Relatório Gerencial CPOF11 de junho de 2026
Relatório Gerencial do fundo imobiliário Capitânia Office (CPOF11), referente a junho de 2026, com entrega no FundosNet (B3) em 04/08/2026. No pregão de 04/11/2026, a cota do CPOF11 fechou a R$ 120,00, com P/VP de 0,94 (valor patrimonial de R$ 128,09 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 2,00 por cota, com pagamento em out/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 4,67% sobre a cotação de 04/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 703,1 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- Fundo
- CAPITÂNIA OFFICE 1,69%
- CNPJ
- 48.916.699/0001-60
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 30/06/2026
- Data de entrega
- 04/08/2026 10:03
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
RELATÓRIO MENSAL DE GESTÃO
JUNHO DE 2026
CAPITÂNIA OFFICE FII
CPOF11
CNPJ: 48.916.699/0001-60
CAPITÂNIA OFFICE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
TICKER B3: CPOF11
Fundo de Investimento Imobiliário ("FII") constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.
OBJETIVO
O Fundo tem por objetivo a obtenção de renda mediante a exploração comercial primordialmente de lajes corporativas que constituem o seu portfólio, bem como a obtenção de ganho de capital por meio de compra e venda desses ativos. O fundo pode investir adquirindo a totalidade ou uma fração ideal dos ativos, tanto em ativos prontos e performados quanto em projetos em fase de desenvolvimento. A classe deverá distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95% (noventa e cinco por cento) dos resultados auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano, nos termos da legislação e regulamentação aplicáveis. O resultado auferido num determinado período será divulgado aos cotistas, mensalmente, sempre no 11º (décimo primeiro) dia útil do mês subsequente ao recebimento dos recursos pelo com a distribuição de rendimentos sendo realizada mensalmente, sempre no 16º (décimo sexto) dia útil o mês subsequente.
CAPITÂNIA OFFICE FII – CPOF11
CNPJ 48.916.699/0001-60
INÍCIO DO FUNDO 04/01/2023
ADMINISTRADOR
GESTOR
BTG Pactual Serviços Financeiros Capitânia Alternatives DTVM
PÚBLICO-ALVO Investidores em Geral
TAXA DE ADMINISTRAÇÃO
0,12% (de R$ 300M a R$ 1B) e 0,10% (acima de R$ 1B)
CLASSIFICAÇÃO ANBIMA FII Renda Gestão Ativa – Híbrido
DIVULGAÇÃO DO RENDIMENTO 11º dia útil
TAXA DE PERFORMANCE
OFERTAS REALIZADAS 4
10.00% do que exceder 100% do IPCA + 6% a.a.
DISTRIBUIÇÃO DO RENDIMENTO 16º dia útil
QUANTIDADE DE COTAS 5.489.284
QUANTIDADE DE COTISTAS 119
EXERCÍCIO SOCIAL 1º de janeiro a 31 de dezembro
OVERVIEW
VALOR DE MERCADO (R$/COTA)
R$ 114,49
DIVIDEND YIELD ANUALIZADO¹
VALOR PATRIMONIAL (R$/COTA)
VALOR DE MERCADO
0,00%
RENDIMENTO DO MÊS²
R$ 628,5 mi
R$ 125,83
R$ 0,00
P/VP 0,91
PATRIMÔNIO LÍQUIDO
R$ 690,7 mi
- SUMÁRIO
- 01 COMENTÁRIO DO GESTOR 08 SLIDES POR ATIVO
- 02 PORTFÓLIO E HISTÓRICO DE TRANSAÇÕES 09 UNIDADES DISPONÍVEIS PARA LOCAÇÃO
- 03 PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS 10 INSTITUCIONAL
- 04 FUNDO A MERCADO 11 ANEXOS
- 05 INDICADORES FINANCEIROS 12 GLOSSÁRIO
- 06 DIVIDENDOS 13 DISCLAIMER
- 07 PATRIMÔNIO LÍQUIDO E ALAVANCAGEM
- APITÂNIA OFFICE FII – CPOF11
- elatório Mensal de Junho de 2026
VISÃO MACRO
Em junho de 2026, o alívio geopolítico EUA-Irã e a queda do petróleo (-20%) impulsionaram ações globais, apesar da correção em tecnologia. No Brasil, porém, o mercado seguiu em deterioração: o Ibovespa caiu 0,5%, o Real perdeu 2,4% e o IFIX recuou 1,2%. O destaque negativo foi a disparada dos juros, com o DI 2028 atingindo 14,01% e as NTN-Bs superando 8% nos prazos curtos. A comunicação desastrada do Banco Central ao cortar a Selic desancorou expectativas inflacionárias (IPCA-15 a 4,80% em 12 meses). Com o exterior favorável, fica claro que a crise dos ativos domésticos é autoinfligida: as mazelas e o destino do mercado agora estão 100% na conta do próprio Brasil.
