Relatório Gerencial CPOF11 de maio de 2026
Relatório Gerencial do fundo imobiliário Capitânia Office (CPOF11), referente a maio de 2026, com entrega no FundosNet (B3) em 20/07/2026. No pregão de 30/10/2026, a cota do CPOF11 fechou a R$ 120,00, com P/VP de 0,94 (valor patrimonial de R$ 128,09 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 2,00 por cota, com pagamento em out/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 4,67% sobre a cotação de 30/10/2026. O patrimônio líquido era de R$ 703,1 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- Fundo
- CAPITÂNIA OFFICE 1,69%
- CNPJ
- 48.916.699/0001-60
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 29/05/2026
- Data de entrega
- 20/07/2026 19:57
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
RELATÓRIO MENSAL DE GESTÃO
MAIO DE 2026 CAPITÂNIA OFFICE FII – CPOF11
CNPJ: 48.916.699/0001-60
Início do Fundo: 04/01/2023
Gestor: Capitânia Alternatives S/A
Administrador: BTG Pactual DTVM
Classificação Anbima: FII Renda Gestão Ativa - Híbrido
Taxa de Performance: 10% do que exceder IPCA + 6%
Público-Alvo: Investidores em Geral
Taxa de Administração e Gestão: 0,90% a.a. Sobre o Patrimônio Líquido
Quantidade de Cotas: 4.781.655
+ CAPITÂNIA OFFICE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (TICKER B3: CPOF11)
O “CAPITÂNIA OFFICE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO” é um Fundo de Investimento Imobiliário (“FII”) constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração..
OBJETIVO: O Fundo tem por objetivo a obtenção de renda mediante a exploração comercial primordialmente de lajes corporativas que constituem o seu portfólio, bem como a obtenção de ganho de capital por meio de compra e venda desses ativos. O fundo pode investir adquirindo a totalidade ou uma fração ideal dos ativos, tanto em ativos prontos e performados quanto em projetos em fase de desenvolvimento.
PROVENTOS: A classe deverá distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95% (noventa e cinco por cento) dos resultados auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano, nos termos da legislação e regulamentação aplicáveis. O resultado auferido num determinado período será divulgado aos cotistas, mensalmente, sempre no 11º (décimo primeiro) dia útil do mês subsequente ao recebimento dos recursos pelo com a distribuição de rendimentos sendo realizada mensalmente, sempre no 16º (décimo sexto) dia útil o mês subsequente.
OVERVIEW
Valor de Mercado (R$/Cota)1: R$ 113,50
Valor Patrimonial (R$/Cota): R$ 129,34
Último rendimento (R$/Cota): R$ -
ABL Própria (m²): 30.016,56 m²
Valor de Mercado: R$ 542.717.843
Patrimônio Líquido: R$ 618.497,676
+ Apresentação Capitânia Office FII – CPOF11
É com satisfação que apresentamos o relatório de gestão referente ao mês de fevereiro de 2026 do Capitânia Office FII – CPOF11. O objetivo do Fundo é proporcionar aos cotistas a valorização e a rentabilidade de suas cotas por meio da aquisição de empreendimentos imobiliários construídos, terrenos ou edificações em construção, voltados para uso institucional ou comercial.
Linha do tempo
JAN/23: Início do Fundo e primeira aquisição realizada em janeiro de 2023. Spot Leblon foi comprado em quatro parcelas mensais e consecutivas. Á época foi adquirido após um recente retrofit, por um valor atrativo e apenas dois contratos de locação assinados.
MAR/23: Aquisição de um Portfólio de 4 ativos – Faria Lima Plaza, Módulo Rebouças, Box 298 e Itower. O principal ativo era o FLP, representando 70% do valor dotal da transação e ainda em consolidação (cerca e 60% de ocupação e aluguel na faixa de R$ 160/m²). O valor total da transação foi superior a R$ 200MM, com pagamentos semestrais até 2026.
SET/23: Em setembro de 2023 foi concluída a alienação dos ativos considerados menos estratégicos pela gestão – Box 298, Modúlo Rebouças (Nubank) e Itower (Alphaville). Essa transação gerou um resultado positivo de cerca de R$ 2,43/cota para o CPOF.
