Relatório Gerencial BTLG11 de fevereiro de 2026

FII BTG Pactual Logística

BTLG11

Relatório Mensal

Fevereiro 2026

BTGLOG

Informações Gerais

Objetivo

O Fundo tem por objeto a obtenção de renda e ganho de capital por meio da exploração de empreendimentos imobiliários focados em operações no segmento de logística.

Comentário do Gestor

BTLG: O BTLG conta com 34 imóveis, totalizando 1,4 mm de $\mathfrak { m } ^ { 2 }$ de ABL. Aproximadamente 92% dos ativos estão localizados no estado de São Paulo, principal mercado logístico do país. O portfólio mantém vacância financeira de 2,9%, reforçando a resiliência e a atratividade dos ativos.

RESULTADO: Em fevereiro de 2026, após ter elevado sua distribuição em setembro de 2025, o Fundo realizou um novo aumento, passando ao patamar de R$ 0,80 por cota. Em geral, os incrementos de rendimento são realizados de forma gradual anualmente. No entanto, considerando a posição atual do Fundo, impulsionada pelos lucros de vendas recentes e pelos resultados das revisionais e de novas locações, o aumento foi antecipado para o início de 2026. Desde que o BTG assumiu a gestão, os rendimentos vêm crescendo de forma consistente, com alta média de 16% a.a. Dessa forma, o novo rendimento representa um dividend yield anualizado de 9,4%, com base no preço de fechamento de janeiro.

No resultado do mês, foi reconhecido o montante de R$ 5,0 milhões na linha de lucro com vendas. Desse total, R$ 3,0 milhões referem-se à alienação dos ativos corporativos e R$ 2,0 milhões são provenientes da venda do ativo Barueri. Adicionalmente, houve um aumento no rendimento caixa em função dos desinvestimentos realizados em FIIs, que foram convertidos em liquidez ao longo do período.

Na linha de receitas com FII/CRI, o aumento em relação ao mês passado, decorre principalmente do reconhecimento de R$ 2,8 milhões em lucro com a venda de cotas do IRIM11. Essas cotas foram recebidas pelo BTLG no âmbito da aquisição do FII SARE11 e, posteriormente, alienadas em condições favoráveis para o Fundo.

A linha caixa/competência neste mês foi impactada principalmente por aluguéis com data de vencimento posterior à divulgação de resultado, o que gera um descasamento entre o regime de caixa e o regime de competência, conforme $j a$ explicado em relatórios anteriores.

COMERCIAL: No período, não houve novas movimentações no portfólio. A gestão segue atuando de forma ativa na locação das poucas áreas remanescentes, mantendo a vacância em níveis estruturalmente saudáveis, atualmente em 2,9%.

Na página seguinte, apresentamos o case BTLG Ribeirão Preto, que no início do ano passado, apresentava indícios de aumento de vacância. Diante desse cenário, a gestão atuou de forma proativa na frente comercial, antecipando-se a esse movimento. As novas locações foram realizadas com ganho real de aluguel, conforme demonstrado a seguir.

Principais Indicadores

VALOR DE MERCADO R$ 5,5 bilhões

COTA DE MERCADO R$ 102,61 por cota

VALOR PATRIMONIAL R$ 5,5 bilhões

COTA PATRIMONIAL R$ 103,06 por cota

DIVIDEND YIELD 9,4%

RENDIMENTO MENSAL R$ 0,80 por cota

COTISTAS 451.524

ADTV MENSAL R$ 18,9 milhões

VOLUME MENSAL R$ 395,9 milhões

IMÓVEIS| ABL¹ 34 | 1.435.343 m²

LTV¹ 3,3%

VACÂNCIA FINANCEIRA 2,9%

RETORNO BTLG VS IFIX (2026) 0,7% VS 2,3%

Ativismo comercial

BTLG Ribeirão Preto

Neste mês, destacamos o ativo BTLG Ribeirão Preto, que ao longo de 2025 enfrentou um cenário temporário de aumento de vacância. Durante o período, alguns locatários optaram por descontinuar suas operações no imóvel, seja por estratégias de redução de custos ou ajustes no momento operacional das companhias. Um dos casos envolveu uma empresa que ocupava aproximadamente 16% da ABL do ativo. Sua saída foi benéfica para o Fundo, considerando que o contrato vigente estava abaixo dos valores de mercado, abrindo espaço para recomposição do aluguel em patamares superiores.