SETOR — OFFICE
O eixo Faria Lima segue como o endereço mais disputado do mercado de alto padrão. Segundo a CBRE, São Paulo registrou absorção bruta de 223,6 mil m² no 2T2026 — com Marginal Pinheiros e Jardins respondendo por cerca de 74% do total e protagonismo da classe AAA — e a vacância recuou para 15,1%. Esse cenário sustenta preços pedidos de R$ 280 a R$ 300/m² no trecho Faria Lima x JK, patamar recorde para a região. Com estoque disponível restrito e nova oferta concentrada fora do miolo consolidado, a perspectiva permanece positiva para ganhos reais de aluguel nos ativos bem localizados.
O FUNDO NO MÊS
No mês de junho de 2026, o Fundo não apurou resultado distribuível aos cotistas. Após a quitação da PMT do CRI, o aluguel excedente é de titularidade da SPE proprietária do Faria Lima Plaza. Como a SPE encontra-se em situação de prejuízo acumulado, não é possível, neste momento, a distribuição de dividendos ao Fundo, razão pela qual tais valores não transitaram pelo seu resultado no período.
No âmbito comercial, a Gestão concentra esforços no ciclo de revisionais principalmente do Faria Lima Plaza, abrangendo atualmente 67% da ABL do ativo. Identificamos um descolamento significativo entre os valores vigentes e os praticados por edifícios comparáveis no eixo da Faria Lima. O objetivo é promover a convergência desses aluguéis aos patamares de mercado ao longo do primeiro semestre de 2026, corrigindo a defasagem atual. Nesse sentido, concluímos duas revisionais com importantes locatários do edifício, em patamares alinhados com a expectativa da Gestão, que já passam a refletir os novos valores de locação e estamos em vias de finalizer mais uma negociação. É fundamental ressaltar que a performance do Faria Lima Plaza ratifica a tese original de investimento. No momento da primeira aquisição, em março de 2023, o ativo apresentava uma ocupação de aproximadamente 60% e aluguel médio inferior a R$ 170/m². Cerca de dois anos depois, a ocupação saltou para 97,5%, restando apenas meia laje disponível, enquanto o aluguel médio pós-revisionais deverá superar o patamar de R$ 200/m², se aproximando de R$ 250/m². Valor que achamos justo para o edifício.
Do lado da reciclagem de capital, além da transação do Oscra Freire, estamos em discussão de minuta para assinatura da venda do Ed Palladio, com 10% de ganho sobre o valor de compra.
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02 PORTFÓLIO E HISTÓRICO DE TRANSAÇÕES
6 edifícios · 30,0 mil m² de ABL própria
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Fonte: períodos de posse + desinvestimentos (BaseTijolo) · % após a operação · R$: cadastro/venda · FR › abre o fato relevante na FNET
02 PORTFÓLIO E HISTÓRICO DE TRANSAÇÕES
LINHA DO TEMPO— DETALHAMENTO DAS TRANSAÇÕES
JAN/23
SPOT LEBLON · AQUISIÇÃO
Início do Fundo e primeira aquisição. Spot Leblon comprado em quatro parcelas mensais consecutivas — ativo recémretrofitado, adquirido a valor atrativo e com apenas dois contratos de locação assinados.
OUT/23
ED. OSCAR FREIRE · AQUISIÇÃO
Conclusão da compra do Edifício Oscar Freire, recém-entregue e 100% locado para empresa de primeira linha. Aquisição em quatro parcelas semestrais, com aluguel integral para o CPOF desde o início.
JAN/25
FARIA LIMA PLAZA · AQUISIÇÃO
Conclusão da aquisição dos 30% remanescentes da participação do XPPR no FLP. O CPOF passou a deter 40% do edifício, hoje o principal ativo do Fundo.
MAR/23
PORTFÓLIO XPPR· AQUISIÇÃO
Aquisição de portfólio com 4 ativos — Faria Lima Plaza, Módulo Rebouças, Box 298 e Itower. O FLP respondia por 70% do valor da transação, ainda em consolidação (~60% de ocupação, aluguel de ~R$ 160/m²). Total superior a R$ 200 mm, com pagamentos semestrais até 2026.
NOV/23
ITOWER · DESINVESTIMENTO
Venda dos dois conjuntos remanescentes detidos pelo Fundo no Itower, com resultado positivo de aproximadamente R$ 0,85/cota.
MÓD. REBOUÇAS · AQUISIÇÃO
JAN/26
Em dez/25, aquisição de participação no Ed. Módulo Rebouças, 100% locado para o Nubank, com opção de compra adicional acordada. CVC assinado em jan/26, concluindo a aquisição de 5.443,86 m² de ABL no ativo.
SET/23
3 ATIVOS · DESINVESTIMENTO
AGO/24
Alienação dos ativos considerados menos estratégicos pela gestão — Box 298, Módulo Rebouças (Nubank) e Itower (Alphaville). A transação gerou resultado positivo de cerca de R$ 2,43/cota.
ED. ALAMEDAS · AQUISIÇÃO
Aquisição de 100% do Ed. Alamedas, adquirido vago. Excelente localização e retrofit recente, a preço abaixo do custo de reposição e com pagamento parcelado.
ABR/26
OSCAR FREIRE · DESINVESTIMENTO
Concluída a venda do Edifício Oscar Freire para um fundo da Alianza, reforçando a estratégia de reciclagem de portfólio.