OUT/23: Em outubro de 2023 foi realizada mais uma aquisição pelo CPOF com a conclusão da compra do Edifício Oscar Freire, um edifício recém entregue e 100% locado para empresa de primeira linha. A aquisição foi feita em quatro parcelas semestrais, com aluguel integral para o CPOF desde o início.
NOV/23: Venda dos dois conjuntos remanescentes detidos pelo CPOF11 no Itower. A transação gerou resultado positivo de aproximadamente R$ 0,85/cota para o Fundo.
AGO/24: Aquisição de 100% do Ed. Alamedas. Adquirido vago, conta com excelente localização e retrofit realizado há poucos anos por preço abaixo do custo de reposição e pagamento de forma parcelada.
JAN/25: Conclusão da aquisição dos 30% remanescentes da participação do XPPR no FLP. Após essa transação o CPOF passou a deter 40% do edifício, sendo o principal ativo do Fundo.
JAN/26: Em dezembro/25 foi concluída a aquisição de uma participação no Ed Rebouças, 100% locado para o Nubank. Além disso, na mesma data foi assinado documento prevendo a opção de compra de participação adicional no mês de janeiro/26. O CVC foi assinado em Janeiro de 2026 e com isso concluída a aquisição de 5.443,86m² de ABL no ativo Módulo Rebouças.
ABRIL/26: Concluída a venda do Edifício Oscar Freire para um fundo da Alianza. A alienação foi realizada reforçando a estratégia de reciclagem de portfólio.
+ Comentário do Gestor
No mês de maio de 2026, o Fundo não apurou resultado distribuível aos cotistas. Após a quitação da PMT do CRI, o aluguel excedente é de titularidade da SPE proprietária do Faria Lima Plaza. Como a SPE encontra-se em situação de prejuízo acumulado, não é possível, neste momento, a distribuição de dividendos ao Fundo, razão pela qual tais valores não transitaram pelo seu resultado no período.
No âmbito comercial, a Gestão concentra esforços no ciclo de revisionais principalmente do Faria Lima Plaza, abrangendo atualmente 67% da ABL do ativo. Identificamos um descolamento significativo entre os valores vigentes e os praticados por edifícios comparáveis no eixo da Faria Lima. O objetivo é promover a convergência desses aluguéis aos patamares de mercado ao longo do primeiro semestre de 2026, corrigindo a defasagem atual. Nesse sentido, concluímos duas revisionais com importantes locatários do edifício, em patamares alinhados com a expectativa da Gestão, que já passam a refletir os novos valores de locação.
É fundamental ressaltar que a performance do Faria Lima Plaza ratifica a tese original de investimento. No momento da primeira aquisição, em março de 2023, o ativo apresentava uma ocupação de aproximadamente 60% e aluguel médio inferior a R$ 170/m². Cerca de dois anos depois, a ocupação saltou para 97,5%, restando apenas meia laje disponível, enquanto o aluguel médio pós-revisionais deverá superar o patamar de R$ 200/m², se aproximando de R$ 250/m². Valor que achamos justo para o edifício.
Do lado da reciclagem de capital, concluímos no período a venda do Edifício Oscar Freire Office, em linha com a estratégia de reciclagem de capital do Fundo e o aproveitamento de novas oportunidades de investimento. Como consequência da alienação, o Fundo deixa de receber os aluguéis pagos pela Souza Cruz (BAT) e pela Arturito, anteriormente locatários do ativo.
Carteira Gerencial
Portfólio de Ativos Imobiliários
No mês de maio/26 houve carência parcial em um contrato do Faria Lima Plaza
| Ativo | ABL Própria (m²) | ABL Ocupada (m²) | Vacância | Vacancia Financeira |
|---|---|---|---|---|
| Ed. Rebouças | 5,443.86 | 5,443.86 | 0.0% | 0.0% |
| Alamedas | 2,474.00 | 0.00 | 100.0% | - |
| Spot Leblon | 2,600.00 | 2,557.05 | 1.7% | 2.7% |
| FLP | 16,589.20 | 16,135.12 | 2.7% | 5.9% |
| Ed Novo | 1,738.76 | 1,738.76 | 0.0% | 0.0% |
| Ed Palladio | 1,170.74 | 1,170.74 | 0.0% | 0.0% |
| TOTAL | 30,016.56 | 27,045.53 | 9.9% | 9.6% |
*Vacância financeira considera vacância, carência e descontos concedidos aos inquilinos.
