Relatório Gerencial BTLG11 de janeiro de 2026

FII BTG Pactual Logística

BTLG11

Relatório Mensal

Janeiro 2026

BTGLOG

Informações Gerais

Objetivo

O Fundo tem por objeto a obtenção de renda e ganho de capital por meio da exploração de empreendimentos imobiliários focados em operações no segmento de logística.

Comentário do Gestor

BTLG: O BTLG conta com 34 imóveis, totalizando 1,4 mm de $\mathfrak { m } ^ { 2 }$ de ABL. Aproximadamente 92% dos ativos estão localizados no estado de São Paulo, principal mercado logístico do país. O portfólio mantém vacância financeira de 2,9%, reforçando a resiliência e a atratividade dos ativos.

RESULTADO: Em janeiro de 2026, o Fundo distribuiu R$ 0,79 por cota, o que representa um dividend yield anualizado de 9,2% com base no preço de fechamento de dezembro.

No resultado deste mês, a receita de locações dos novos ativos BTLG Mauá II e BTLG Osasco já passou a ser refletida no resultado do Fundo. Adicionalmente, foram reconhecidos os lucros decorrentes do recebimento da última parcela do ativo BTLG Campinas, conforme divulgado em Fato Relevante, e da parcela do ativo Barueri, totalizando ~R$ 7,7 mm na linha de lucro com vendas.

O ajuste na linha caixa/competência decorre, principalmente, de aluguéis com pagamentos não mensais previstos contratualmente, bem como de vencimentos posteriores à data do fechamento contábil, resultando em um descasamento temporário entre o reconhecimento financeiro e o reconhecimento contábil. Por fim, a linha de lucro projetado foi atualizada para refletir as vendas recentes, resultando em uma projeção de lucro de R$ 1,54 por cota.

MERCADO SECUNDÁRIO: Em dezembro, o BTLG registrou volume médio diário de negociação de R$ 21,4 mm. Esse desempenho foi impulsionado pela inclusão do Fundo no rebalanceamento de índices internacionais, movimento que contribui para o aumento da liquidez das cotas, maior visibilidade no mercado e atração de investidores institucionais. Com isso, o BTLG se consolida como um dos FIIs mais líquidos da indústria.

COMERCIAL: No ativo BTLG Cabreúva, o Fundo concluiu a locação de 1 módulo, com área de 4 mil $\mathbf { m } ^ { 2 } ,$ para uma empresa do setor de embalagens, com valores em linha com o mercado e prazo contratual de cinco anos. Com essa operação, a vacância consolidada do portfólio foi reduzida para 2,9%.

Principais Indicadores

VALOR DE MERCADO R$ 5,5 bilhões

COTA DE MERCADO R$ 102,65 por cota

VALOR PATRIMONIAL R$ 5,5 bilhões

COTA PATRIMONIAL R$ 103,13 por cota

DIVIDEND YIELD 9,2%

RENDIMENTO MENSAL R$ 0,79 por cota

COTISTAS 438.517

ADTV MENSAL R$ 21,4 milhões

VOLUME MENSAL R$ 427,6 milhões

IMÓVEIS| ABL¹ 34 | 1.435.343 m²

LTV¹ 3,3%

VACÂNCIA FINANCEIRA 2,9%

RETORNO BTLG VS IFIX (2025) 20,3% VS 21,1%

Demonstração do Resultado

Balanço Patrimonial

Composição do Resultado por Cota

Notas: (1) Novas locações e revisionais, incluindo uma revisional relevante com uma locatária que ocupa ~87 mil m². (2) Competência Outubro - 14ª Emissão (4.567.617 cotas) ; Novembro – 15ª Emissão (1.263.734 cotas). (3) Ganhos financeiros acumulados ainda não distribuídos pelo Fundo. Saldo de resultado deverá ser distribuído ao longo do próximo semestre. (4) O lucro apresentado considera resultados acumulados em SPEs e operações de venda em andamento, podendo sofrer variações em função da efetivação das transações, dos prazos de conclusão e do recebimento das respectivas parcelas, bem como de eventuais ajustes operacionais e financeiros.. (5) Considera imóveis via SPEs. (6) Considera em outros; taxa de administração; outros valores a pagar e CRI. (7) Não considera o CRI assumido na aquisição do ativo BTLG Mauá II, o qual será refletido no próximo relatório.

Rentabilidade

Rentabilidade Mercado Secundário

Rentabilidade Desde a Gestão BTG

Histórico de Dividendos

Notas: (1) Considera tributação de 15%. (2) As bandas indicativas não configuram compromisso ou promessa de rentabilidade futura, sendo apenas referências com base nos atuais indicadores de receita e vacância do Fundo, podendo sofrer alterações sem aviso prévio. (3) Cálculo considera cota de fechamento à mercado dos respectivos meses. RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. LEIA O PROSPECTO E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC.

Rentabilidade

Cotação Histórica e Volume Mensal

Evolução ADTV

Evolução Cotistas

Evolução Dividendos (distribuição média R$ por cota)

Notas: (1) CAGR ou taxa de crescimento anual composta, representa a taxa média de crescimento. Os 16% a.a. considera-se a partir da gestão BTG.

