Relatório Gerencial BTLG11 de abril de 2026

FII BTG Pactual Logística

BTLG 11

Relatório Mensal

Abril 2026

BTGLOG

Objetivo

O Fundo tem por objeto a obtenção de renda e ganho de capital por meio da exploração de empreendimentos imobiliários focados em operações no segmento de logística .

Comentário do Gestor

BTLG : O BTLG conta com 34 imóveis, totalizando 1,4 mm de m² de ABL . Aproximadamente 92 % dos ativos estão localizados no estado de São Paulo, principal mercado logístico do país . O portfólio mantém vacância financeira de 2,6%, reforçando a resiliência e a atratividade dos ativos .

RESULTADO : Em abril de 2026 , o Fundo distribuiu R$ 0,81 por cota, o que representa um dividend yield anualizado de 9,4%com base no preço de fechamento de março .

COMERCIAL : No mês, o Fundo concluiu renegociações relevantes que reforçam a previsibilidade de receitas e a qualidade do fluxo de caixa .

No ativo BTLG Navegantes, concluímos a segunda negociação revisional do contrato de locação, com um aumento de 31 % no valor do aluguel . Por ser o ativo mais antigo da carteira (pré -2019 ), o aluguel estava defasado em relação ao mercado . Ao longo dos últimos anos, fizemos um trabalho gradual de renegociação, que permitiu atualizar esse valor . O resultado não apenas eleva a rentabilidade do ativo, como ratifica a importância estratégica do imóvel para a operação do locatário e destrava uma potencial valorização patrimonial .

No ativo BTLG Cajamar I, empreendimento monousuário que representa 4% da receita do Fundo, concluímos a renovação do contrato de locação por mais 10 anos . A negociação resultou em um reajuste de aproximadamente 20 % no valor do aluguel . Importante destacar que, embora o contrato tenha sido convertido para o modelo típico, preservamos condições de saída robustas, com multas rescisórias acima da média de mercado . Esse movimento reforça o alinhamento de longo prazo com o ativo entre inquilino e proprietário e garante maior previsibilidade de receita para o Fundo .

No ativo BTG Log Cabreúva, celebramos uma nova locação de 4.603 m², com prazo de 60 meses e valores alinhados ao mercado . Com este novo contrato, a vacância do imóvel foi reduzida de 36 % para 24 %.

Com as movimentações do mês, a vacância consolidada do portfólio reduziu para 2,6%, patamar que reforça a ocupação plena e a atratividade dos ativos .

EMISSÃO : O Fundo iniciou sua 16 ª emissão de cotas, com oferta base de R$ 1,6 bilhão . A captação visa viabilizar aquisições estratégicas em um cenário de restrição de liquidez, permitindo a aquisição de ativos com patamares de rentabilidade atrativos . O anúncio de início foi divulgado no dia 23 /04 , com abertura do período de subscrição e exercício do direito de preferência em 30 /04 . O direito de preferência se encerra em 13 /05 , com liquidação em 15 /05 , seguido pela continuidade do primeiro período de subscrição até 26 /05 , cuja liquidação será em 29 /05 .

QUITAÇÃO DO PORTFÓLIO PRIME: Conforme divulgado em Fato Relevante no dia 16 /04 , o Fundo concluiu neste mês o pagamento da última parcela, no valor aproximado de R$ 661 milhões, referente à aquisição de um portfólio com 13 ativos, majoritariamente localizados no estado de São Paulo . Com a liquidação desta operação, permanece em aberto apenas uma parcela residual de R$ 50 milhões relacionada a aquisições dos ativos BTLG Osasco e Mauá II, com vencimento no final de 2026 .

Principais Indicadores

VALOR DE MERCADO R$ 5,5 bilhões

COTA DE MERCADO R$ 103,35 por cota

VALOR PATRIMONIAL R$ 5,5 bilhões

COTA PATRIMONIAL R$ 102,51 por cota

DIVIDEND YIELD 9,4%

RENDIMENTO MENSAL R$ 0,81 por cota

COTISTAS 469.777

ADTV MENSAL R$ 11,8 milhões

VOLUME MENSAL R$ 258,8 milhões

IMÓVEIS | ABL¹ 34 | 1.435.343 m 2

LTV ¹ 3,2%

VACÂNCIA FINANCEIRA 2,6%

RETORNO BTLG VS IFIX (2026) 2,0% VS 2,5%

Demonstração do Resultado

Balanço Patrimonial

Composição do Resultado por Cota

Rentabilidade Mercado Secundário

Rentabilidade Desde a Gestão BTG

Histórico de Dividendos

Cotação Histórica e Volume Mensal

Evolução ADTV

Evolução Cotistas

Evolução Dividendos (distribuição média R$ por cota)

Notas : (1) CAGR ou taxa de crescimento anual composta, representa a taxa média de crescimento . Os 16 % a.a. considera -se a partir da gestão BTG .