Histórico de Ocupação (Últimos 12 meses)
- Mês de Reajuste dos Contratos (% da Receita Contratada)
- Prazo remanescente dos Contratos (% da Receita Contratada)
Alocação por Ativo (% da receita contratada)
Principais Locatários
CESCON BARRIEU
Shopee
Uber
dentsu
Warren
NewFortress energy
Receita Contratada por Locatário (>5%)
Indexador (% da ABL Ocupada)
+ Demonstração de Resultados
Refrente ao mês de maio não houve resultado a ser distribuído.
| DRE BTG - CPOF | Jun-25 Jul-25 Aug-25 | Jan-26 Feb-26 | Mar-26 | Apr-26 | May-26 | |||||||||
| Receitas | 3,567,197 | 3,147,961 | 968,700 | 2,845,888 | Sep-25 | Oct-25 2,014,877 | Nov-25 2,134,151 | Dec-25 4,640,428 | 1,727,220 | 2,601,369 | 1,038,488 | (128,340) | 1,504,047 | |
| Renda fixa | 43,584 | 145,949 | 36,528 | 11,852 | 36,142 | (15,172) | 18,086 | 2,992 | 26,408 | 21,044 | 123,132 | 41,263 | ||
| Receita de Locação | 3,139,881 1,644,792 | 863,272 1,647,324 | 1,674,268 2,566,124 | 1,465,281 2,282,041 | 1,086,129 | |||||||||
| Lucro/Prejuízo com Venda de Imóveis | 17,804 | 17,804 | 1,656,488 17,804 | 17,804 | 35,607 | 35,607 | 999,608 17,804(2,483,568) | 2,185,274 | ||||||
| Rendimento de CRIs | 17,804 | |||||||||||||
| Resultado com a negociação de CRIs Rendimento de Fll | 170,816 | 35 | ||||||||||||
| Ganho de capital FIl | 360,854 22,878 | 1,168,601 | 27,976 23,120 | 134,816 1,034,092 | 279,494 42,753 | 311,773 145,478 | 274,993 1,745,618 | 46 258,900 | 257,278 | 33 0 | 46,701 121 | 377,436 (18,584) | ||
| Despesas | (805,227) | |||||||||||||
| Taxa de administração | (507,438) | (474,932) | (663,515) | 137,751 | (441,666) (1,178,706) | (927,912)(690,390) | (2,373,397)(2,892,718)(3,699,592) | |||||||
| Taxa de gestão | (69,004) | (69,799) | (69,139) | (68,910) | (67,492) | (65,022) | (63,782) | (64,824) (63,017) | (67,674) | (82,905) | (82,484) | |||
| Imposto sobre ganho de capital | (328,785) | (351,175) | (347,858) | (346,704) | (346,704) | (346,704) | (346,704) | (346,704) (346,704) | (340,487) | (417,118) | (417,118) | |||
| Despesa Alavancagem | (233,720) | (4,624) | (206,819) | (8,551) | (429,762) (51,456) | (24) | ||||||||
| (1,620,647)(1,742,780)(1,891,340) | ||||||||||||||
| Despesas Imobiliárias Outras despesas | (100,231) | (111,689) | (43,857) | (25,579) | (140,938) | (11,213) | (703,500) | (67,740) (224,649) | (7,230) | (7,669) (590,849) | ||||
| Resultado | (9,417) | (38,843) | (9,454) | (15,503) | 701,436 | (18,727) | (64,720) | (18,882) | (4,565) | (337,359) (642,221)(717,800) | ||||
| 3,059,759 | 2,342,734 | 493,768 | 2,182,373 | 2,152,628 | 1,692,485 | 3,461,722 | 799,308 | 1,910,978(1,334,909)(3,021,058)(2,195,544) | ||||||
1 Retorno Acumulado
Secundário
| nov-25 | dez-25 | jan-26 | fev-26 | mar-26 | LTM | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Volume Negociado (R$ milhão) | 85.2 | 161.3 | 864.5 | 22.9 | 31.2 | 1,991 |
| Média Diária (R$ milhão) | 4.5 | 7.3 | 41.2 | 1.3 | 1.4 | 7.9 |
| Presença em pregões (%) | 52.6% | 36.4% | 61.9% | 61.1% | 59.1% | 43.7% |
Distribuição de Dividendos
Liquidez
Cronograma de Pagamentos
Portfólio de Ativos (+) FARIA LIMA PLAZA
Portfólio de Ativos
FARIA LIMA PLAZA
Trophy Asset localizado no principal eixo de crescimento da cidade de SP.
