FII na bolsa . Um ADTV alto indica que há mais facilidade para comprar ou vender cotas sem impactar o preço de mercado .

Cap Rate : Jargão estrangeiro para índice de capitalização que é calculado como o aluguel anual do imóvel dividido pelo seu custo de aquisição .

Cota Patrimonial : Representação do valor financeiro de uma cota dentro do patrimônio líquido do Fundo . (arredondada em duas casas decimais) .

CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) : Título de renda fixa lastreado em recebíveis do setor imobiliário, como financiamentos, aluguéis ou contratos de compra e venda . É o principal ativo dos FIIs de papel .

Despesas Imobiliárias : Compreende despesas diretamente relacionada aos imóveis tais como : condomínio, IPTU, taxas, seguros, energia, intermediações, entre outros .

Despesas Operacionais : Compreende despesas diretamente relacionadas ao Fundo, tais como : taxa de administração, honorários jurídicos, assessoria técnica, assessoria imobiliária, contábil, taxas da CVM e B3 , entre outros .

Dividend Yield (DY) : Representa a rentabilidade relativa dos rendimentos pagos aos cotistas do Fundo . Calculado pela divisão do rendimento anualizado sobre a cota valor de mercado .

Liquidez : Capacidade de converter um ativo (como cotas de FIIs) em dinheiro .

Preço/valor patrimonial (P/VP) : Preço da cota do Fundo no mercado secundário dividido pelo valor patrimonial da cota, calculado utilizando valores na data -base do relatório .

Receita de Locação : Compreende aluguéis, aluguéis em atraso e recuperações, adiantamentos . multas e receitas obtidas por meio da exploração das áreas comuns dos empreendimentos .

Vacância financeira : Compreende a porcentagem da receita de locação potencial das áreas vagas sobre a receita de locação total do Fundo .

Vacância física : Compreende a porcentagem da área bruta locável vaga em m² dentre a área bruta locável total do Fundo .

Principais Características

Código de negociação : BTLG 11 Administrador: BTG Pactual Serviços Financeiros Gestor: BTG Pactual Gestora de Recursos Quantidade de Emissões: 16 Periodicidade dos Rendimentos: Mensal Prazo de Duração: Indeterminado Taxa: 0,90 % a.a. Quantidade cotas: 53 .310 .352

BTG Pactual Asset Management: eleita a melhor gestora de Real Estate da América Latina.

Disclaimer

Fundos de investimento imobiliários não contam com garantia do administrador do fundo, do gestor da carteira, de qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, do Fundo Garantidor de Créditos - FGC. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. É recomendada a leitura cuidadosa do prospecto e do regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Os investidores devem estar preparados para aceitar os riscos inerentes aos diversos mercados em que os fundos de investimento atuam e, consequentemente, possíveis variações no patrimônio investido.

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