Como consequência, o ativo registrou módulos em aviso prévio e áreas temporariamente vagas, representando ~40% da ABL do imóvel. Ao longo desse período, a gestão atuou de forma diligente e ativa na comercialização dos espaços, buscando condições contratuais alinhadas aos novos valores de mercado. Vale destacar que, historicamente, o ativo sempre esteve ocupado e, à medida que surgem disponibilidades, as novas locações são realizadas de forma tempestiva devido a qualidade do ativo.

Abaixo, apresentamos a visão consolidada do ativo em 2025, detalhando a situação de cada módulo, bem como a fotografia atual de janeiro de 2026, já refletindo a nova carteira de locatários, com melhor perfil de crédito e 100% ocupado. Destaca-se que os novos contratos foram firmados a valores superiores aos anteriormente praticados, resultando em um aumento real médio de 26% nos aluguéis. Esse movimento reforça a atratividade do ativo e evidencia a capacidade da gestão de capturar ganhos mesmo em períodos de transição. Atualmente, o empreendimento não apresenta vacância, uma vez que os módulos com minutas em andamento permanecem ocupados pela locatária em processo de desocupação.

2025

Demonstração do Resultado

Composição do Resultado por Cota

Balanço Patrimonial

Notas: (1) Novas locações e revisionais, incluindo uma revisional relevante com uma locatária que ocupa ~87 mil m². (2) Competência Outubro - 14ª Emissão (4.567.617 cotas) ; Novembro – 15ª Emissão (1.263.734 cotas). (3) Ganhos financeiros acumulados ainda não distribuídos pelo Fundo. Saldo de resultado deverá ser distribuído ao longo do próximo semestre. (4) O lucro apresentado considera resultados acumulados em SPEs e operações de venda em andamento, podendo sofrer variações em função da efetivação das transações, dos prazos de conclusão e do recebimento das respectivas parcelas, bem como de eventuais ajustes operacionais e financeiros.. (5) Considera imóveis via SPEs. (6) Considera em outros; taxa de administração; outros valores a pagar e CRI. (7) Não considera o CRI assumido na aquisição do ativo BTLG Mauá II, o qual será refletido no próximo relatório.

Rentabilidade

Rentabilidade Mercado Secundário

Rentabilidade Desde a Gestão BTG

Histórico de Dividendos

Notas: (1) Considera tributação de 15%. (2) As bandas indicativas não configuram compromisso ou promessa de rentabilidade futura, sendo apenas referências com base nos atuais indicadores de receita e vacância do Fundo, podendo sofrer alterações sem aviso prévio. (3) Cálculo considera cota de fechamento à mercado dos respectivos meses. RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. LEIA O PROSPECTO E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC.

Rentabilidade

Cotação Histórica e Volume Mensal

Evolução ADTV

Evolução Cotistas

Evolução Dividendos (distribuição média R$ por cota)

Notas: (1) CAGR ou taxa de crescimento anual composta, representa a taxa média de crescimento. Os 16% a.a. considera-se a partir da gestão BTG.

Portfólio

Perfil dos Ativos

Tipo de Contrato (% receita)

Tipo de Multa (% receita)

Indexador (% receita)

Carteira

Nota: (1) Considera 17 imóveis, cuja participação individual na receita do Fundo é igual ou inferior a 2%

Portfólio

Locatários por Segmento

Top 20 Locatários (% receita)

20 maiores locatários são responsáveis por 67% da receita do FII.

