Relatório Gerencial CBOP11 de dezembro de 2025

Relatório Gerencial

CBOP11 Castello Branco Office Park II FII

Objetivo do Fundo

O Fundo tem como objeto o investimento na fração ideal de 50% das unidades autônomas que compõem a Torre Jatobá, situada no complexo imobiliário denominado Castello Branco Office Park, buscando auferir receitas por meio de locação, arrendamento ou exploração do direito de superfície dos imóveis integrantes do seu patrimônio imobiliário, podendo, inclusive, ceder a terceiros tais direitos, não sendo objetivo direto e primordial obter ganho de capital com a compra e venda de imóveis ou direitos a eles relativos. O Fundo poderá ainda adquirir imóveis comerciais, prontos ou em construção, terrenos, vagas de garagem e outros tipos de imóveis onde poderão ser desenvolvidos empreendimentos comerciais ou direitos relativos à imóveis, desde que também localizados no Castello Branco Office Park, todos com finalidade de locação, arrendamento, exploração do direito de superfície das unidades comerciais ou mesmo venda, podendo, ainda, ceder a terceiros os direitos e créditos decorrentes da sua venda, locação, arrendamento e direito de superfície dessas unidades.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

Início das Atividades

Dezembro 2012

Código de Negociação

CBOP11

CNPJ

17.144.039/0001-85

Cotas Emitidas

1.415.000

Prazo Indeterminado

Gestor

Patria Investimentos Ltda.

Administrador e Escriturador

Banco Genial S.A.

Taxa de Administração Total

0,3% ao ano sobre valor de mercado de negociação em bolsa do Fundo, observado o valor mínimo mensal de R$ 30 mil, atualizado anualmente pela variação do IGP-M.

Público Alvo

Investidores em geral

Tipo Anbima Tijolo Renda Gestão Definida

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Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

PANORAMA DE DEZEMBRO/25:

O ano de 2025 terminou trazendo aos investidores de FIIs motivos claros para comemorar. Apesar da retomada da alta da Selic, que fechou em 15% a.a. (maior nível desde 2006) o IFIX valorizou +21,1% no período, equivalente a +147% do CDI. Em outras palavras, mesmo com juros elevados, prevaleceu no mercado, sobretudo no segundo semestre, a percepção de que o ciclo de aperto monetário se aproxima do fim. Esse movimento sustentou a recuperação dos FIIs, com destaque para os fundos de Tijolo¹ (+21,9%), seguidos pelos fundos de Papel² (+17,6%).

Dezembro consolidou essa tendência ao registrar o segundo melhor desempenho mensal do ano, com alta de +3,1% no IFIX (Tijolo¹ = +2,2% e Papel² = +3,4%). O último mês intensificou a trajetória positiva iniciada em agosto, quando o índice acumulou cinco meses consecutivos de alta, com outubro sendo o único abaixo de 1%.

Encerramos 2025 com juro real próximo a 10% a.a. e inflação inferior a 5%. Somando esse quadro doméstico ao início do ciclo de cortes nos EUA, iniciado em setembro, o mercado já precifica a Selic perto do pico. Embora seja cedo para definir ritmo e magnitude dos cortes em 2026 (ano eleitoral) está consolidada a percepção de fim do aperto, com possibilidade de flexibilização entre o fim do primeiro e o segundo trimestre. Nesse contexto, muitos investidores anteciparam o movimento, ampliando exposição a FIIs ainda descontados após anos de alta da taxa básica.

Vale lembrar que o IFIX é um índice de total return, incorporando variação das cotas e rendimentos. Considerando dividend yield médio de 10% a.a., a valorização efetiva das cotas foi próxima a 11%. Mesmo após forte desempenho, fundos de tijolo encerraram negociando, em média, a P/VP de 0,88x. Em segmentos específicos, os descontos são maiores: lajes corporativas giram em torno de 0,70x. Isso indica espaço para valorização adicional à medida que os cortes da Selic avancem. Soma-se a isso a resiliência dos fundamentos imobiliários, seja em vacância e preços de aluguel nos fundos de tijolo, seja nos baixos níveis de inadimplência nos fundos de papel.

Assim, a indústria de FIIs fecha 2025 com balanço positivo, tanto pelo retorno entregue quanto pela perspectiva futura, combinada a um carrego isento próximo a dois dígitos. Embora 2026 possa trazer maior volatilidade por fatores eleitorais, macroeconômicos e geopolíticos, os FIIs seguem como classe atrativa para o investidor brasileiro.