Portfólio

Perfil dos Ativos

Tipo de Contrato (% receita)

Indexador (% receita)

Tipo de Multa (% receita)

Carteira

Portfólio

Locatários por Segmento

Top 20 Locatários (% receita)

20 maiores locatários são responsáveis por 67% da receita do FII.

Vencimento (% receita)

Revisional (% receita)

Mês de Reajuste (% receita)

Localização dos Imóveis

Ativos BTLG em SP Raio 60 km (% receita)

BTLG Louveira I (10%)

BTLG Mauá I e II (10%)

BTLG Itapevi I (7%)

BTLG Louveira VIII (5%)

BTLG Cajamar II (6%)

BTLG Cajamar I (4%)

BTLG SBC I (4%)

BTLG Cajamar III (3%)

BTLG Embu (2%)

BTLG Louveira III (2%)

BTLG Cotia (2%)

BTLG Jundiaí (6%)

BTLG St. Parnaíba (1%)

BTLG Osasco (3%)

BTLG Louveira IV, V,VI & VII (6%)

Natura (2%)

Localização dos Imóveis

BTLG St. André (1%)

BTLG Dengo (1%)

Portfólio

Resumo dos Ativos

Histórico de Vendas

O BTLG11 costuma desinvestir por ano de 12% a 15% do seu patrimônio, destravando lucro e criando valor via reciclagem de portfólio para o cotista

R$ 1.328mm Total de Vendas em 4 anos

R$ 4,68 Lucro/cota das Vendas

27% Maior que valor de laudo(¹)

Linha do Tempo - Desinvestimentos BTLG

1S 2022 R$169mm

1S 2023 R$ 117mm

MAGNA | CERATTI | ITAMBÉ BTLG DUTRA RJ | AMBEV ST. LUZIA

2S 2023 R$82mm

1S 2024 R$346mm

2S 2024 R$57mm

2S 2025 R$557mm

BTLG DUTRA SPAmbev Feira S. | BTLG GRU | BTLG SBCBTLG Camaçari | Campinas WT Morumbi | WBC

Imóveis vendidos

ITAMBÉ

DUTRA SP

DUTRA RJ

AMBEV FEIRA S.

AMBEV ST. LUZIA

SBC

BTG GRU

CAMAÇARI

CAMPINAS

WT MORUMBI

WBC

Cronograma | Desembolsos e Recebimentos

A tabela abaixo demonstra os valores aproximados das obrigações por compra de ativos e recebimentos das vendas para os próximos trimestres, os números apresentados não consideram reajustes aplicáveis nas parcelas pendentes.

A seguir apresentamos: (i) o saldo devedor atual e outras características de cada CRI, e (ii) o saldo devedor e amortizações ao final de cada ano, com o LTV(¹)do fundo. As obrigações do BTLG possuem perfil de longo prazo e que são pouco representativos frente ao patrimônio do Fundo (3,3%).

(i) Alavancagem

(ii) Fluxo de Amortização

Cronograma | Últimos Eventos

18 de Dez.2025

Venda de ativos corporativos com lucro de ~R$ 27 milhões

O fundo recebeu R$ 560.491.997,51 (quinhentos e sessenta milhões, quatrocentos e noventa e um mil, novecentos e noventa e sete reais e cinquenta e um centavos) referente à alienação dos dois imóveis corporativos adquiridos na operação de compra do SARE11 - Santander Renda de Aluguéis FII, concluída conforme fato relevante de 16 de outubro de 2025. Os ativos são o WT Morumbi e o Edifício Work Bela Cintra, ambos localizados na cidade de São Paulo.

O lucro da operação é de ~ R$ 27 milhões, correspondente a R$ 0,49 por cota.

Com isso, o Fundo conclui uma etapa relevante da transação com o SARE11, com o desinvestimento integral das posições em ativos corporativos, reforçando o caixa do BTLG11 para o exercício de 2026.

Fato Relevante

17 de Dez.2025

Recebimento da última parcela referente à venda do ativo BTLG Campinas

Em complemento aos Fatos Relevantes divulgados nos dias 13 de novembro de 2024, 02 de julho de 2025 e 04 de agosto de 2025, a Classe recebeu o montante de R$ 15.691.053,37 (quinze milhões, seiscentos e noventa e um mil, cinquenta e três reais e trinta e sete centavos) referente à última parcela da alienação da totalidade da participação detida no ativo BTLG Campinas, locado para Air Liquide e localizado na cidade de Campinas - SP, com área total de 1.999 m².

Com o recebimento desta última parcela, o Fundo celebrou a escritura de transferência do BTLG Campinas para a compradora. O lucro gerado pela parcela recebida foi de R$ 4.375.508,47 (quatro milhões, trezentos e setenta e cinco mil, quinhentos e oito reais e quarenta e sete centavos), correspondente a R$ 0,0869 por cota e uma taxa interna de retorno de 22,66% a.a..