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03 PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS
O portfólio do fundo é composto por 6 imóveis e 18 contratos de locação vigentes. Os contratos possuem prazos longos, com WAULT de 3,8 anos e vencimento médio previsto para abr de 2030.
| Ativo | Cidade | # Inquilinos | ABL | % Cart.¹ | Part. no Ativo | % Rec. Contratada | Vacância Física | WAULT (anos) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Faria Lima Plaza | São Paulo | 7 | 16.589 | 68,7% | 40% | 68,8% | 2,7% | 3,7 |
| Módulo Rebouças | São Paulo | 1 | 5.444 | 14,0% | 100% | 15,2% | 0,0% | 4,2 |
| Spot Leblon | Rio de Janeiro | 7 | 2.600 | 10,5% | 100% | 12,8% | 1,6% | 4,2 |
| Ed. Alamedas | São Paulo | 0 | 2.474 | 4,3% | 100% | 0,0% | 100,0% | - |
| Ed. Novo | São Paulo | 1 | 1.739 | 1,8% | 100% | 2,1% | 0,0% | 3,3 |
| Ed. Palladio | São Paulo | 2 | 1.171 | 0,8% | 100% | 1,1% | 0,0% | 3,0 |
| Total | - | 18 | 30.017 | 100,0% | - | 100,0% | 9,7% | 3,8 |
¹ % do valor da carteira imobiliária (último laudo ou custo de aquisição × participação do fundo). Part. = participação do fundo no ativo. # Inquilinos = locatários distintos com contrato vigente. WAULT = prazo médio remanescente dos contratos, ponderado pela receita contratada, base jun/2026. Vacância calculada sobre a ABL do próprio CAPITÂNIA OFFICE FII – CPOF11imóvel. 1
03 PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS
CONCENTRAÇÃO POR LOCATÁRIO — RECEITA CONTRATADA
CONCENTRAÇÃO POR SETOR DO LOCATÁRIO — RECEITA CONTRATADA
Participação pelo aluguel contratual vigente (valor de face do contrato). Setor pela marca do locatário, com o setor do cadastro como retaguarda.
Shopee · 26,2% Uber · 21,1% Nubank · 15,2% Klabin · 11,2% Cescon Barrieu · 5,2% NFE Power · 3,6% Warren · 3,3% Bunker One · 2,6% Machado Advogados · 2,1% Outros · 9,5%
E-commerce · 26,2% Serviços Financeiros · 21,1% Tecnologia · 21,1% Indústria · 11,4% Jurídico · 8,9% Energia · 8,0% Mídia · 1,7% Outros · 1,6%
TIPOLOGIA DOS CONTRATOS — % DA RECEITA
Típico · 100,0%
TOP 5 LOCATÁRIOS 78,9% da receita
WAULT 3,8 anos
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03 PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS
% DA RECEITA POR ATIVO
MÊS DE REAJUSTE — % DA RECEITA
% DA RECEITA POR INDEXADOR
VENCIMENTO DOS CONTRATOS — % DA RECEITA
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DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA
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ABL própria = GLA × participação do fundo. Receita contratada dos contratos ativos, na participação do fundo (mesma base dos indicadores operacionais).
03 PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS
INDICADORES OPERACIONAIS — OCUPAÇÃO, VACÂNCIA E ALUGUEL
OCUPAÇÃO (%) — 12 MESES
ALUGUEL CONTRATADO (R$/m²/MÊS) POR ATIVO
VACÂNCIA POR ATIVO (%) — FÍSICA × FINANCEIRA
PRAZO REMANESCENTE POR ATIVO (ANOS, PONDERADO PELA RECEITA)
Aluguel R$/m² = receita contratada ÷ ABL contratada (ponderado por área). Vacância física = ABL vaga ÷ ABL total. Vacância financeira = receita potencial da ÁREA VAGA ÷ receita potencial — carência e desconto NÃO entram aqui: o espaço está locado e o inquilino ainda não paga, então aparecem em Concessões (2,5% da receita potencial). Prazo remanescente = média dos vencimentos ponderada pela receita de cada contrato do imóvel; contrato por prazo indeterminado fica fora. Ordenado do mais curto para o mais longo, com o primeiro em destaque — é o que exige renegociação antes (de 3,0 a 4,3 anos). Consolidado do portfólio, na participação do fundo. Fonte: cadastro/rent roll.
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EVOLUÇÃO DO NÚMERO DE COTISTAS
O Fundo encerrou junho com 119 cotistas.
COTA DE FECHAMENTO (R$, ESQ.) × VOLUME DIÁRIO (R$ MI, DIR.)
▲ 0,9% no mês
mai/26 125,8 mi negociados 25 negócios
R$ 113,50
Metodologia — retorno TOTAL: cotas a mercado e patrimonial AJUSTADAS pelos rendimentos distribuídos (provento reinvestido na data-ex; TR ajustado retroativo, padrão B3/Bloomberg). Cota patrimonial = VP/cota do informe mensal + proventos, com guardas de consistência do VP. CDI líquido = CDI com IR de 15% (prazo acima de 720 dias) deduzido da taxa diária.