Ótima acessibilidade, próximo de algumas das principais vias de acesso da capital (Marginal Pinheiros, Av. Rebouças, Av Brigadeiro Faria Lima, etc). Além de estar localizado a poucos metros de distância das estações de trem e metrô.
Aquisição com parcelamento semestral, sem correção monetária e direito à receita integral do aluguel da participação desde o primeiro mês.
Valor de aquisição de R$ 513MM, equivalente a aproximadamente R$ 30.900/m².
| FARIA LIMA PLAZA | |
| Endereço: | Av. Brigadeiro Faria Lima, 949 |
| Ano de Entrega: | 2021 |
| ABL Total: | 41.4473,01m² |
| Número de Pavimentos: | 20 pavimentos |
| # Vagas | 1,143 |
| Amenidades: | Vestiário, Bicicletário, Restaurante, carregadores para veículos elétricos |
| ABL Adquirida: | 40% da fração ideal |
| Ocupação Atual: | 97,5% |
| Área Andar Tipo: | 2,042m² |
| Heliponto: | Sim |
| Gerador: | Sim |
| Arquitetura: | Kohn Pedersen Fox Associates (KPF) |
LOCALIZAÇÃO
| LOCAIS DEDISTÂNCIAREFERÊNCIA |
|---|
| ESTAÇÃO FARIA10 MLIMA |
| LARGO DA BATATA 10 M |
| ESTAÇÃO CPTM 1 KM |
| SHOPPING1,3 KMIGUATEMI |
Relatório Mensal de Maio de 2026
+ Ed. Spot Leblon
| SPOT LEBLON | Portfólio de Ativos | SPOT LEBLON | |
| Endereço: | Rua Almirante Guilhem, 378 – Leblon - RJ | ||
| Locação para empresas do setor de Óleo & Gás e | Ano de Entrega: | 2015 (retrofit em 2023) | |
| Financeiro. | ABL Total: | 2.600m² | |
| Aluguel do Leblon atualmente em patamar superior a R$ 250/m² | ABL Adquirida: | 2.600m² | |
| Edíficio 100% locado para inquilinos de primeira linha | Ocupação | 100% | |
| Concessão de carência e descontos em linha com o | Atual: Área Andar | ||
| mercado | Tipo: | 336m²-344m² | |
| Estabilização da ocupação e incremento da receita através de revisionais. | Gerador: | Sim | |
| # Vagas Estacioname nto: | 32 |
LOCALIZAÇÃO
Relatório Mensal de Maio de 2026
十 ED ALAMEDAS
Portfólio de Ativos
ED ALAMEDAS
Edifício foi adquirido 100% vago por valor abaixo do custo de reposição
Localizado em uma das principais regiões da Cidade de SP, na região do Jardins e próximo a Avenida Paulista, uma das mais importantes da cidade de São Paulo
• Parcelamento do preço de aquisição em parcelas semestrais.