Fato Relevante

12 de Dez.2025

15ª Emissão

O Fundo anunciou em 12/12/2025 o encerramento de sua 15ª emissão de cotas, perfazendo o montante total de R$ 450.515.807,61, considerando a taxa de distribuição Primária

Para maiores informações, acesse o link abaixo.

Fato Relevante

05 de Dez.2025

Aquisição de dois ativos AAA no raio 30 km de SP.

O fundo adquiriu dois ativos AAA, localizados no raio 30km da cidade de São Paulo, totalizando 83.428 m² de ABL e 100% locados.

i. Imóvel Osasco: Avenida Alberto Jackson Byington, Osasco - SP.

ii. Imóvel Mauá: Avenida Papa João XXIII, Mauá - SP.

Para maiores informações, acesse o link abaixo.

FII na Mídia

Suno

BTLG11 mantém R$ 0,79 por cota e reforça estabilidade dos rendimentos

O BTLG11 anunciou o pagamento de R$ 0,79 por cota, referente aos resultados de dezembro de 2025, mantendo a previsibilidade de rendimentos aos investidores. A data-base para os dividendos do BTLG11 foi fixada em 15 de janeiro de 2026, com pagamento previsto para 23 de janeiro de 2026, conforme calendário do fundo.

Trata-se da quinta distribuição consecutiva no mesmo patamar, reforçando a consistência do portfólio operacional.

Notícia

Seudinheiro

BTLG11 (de novo) no topo: FII de galpões logísticos volta a ser o favorito em janeiro com expectativa de corte de juros

Com três recomendações entre os nove bancos e corretoras consultados pelo Seu Dinheiro, o BTG Pactual Logística (BTLG11) voltou a conquistar o pódio do ranking de fundos imobiliários mais recomendados do mês.

Notícia

BTLG Cajamar II

BTLG Ribeirão Preto

BTLG Jundiaí

Natura São Paulo(¹)

BTLG St. de Parnaíba

BTLG Campinas II

BTLG Cabreúva

BTLG Itapevi

BTLG Louveira I

BTLG Louveira II

BTLG Louveira III

BTLG Louveira IV

BTLG Louveira V & VI

BTLG Louveira VII

BTLG Louveira VIII

BTLG Louveira IX

BTLG Cotia

BTLG Navegantes

BRF Fortaleza

BTLG Extrema

BTLG Suape

BTLG Queimados

Portfólio Galeria

BTLG Hortolândia

BTLG Araçatuba

BTLG Embu

ABL: Abreviação de Área Bruta Locável. Refere-se ao espaço total na parte interna de um edifício que pode ser destinado à locação

ADTV (Average Daily Trading Volume): Média diária de negociação das cotas de um FII na bolsa. Um ADTV alto indica que há mais facilidade para comprar ou vender cotas sem impactar o preço de mercado.

Cap Rate: Jargão estrangeiro para índice de capitalização que é calculado como o aluguel anual do imóvel dividido pelo seu custo de aquisição.

Cota Patrimonial: Representação do valor financeiro de uma cota dentro do patrimônio líquido do Fundo. (arredondada em duas casas decimais).

CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários): Título de renda fixa lastreado em recebíveis do setor imobiliário, como financiamentos, aluguéis ou contratos de compra e venda. É o principal ativo dos FIIs de papel.

Despesas Imobiliárias: Compreende despesas diretamente relacionada aos imóveis tais como: condomínio, IPTU, taxas, seguros, energia, intermediações, entre outros.

Despesas Operacionais: Compreende despesas diretamente relacionadas ao Fundo, tais como: taxa de administração, honorários jurídicos, assessoria técnica, assessoria imobiliária, contábil, taxas da CVM e B3, entre outros.

Dividend Yield (DY): Representa a rentabilidade relativa dos rendimentos pagos aos cotistas do Fundo. Calculado pela divisão do rendimento anualizado sobre a cota valor de mercado.

Liquidez: Capacidade de converter um ativo (como cotas de FIIs) em dinheiro.

Preço/valor patrimonial (P/VP): Preço da cota do Fundo no mercado secundário dividido pelo valor patrimonial da cota, calculado utilizando valores na data-base do relatório.

Receita de Locação: Compreende aluguéis, aluguéis em atraso e recuperações, adiantamentos. multas e receitas obtidas por meio da exploração das áreas comuns dos empreendimentos.

Vacância financeira: Compreende a porcentagem da receita de locação potencial das áreas vagas sobre a receita de locação total do Fundo.

Vacância física: Compreende a porcentagem da área bruta locável vaga em m² dentre a área bruta locável total do Fundo.

Principais Características

Código de negociação: BTLG11

Administrador: BTG Pactual Serviços Financeiros

Gestor: BTG Pactual Gestora de Recursos

Quantidade de Emissões: 15

Periodicidade dos Rendimentos: Mensal

Prazo de Duração: Indeterminado

Taxa: 0,90% a.a.

Quantidade cotas: 53.310.352

BTG Pactual Asset Management: eleita a melhor gestora de Real Estate da América Latina.

Disclaimer

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