Desde o seu início, em Janeiro de 2023, a cota patrimonial ajustada do Fundo rendeu 48,7% e a cota a mercado ajustada rendeu 36,0%, versus 34,6% do IFIX e 52,9% do CDI.
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| DRE BTG - CPOF | Jan-26 | Feb-26 | Mar-26 | Apr-26 | May-26 | Jun-26 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Receitas | 1.727.220 | 2.601.369 | 1.038.488 | (128.340) | 1.504.047 | 2.229.818 |
| Renda fixa | 2.992 | 26.408 | 21.044 | 123.132 | 41.263 | 13.234 |
| Receita de Locação | 1.465.281 | 2.282.041 | 999.608 | 2.185.274 | 1.086.129 | 605.416 |
| Lucro/Prejuízo com Venda de Imóveis | - | 35.607 | 17.804 | (2.483.568) | 17.804 | 17.804 |
| Rendimento de CRIs | - | - | - | - | - | - |
| Resultado com a negociação de CRIs | - | - | - | - | - | - |
| Rendimento de FII | 46 | 35 | 33 | 46.701 | 377.436 | 376.759 |
| Ganho de capital FII | 258.900 | 257.278 | 0 | 121 | (18.584) | 1.216.605 |
| Despesas | (927.912) | (690.390) | (2.373.397) | (2.892.718) | (3.699.592) | (2.770.490) |
| Taxa de administração | (68.233) | (67.933) | (67.674) | (82.905) | (82.484) | (138.821) |
| Taxa de gestão | (343.296) | (341.788) | (340.487) | (417.118) | (417.118) | (417.118) |
| Imposto sobre ganho de capital | (429.762) | (51.456) | - | (24) | - | (239.604) |
| Despesa Alavancagem | - | - | (1.620.647) | (1.742.780) | (1.891.340) | (1.733.374) |
| Despesas Imobiliárias | (67.740) | (224.649) | (7.230) | (7.669) | (590.849) | (143.716) |
| Outras despesas | (18.882) | (4.565) | (337.359) | (642.221) | (717.800) | (97.856) |
| Resultado | 799.308 | 1.910.978 | (1.334.909) | (3.021.058) | (2.195.544) | (540.673) |
* Posição do semester. Fonte: BTG Pactual
CAPITÂNIA OFFICE FII – CPOF11
CAPITÂNIA OFFICE FII – CPOF11
DY LTM (12 MESES) 3,2%
R$ 3,69/cota distribuídos no período
Não houve distribuição no mês de jun/26.
Alavancagem via 2 CRIs (Riza): saldo devedor de R$ 317,3 mm, custo CDI + 2,00% a.a., amortização até 2034. Detalhamento por CRI em Base Tijolo › CRI.
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EVOLUÇÃO DA ALAVANCAGEM ■ saldo por dívida (R$ mm) ● % do PL
Endividamento apenas de recursos tomados junto a terceiros (CRIs emitidos) — não inclui parcelas a pagar de imóveis já adquiridos (ver "Compra e venda de imóveis"). % do PL calculado sobre o PL atual.
07 PATRIMÔNIO LÍQUIDO E ALAVANCAGEM
EVOLUÇÃO PATRIMONIAL (INFORME MENSAL CVM)
CAPITÂNIA OFFICE FII – CPOF11
Fluxo previsto das parcelas em aberto de aquisições (a pagar) e vendas de imóveis (a receber), na competência de vencimento. Cada barra separa o PRINCIPAL contratado da CORREÇÃO/JUROS prevista até o vencimento (indexadores: IPCA, PRE).
A RECEBER (VENDAS)
R$ 32,3 mm
A PAGAR (AQUISIÇÕES)
R$ 55,4 mm
R$ -23,1 mm
CRONOGRAMA DE DESEMBOLSOS E RECEBIMENTOS FUTUROS
| VENCIMENTO | OPERAÇÃO | ATIVO | INDEXADOR | PRINCIPAL (R$ MM) | CORREÇÃO PREV. (R$ MM) | TOTAL (R$ MM) | FATO RELEVANTE |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 08/06/2026 | Aquisição | Edifício Alamedas | - | -8,09 | -0,00 | -8,09 | FR |
| 15/12/2026 | Aquisição | Edifício Módulo Rebouças | IPCA | -46,15 | -1,14 | -47,29 | FR |
| 08/04/2027 | Venda | Oscar Freire Offices | PRE | 31,00 | 1,25 | 32,25 | FR |
| SALDO LÍQUIDO | a receber R$ 32,3 mm · a pagar R$ 55,4 mm | -23,14 |
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03 PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS
LAJE CORPORATIVA
Ed. Novo
SÃO PAULO, SP
1.739 m²
PARTICIPAÇÃO 100%
PRINCIPAIS LOCATÁRIOS
Machado Advogados
OBSERVAÇÕES
Conjuntos adquiridos em mar/2026 por R$ 13,1MM (RMG mar/26). Endereço inferido pela sede do locatário Machado Advogados — CONFIRMAR.