CORPORATE ALAMEDAS
| Endereço: | Rua Alameda Santos, 1039 - Jardins |
|---|---|
| Ano: | Retrofit em 2015 com alteração do uso para comercial |
| Área Construída: | 3.208m² |
| Participação CPOF: | 100% |
| Ocupação Atual: | 0% |
| Aluguel Base: | R$ 110,00 / m² |
| Área Andar Tipo: | 238m² |
| Gerador: | Sim |
| # Pavimentos | 09 |
LOCALIZAÇÃO
LOCAIS DE REFERÊNCIA
+ ED REBOUÇAS
Portfólio de Ativos
ED. REBOUÇAS
Edifício Corporativo boutique em uma das melhores localizações da cidade de São Paulo
Edifício entregue em 2016, 100% ocupado com inquilino de primeira linha e em condições atuais de mercado
Parcelamento do preço com parcela vencendo em
dezembro/2027
Aluguel integral desde o pagamento da primeira parcela do preço
EDIFÍCIO REBOUÇAS
| Localização: | Av. Rebouças 1.111 - Jardins - SP |
|---|---|
| Andares: | 4 pavimentos + rooftop |
| Ano de Entrega: | 2016 |
| Arquitetos: | Dal Pian |
| ABL BOMA: | 10.396,98m² |
| ABL BOMA | 5.443,86m² |
| CPOF:: | |
| Ocupação: | Monousuário - NUbank |
| Vigência do | Setembro/2030 |
| Contrato: | |
| Estacionamento: | 19 vagas para carro (carregadores elétricos) |
| Amenidades: | Vagas bicicletas, vestiários |
| Gerador: | Sim |
| Acessibilidade: | 20m da Estação Oscar Freire do Metro |
LOCALIZAÇÃO
Relatório Mensal de Maio de 2026
08 INSTITUCIONAL
CAPITÂNIA
R$21,4 bilhões
sob gestão em 29/05/2026
22 anos
de história
66
fundos de investimento
MQ1.br
rating de qualidade emitido pela Moody's +540.000 investidores
37%
Plataformas, WMs e EFPCs
63% listados e cetipados
42
colaboradores
VERSÃO BETA ESTÚDIO TIJOLO V2 (NÃO PUBLICAR) de casa em média
18 anos
média de tempo de atuação conjunta dos membros dos Comitês de Crédito e Imobiliário
08 INSTITUCIONAL
EQUIPE DE GESTÃO
COORDENAÇÃO
Ricardo Quintero*
GESTÃO DE CRÉDITO PRIVADO
Christopher Smith, CFA* Monik Dourado
Ariel Halaban
Rodrigo Zuniga Guilherme Oliveira André Fraga Bruno Bacci
GESTÃO DE IMOBILIÁRIO
Caio Conca* Fábio Góes Gustavo Moura, CFA Pedro Lobo, CFA Alexandre Alfer Vitor Pacheco Gabriel Martins Felipe Cateb Fernando Ferreira José Dimas Thiago Marcadella Arthur Castro Fernanda Araújo
RELACIONAMENTO COMINVESTIDORES
Carlos Simonetti* Flavia Krauspenhar*
Gustavo Castillo
Cauã Santos
Luis Felipe Medeiros
RISCO & COMPLIANCE
César Lauro da Costa* Rafael Piccinini Rafael Souza Matheus Cavalcanti Álvaro de Oliveira João Luís Pezzuol Renato Hwang Kim
ADMINISTRATIVO & TECNOLOGIA
5 profissionais
42 PROFISSIONAIS 8 ANOS DE CASA EM MÉDIA TURN OVER(¹)REDUZIDO
INSTITUCIONAL
VERSÃO BETA — ESTÚDIO TIJOLO V2 (NÃO PUBLICAR)
FUNDOS IMOBILIÁRIOS
Posição: Maio/2026
| TICKER (B3) | ESTRATÉGIA E OBJETIVO | VM (R$) | VP (R$) | COTISTAS | MAIS INFORMAÇÕES |
|---|---|---|---|---|---|
| CPTS11 | Fundo de fundos de gestão ativa, com investimento preponderante em FIIs e, de forma complementar, em CRIs… | 2.777 mi | 3.195 mi | 381.877 | Clique aqui › |
| CPSH11 | Fundo de tijolo focado em shopping centers e outlets consolidados. | 1.244 mi | 1.425 mi | 37.178 | Clique aqui › |
| AJFI11 | Fundo de tijolo focado em shopping centers desenvolvidos pela empresa Almeida Junior Shopping Centers S.A. | 286 mi | 372 mi | 9.532 | Clique aqui › |
| GSFI11 | Fundo de tijolo focado em shopping centers, e outlets, desenvolvidos pela empresa General Shoppings e Outlets… | 1.085 mi | 1.218 mi | 6.451 | Clique aqui › |