Perfil dos Ativos

Tipo de Contrato (% receita)

Indexador (% receita)

Tipo de Multa (% receita)

Carteira

Nota : (1) Considera 17 imóveis, cuja participação individual na receita do Fundo é igual ou inferior a 2%

Locatários por Segmento

Top 20 Locatários (% receita)

Vencimento (% receita)

20 maiores locatários são responsáveis por 67 % da receita do FII .

Revisional (% receita)

Mês de Reajuste (% receita)

Localização dos Imóveis

Ativos BTLG em SP Raio 60 km (% receita)

BTLG Louveira I (10%)

BTLG Mauá I e II (10%)

BTLG Itapevi I (7%)

BTLG Cajamar II (6%)

BTLG Louveira VIII (5%)

BTLG Cajamar I (4%)

BTLG SBC I (4%)

BTLG Cajamar III (3%)

BTLG Embu (2%)

BTLG Louveira III (2%)

BTLG Cotia (2%)

BTLG Jundiaí (6%)

BTLG St. Parnaíba (1%)

BTLG Louveira IV, V,VI & VII (6%)

BTLG Osasco (3%)

Natura (2%)

Localização dos Imóveis

BTLG St. André (1%)

BTLG Dengo (1%)

Resumo dos Ativos

Histórico de Vendas

O BTLG 11 costuma desinvestir por ano de 12 % a 15 % do seu patrimônio, destravando lucro e criando valor via reciclagem de portfólio para o cotista

R$ 1.328 mm Total de Vendas em 4 anos

R$ 4, 6 8 Lucro/cota das Vendas

27% Maior que valor de laudo (1)

Linha do Tempo - Desinvestimentos BTLG

1S 2022 R$169mm

1S 2023 R$ 117mm

2S 2023 R$82mm

1S 2024 R$346mm

2S 2024 R$57mm

2S 2025 R$557mm

MAGNA | CERATTI | ITAMBÉ BTLG DUTRA RJ | AMBEV ST. LUZIA

BTLG DUTRA SP

BTLG Camaçari | Campinas

WT Morumbi | WBC

Imóveis vendidos

ITAMBÉ

DUTRA SP

DUTRA RJ

AMBEV FEIRA S.

AMBEV ST. LUZIA

SBC

BTG GRU

CAMAÇARI

CAMPINAS

WT MORUMBI

WBC

Cronograma | Desembolsos e Recebimentos

A tabela abaixo demonstra os valores aproximados das obrigações por compra de ativos e recebimentos das vendas para os próximos trimestres, os números apresentados não consideram reajustes aplicáveis nas parcelas pendentes .

A seguir apresentamos : (i) o saldo devedor atual e outras características de cada CRI, e (ii) o saldo devedor e amortizações ao final de cada ano, com o LTV (¹)do fundo . As obrigações do BTLG possuem perfil de longo prazo e que são pouco representativos frente ao patrimônio do Fundo (3,2%).

(i) Alavancagem

(ii) Fluxo de Amortização

Cronograma | Últimos Eventos

23 de Abr .2026

16 ª Emissão

O Fundo anunciou o início de sua 16 ª emissão de cotas, com captação inicial de R$ 1,6 bilhão . O anúncio de início foi divulgado no dia 23 /04 , com abertura do período de subscrição e exercício do direito de preferência em 30 /04 . O direito de preferência se encerra em 13 /05 , seguido pelo período de subscrição até 26 /05 e liquidação para 29 /05 .

Fato Relevante

16 de Abr. 2026

Quitação do Portfólio Prime

Em complemento ao Fato Relevante divulgado em outubro de 2024 , o Fundo concluiu, neste mês, o pagamento da última parcela referente à aquisição de portfólio composto por 13 ativos, majoritariamente localizados no estado de São Paulo, no montante total de R$ 661 ,1 milhões .

Com a liquidação integral da operação, a aquisição encontra -se plenamente quitada, nos termos previamente divulgados, reforçando a consolidação do portfólio e a execução da estratégia de alocação do Fundo .

Fato Relevante

18 de D ez.2025

Venda de ativos corporativos com lucro de ~R $ 27 milhões

O fundo recebeu R$ 560 .491 .997 ,51 (quinhentos e sessenta milhões, quatrocentos e noventa e um mil, novecentos e noventa e sete reais e cinquenta e um centavos) referente à alienação dos dois imóveis corporativos adquiridos na operação de compra do SARE 11 - Santander Renda de Aluguéis FII, concluída conforme fato relevante de 16 de outubro de 2025 . Os ativos são o WT Morumbi e o Edifício Work Bela Cintra, ambos localizados na cidade de São Paulo .