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03 PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS
LAJE CORPORATIVA
Ed. Palladio
SÃO PAULO, SP
ABL (BOMA)
1.171 m²
PARTICIPAÇÃO 100%
OCUPAÇÃO (MÊS) 100,0%
PRINCIPAIS LOCATÁRIOS
Itafos
Renault
OBSERVAÇÕES
Conjuntos 91-94 + conjunto Itafos, adquiridos em mar/2026 por R$ 5,8MM (RMG mar/26).
CAPITÂNIA OFFICE FII – CPOF11
03 PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS
LAJE CORPORATIVA
Edifício Alamedas
SÃO PAULO, SP
| ABL (BOMA) | PARTICIPAÇÃO | OCUPAÇÃO (MÊS) |
|---|---|---|
| 2.474 m² | 100% | 0,0% |
PRINCIPAIS LOCATÁRIOS
Imóvel 100% vago — em processo de recolocação.
OBSERVAÇÕES
• Adquirido em ago/24 abaixo do custo de reposição, com retrofit recente.
• Última parcela da aquisição (R$ 7,4 mm) em jun/26.
• Comercialização ativa dos andares após a saída do locatário único.
CAPITÂNIA OFFICE FII – CPOF11
03 PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS
LAJE CORPORATIVA
FLP
SÃO PAULO, SP
PRINCIPAIS LOCATÁRIOS
OBSERVAÇÕES
• Trophy asset no principal eixo corporativo de SP (Faria Lima).
• Aquisição a R$ 513 mm (≈ R$ 30,9 mil/m²), com receita integral desde o 1º mês.
• Revisionais em 67% da ABL: aluguéis convergindo de R$ 170/m² para R$ 200–250/m².
• Resta apenas meia laje disponível (ocupação de 97,3%).
CESCON BARRIEU
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03 PORTFÓLIO ATUAL DE ATIVOS
LAJE CORPORATIVA
Módulo Rebouças
SÃO PAULO, SP
PRINCIPAIS LOCATÁRIOS
Nubank
OBSERVAÇÕES
• Reaquisição concluída em jan/26 (CCV assinado em dez/25): 5.443,86 m² de ABL.
• 100% locado para o Nubank, com contrato vigente até set/2030.
• Parcelamento do preço com última parcela (R$ 46,2 mm) em dez/27.
CAPITÂNIA OFFICE FII – CPOF11
LAJE CORPORATIVA
Spot Leblon
RIO DE JANEIRO, RJ
CAPITÂNIA OFFICE FII – CPOF11
OPORTUNIDADE DE LOCAÇÃO
Edifício Alamedas - Monousuário
SÃO PAULO, SP
ÁREA DISPONÍVEL
VALOR PEDIDO
2.474 m²
R$ 120/m²·mês
INTERESSADOS EM LOCAÇÃO
OPORTUNIDADE DE LOCAÇÃO
FLP
SÃO PAULO, SP
ÁREA DISPONÍVEL (100% DA LAJE)
VALOR PEDIDO
1.010 m²
R$ 250/m²·mês
INTERESSADOS EM LOCAÇÃO
Área disponível = laje integral (100% do imóvel); participação do CPOF11 no FLP = 40% (404 m²).
CAPITÂNIA OFFICE FII – CPOF11
08 INSTITUCIONAL CAPITÂNIA
R$21,4 bilhões
sob gestão em 29/05/2026
66
fundos de investimento +540.000
investidores
22 anos
de história
MQ1.br
rating de qualidade emitido pela Moody's
37%
Plataformas, WMs e EFPCs
63%
listados e cetipados
42
colaboradores
8 anos de casa em média
18 anos
média de tempo de atuação conjunta dos membros dos Comitês de Crédito e Imobiliário
EQUIPE DE GESTÃO
COORDENAÇÃO
Ricardo Quintero*
GESTÃO DE CRÉDITO PRIVADO
Christopher Smith, CFA* Monik Dourado Rogério Lino, CFA Carlos Fernandes Ariel Halaban Rodrigo Zuniga Guilherme Oliveira André Fraga Bruno Bacci
GESTÃO DE IMOBILIÁRIO
Caio Conca* Fábio Góes Gustavo Moura, CFA Pedro Lobo, CFA Alexandre Alfer Vitor Pacheco Gabriel Martins Felipe Cateb Fernando Ferreira José Dimas Thiago Marcadella Arthur Castro Fernanda Araújo
RELACIONAMENTO COMINVESTIDORES
Carlos Simonetti* Flavia Krauspenhar* Camila Lupino Lucieli Andrade Gustavo Castillo Cauã Santos Luis Felipe Medeiros
RISCO & COMPLIANCE