Vencimento (% receita)

Revisional (% receita)

Mês de Reajuste (% receita)

Localização dos Imóveis

Ativos BTLG em SP Raio 60 km (% receita)

BTLG Louveira I (10%)

BTLG Mauá I e II (10%)

BTLG Itapevi I (7%)

BTLG Louveira VIII (5%)

BTLG Cajamar II (6%)

BTLG Cajamar I (4%)

BTLG SBC I (4%)

BTLG Cajamar III (3%)

BTLG Louveira III (2%)

BTLG Embu (2%)

BTLG Cotia (2%)

BTLG Jundiaí (6%)

BTLG St. Parnaíba (1%)

BTLG Osasco (3%)

BTLG Louveira IV, V,VI & VII (6%)

Natura (2%)

Localização dos Imóveis

BTLG St. André (1%)

BTLG Dengo (1%)

Portfólio

Resumo dos Ativos

Histórico de Vendas

O BTLG11 costuma desinvestir por ano de 12% a 15% do seu patrimônio, destravando lucro e criando valor via reciclagem de portfólio para o cotista

R$ 1.328mm Total de Vendas em 4 anos

R$ 4,68 Lucro/cota das Vendas

27% Maior que valor de laudo(¹)

Linha do Tempo - Desinvestimentos BTLG

1S 2022 R$169mm

1S 2023 R$ 117mm

MAGNA | CERATTI | ITAMBÉ BTLG DUTRA RJ | AMBEV ST. LUZIA

2S 2023 R$82mm

1S 2024 R$346mm

2S 2024 R$57mm

2S 2025 R$557mm

BTLG DUTRA SPAmbev Feira S. | BTLG GRU | BTLG SBCBTLG Camaçari | Campinas WT Morumbi | WBC

Imóveis vendidos

ITAMBÉ

DUTRA SP

DUTRA RJ

AMBEV FEIRA S.

AMBEV ST. LUZIA

SBC

BTG GRU

CAMAÇARI

CAMPINAS

WT MORUMBI

WBC

Cronograma | Desembolsos e Recebimentos

A tabela abaixo demonstra os valores aproximados das obrigações por compra de ativos e recebimentos das vendas para os próximos trimestres, os números apresentados não consideram reajustes aplicáveis nas parcelas pendentes.

A seguir apresentamos: (i) o saldo devedor atual e outras características de cada CRI, e (ii) o saldo devedor e amortizações ao final de cada ano, com o LTV(¹)do fundo. As obrigações do BTLG possuem perfil de longo prazo e que são pouco representativos frente ao patrimônio do Fundo (3,3%).

(i) Alavancagem

(ii) Fluxo de Amortização

Cronograma | Últimos Eventos

18 de Dez.2025

Venda de ativos corporativos com lucro de ~R$ 27 milhões

O fundo recebeu R$ 560.491.997,51 (quinhentos e sessenta milhões, quatrocentos e noventa e um mil, novecentos e noventa e sete reais e cinquenta e um centavos) referente à alienação dos dois imóveis corporativos adquiridos na operação de compra do SARE11 - Santander Renda de Aluguéis FII, concluída conforme fato relevante de 16 de outubro de 2025. Os ativos são o WT Morumbi e o Edifício Work Bela Cintra, ambos localizados na cidade de São Paulo.

O lucro da operação é de ~ R$ 27 milhões, correspondente a R$ 0,49 por cota.

Com isso, o Fundo conclui uma etapa relevante da transação com o SARE11, com o desinvestimento integral das posições em ativos corporativos, reforçando o caixa do BTLG11 para o exercício de 2026.

Fato Relevante

17 de Dez.2025

Recebimento da última parcela referente à venda do ativo BTLG Campinas

Em complemento aos Fatos Relevantes divulgados nos dias 13 de novembro de 2024, 02 de julho de 2025 e 04 de agosto de 2025, a Classe recebeu o montante de R$ 15.691.053,37 (quinze milhões, seiscentos e noventa e um mil, cinquenta e três reais e trinta e sete centavos) referente à última parcela da alienação da totalidade da participação detida no ativo BTLG Campinas, locado para Air Liquide e localizado na cidade de Campinas - SP, com área total de 1.999 m².

Com o recebimento desta última parcela, o Fundo celebrou a escritura de transferência do BTLG Campinas para a compradora. O lucro gerado pela parcela recebida foi de R$ 4.375.508,47 (quatro milhões, trezentos e setenta e cinco mil, quinhentos e oito reais e quarenta e sete centavos), correspondente a R$ 0,0869 por cota e uma taxa interna de retorno de 22,66% a.a..