Comentários da Gestão (1/2)

Dezembro 2025

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em dezembro, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 0,33/cota, o que levou a um resultado de R$ 0,20/cota. O resultado do Fundo foi impactado de maneira não recorrente pelo adiantamento do aluguel referente a janeiro/26 por um dos locatários.

• Neste mês, a distribuição de rendimentos foi de R$ 0,50/cota, a ser pago no dia 15 de janeiro de 2026. A distribuição desse valor extraordinário reflete um acréscimo pontual ao final do semestre, a fim de respeitar a regulamentação vigente de 95% do lucro caixa auferido no semestre. Para o próximo semestre, há possibilidade de revisão no patamar de rendimentos, considerando as novas locações e o término das carências.

MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS:

• Não tivemos movimentações de locatários na competência dezembro, desta forma a vacância do Fundo permaneceu em 23,2% (tanto física como financeira), e o prazo médio remanescente dos contratos vigentes (WALE*) é de 3,1 anos.

REAJUSTES E REVISIONAIS*:

• Não havia reajustes ou revisionais programados para o mês.

ALAVANCAGEM*:

• Em 30/12, o Fundo não possuía qualquer alavancagem ou obrigação por aquisição de ativos.

Indicadores Financeiros

Patrimônio Líquido*

Cota Patrimonial*

R$ 102,1 milhões R$ 72,18

Valor de Mercado*

Cota de Mercado*

R$ 46,9 milhões

R$ 33,17

P/VP*

ADTV*

0,46x

R$ 8,9 mil

Dividend Yield (mercado)*

Dividend Yield (patrimonial)*

18,1% a.a.

8,3% a.a.

2º Semestre de 2025:

O segundo semestre foi marcado pelo recebimento da segunda parcela da multa rescisória da Armac, em julho, e pela entrada de cinco novos locatários: Blackbox, WCM, Mil Digital, Caique Castro Advogados e Rede D'Or. Essas movimentações resultaram em uma redução significativa da vacância, que passou de 41,6% ao final de junho para 23,2% em dezembro, evidenciando a eficácia das estratégias implementadas.

Para o próximo semestre, a gestão manterá o foco na continuidade da redução da vacância, mesmo diante do cenário desafiador do mercado de escritórios.

REAVALIAÇÃO DO ATIVO:

Conforme informado em Fato Relevante divulgado em 14/01 (clique aqui), o ativo imobiliário do Fundo foi reavaliado a valor de mercado (valor justo) em dezembro de 2025 pela CBRE, mesma empresa responsável pela última reavaliação. O resultado indicou valorização de 7,4% em relação ao valor contábil de 28/11/2025. Essa reavaliação reflete a melhora operacional do ativo, que, mesmo em um cenário macroeconômico adverso, apresentou redução relevante da vacância, de 56% em janeiro/25 para 23% em dezembro/25.

Performance

PATRIA

Média 12M | R$ 0,13

Dividend Yield*

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

5,7% 5,8% 5,6% 4,8% 4,1% 5,3% 5,2% 4,8% 4,8% 3,6% 3,3% 8,3% 1,8% 1,8% 7 ,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8%

jan-25 fev-25 mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

Para acessar mais informações sobre o Fundo, clique aqui

PATRIA

Resultado do Fundo*(R$/cota)

~~Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)~~

Balanço Patrimonial

PATRIA

Carteira (em R$ milhões)

O Fundo fechou o mês com aproximadamente 97% dos ativos em imóveis e 3% em caixa. O Fundo não possui alavancagem ou obrigações por aquisição de ativos.

Carteira de Ativos¹(1/4)

Atualmente o Fundo partilha metade da área bruta locável do Edifício Jatobá, integrante do complexo Castelo Branco Office Park, localizado em Barueri-SP. A área total do Fundo é de 16.739 m² e está com uma ocupação física de 76,8%.

% Fundo*

# Locatários

ABL detido pelo Fundo (m²)*

WALE (anos)*

50% 11 16.739 3,1

Vacância Física

Vacância Financeira^*

Preço médio

do Portfólio

(mercado)*

Aluguel Médio do Portfólio

23,2% 23,2% R$ 2.730/m² R$ 48,10/m²

Edifício Jatobá

Carteira de Ativos¹ (2/4)

Portfólio com 1 ativo, localizado em Alphaville, na Grande São Paulo e mais de 16 mil m² de ABL

Carteira de Ativos¹(3/4)

Alocação por Classe

Alocação por Segmento de Locatários

Alocação por Inquilino

Alocação Natureza dos Contratos *

Alocação por Indexador

Carteira de Ativos¹ $( 4 / 4 )$

Vencimento dos Contratos

Histórico de Vacância

Número de Cotistas

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Anexos

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