César Lauro da Costa* Rafael Piccinini Rafael Souza Matheus Cavalcanti Álvaro de Oliveira João Luís Pezzuol Renato Hwang Kim
ADMINISTRATIVO & TECNOLOGIA
5 profissionais
42 PROFISSIONAIS | 8 ANOS DE CASA EM MÉDIA TURN OVER(¹)REDUZIDO
OS MEMBROS DOS COMITÊS DE CRÉDITO E IMOBILIÁRIO TRABALHAM JUNTOS HÁ 18 ANOS EM MÉDIA
FUNDOS IMOBILIÁRIOS
| TICKER (B3) | ESTRATÉGIA E OBJETIVO | VM (R$) | VP (R$) | COTISTAS | MAIS INFORMAÇÕES |
|---|---|---|---|---|---|
| CPTS11 | Fundo de fundos de gestão ativa, com investimento preponderante em FIIs e, de forma complementar, em CRIs… | 2.730 mi | 3.144 mi | 392.504 | Clique aqui › |
| CPSH11 | Fundo de tijolo focado em shopping centers e outlets consolidados. | 1.228 mi | 1.367 mi | 38.251 | Clique aqui › |
| AJFI11 | Fundo de tijolo focado em shopping centers desenvolvidos pela empresa Almeida Junior Shopping Centers S.A. | 281 mi | 352 mi | 9.565 | Clique aqui › |
| GSFI11 | Fundo de tijolo focado em shopping centers, e outlets, desenvolvidos pela empresa General Shoppings e Outlets… | 1.099 mi | 1.224 mi | 6.708 | Clique aqui › |
| CPLG11 | Fundo de tijolo focado em galpões logísticos e industriais, performados ou em desenvolvimento. | 638 mi | 611 mi | 5.504 | Clique aqui › |
| CPHF11 | Fundo cetipado de mandato flexível: no mínimo 50% em CRIs e o restante em cotas de FIIs e outros ativos… | 83 mi | 83 mi | 2.360 | Clique aqui › |
| CPUR11 | Fundo de tijolo focado em renda urbana, com imóveis locados a varejistas âncora em contratos de longo prazo. | 692 mi | 656 mi | 1.791 | Clique aqui › |
| ADSH11 | Fundo de tijolo focado em participações em shopping centers administrados pelo Grupo AD Shoppings. | 495 mi | 465 mi | 153 | Clique aqui › |
| SHPP11 | Fundo de tijolo monoativo: Shopping Pátio Paulista (São Paulo, SP). | 599 mi | 496 mi | 126 | Clique aqui › |
| CPOF11 | Fundo de tijolo focado em lajes corporativas de alto padrão em regiões prime. | 628 mi | 691 mi | 119 | Clique aqui › |
| MIDW11 | Fundo de tijolo monoativo: Midway Mall (Natal, RN). | 201 mi | 182 mi | 102 | Clique aqui › |
| SHOP11 | Fundo de tijolo monoativo: Gravataí Shopping (Gravataí, RS). | 92 mi | 74 mi | 94 | Clique aqui › |
| HBCR11 | Fundo de tijolo focado em renda urbana, com imóveis locados a varejistas âncora sob contratos de longo prazo. | 234 mi | 209 mi | 73 | Clique aqui › |
Dica: segure Ctrl e clique em “Clique aqui” para abrir o último Relatório Gerencial do fundo em uma nova guia. * Valor de mercado estimado para fundos sem negociação recente. CAPITÂNIA OFFICE FII – CPOF11
10 ANEXOS
DOCUMENTOS E PUBLICAÇÕES — FUNDOSNET
| REGULAMENTO | REL. GERENCIAL | INFORME MENSAL | INF. TRIMESTRAL | FATOS RELEVANTES |
|---|---|---|---|---|
| mai/26 | mai/26 | jun/26 | mar/26 | mai/26 |
| mai/26 | mar/26 | mai/26 | dez/25 | abr/26 |
| nov/24 | fev/26 | abr/26 | set/25 | abr/26 |
| mar/24 | jan/26 | mar/26 | jun/25 | fev/26 |
| dez/23 | dez/25 | fev/26 | mar/25 | jan/26 |
| set/23 | out/25 | jan/26 | dez/24 | dez/25 |
| set/23 | jul/25 | dez/25 | set/24 | dez/25 |
| jun/23 | jun/25 | nov/25 | jun/24 | mai/25 |
| dez/22 | abr/25 | out/25 | mar/24 | jan/25 |
| mar/25 | set/25 | dez/23 | jan/25 |
Dica: segure Ctrl e clique no mês/ano para abrir o documento em uma nova guia do navegador. Grid: 10 últimos por tipo (loader de produção).