| CPLG11 | Fundo de tijolo focado em galpões logísticos e industriais, performados ou em desenvolvimento. | 648 mi | 593 mi | 5.398 | Clique aqui › |
| CPHF11 | Fundo cetipado de mandato flexível: no mínimo 50% em CRIs e o restante em cotas de FIIs e outros ativos… | 85 mi | 85 mi | 2.395 | Clique aqui › |
| CPUR11 | Fundo de tijolo focado em renda urbana, com imóveis locados a varejistas âncora em contratos de longo prazo. | 705 mi | 656 mi | 1.860 | Clique aqui › |
| ADSH11 | Fundo de tijolo focado em participações em shopping centers administrados pelo Grupo AD Shoppings. | 495 mi | 466 mi | 133 | Clique aqui › |
| SHPP11 | Fundo de tijolo monoativo: Shopping Pátio Paulista (São Paulo, SP). | 562 mi | 518 mi | 125 | Clique aqui › |
| CPOF11 | Fundo de tijolo focado em lajes corporativas de alto padrão em regiões prime. | 623 mi | 695 mi | 118 | Clique aqui › |
| SHOP11 | Fundo de tijolo monoativo: Gravataí Shopping (Gravataí, RS). | 85 mi | 77 mi | 99 | Clique aqui › |
| MIDW11 | Fundo de tijolo monoativo: Midway Mall (Natal, RN). | 202 mi | 184 mi | 90 | Clique aqui › |
| HBCR11 | Fundo de tijolo focado em renda urbana, com imóveis locados a varejistas âncora sob contratos de longo prazo. | 234 mi | 187 mi | 73 | Clique aqui › |
DISCLAIMER
As informações contidas nesta apresentação não podem ser consideradas como única fonte de informações no processo decisório do investidor, que, antes de tomar qualquer decisão, deverá realizar uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos, face aos seus objetivos pessoais e ao seu perfil de risco ("Suitability"). RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. Assim, não é possível prever o desempenho futuro de um investimento a partir da variação de seu valor de mercado no passado. Os resultados que foram obtidos para elaboração do estudo foram baseados em interpretações da gestora dos documentos públicos que são disponibilizados por cada um dos Fundos analisados, assim como informações públicas disponibilizadas nos portais dos órgãos reguladores. Por ser um estudo interpretativo, não necessariamente os resultados obtidos vão condizer com os informados pelas gestoras dos respectivos Fundos. A Capitânia não assume nenhum tipo de responsabilidade por tomadas de decisão de investimento levando em consideração o seu estudo que segue linhas meramente interpretativas de informações públicas que são divulgadas pelos Fundos objeto desse estudo. As informações disponibilizada pelos diferentes Fundos varia em sua forma e periodicidade de informação, de forma que os parâmetros para elaboração do estudo de cada Fundo objeto do estudo pode ser diferente. A Capitânia não assume qualquer tipo de responsabilidade em razão de qualquer interpretação dos dados do estudo, muito menos trata esse estudo como passível de decisão de investimento. A Capitânia não assume que os investidores vão obter lucros, nem se responsabiliza pelas perdas. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC. É recomendada a leitura cuidadosa do Formulário de Informações Complementares e regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Não é autorizada a sua reprodução ou disponibilidade para circulação sem prévia autorização da Capitânia.
CAPITÂNIA INVESTIMENTOS
Av. Brigadeiro Faria Lima, 1485 - 3º andar | Pinheiros
São Paulo/SP - Brasil | CEP: 01452-002
Telefone: +55 11 2853-8888