Fato Relevante

12 de Dez.2025

15ª Emissão

O Fundo anunciou em 12/12/2025 o encerramento de sua 15ª emissão de cotas, perfazendo o montante total de R$ 450.515.807,61, considerando a taxa de distribuição Primária

Para maiores informações, acesse o link abaixo.

Fato Relevante

05 de Dez.2025

Aquisição de dois ativos AAA no raio 30 km de SP.

O fundo adquiriu dois ativos AAA, localizados no raio 30km da cidade de São Paulo, totalizando 83.428 m² de ABL e 100% locados.

i. Imóvel Osasco: Avenida Alberto Jackson Byington, Osasco - SP.

ii. Imóvel Mauá: Avenida Papa João XXIII, Mauá - SP.

Para maiores informações, acesse o link abaixo.

BTLG Cajamar II

BTLG Ribeirão Preto

BTLG Jundiaí

Natura São Paulo(¹)

BTLG St. de Parnaíba

BTLG Campinas II

BTLG Cabreúva

BTLG Itapevi

BTLG Louveira I

BTLG Louveira II

BTLG Louveira III

BTLG Louveira IV

BTLG Louveira V & VI

BTLG Louveira VII

BTLG Louveira VIII

BTLG Louveira IX

BTLG Cotia

BTLG Navegantes

BRF Fortaleza

BTLG Extrema

BTLG Suape

BTLG Queimados

Portfólio Galeria

BTLG Hortolândia

BTLG Araçatuba

BTLG Embu

ABL: Abreviação de Área Bruta Locável. Refere-se ao espaço total na parte interna de um edifício que pode ser destinado à locação

ADTV (Average Daily Trading Volume): Média diária de negociação das cotas de um FII na bolsa. Um ADTV alto indica que há mais facilidade para comprar ou vender cotas sem impactar o preço de mercado.

Cap Rate: Jargão estrangeiro para índice de capitalização que é calculado como o aluguel anual do imóvel dividido pelo seu custo de aquisição.

Cota Patrimonial: Representação do valor financeiro de uma cota dentro do patrimônio líquido do Fundo. (arredondada em duas casas decimais).

CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários): Título de renda fixa lastreado em recebíveis do setor imobiliário, como financiamentos, aluguéis ou contratos de compra e venda. É o principal ativo dos FIIs de papel.

Despesas Imobiliárias: Compreende despesas diretamente relacionada aos imóveis tais como: condomínio, IPTU, taxas, seguros, energia, intermediações, entre outros.

Despesas Operacionais: Compreende despesas diretamente relacionadas ao Fundo, tais como: taxa de administração, honorários jurídicos, assessoria técnica, assessoria imobiliária, contábil, taxas da CVM e B3, entre outros.

Dividend Yield (DY): Representa a rentabilidade relativa dos rendimentos pagos aos cotistas do Fundo. Calculado pela divisão do rendimento anualizado sobre a cota valor de mercado.

Liquidez: Capacidade de converter um ativo (como cotas de FIIs) em dinheiro.

Preço/valor patrimonial (P/VP): Preço da cota do Fundo no mercado secundário dividido pelo valor patrimonial da cota, calculado utilizando valores na data-base do relatório.

Receita de Locação: Compreende aluguéis, aluguéis em atraso e recuperações, adiantamentos. multas e receitas obtidas por meio da exploração das áreas comuns dos empreendimentos.

Vacância financeira: Compreende a porcentagem da receita de locação potencial das áreas vagas sobre a receita de locação total do Fundo.

Vacância física: Compreende a porcentagem da área bruta locável vaga em m² dentre a área bruta locável total do Fundo.

Principais Características

Código de negociação: BTLG11

Administrador: BTG Pactual Serviços Financeiros

Gestor: BTG Pactual Gestora de Recursos

Quantidade de Emissões: 15

Periodicidade dos Rendimentos: Mensal

Prazo de Duração: Indeterminado

Taxa: 0,90% a.a.

Quantidade cotas: 53.310.352

BTG Pactual Asset Management: eleita a melhor gestora de Real Estate da América Latina.

Disclaimer

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