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11 GLOSSÁRIO
| TERMO | DESCRIÇÃO | METODOLOGIA DE CÁLCULO |
|---|---|---|
| Valor de Mercado (R$/Cota) | Valor da cota negociada no mercado secundário no fechamento do último dia útil do mês. | - |
| Valor Patrimonial (R$/Cota) | Patrimônio líquido do fundo dividido pelo número de cotas, no último dia do mês. | - |
| Valor de Mercado do Fundo | Cotação de fechamento multiplicada pelo número total de cotas emitidas (market cap). | - |
| Patrimônio Líquido (PL) | Soma dos ativos do fundo deduzidas as obrigações, conforme informe mensal à CVM. | - |
| Dividend Yield (Cota de Mercado) | Último rendimento distribuído, anualizado de forma composta ((1 + d/p)^12 - 1), dividido pela cota de fechamento do mês - mais conservador que o anualizado simples (×12) usado por várias gestoras. | DY mensal anualizado composto sobre a cota de FECHAMENTO na B3: ((1 + dividendo do mês ÷ cota de fechamento)^12 - 1). DY LTM: soma dos dividendos de 12 meses ÷ cota de fechamento da competência. |
| Dividend Yield (Cota de Emissão) | Último rendimento distribuído, anualizado, dividido pela cota da última emissão. | DY mensal anualizado composto sobre o preço da EMISSÃO de referência: ((1 + dividendo do mês ÷ preço de emissão)^12 - 1). |
| P/VP | Razão entre o preço da cota no mercado e seu valor patrimonial - indica ágio (>1) ou deságio (<1). | Cota de fechamento na B3 ÷ valor patrimonial por cota do informe mensal CVM. |
| Dividend Yield (Cota Patrimonial) | Último rendimento distribuído, anualizado, dividido pela cota patrimonial - usado por gestoras (ex.: Pátria) em paralelo ao DY de mercado. | DY mensal anualizado composto sobre o valor PATRIMONIAL por cota do informe mensal CVM: ((1 + dividendo do mês ÷ VP/cota)^12 - 1). |
| Rendimento / Provento | Valor distribuído por cota aos cotistas, isento de IR para pessoa física nas condições da legislação vigente. | - |
| Mercado Secundário | Modalidade dedicada à compra e venda de cotas em bolsa, posteriores à oferta primária. | - |
| Liquidez (Volume Médio Diário) | Volume financeiro médio negociado por dia com as cotas do fundo no mês (também citado como ADTV - Average Daily Trading Volume). | Volume financeiro negociado no período ÷ nº de pregões B3 do período (janela de 12 meses, fonte B3/COTAHIST). |
| Renda Fixa | Parcela do patrimônio líquido aplicada em fundos de renda fixa e títulos públicos federais. | - |
| CDI | Certificado de Depósito Interbancário - taxa de referência da renda fixa brasileira, usada como benchmark. | - |
| ADTV | Average Daily Trading Volume - volume médio diário de negociação das cotas na B3; proxy de liquidez do fundo. | Average daily traded volume: volume financeiro negociado no período ÷ nº de pregões B3 do período (janela de 12 meses, fonte B3/COTAHIST). |
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11 GLOSSÁRIO (CONTINUAÇÃO)
| TERMO | DESCRIÇÃO | METODOLOGIA DE CÁLCULO |
|---|---|---|
| Taxa Selic | Taxa básica de juros do país, definida pelo Banco Central. | - |
| IFIX | Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários da B3 - benchmark do setor. | - |
| IPCA | Índice de Preços ao Consumidor Amplo, apurado pelo IBGE - principal índice de inflação e indexador de contratos. | - |
| IGP-M | Índice Geral de Preços - Mercado, apurado pela FGV - indexador tradicional de contratos de locação. | - |
| CRI | Certificado de Recebíveis Imobiliários - título de dívida lastreado em fluxos imobiliários (aluguéis ou vendas). | - |
| NOI (Net Operating Income) | Resultado operacional líquido dos imóveis: receitas operacionais (aluguéis e correlatas) menos despesas operacionais no nível do ativo. | Resultado operacional caixa do imóvel: receitas de locação e estacionamento efetivamente recebidas, líquidas das despesas imobiliárias, antes de despesas do fundo, CRI e reservas. |
| ABL | Área Bruta Locável - área total (m²) de um imóvel disponível para locação. | - |
| Cap Rate | Taxa de capitalização - rendimento anual do imóvel dividido pelo valor de aquisição. Mercado oscila entre NOI (ex.: XP Malls) e aluguel anual contratado (ex.: Pátria/BTG) no numerador; ler a convenção do relatório. | NOI anualizado ÷ valor do ativo (aquisição ou laudo, conforme indicado). |
| ABL Própria | ABL dos imóveis ponderada pela participação (%) do fundo em cada um. | - |
| Fração Ideal | Percentual de propriedade que o fundo detém em um imóvel ou empreendimento. | - |
| Vacância Física | Percentual da ABL desocupada sobre a ABL total (ou ABL própria). | ABL vaga ÷ ABL própria total do portfólio, na posição do fim do mês (EOMONTH). |
| Inadimplência | Percentual da receita contratada não recebida no período. | - |
| Vacância Financeira | Percentual da receita de locação potencial das áreas vagas sobre a receita contratada total. A potencial das vagas costuma usar aluguel de laudo/mercado; gestoras podem incluir carências e descontos (ex.: Pátria Offices). | Receita potencial das áreas vagas (asking rent) ÷ receita potencial total (contratada + asking das vagas). |
| Ocupação / Taxa de Ocupação | Percentual da ABL ocupada sobre a ABL total (ou ABL própria) - complemento da vacância física (ocupação ≈ 100% - vacância). | ABL locada ÷ ABL própria total do portfólio, na posição do fim do mês (complemento da vacância física). |
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11 GLOSSÁRIO (CONTINUAÇÃO)
| TERMO | DESCRIÇÃO | METODOLOGIA DE CÁLCULO |
|---|---|---|