O lucro da operação é de ~ R$ 27 milhões, correspondente a R$ 0,49 por cota .

Com isso, o Fundo conclui uma etapa relevante da transação com o SARE 11 , com o desinvestimento integral das posições em ativos corporativos, reforçando o caixa do BTLG 11 para o exercício de 2026 .

Fato Relevante

17 de Dez.2025

Recebimento da última parcela referente à venda do ativo BTLG Campinas

Em complemento aos Fatos Relevantes divulgados nos dias 13 de novembro de 2024 , 02 de julho de 2025 e 04 de agosto de 2025 , a Classe recebeu o montante de R$ 15 .691 .053 ,37 (quinze milhões, seiscentos e noventa e um mil, cinquenta e três reais e trinta e sete centavos) referente à última parcela da alienação da totalidade da participação detida no ativo BTLG Campinas, locado para Air Liquide e localizado na cidade de Campinas - SP, com área total de 1.999 m² .

Com o recebimento desta última parcela, o Fundo celebrou a escritura de transferência do BTLG Campinas para a compradora . O lucro gerado pela parcela recebida foi de R$ 4.375 .508 ,47 (quatro milhões, trezentos e setenta e cinco mil, quinhentos e oito reais e quarenta e sete centavos), correspondente a R$ 0,0869 por cota e uma taxa interna de retorno de 22 ,66 %a.a..

BTLG Cajamar II

BTLG Ribeirão Preto

Natura São Paulo (1)

BTLG St. de Parnaíba

BTLG Campinas II

BTLG Cabreúva

BTLG Itapevi

BTLG Louveira I

BTLG Louveira II

BTLG Louveira III

BTLG Louveira IV

BTLG Louveira V & VI

BTLG Louveira VII

BTLG Louveira VIII

BTLG Louveira IX

BTLG Navegantes

BRF Fortaleza

BTLG Extrema

BTLG Queimados

BTLG Hortolândia

BTLG Araçatuba

BTLG Embu

ABL : Abreviação de Área Bruta Locável . Refere -se ao espaço total na parte interna de um edifício que pode ser destinado à locação

ADTV (Average Daily Trading Volume) : Média diária de negociação das cotas de um FII na bolsa . Um ADTV alto indica que há mais facilidade para comprar ou vender cotas sem impactar o preço de mercado .

Cap Rate : Jargão estrangeiro para índice de capitalização que é calculado como o aluguel anual do imóvel dividido pelo seu custo de aquisição .

Cota Patrimonial : Representação do valor financeiro de uma cota dentro do patrimônio líquido do Fundo . (arredondada em duas casas decimais) .

CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) : Título de renda fixa lastreado em recebíveis do setor imobiliário, como financiamentos, aluguéis ou contratos de compra e venda . É o principal ativo dos FIIs de papel .

Despesas Imobiliárias : Compreende despesas diretamente relacionada aos imóveis tais como : condomínio, IPTU, taxas, seguros, energia, intermediações, entre outros .

Despesas Operacionais : Compreende despesas diretamente relacionadas ao Fundo, tais como : taxa de administração, honorários jurídicos, assessoria técnica, assessoria imobiliária, contábil, taxas da CVM e B3 , entre outros .

Dividend Yield (DY) : Representa a rentabilidade relativa dos rendimentos pagos aos cotistas do Fundo . Calculado pela divisão do rendimento anualizado sobre a cota valor de mercado .

Liquidez : Capacidade de converter um ativo (como cotas de FIIs) em dinheiro .

Preço/valor patrimonial (P/VP) : Preço da cota do Fundo no mercado secundário dividido pelo valor patrimonial da cota, calculado utilizando valores na data -base do relatório .

Receita de Locação : Compreende aluguéis, aluguéis em atraso e recuperações, adiantamentos . multas e receitas obtidas por meio da exploração das áreas comuns dos empreendimentos .

Vacância financeira : Compreende a porcentagem da receita de locação potencial das áreas vagas sobre a receita de locação total do Fundo .

Vacância física : Compreende a porcentagem da área bruta locável vaga em m² dentre a área bruta locável total do Fundo .

Principais Características

Código de negociação : BTLG 11 Administrador: BTG Pactual Serviços Financeiros Gestor: BTG Pactual Gestora de Recursos Quantidade de Emissões: 16 Periodicidade dos Rendimentos: Mensal Prazo de Duração: Indeterminado Taxa: 0,90 % a.a. Quantidade cotas: 53 .310 .352

BTG Pactual Asset Management: eleita a melhor gestora de Real Estate da América Latina.

Disclaimer

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