| WALE / WAULT | Weighted Average Lease Expiration (ou Unexpired Lease Term) - prazo médio remanescente dos contratos de locação, ponderado pela receita. | Prazo médio remanescente dos contratos, ponderado pela receita contratada vigente (weighted average unexpired lease term), em anos. |
| Receita Potencial | Soma dos aluguéis contratados sem considerar vacância e descontos - base do cálculo de vacância financeira. | - |
| LTM | Last Twelve Months - últimos 12 meses findos no mês de referência do indicador (ex.: vendas LTM, NOI LTM). | Last twelve months: soma dos 12 meses findos na competência (fluxos como vendas e NOI são SOMADOS, nunca média mensal). |
| Receita de Locação | Aluguéis, recuperações, multas e receitas da exploração de áreas comuns dos imóveis. | - |
| Alavancagem | Saldo devedor de operações de securitização/dívida usadas na aquisição de ativos, em geral expresso em % do PL ou do valor dos imóveis. | - |
| LTV (Loan to Value) | Relação entre o valor da dívida e o valor do ativo em garantia. | - |
| Yield on Cost (YoC) | Retorno do investimento em relação ao custo original de aquisição (ou desenvolvimento). | - |
| Guidance | Projeção divulgada pela gestão sobre distribuição ou desempenho futuro do fundo. | - |
| Resultado Distribuível | Resultado do período disponível para distribuição aos cotistas (antes ou após retenções conforme política do fundo). | - |
| FII Estratégicos | Cotas de outros FIIs classificadas como posição estrutural da carteira - alocação de longo prazo, em geral alinhada à tese do fundo. | - |
| FII Táticos | Cotas de outros FIIs classificadas como posição tática - alocação oportunística ou de liquidez, distinta das posições estratégicas de longo prazo. | - |
| Presença em Pregões | Percentual dos pregões da B3 em que a cota do fundo registrou negócios. | Nº de pregões com negócio no ticker ÷ nº total de pregões B3 da janela de 12 meses. |
| Giro | Percentual das cotas emitidas negociadas em mercado secundário nos últimos 12 meses. | Quantidade de cotas negociadas em 12 meses ÷ total de cotas emitidas ao fim da competência. |
| Resultado Acumulado não Distribuído | Saldo de resultado caixa gerado e ainda não distribuído aos cotistas (reserva). | Resultado caixa gerado menos rendimentos distribuídos, acumulado no semestre (base de apuração da distribuição mínima de 95% - Lei 8.668/93), por cota do fim do mês. |
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11 GLOSSÁRIO (CONTINUAÇÃO)
| TERMO | DESCRIÇÃO | METODOLOGIA DE CÁLCULO |
| TERMOS DO SETOR - OFFICE | ||
| Laje Corporativa | Andar ou pavimento de edifício comercial destinado a escritórios. | - |
| Classe (A+/A/B/C) | Classificação do edifício por localização, especificações técnicas, liquidez e padrão construtivo (escalas de mercado vão de AAA/AA até B/C). | - |
| Lock-up | Período inicial em que o locatário não pode rescindir o contrato. | - |
| Carência | Prazo em que o inquilino fica isento ou com desconto de aluguel - impacta vacância financeira quando incluída no cálculo. | - |
| Revisional | Direito (Lei do Inquilinato) de renegociar o aluguel a mercado, em geral após 3 anos de vigência do contrato típico. | - |
| Monousuário vs. Multiusuário | Edifício ou laje ocupado por um único locatário ou por múltiplos locatários. | - |
| Aluguel de Mercado (spot) | Valor de locação praticado atualmente no mercado para a região e o padrão do imóvel. | - |
| Retrofit | Modernização ou reforma do edifício para elevar seu padrão, atratividade e taxa de ocupação. | - |
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12 DISCLAIMER
As informações contidas nesta apresentação não podem ser consideradas como única fonte de informações no processo decisório do investidor, que, antes de tomar qualquer decisão, deverá realizar uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos, face aos seus objetivos pessoais e ao seu perfil de risco ("Suitability"). RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. Assim, não é possível prever o desempenho futuro de um investimento a partir da variação de seu valor de mercado no passado. Os resultados que foram obtidos para elaboração do estudo foram baseados em interpretações da gestora dos documentos públicos que são disponibilizados por cada um dos Fundos analisados, assim como informações públicas disponibilizadas nos portais dos órgãos reguladores. Por ser um estudo interpretativo, não necessariamente os resultados obtidos vão condizer com os informados pelas gestoras dos respectivos Fundos. A Capitânia não assume nenhum tipo de responsabilidade por tomadas de decisão de investimento levando em consideração o seu estudo que segue linhas meramente interpretativas de informações públicas que são divulgadas pelos Fundos objeto desse estudo. As informações disponibilizadas pelos diferentes Fundos variam em sua forma e periodicidade de informação, de forma que os parâmetros para elaboração do estudo de cada Fundo objeto do estudo pode ser diferente. A Capitânia não assume qualquer tipo de responsabilidade em razão de qualquer interpretação dos dados do estudo, muito menos trata esse estudo como passível de decisão de investimento. A Capitânia não assume que os investidores vão obter lucros, nem se responsabiliza pelas perdas. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC. É recomendada a leitura cuidadosa do Formulário de Informações Complementares e regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Não é autorizada a sua reprodução ou disponibilidade para circulação sem prévia autorização da Capitânia.
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